农村回迁房如何与开发商签购房合同文档格式.docx

1、有两种情况，第一种最简单，就是在开发商上报房主姓名的时候，直接更改为买主的姓名，那么买主就成了一手房房主；第二种就比较麻烦了，开发商不允许修改户主姓名，那么办第一个房本的户主就是卖方了，就要做二手房过户了。办第一次房本的钱大头分两块：一块是契税，另一块是公共维修基金（这个根据城市不同多少差异很大）。需要提醒大家一点，按照规定，中间更改姓名的行为属于偷税行为。要点六 明确过户费用谁出更改不了合同的话，只能办二手房过户了。二手房过户的费用谁出，这个要明确下来。其中注意两点：一手房的原始价格，这个是政府收税的依据，这个价格在回迁协议涨出面积的补交房款中有规定；二是你购买该回迁房的总价，这与一手房的差

2、价是收税的依据，所以如果你在做合同时想到这点，可以省不少过户费用。除差价税外，还要交一回契税。但不需要交公共维修基金了。我列出的合同是卖方出过户费用，该房开发商多出面积购买价为2850元/平，卖出的均价是2854元，交营业税和个税大约45元，但契税还是不少，要总价的%。需要大家注意一点，这个转让协议很能是房产部门或税务部门审核的，所以拟写的时候要注意不要有违法、违规的条款，否则合同被否定，引起的麻烦不好处理，受益者肯定是卖方。要点七 明确违约金现在中国房价总体是上涨的趋势，为了防止在办理房产证前卖方违约，要设立违约金条款。要点八 明确单证在谁手上在没有办理房本前，回迁协议是一个开发商给住户的凭

3、证，所以这个回迁协议的持有是个问题。一般情况下，付过钱后买主希望自己拿着，这样是没有错误的，但卖主应该留一有复印件一份，同时买主拿到回迁协议后应给卖主打一张收据，以免因回迁协议丢失而产生的麻烦。要点九 相关费用及票据的转交和澄清这个可以看合同范本。要点十 房产证办理保证金这个事给买方准备的，如果已经完成各交易款项，不管事中间更改合同名字，还是办一手房本还是二手房本，都需要卖方的积极配合，为了保证卖方履行这个义务，需要保证金。具体格式如下：保证金协议书甲方：XXX乙方：证明人：为了保证甲乙双方就XXXXXX回迁楼产权登记证明办理顺利进行，甲乙双方达成如下协议：第一条 甲乙双方在签订该回迁房转让协

4、议的基础上签订本保证协议书。第二条 甲方同意乙方要求抵押人民币4000元保证金的要求，在本协议第三条、第四条中规定乙方向甲方返还4000元保证金的条件。第三条 第一种情况：经过双方努力及与开发商协调，将拆迁房屋补偿安置协议书当中的户主姓名XXX直接修改为XXXX，既首次房屋产权登记证明以XXXX名字办理，在户主姓名修改完3日内，乙方须将4000元保证金无条件反还给甲方。第四条 第二种情况：双方与开发商协调失败，该回迁房转让过程以二手房过户形式进行，甲乙双方须一同按照之前的回迁房转让协议约定办理首次房屋产权登记证明及二手房过户手续，当完成二手房过户手续后既乙方拿到房屋产权登记证明3日内须将400

5、0元保证金无条件反还给甲方。第五条 本协议仅一页；本协议一式三份，甲乙双方各执行一份，证明人执一份。甲方签字： 乙方签字：时间： 时间：甲方身份证号： 乙方身份证号：甲方联系方法： 乙方联系方法：甲方代理人签字： 证明人签字：甲方代理人身份证号： 甲方代理人身份证号：甲方代理人联系方法： 甲方代理人联系方法：有些人会问，为什么这条不写在转让协议中，因为这个保证金是同时保证回迁协议更名和房本办理。因为回迁合同更名是一种偷税的行为，所以最好另外协议标清。当然不要忘了打收条。篇二：回迁房购房协议书购房协议甲方（售房人）：_，身份证号：_。乙方（买房人）：甲、乙双方本着平等友好的原则，对所购房屋事宜，

6、经充分协商，根据权利和义务相一致的原则，订立如下协议：一、甲方愿意将其拥有独立产权的位于市小区为 平方米的回迁房（回迁证编号： ），以人民币_元整（小写：上述价格向甲方认购该房。二、甲方承诺:1、保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋未予出租或抵押，不受他人合法追索，如不相符甲方愿退还乙方全部购房款并赔偿双倍损失。2、甲方现有该房的回迁证一份，在乙方付清购房款后，同意将该房的回迁证交给乙方，以便于乙方在日后办理该房屋的产权变更事宜。3 、自签订本协议起，甲方保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。4 、甲方有义务协助乙方及时签订购房合同和办理各种相关手续，其他如

