年度报告年成都房地产市场年度分析报告Word格式.docx

1、土地供应和政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7月成均土地市场（壹级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，壹直持续到年末，此间土地频频推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积1766.5亩。以住宅兼容商业类用地为主数据显示，2010年住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商业兼容住宅用地供应23宗，共计面积2286.9亩。同时商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加。以50亩以下中小地块为主于供应的82宗土地中，50亩以下地块达到了48亩，占到了总量的58.5%；其次是50-100亩和100

2、-150亩分别有16宗和8宗。此外200亩之上地块有7宗，但均是商业为主的用地。以中小规模地块为主，能够有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。高新区土地供应壹枝独秀上图显示，高新区土地供应达成31宗，面积约1973亩，远远超过其他主城区域。其次是武侯区，达到14宗，共计面积842.2亩。随着天府新城和武侯新城建设力度的加大，俩大区域的土地放量，市场竞争将日益加剧。高新区商业兼容住宅用地供应最多注：括号内为土地供应宗数住宅兼容商业用地中，武侯区供应11宗，面积约513.7亩，位居首位；其次是成华区，为10宗，面积约855亩。商业兼容住宅中

3、，高新区供应数量和面积居首位，分别为18宗和1484.3亩。同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。（3）2010主城区土地成交情况土地成交方面，全年主城区成交地块74宗，面积约4748亩，较2009年分别增加8宗和约340亩。土地总体交易均价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%住宅和商业类物业可建面积基本相当根据成交地块相当指标计算，2010年成交地块的可建面积约1242.4万平方米，其中住宅约628.6万平方米，商业类物业约613.8万平方米。据统计，2010年成均主城区成交住宅面积约830万平方米，2010年成交地块可建住宅尚不足成均主城区壹年的住宅销售量。若这壹情况不得以改

4、变，能够预计，2011-2012年成均主城区住宅将呈现供不应求的局面。和住宅相反，商业类物业则呈现供大于求的情况，市场竞争压力将加剧。成华区成交土地达1106亩成华区以1106.6亩的土地成交量，位居各区之首，主要位于成华青龙乡区域；高新区和武侯区分别成交19宗和18宗土地，分别集中于天府新城和武侯新城。楼面地价TOP10位于春熙路商圈的华兴街地块，以11000元/平方米的楼面地价，夺取年度楼面地价地王。于楼面地价TOP10中，市中心（内环内）2宗，城东二三环间4宗，城西二三环间2宗，城北内壹环间和城西壹二环间各壹宗。主要区域土地成交情况天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为2010年成

5、均主城区土地成交量最多的四大区域，这些区域集中了众多的品牌开发商，将成为未来成均房地产市场的热点、重点区域。品牌房企拿地情况于品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓于土地市场有所斩获，主要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。新入蓉开发商拿地情况2010年，共有阳光100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成均，拿到土地；主要区域集中于攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域。（4）各郊县土地供应情况2010年成均各郊区县供应土地474宗，共计面积约40090亩，同比分别增加129宗和6891亩。大邑供应土地7100亩大邑县以供应103宗，7

6、105亩的天量土地，位居各郊区县首位，位列二、三位的分别是新均和崇州，土地供应量分别为59宗、5410亩和58宗、5814亩。近郊主要热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均不足2000亩。（5）各郊区县土地成交情况全年各郊县共计成交土地390宗，面积约32251亩，较2009年分别增加了94宗和4611亩。大邑成交土地6731亩大邑以6731亩的成交量位居各区县首位，崇州和新均分列二、三位，交易面积分别为5129亩和3998亩。龙泉驿、温江和双流三大热点区域的土地成交量均于1800亩以下，郫县土地成交达到2248亩。大邑可建面积超过千万平根据地块关联指标，大邑以超1000万平方米的可建量位居首位

7、，其次是新均，约934万平方米，青白江和郫县的可建量约600万平方米左右。崇州区域可建面积超过400万平方米。各郊县住宅用地成交情况大邑、崇州和新均分列住宅成交面积的前三位，分别为66.6亩、3676亩和3159亩。近郊郫县成交约1758亩，双流约1039亩，温江和龙泉驿于700亩左右。各郊县住宅可建面积大邑以987万平方米的天量，位列首位。新均、青白江和郫县分列二至四位，分别为602万平方米、519万平方米和500万平方米。金堂、龙泉驿、均江堰、新均、彭州和蒲江可建面积于200万平方米以下。均江堰住宅楼面地价约1450元/平方米均江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为1

