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1、（二）对住房供需特征的研究。对于住房需求的研究是从度量收入和计算价格弹性开始的。伊兰菲尔德特（1982）认为，高收入成员的收入弹性较高，而汉森等（1996）根据劳伦兹曲线指出，对所有收入水平而言，收入弹性都小于1.梅奥（1986）认为，收入弹性在不同国家之间是不一致的，在租用和房主自用住房的弹性之间存在很大差异。美国的研究文献倾向于强调住房服务的供给。现有住房存量和对这些存量的需求之间的相互作用，决定了住房服务的价格并由此决定新的住房供给量。罗腾博格等（1991）根据子市场分析和跨地区模型，分析了速度和区位的调整问题。他们发现大部分市场的调整速度非常快，这意味着中期供给弹性接近于无穷大。布拉姆

2、利（1993）建立了不同地方当局的截面模型，该模型表明，在地方层次上的土地可获得性严重影响住房的产出。（三）对不同住房保障政策的分析研究.在美国，住房政策分析建立在住房经济学基础上，分析方法几乎完全是以市场为基础的.在欧洲，至少到20世纪80年代为止，住房都被看作是社会福利，政府的作用是决定最小可接受标准，确保确定下来的要求得到满足（麦克伦南1990）是否需要政府干预，是根据人口预测、市场供应的可能性和可实现的标准来估计的霍尔曼斯1995）。只有在最近几年，规范的经济和计量经济模型框架取代了上述分析方法，主要分析家庭形成的决定因素、住房市场的中期模型、私人和国家提供社会公共住房的成本效率（彼得

3、森1988）和持续的房屋所有权问题（米恩1988）。在美国，一般认为中央政府和地方政府，尤其是地方政府通过税收、补贴和限量来改变私人投资决策。怀特黑德（2003）年辨析了美国和欧洲分析住房政策时方法上的不同。“在美国，一般认为中央政府和地方政府，尤其是地方政府是通过税收、补贴和限量来改变私人投资的。然后根据市场行为来评价这些政策的作用”，“其次，因为联邦政府有限的住房市场干预以及地方政府以不同方式调整和制定政策，美国的研究强调了地方市场分析，“第三个主要方面是重点研究政府的干预成本、行政干预失败程度以及根据这些成本来评价选择的政策。”欧洲强调住房是福利和社会保障政策的一部分，这些政策在性质上是

4、国家范围内的政策，但经常由地方政府来进行调整，并应用于所有辖区”。加尔斯特（1997）认为，补贴需求方的方法通常优于补贴供给方的方法。阿瑟奥沙利文（2003）分析了现行公共政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，加剧了贫困。主张通过改革住房政策消除城市贫困。他认为支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭效用。马尔佩齐和鲍尔（1991）描述了世界范围内各种不同的租金控制体系。该体系包括，得到管制的租金是如何随着成本的变化而得到调整的问题，这种调整与市场条件下的租金变化之间有何种联系的问题，如何调整不同类型的住房租金的问题等。奥尔斯运用住房市场计算机模型探讨了公共住房对过滤过

5、程的影响，指出公共住房政策将导致新建私人住房数量减少。（四）对住房政策分类的研究。邓尼逊（Donnison）按照住房政策与政府责任的关系把住房政策分为：雏生型、社会型、全面责任型。雏生型住房政策指的是在急速城市化进程中，人们往往以违规自建的方式解决住房问题。政府倾向采取消极态度来应付住房需求。社会型住房政策将市场当作解决住房问题最有效的办法，政府只在必要条件下对市场进行干预。全面责任型政策模式以满足全体人民的住房需要为责任，并认为这种责任是经济发展的重要组成部分，实行这种政策的国家在住房需求和供给政策方面都有长远的计划，对住房问题的干预力度大、范围广。肯曼尼（Kemeny）按照社会结构与住房政

6、策的关系将住房政策分为自有住房政策和成本租金政策两种。巴洛和邓肯（Barlow&Duncan）根据福利国家与住房政策的关系将住房政策分为初级福利体制、自由体制、法团主义体制和社会民主体制四种。对于发展中国家的住房保障政策，国外也积累了大量的文献。托曼（1992）、海盖迪什和希克斯（1992）等人研究了发展中国家公共住房的私有化问题，讨论了房屋租赁政策和房屋销售价格政策之间的相互作用问题。巴克利等（1995）认为高效率出售公有住房，会加快向市场体制的转变。二、国内研究综述就目前我国学术界对住房保障问题研究的成果来看，主要集中在以下几个方面：（l）对我国住房保障制度的宏观研究。黄小彪（2002）认