7、房屋交易税、房产税、物业管理费、房产证等产生的一切费用一律由乙方承担。三、乙方承诺:1、乙方一次性付给甲方现金_元整，（小写：）。2、按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。3、乙方应妥善保管该房屋的回迁证，如因保管不善造成回迁证丢失或损毁等情况，由此所造成的损失由乙方独自承担。四、违约责任1、甲方违约，可办理中华人民共和国房屋所有权证，未按照约定办理过户手续拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿双倍认购款。2、乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。五、协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。六、协议自双方签字或盖章之日起生

8、效。七、本协议未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。甲方（签字）:电话：乙方（签字）:协议签订时间: 年月日篇三：购房协议（回迁房）回迁房购房协议卖方（简称甲方）： 身份证号码：买方（简称乙方）：根据有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，就购买房产事宜签订本协议，由双方共同遵守履行。第一条、甲方将自有的位于回迁房一套出售与乙方，该房产面积 平方米。第二条、房屋价款：按照该房屋面积每平方米 元计算，房屋总价款为人民币 元整。第三条、付款时间与办法： 乙方自协议签订之日向甲方支付房款元。甲方确保在年月日之前将该房屋交付与乙方使用，乙方应在交房

9、之日起日内支付房款 元，如果因甲方原因未按期将该房屋交付给乙方，甲方应按照每月 元向乙方支付房租损失。待房屋登记过户给乙方后，乙方应在取得房屋产权证之日支付剩余房款 元。第四条、甲方保证有权利出卖该房屋，如出现其他权利人对该房屋主张权利，造成乙方损失的，均由甲方承担责任。第五条、乙方有办理房产证（包括土地证）及其过户手续的需要，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料。如因甲方的延误，致使乙方延期办理房产证的，乙方需向甲方支付违约金 元，。第六条、甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。办理产权过户的相关费用由甲、乙方平均承担。第七条、在本协议履行过程中

10、，甲乙双方发生分歧应该协商解决，协商不成，可向人民法院起诉。第八条、本协议一式份，自双方签字之日起生效。甲 方（签字）：乙 方（签字）：年月 日 年月 日篇四：甲方（夫妻）（售房人）：证明人:_身份证号：一、甲方愿意将其拥有独立产权的位于府前东路户，建筑面积为以人民币肆拾陆万元整（小写：460000元）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。1、保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋未予出租或抵押，不受他人合法追索，如不相符甲方愿退还乙方全部购房款并赔偿相应损失。2、甲方现有该房的回迁证一份，在乙方付清购房款后，同意将该房的回迁证交给乙方，以便于乙方在日后办理该房屋的产权变更事宜。

11、1 、乙方一次性付给甲方现金_肆拾陆万_元整，（小写：460000）。2、按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续,并承担各项费用。1、 甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。2、 乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。五 、协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。六、 协议自双方签字或盖章之日起生效。八、本协议一式叁份，甲乙双方、证明人各执一份。 补充协议：_ _ _证明人（签字）:篇五：签订回迁房买卖合同的注意事项签订回迁房买卖合同的注意事项兼谈未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同的签订随着回迁安置房竣工验收，

12、一批回迁房逐渐上市交易，一系咧问题随之产生：一方面回迁房有着新建商品房无可比拟的地理优势和价格优势，另一方面因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风险。笔者发现目前济南市各个中介机构和络上提供的房屋买卖合同范本，无法解决买卖双方应当规避的风险，故参照一般房屋买卖合同，结合回迁房的特点，撰写此文，供绿师同行、房产经纪人、买卖双方探讨。本文所指的回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是本文讨论的范围

13、。一、未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定：“下咧房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有拆迁协议和回迁证，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得房地产证之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效自从二手房市场出现至今，本来应由卖家来支付的营业税、个人所得税，却通过约定转嫁到

14、了买家头上，而熟悉二手房市场的人都知道，这是二手房交易市场的“潜规则”。对于房屋交易双方的该项约定是否合法有效呢？房屋交易双方的这种约定并不违反相关法绿、法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法绿、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法绿规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。值得注意的是，回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费

15、，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。三、特别需要注意的问题上述几点，一般的房屋买卖合同中也会涉及，但对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。1、严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法绿效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法绿的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品

16、房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间朵锯串通的除外；如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。 因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。2、一定要约定房产过户和交房的时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可

17、以约定缴纳首付之日即为交房时间。3、买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、绿师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款（做好是大额尾款），而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。4、要求卖方的配偶签名实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法绿后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则

18、有可能产生无效的法绿后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。四、“改合同”法绿性质和法绿后果以上三大点，不管在签订回迁房买卖合同还是未