8、450元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方米。其他各区县楼面地价均于1000元/平方米以下。三、商品房市场1、年度供销对比（1）成均市供销总量分析2010年成均市商品房供应量为3258万，同比增加8.9%；商品房销售量为2965.9万，同比下降了17.1%。07年成均市商品房供销比为1.16：1；08年成均市商品房供销比差距最大，供应量远远大于需求量，比例为2.08：09年成均市商品房供不应求，供销比0.84：10年成均市商品房供销比1.09：1。可见，10年成均商品房的供销比很接近，供销较为平稳。（2）成均市住宅供销分析2010年成均市住宅供

9、应量为2577.7万，同比增加5.2%；住宅销售量为2412.2万，同比下降了26%。07年成均市住宅供销比为1.09：08年成均市住宅供销比差距最大，1.96：09年成均市住宅供销比0.75：10年成均市住宅供销比1.07：可见，10年和07年成均住宅的供销比很接近，市场处于供销平衡。（3）成均市办公供销分析2010年成均市办公供应量为200.7万，同比增加46.4%；办公销售量为120万，同比增加41.5%。07年成均市办公供销比为1.18：08年成均市办公供销比差距最大，为2.05：09年成均市办公供销比1.62：10年成均市办公供销比1.67：可见，08年以来，成均办公物业处于供大于求

10、的态势。（4）成均市商业供销分析2010年成均市商业供应量为226.8万，同比增加36.5%；商业销售量为231万，同比增加65.2%。07年成均市商业供销比为1.36：08年成均市商业供销比差距最大，为1.68：09年成均市商业供销比为1.19：10年成均市商业供销比0.98：数据显示，2009年和2010年成均商业市场处于供略小于求的态势，市场需求旺盛。2、主城区细分物业市场2.1、住宅市场（1）供销分析月度供销分析从供应来见，2010年全年成均主城区供应总量为915.38万；其中供应量最多的是9、10月份，原因于于其他城市的限购令影响，供应住宅分别为112.2万和154万，供应量最少的是

11、2月，春节传统的淡季，供应住宅仅15.6万。从销售来见，“新国十条”后的5-7月，住宅交易量下降较大，8月份市场开始反弹，11月达到了全年高峰，销售面积约140万；销售量最少的是1月份，销售住宅29.4万。月度价格走势从价格来见，今年价格呈现出平稳上涨的趋势，11月达到价格高峰，约8800元/平方米，12月有小幅回落态势。高新区供销排首位从各个区域分析，2010年成均主城区住宅供应量最大的是高新区，供应住宅265.4万，其次是锦江区，供应量为160万，供应量最少的是成华区，供应量为106.7万；销售量最大的也是高新区，共销售住宅202万，其次是锦江区，销售量为142.5万，销售最少的是成华区，

12、销售量为133.9万。高层是市场的核心产品从物业类型分析，高层是目前成均主城区住宅供销的主流产品，分别达819.1万平方米和721.8万平方米；其次是超高层住宅，供销量分别为61.2万平方米和40.2万平方米。主城区的别墅、多层和花园洋房是十分稀缺的产品。70-90平方米住宅供销俩旺从各面积段分析，70-90平方米是目前主城区住宅物业供销的主力，分别为345万平方米和332.3万平方米；90-110平方米和110-130平方分列二、三位。（2）存量住宅情况高新区存量住宅174万平方米2010年成均市主城区住宅存量房共497.6万，其中高新区存量房面积最大，173.95万，占35%；其次是青羊区

13、，共78.8万，占16%；再次是武侯区，共76.4万，占15%；金牛区和锦江区各占13%，成华区占8%。70-90平方米住宅存量约129万平方米从各面积段来见，70-90之间的存量房所占比例最大，共129.3万；其次是90-110，存量房面积有65.9万；再次是110-130，存量房面积有60.4万。（3）各类型住宅总价分析双拼别墅总价分析2010年成均主城区成交双拼别墅共19套，其中500-1000万元间8套，11套成交价格于1000万元之上。联排别墅总价分析2010年成均主城区交易联排别墅共141套，其中总价区间于500-1000万之间的成交77套，占到54.6%；其次200-500万元间