7、为在成熟的市场经济中，住宅市场失灵需要政府的干预。谢自强（2004）对政府干预理论与政府经济职能进行了分析研究。分析了政府对公共物品供给的范围、方式和效率以及中国政府公共物品供给的演变与改革。景天魁等（2004）从社会公正和公平角度分析了住房保障的必要性，他认为“一个公正社会的必要条件之一是，该社会与经济上的不平等必须有利于使得处于最不利地位的人能够获得最大的利益”。并把在这种意义上的发展视为“公正的发展”。陈文殊（2006）、宇文静 （2007）、马君昭（2007）认为，政府必须作为住房保障体系构建的主体。姚玲珍（2003）对中国公共住房政策模式进行了专题研究，认为现阶段中国公共住房政策的理

8、想模式是采用住房分类供应体系，对高、中、低收入梯度分别采取不同的住房供应政策。（2）对经济适用房制度的研究。对于经济适用房政策的作用和改革趋势，成思危（1999）认为应将经济适用房定位为带有社会保障性质的住房，实行政府指导价。赵路兴、浦湛（2003）在住房保障供应制度创新方面进行了有益探索，认为由于经济适用房的保障性质，决定了经济适用房的供应应为商品房的补充，供应范围和规模要以不干扰市场的正常运行为原则。李勇辉（2005）对经济适用房的性质进行了研究，他认为“经济适用房具有经济性和适用性的特点”。（3）对廉租房制度的研究。韩铭红（2007）对廉租房制度的特征进行了分析，她认为廉租房制度具有准公

9、共物品性、非盈利性、产权非保障对象所有等特征。“廉租房作为一项针对特定群体的社会福利具有排他胜和非竞争性属于准公共物品范畴。排他性是指廉租房的适用对象是住房弱势群体，那些住房强势群体，应被排除在住房保障之外。非竞争性是指一切符合廉租房适用条件的均应享受平等待遇。”柯年满（2000）对廉租房的定义做了概述，他认为，廉租住房指由政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，或由私人机构开发经营、政府提供补贴的商品住房。关于廉租房建设的选址问题，李迎生教授 （2004）认为，对于集中成片的廉租房应尽量避免，防止形成“贫民窟”，产生社会问题。房秀娟（

10、2004）指出，对于中低收入者租住廉租房的保障方式，应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。汤腊梅、徐晓颖（2005）认为应该选择租金补贴为主、实物补贴为辅的运作方式。易忠认为（2007）应该采取三种保障方式相结合的做法，但是对于三种方式怎么结合他没有做出解释和说明。陈婷婷（2007）认为三种保障方式各有利弊，廉租房保障方式的选择除了考虑是实物配租还是租金配租外，还应综合考虑社会、经济、文化以及住房现状等各个方面因素。王君、温彦军（2006）认为应当明确廉租住房提供主体、拓展廉租房来源、建立廉租房的评估监督体系。关于廉租房租金定价模型的研究，侯本明（2003）建议用收益还原法测算出

11、基本租金，然后加上物业管理费、维修费和税金，最终的和为廉租房的租金。芦金锋、刘建松（2003）建议根据地区差异和时间性划分低收入家庭档次，然后相应地由高到低配以成本租金、准成本租金和最低租金。余期江、张汝立（2004）认为廉租房制度建设滞后的重要原因是政府职能缺位。冯科（2007）认为市场化下的廉租房建设应该在市场调节下发挥政府的干预作用。巴曙松 （2006）认为要破解廉租房融资之困的方法主要是：实行优惠政策吸引民间资金；直管公房产权转移收入；住房保障税；地方财政供给以增加土地收益和对超标准住宅高额课税；从住房公积金帐户中提取适当比例转化成的住房保险基金；福利彩票；房地产信托业务；房地产证券化

12、；房地产租赁；项目融资；住房建设公债。刘颖（2007）认为应通过以下方式来拓宽廉租房融资渠道：地方财政供给、增加土地收益和对超标准住宅高额课税；从住房公积金帐户中提取适当比例转化成住房保险基金；廉租住房公益基金；房地产信托业务。关于廉租房管理的研究，张静（2003）认为，如配租家庭人均收入超过当年城镇居民最低生活保障标准或通过不正当手段获得配租住房或租租金补贴的，应停止发放补贴租金并迁出廉租房。卢有杰对城镇最低收入家庭廉租住房管理办法中规定的廉租房保障方式与国外实行的“人头补贴”和“砖头补贴”政策进行了比较。指出实物配租和租赁住房补贴的先决条件和利弊各不相同，各地须根据本地的具体情况选择保障方