19、取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，都是可以通用的，但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，往往会涉及“改合同”的问题，那么“改合同”法绿性质和法绿后果是什么？在法绿上，“改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同，再由开发商直接与下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时，投资客（上家）想炒房，开发商也想汇集部分建设资金，双方利益一致、一拍即合，有的投资者在最初购房时就跟开发商说好，让他们在改合同时提供方便。而从签合同到交房还有较长的一段时间，投资者签合同后等到房价涨得差不多了，就抓紧在交房前把房子卖出去，不然等到办证后再卖，5年之内要交%的营业税，减少了炒房的利润；

20、5年之后卖的话要长期占用资金，有违炒房初衷。为了尽快脱手，他们的出价一般比同期开发商的出价略低。“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的，损害国家税收利益，显然违反合同法第五十二条的规定，应当归于无效。然而前文所述，未取得房产证回迁房（商品房）买卖合同是有效的，“改合同”确实不允许的，二者是否矛盾呢？不矛盾。未取得房产证回迁房（商品房）买卖合同可以等到上家取得房产证，并缴纳有关税费后，再转让给下家，该合同当然是有效的。也就是说，“改合同”条款是无效的，但不影响合同其它条款的效力。如购房者执意购买未取得房产证回迁房（商品房），因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法绿

21、人士帮助，以最大程度地降低法绿风险，保障自己的合法权益。篇六：回迁房买卖协议书回迁房买卖协议书1、回迁房屋买卖协议书甲方（卖方）：身份证号：乙方（买方）：甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将位于*县城南四路北，东升小区5栋22号建筑面积平方米回迁商服房屋（尚未办理产权登记）卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方，双方自愿达成如下协议条款。二、双方协商此商服楼总价款为人民币贰拾玖万元整，即人民币290，元。三、付款方式：达成协议后乙方付给甲方定金#万元，甲乙双方签订合同之日付人民币#万元，其余楼款在甲方办理完回迁房屋房屋产权登记后由乙方一次

22、性付清。四、房屋产权及具体状况的承诺1、出卖人应当保证对所出卖房屋具有所有权、处分权，保证乙方享有独立的经营权和所有权、处分权等与房产有关的权利，保证任何人不得就此楼房向买受人主张任何权利。2、出卖人应当保证出卖该房屋没有产权纠纷，在该出卖房屋上与开发商或者其他任何人没有任何债权债务纠纷。甲方应保证该房产没有任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入费、有线电视费等。3、出卖人在国家有关部门允许此楼盘办理产权登记开始一个月内必须办理回迁房屋产权登记，所涉及的所有税、费均由由甲方交纳。4、出卖人在办理完回迁房屋产权登记后，应无条件义务配合乙方办理二

23、手房交易产权登记过户，此项交易所涉及的契税、测量、房产交易、工本费等费用由乙方缴纳。5、乙方在达成协议、签订合同以及在甲方办理完回迁房屋产权登记后，应该按照合同约定当日履行付款义务。6、此楼房以合同签订之日起为交付日，交付日前发生的附属物丢失、安全事故等责任损失由甲方承担。交付日后一切责任事故损失均由乙方负责，乙方具有独立的经营自主权、处分权等一切与此楼房相关的财产权利。五、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付伍万元元违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付一百元罚金，逾期30日视为违约，适用违约金罚则约定；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手

24、续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。六、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。（印）住址：中间证明人签字：（印）身份证号：合同签订日期年月日2、回迁房买卖协议书出卖人（甲方）买受人（乙方）根据中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本协议，以资共同信守执行。1、因甲方的房屋被依法迁，甲方自愿将其回迁的楼房转让给乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。2、由于上述的房屋尚未施工，开发商出售的房屋处于预售阶段。甲方同意乙方去开发商处按照房屋的出售的价格进行挑号，选择房屋的楼层及

25、位置。3、根据开发商的要求，乙方自行应当支付房款（房屋平均价格为每平方米元，具体房款按所购的楼层及位置具体核算）。除此，作为乙方还应当按所购买的楼房建筑面积另行支付给甲方每平方米元的酬谢金。4、乙方在挑完号选择好房屋的楼层及位置后，支付给甲方酬谢金的三分之一；待房屋主体结构完成后再支付三分之一；基余的待楼房交付后十日内支付完毕。5、上述所指的开发商开发的回迁楼房应当位于。如果回迁房屋位置不在上述地段，乙方有权利解除该协议，甲方应当退还已支付的酬谢金。6、乙方有权利在甲方与拆迁办结算完补偿协议后直接与开发商签订购房协议，甲方不得无故阻拦。如果需要甲方方面的相关手续，甲方有义务协助提供。7、如乙方不能与开发商直接签订购房协议或合同，以甲方名义签订购房协议，甲方应当协助乙方办理过户