14、成交52套，占36.9%；1000万之上和100-200万元间各成交7套和3套。花园洋房总价分析2010年成均主城区成交花园洋房共160套，其中总价主要集中于200-500万元之间，成交106套，占总交易量的66.3%。多层总价分析2010年成均主城区成交多层产品共348套，其中总价区间主要于100-200万元之间，共成交132套，占总成交量的37.9%；其次是50万元以下，占总交易量的32.2%。小高层总价分析2010年成均主城区多小高层产品共1576套，其中总价主要集中于50-100万元之间，交易734套，约占总交易量的46.6%。其次是100-200万元交易437套。高层及超高层总价分析

15、2010年成均主城区高层和超高层住宅共成交89785套，主力总价集中于100-200万元和50-100万元，分别占总成交量的41.9%和38%。2.2、写字楼市场2010年成均主城区写字楼供应总量约173万，销售总量为111.28万，同比分别增长48.1%和38.4%。于住宅投资受到抑制的情况下，写字楼物业受到投资者的追捧，供销同比大幅增长。月度供销走势“新国十条”后，成均主城区写字楼销量整体呈增长态势，12月到达年内高峰，交易量约17万平方米。区域供销情况随着天府新城建设的加快，区域写字楼大幅放量，2010年高新区写字楼供应量达83.2万平方米，占整体供应量的48%；区域交易量约32.6万平

16、方米，占市场交易量的29.4%。武侯区和锦江区写字楼的供应量位居二、三位，供应量分别为28.7万平方米和26.5万平方米；销售量武侯和金牛位列二、三位，分别为20.7万平方米和16.7万平方米。价格趋势分析成均写字楼物业销售价格整体呈持续走高态势，价格由年初的7000元/平方左右的价格上升到年末9000元/平方米左右的水平，上涨幅度约28%。写字楼存量：高新区约76万平方米2010年成均主城区写字楼存量房共194.5万。其中，高新区写字楼存量房面积最大，75.9万，占39%；其次是武侯区，35.9万，占18%；再次是青羊区，25.5万,占13%。2.3、商业市场2010年成均主城区商业供应量为

17、77.05万，销售量为102万，供销分别增长39.8%和34.9%。商业的成交均价约12278元/平方米，同比上涨约23.2%。月度走势商业市场的供销趋势波动较大，10月供应量最多，达到约13.3万平方米；7月的销售量为年内最高，为10.56万平方米。区域供销分析从各个区域来分析，2010年成均主城区商业供应量最大的区域是高新区，供应量为21万；其次是成华区，供应量为17.2万；再次是金牛区，供应量为14.8万。销售量最大的区域是成华区，成交量为24.5万；其次是武侯区，成交量为23.8万；再次是青羊区，成交量为15.7万。价格走势全年主城区价格走势波动较大，银石广场于7月31日开盘，由于该项

18、目位于成均核心商圈，虽然当时其售价达到了约12万元/平方米，但销售亦比较理想，使成均8月商业的成交均价达到了18630元/平方米，为全年最高。商业存量：武侯区约43.9万平方米2010年成均主城区商业存量房共173.4万。其中，武侯区商业存量房面积最大，43.9万，占25%；其次是高新区，34.7万，占20%；第三位为金牛区，29.7万,占17%。3、郊区物业市场3.1、住宅市场2010年成均各郊县住宅供应量为1651.7万，成交量为1598.3万，供应同比增长5.4%，但交易量下降11.4%。双流供应约370万平方米郊区县中，供应量最大的是双流，供应量为369.6万；供应量第二的是新均区，供

19、应量为249.5万；第三名是郫县，供应量为213.8万。成交量最大的是新均区，成交量为204.8万；第二名的是龙泉，成交量为194.2万；第三名是温江，成交量为190.2万。高层住宅是主流产品2010年成均各郊县分析，高层电梯物业供应量为1063.1万，排名第壹；第二名是小高层物业，供应量为157.8万；第三名是多层物业，供应量为93.2万。销售量排名第壹的是高层住宅，成交量为1007.2万；其次是多层物业，成交量为204.6万。70-90是市场需求的主力产品从2010年成均各郊县住宅面积段分析，70-90面积段的住宅供应量最大，供应量为498.8万；其次是90-110面积段，供应量为345.