13、式。（4）对住房公积金制度的研究。尹宗明（2005）提出建立和完善住房公积金绩效评价指标体系、实行“工效挂钩、费效挂钩”办法、强化内部约束机制等办法实现住房公积金高效运作。黄锐（2006）提出建立住房公积金管理监督体系至少包含决策监督、职能部门的专业监督、“中心”业务的内部监督和职工群众的民主监督四个方面的内容。（5）对住房保障受益对象的研究有两种看法，一种是受益人群应该是占据大多数的中低收入人群，如包宗华教授指出：住房最大的社会性和政策性就是解决占居民比重最大的中低收入者的居住问题；另一种看法认为，受益人群如超过10%最低生活水平的居民有悖社会保障的初衷，如汪洁、汪利娜认为住房保障针对的应该

14、是住房和经济双困群体，其实施内容应包括廉租房供应体系。（6）关于低收入居民住房政策方面的研究。张东通过实证研究，认为政府应对房地产市场进行投资，尤其是中低收入的住房供给中，政府应该以竞争者的姿态出现，以降低房价。政府在对房地产供给市场调控时，引导房地产开发商对中低档房屋的开发。周鸿德认为解决中低收入住房问题的方式和途径主要是落实住房分配货币化，切实提高中低收入家庭住房消费支付能力；建立和完善以经济适用房为主体的住房供应体系；建立廉租住房制度；加快危旧房屋改造等。王立新认为现阶段中低收入居民住房存在供求矛盾的主要原因是住宅供给结构不合理，应该多提供小户型住房以满足需要。杜小平认为中等收入家庭是住

15、房市场的消费主体，解决中低收入居民住房问题的主要措施是危房改造、发展经济适用房、合作建房、解困房和廉租房等。认为政府应该加大对中低收入居民住房的优惠政策，发育梯级住房市场等。钱瑛瑛从经济适用房与廉租住房的角度对我国中低收入居民的住房政策进行研究，对存在的问题提出调整我国住房保障体系，为最低收入群体提供廉租房，为低收入群体提供经济适用房，保障群体应该是动态化的建议。 三、初步设想及突破点 以上这些研究成果为本文系统探讨中低收入群体的住房保障制度提供了一定的理论基础并具有启发性的参考价值。但目前国内外学术界专家的研究结果表明，虽然对城市中低收入群体住房保障制度存在的问题进行了研究，研究结果的分歧也

16、较大，但对我国住房保障制度的制定、真正内涵及贯穿执行等方面存在问题的研究却欠缺了一些。本文通过研究，主要解决：（1）我国中低收入家庭的界定，即哪些家庭可以作为中低收入家庭进入本体系，享有中低收入家庭住房保障体系的保障。（2）结合国外保障体系或制度的经验和启示，完善我国中低收入家庭住房保障体系的外部环境、分清构成主体，研究各主体间相互作用关系和运行过程，构建科学合理的中低收入家庭住房保障体系模型。（3）根据我国现阶段中低收入家庭住房保障的基本情况，结合提出的体系模型分析现有住房保障的问题，并提出一些建议，完善我国的中低收入家庭住房保障体系。理论和实践的意义及可行性论述一、选题意义自我国住房制度改

17、革以来，住房社会保障制度从理论研究、政策设计到具体实施方面都有很大进步;然而，我国的住房改革起步晚，住房保障制度才经历了十几年的发展历程。我国的住房保障制度无论是从理论研究、制度建设，还是在具体实施方面都有很多需要改进的地方。本课题研究的主要意义有以下几个方面：（一）理论意义在有限的范围内，发展我国的住房保障理论。针对城镇低收入家庭住房保障问题，期望在这一范围内提出合理的建设性意见。在促进低收入家庭住房保障理论发展的同时，推动整个住房保障理论以及社会保障理论的发展。（二）现实意义近年来，我国的住房价格飞速上涨，引起社会越来越多的关注。随着房价的上涨，低收入家庭更加难以依靠自身力量解决住房困难。

18、作为国家关注民生问题的一部分，也作为社会保障重要的一方面，住房保障己经开始扮演越来越重要的角色。而住房保障如何更好的发挥保障功能，解决低收入家庭的住房困难问题。2006年中国统计年鉴显示，2005年我国城镇人均年收入情况：中低收入7177.05元，低收入为5202.12元，最低收入的困难户为2733.30元。按城市消费水平计算，在不考虑物价上涨因素下，假定每人每月最低生活开支为400元，那么年收入在5000元以下的群体，除维持最基本的生活要求，几乎没有剩余可用于储蓄，再加上子女就学支出，医疗支出等等，对他们来说，货币购房是无法实现的。另一方面，实行货币分房后，各单位虽然均给予职工住房补贴，但是

19、20世纪90年代，随着我国对国有企业的改革重组，城市下岗职工人数不断增多，形成了下岗群体这类特定的社会阶层，使我国中低收入家庭数量进一步扩大。下岗职工多已是中年阶层，面对社会待就业人数大于岗位数量的就业形势，他们的劳动技能、年龄、知识结构都相对不适于现实市场的需要，再就业难，出现既没有生产资料，又没有经济来源的局面，而他们当中没有享受到企业福利分房政策的人群，购买商品房更是难上加难。我国有13亿人口，其中约4亿人口集中在城市，而中低收入者占到了45%左右，约1.8亿（2001年），经过几年的发展，我国的贫富差距正在进一步拉大，中低收入家庭数量远不止以上数据所显示，能否解决好这些家庭的住房问题，

20、关系到公民的切身利益，更关系了整个社会的稳定和健康发展，那么完善中低收入家庭住房保障体系具有重大的社会意义。同时，中低收入家庭的住房问题解决了，人们更安心投入到经济建设中来，安定的社会更是经济发展的重要保障，有利于吸引更多国内外投资，中低收入家庭的住房保障体系的研究同样具有重要的经济意义。二、可行性论述进行本课题研究的可行性主要表现在如下几个方面：（1）国内外的理论研究为本题的研究奠定了厚实的理论平台。如前所述，目前，国外对住房保障制度的研究主要集中在以下几个方面：国内主要集中在我国住房保障制度的宏观研究、对经济适用房制度的研究、对廉租房制度的研究、对住房公积金制度的研究、对住房保障受益对象的

21、研究以及关于低收入居民住房政策方面的研究。这些研究都为本题的研究奠定了基础。（2）国内外针对城市低收入群体住房保障制度建设的实际也为本题的研究提供了很好的实践基础。低收入家庭的住房问题是一个世界性的问题，世界较发达的市场经济国家和地区，都是通过政府干预来解决低收入群体的住房问题。美国、日本、香港等国家和地区经过多年探索，已经建立起相对成熟的公共住房制度，其在公共住房建设、分配以及管理方面的一些经验值得借鉴。国内一些经济较为发达的城市，如广州、成都等城市在解决低收入群体住房过程中，经过多方面的努力，打造出了独特的住房保障体系。所采取的措施对完善我国城市低收入住房群体住房保障制度有指导、借鉴意义。

22、论文撰写过程中拟采取的方法和手段本论文的研究主要运用以下方法：（1）文献分析法目前解决中低收入家庭住房问题相关的讨论很多，相关文章与论文文献丰富，有关国内现状与对策建议和国外成功经验介绍及现状的文献较多，通过认真阅读分析，从中受到启发，并将其中之精华加以吸收，会使本课题的研究更加深入，并提供更多的思考空间。（2）理论与实际相结合的方法在课题的研究中，一方面积极关注国家有关政策，另一方面利用课题调研的机会，积极参与实际调查，从自己的亲身所见所闻去分析。这样使得研究成果更具有实际意义，并对实践起到指导作用。（3）定性分析与定量分析相结合的方法为了更好的表述现状，证明研究的意义及评价研究的价值，采用

23、了定性与定量分析相结合的方法，评价与考核国内外研究及实践现状，更好的理解研究的发展方向。计划进度及其内容2008年10月20日前 完成开题报告2008年11月08日前 修改论文开题及提纲，准备开始论文初稿2008年12月25日前 完成论文初稿2009年03月上旬 论文中期检查2009年04月01日前 论文定稿完成2009年04月 开始准备论文答辩论文撰写提 纲前 言第1章 城市低收入群体住房保障问题的提出第1.1节 研究意义与目的1.1.1 住房是人类的基本需求1.1.2 研究意义1.1.3 研究目的第1.2节 国内外研究现状1.2.1 国外研究综述1.2.2 国内研究综述第1.3节 研究方法