20、2万；再次是110-130面积段，供应量为252.5万。从销售情况来见，成交量最大的是70-90面积段的，成交量为454万；其次是110-130，成交量为328万；再次是90-110，成交量为315.7万。（2）存量房分析双流存量住宅近280万平方米2010年成均各郊县住宅存量房1183.4万，其中双流住宅存量房面积最大，280.9万，排名第壹；新均存量房面积排名第二，为171.4万；第三名是郫县，存量房面积为136.3万。110-130平方米间住宅存量243万平方米2010年成均各郊县住宅存量房中，110-130面积段的住宅存量房面积最大，243.4万；70-90面积段的住宅存量房面积为22

21、6.1万，排名第二；90-110面积段的住宅存量房面积为171.7万。3.2、郊县商业物业新均商业供应41万平方米供应方面，新均、双流和龙泉驿的商业供应量位居前三位，分别为41万平方米、35.1万平方米和16万平方米。销售情况来见，双流、新均和彭州的交易量分列前三位，交易面积分别为32.7万平方米和、21.8万平方米和17.5万平方米。郊县中，彭州商业处于供不应求的情况，供销比仅为0.25：双流供销基本平衡，而新均处于明显的供大于求，供销比为1.77：双流商业超过50万平方米双流县商业存量达53.5万平方米，位居各郊区县首位；新均和温江分列二、三位，分别为36.1万平方米和31.3万平方米。四

22、、2011年趋势分析政策趋势：高压态势仍将持续2010年中国楼市面临的政策高压仍将持续，调控进入常态化，市场将面临长期偏紧的环境。对于严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，以及切实增加市场的有效供应的政策不会改变，限购令持续、房产税试点、大力发展公共租赁市场，以及新的储备政策均将给市场较大的心理影响。预计2011年房地产市场将呈现先抑后扬的走势。市场供销：供应井喷，住宅市场或呈现供大于求的局面新开工量反映了楼市未来的供应量。2010年成均主城区商品住宅的新开工量约2076万平方米，而同期市场供应量仅约948万平方米，尚有1128万平方米未上市，也就是说2011年市场供应量至少于1128

23、万平方米之上，较2010年明显放大。2010年成均主城区商品住宅的存量面积约498万平方米，2010年末存量加2011年的最保守供应量约1626万平方米，按成均主城区2010年月均70万平方米的去化量，1626万平方米的去化周期为1.94年。因而预计2011年住宅市场可能呈现供大于求的局面。整体市场：成均房价平稳走高2010年成均主城区住宅用地楼面地价达4544元/平方米，若加上建安成本、营销成本等费用，其成本将达7500-8000元/平方米左右，和目前住宅交易均价相当，因而预计2011年整体房价将继续走高。但受严厉调控政策环境的影响，价格涨幅将会有所回落。商业地产：办公、商业将继续受到投资者

24、关注2010年成均主城区办公和商业的销售量双双突破100万平方米大关，同比分别增长31.4%和53.6%，于住宅投资受到抑制的情况下，投资者将投资目标转向了办公物业和商业营业用房。2011年国内通胀压力仍然十分明显，住宅投资环境仍将十分严厉，因而办公和商业物业仍然是投资者的首先目标。热点区域：天府新城、攀成钢、武侯新城、成华青龙乡根据近年来的土地供应，预计天府新城、攀成钢、武侯新城和成华青龙乡等区域将成为未来几年成均重点开发的热点区域。天府新城集中了保利、复地、九龙仓、合景泰富、中海、华润、花样年、会展集团等数十家实力开发商，数十个城市综合体的开建位开了天府新城城市综合体大战。2010年攀成钢

25、区域的土地大战让业界对该区域的未来充满了想象。新鸿基、香港置地、合景泰富、绿地、仁恒、伊泰等巨头将给我们带来的是潜力无穷的新区域。武侯新城于2010年成交土地约858亩，可建面积约155万平方米，绿地、华宇、正成、首信等开发商纷纷进入，同时于保利、中海、华宇等开发商的带领下，区域开发热度已于2010年大大提升。预计2011年该区域开发规模将进壹步扩大，竞争日益加剧。华润、招商、中铁于2010年纷纷进入成均楼市洼地城北青龙乡区域，相信于这些品牌开发商的带动下，青龙乡区域将成为成均楼市的新兴力量。城市综合体大行其道据不完全统计，2010年，成均开业、开工、建设立项的商业综合体项目猛增至60余个，这些项目于面积体量、规划设计、业态组合、运营方式等方面，将创造国内城市综合体的新标杆。2011年，成均商业地产综合体项目将累计突破80个，其中仅城南新区就将突破30个，城市综合体的总体量将超过1000万平方米，高投资、高规划和高品质是成均城市综合体的发展趋势。