24、1.3.1 问题研究的可行性论述1.3.2 研究视角1.3.3 研究方法第2章 城市低收入群体和住房保障制度概述第2.1节 相关概念概述2.1.1 城市低收入群体2.1.2 住房保障制度2.1.3 住房权利贫困 第2.2节 城市低收入群体住房保障产生的原因2.2.1 城市低收入群体住房保障产生的直接原因2.2.2 城市低收入群体住房保障产生的根本原因第3章 不同类别国家的城市低收入人群住房保障经验第3.1节 不同类别国家的城市低收入人群住房保障3.1.1 商品化住房保障的美国模式3.1.2 住房保障福利的瑞典模式3.1.3 政府直接干预的新加坡模式3.1.4 公营住宅的日本模式3.1.5 无偿

25、住房补助金的俄罗斯模式第3.2节 不同类别国家模式对我国的启示3.2.1 住房保障是政府的基本职能3.2.2 法律是住房保障实施的有力保证3.2.3 政府干预方式趋向以市场调节为主3.2.4 住房保障随着经济的发展及时进行动态调整3.2.5 住房补贴逐渐由“补砖头”向“补人头”转变第4章 我国现行的低收入群体住房保障制度第4.1节 我国现行低收入群体住房保障制度的内容4.1.1 经济适用住房制度4.1.2 廉租住房制度4.1.3 住房公积金制度4.1.4 住房货币补贴4.1.5 限价房第4.2节 我国现行低收入群体住房保障制度的实施现状4.2.1 经济适用房实施现状4.2.2 廉租房实施现状4

26、.2.3 住房公积金实施现状4.2.4 保障房建设步入“舞台”中心第5章 现行低收入群体住房保障制度存在的问题及原因探析第5.1节 经济适用房制度中存在的问题5.1.1 规模失控，土地供应难以保证5.1.2 供应对象界定不清5.1.3 面积标准失控5.1.4 住房价格过高第5.2节 廉租房制度中存在的问题5.2.1 保障范围狭窄5.2.2 收入标准难以界定5.2.3 房源紧缺，退房机制难以形成5.2.4 享受机会不均等第5.3节 住房公积金制度存在的问题5.3.1 发展不均衡5.3.2 覆盖面积过小5.3.3 资金来源不均衡第5.4节 住房货币补贴中存在的问题5.4.1 制度面广水平低5.4.

27、2 补贴对象界定不明5.4.3 货币补贴与市场房租房价脱节第5.5节 城市住房保障制度存在问题的原因探析5.5.1 住房保障对象界定不明5.5.2 保障性住房运营监管不力5.5.3 政策目标不清晰5.5.4 相关产业发展不协调，社会保障制度不健全5.5.5 缺少保障性住房专业运营管理机构5.5.6 住房二级市场、三级市场不发达第6章 改进现有城市低收入群体住房保障体系的措施建议第6.1节 加强保障性住房的制度建设6.1.1 建立健全城市廉租住房制度 6.1.2 改进和规范经济适用住房制度第6.2节 完善配套政策和工作机制6.2.1 建立和完善住房保障制度的进入退出机制6.2.2 加强保障性住房

28、的运营监管第6.3节 完善保障性住房房源供应体系6.3.1 推行住房差异供应与差异保障6.3.2 具体实施建议第6.4节 合理设计保障性住房的区位6.4.1 合理选址 保障供应6.4.2 科学规划保障性住房用地布局第6.5节 加强住房保障的法律保障6.5.1 明确城市居民的基本居住权利6.5.2 明确政府主管机构及主要职能6.5.3 确保资金来源6.5.4 将住房保障纳入政府考核机制参考文献1阿诺特.经济理论与住房，米尔斯主编，区域和城市经济学手册M.北京：经济科学出版社，2003（2）.2罗森.住房补贴对住房对策、效率和公平的影响M.北京：经济科学出版社，2005.3张跃庆.房地产经济学M.

29、北京：中国建材工业出版社，2003：146-147.4李珍.社会保障理论M.北京：中国劳动社会保障出版社，2001：400-415.5De Leewu，Frank and Nkanta Ekanem.The Supply of Rental Housing. American Economic Review,2001.6卫欣，刘碧寒.国外住房保障制度研究J.城市问题，2008（4）.7 King，Mervyn A.，and Don Fullerton，ed.The Taxation of Income from Capital:A Comparative Study of the United States.Chicago:University of Chicago Press,1994.8Harsman B, Quigley J M, Housing Markets and Housing Insfitutions. ninternational comparison. Boston. Lower Acadentic Publishers, 2003. 9黄卓宁.农民工住房来源及住房水平的实证研究