物业服务费测算方法及收费依据详解Word格式文档下载.docx

1、（见下表）人员工资构成表单位：元序号工资标准人数工资金额（月）1经理工资标准2经理助理3行政管理人员技术、维修人员5保安人员6保洁人员7绿化人员8其他人员合计4.9.1.4.奖金及双薪（单位：根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行奖金、双薪的测算。奖金及双薪标准（折算月）补贴、奖金金额（月）季度奖标准双薪年终奖4.9.1.5.工资附加费（单位：按照政府规定及公司薪金福利标准进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。4.9.1.6.社会保险费的测算（单位：按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）

2、。社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育保险、住房公积金等4.9.1.7补贴及过节费根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。补贴及过节费加班补贴交通补贴过节费4.9.1.7.其它未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品购置费用。4.9.2.2.管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额使用量（立方）/月水费收费单价饮用水金额饮用水（桶）/月桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用办公照明的

3、功率按每天实际使用时间（折算成的小时单位）电费收费标准办公电器用电费用空调等办公设备的功率4.9.2.3.办公设备维护费用。主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。4.9.2.4.通讯费。物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。4.9.2.5.公务车辆费。根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。 4.9.2.6.交际应酬（公关维护）费。4.9.2.7.电脑维护费用。根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。4.9.2.8.报刊资料费。因管理需

4、要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。4.9.2.9.咨询及诉讼费。聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。4.9.3.财产费用的测算（单位：4.9.3.1.折旧费用。管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。折旧费用固定资产的原值固定的使用年限12月4.9.3.2.资产的摊销。管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊。开办费主要包括：前期购置的办公设备用

5、品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用开办费发生的总额委托的管理期限4.9.3.3.固定资产的修理费。前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。4.9.3.4.员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。4.9.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。保险费（须投保的公共设施、设备）总金额保险费率保险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。4.9.4.物料消耗的测算（单位：4.9.4.1.

6、服装费的测算（单位：按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表服装成本服装费用（月）服装成本人数使用月份4保安管理人员保洁管理人员4.9.4.2.保安物料消耗。根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。保安器材分摊明细表物资名称单价数量使用期限每月分摊费用备注对讲机1080元/台353年1050元所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。（参考价格）对讲机电池100元/台702年292元对讲机耳唛30元/个0.5年175元电警棍600元/根10250元硬盘录像机1500元/台85元录像带50元/台331年220元巡更棒（

7、可选）1900元/根267元巡更感应点60元/个100167元手电筒70元/个1530元干电池3元/节20天202元防火服1000元/套139元防火面具150元/个2元手推式灭火器750元/个68元4公斤灭火器20005000元消防工具400元/套5年33.元消防桶20元/个3017元救援绳8元/米50067元交通指挥棒100元/个25元反光背心35元/件5.9元紧急隔离带75元/盘21元交通路锥5098元相机胶卷25元/个3个月8683.3元4.9.4.3.保洁物料消耗。根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。 保洁材料分摊明细表 单位：用途单位单价

8、月均消耗数量月均消耗金额玻璃刮刀清洁玻璃把25.0075.00铲刀清洁地面4.008.00清洁桶盛水个9.00长地拖15.0045.00扫把6.0018.00垃圾斗清扫垃圾5.0010.00地刷尘拖布清洁大堂套20.00毛巾擦拭物品条鸡毛掸除尘洁厕刷清洁便池3.00胶手套劳动保护双地毯清洁剂清洁地毯瓶150.00洗衣粉清洗物品包去污粉去除污迹7.0014.00洗洁精桶100.00洁厕灵30.00120.00玻璃水16.00不锈钢水清洁不锈钢制品90.000.5电话消毒液杀菌60.00空气清新剂空气清新80.00蜡水打蜡270.00起蜡水起蜡洁而亮清洁物品碧丽珠清洁皮制物品大垃圾袋存放废弃物0.

9、25900225.00小垃圾袋0.054500清洁用品月消耗费用小计2730.00注：如保洁项目外包，此项费用的金额以外包协议规定的金额为准。4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。4.9.4.5.物业维修物料消耗。根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分摊表项目测算依据费用构成公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的

10、养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费防盗，监控系统消防

11、信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费水景娱乐设施维护材料费空调及采暖4.9.5 小区公共费用的测算（单位：4.9.5.1.公共电费。根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。4.9.5.1.1.电梯系统电费。电梯电费电梯数量电梯功率30天电梯每天的使用时间（折算成小时数）电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费电梯通风、照明、降温等设备的数量功率每天的使用时间（折算成小时数）4.9.5.1.2.公共照明系统电费。室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电

12、费照明器具的功率相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和4.9.5.1.3.供配电系统电费。变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：变压器的电费（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）电费单价；变压器的电费变压器功率电费单价24小时30天4.9.5.1.4.消防系统电费。消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）消防水泵的数量消防水泵的功率2.5小时3月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）送、排烟风机数量送、排烟风机功率中央控制室电费中央控制室所有电器的功率每天实际工作时间电费单价4.9.5.1.

13、5.给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵使用的电费泵的功率数量4.9.5.1.6.泳池系统电费。（收费泳池不计此项）泳池系统电费循环系统的功率4.9.5.2.公共水费（单位：4.9.5.2.1.绿化水费根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：绿化水费绿化面积0.0350%15天水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.2.清洁用水根据清洁面积测算：清洁用水估算每天用水量4.9.5.2.3.泳池用水（收费泳池不计此项）（可选）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水泳池容量3次（每年换水3次）12月4.9.5.2.4.小区景观用水根据小区景观的数量测算：小区

14、景观用水小区景观每天耗用水量4.9.5.3.电梯运行费。电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同，则电梯保养费电梯保养费单价电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价电梯数量）4.9.5.4.公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。 物业维修物料分摊表 单位：4.9.5.5.社区文化费用根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。4.9.5.6.垃圾清运费根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费垃圾量（桶）收费单价4.9.5.其它4.9.6.1.税金的测算

15、（单位：根据国家规定计提：税金（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额供参考）税率（5.5%）4.9.6.2.管理酬金的测算（单位：按照当地政府规定的比例计提管理酬金（北京10%）。如：管理酬金以上包括税金在内的所有费用酬金提取比例4.9.6.3.不可预见费用该项费用按总支出的3%（参考值）计提不可预见费用（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）3%4.9.6.计算各类物业管理费的收费标准根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。管理费构成明细表单位：元/月.M2人

16、工费用行政财产物料消耗小区公共费用其它分摊面积收费标准住宅商业写字楼会所别墅学校注意：被测算的物业可能存在以下几种情况：同一单体同一用途；同一单体不同用途；不同单体同一用途；不同单体不同用途。这样除了不同物业单体的管理服务费标准不同，即使对同一个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分，又有住宅或写字楼部分，也会出现同一个物业内有不同的收费标准的情况，特别是现今万科开发的多为大盘，一块宗地内物业用途的多样性将使物业管理费的测算较复杂。各类管理费的测算还应参照当地政府制定的物业收费指导标准及相关规定。4.10.倒推法测算4.10.1.根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、

17、同档次物业收费价格的基础上核定。4.10.2.根据物业面积计算出总收入。4.10.3.按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。4.10.4.附：优秀物业管理成本构成比例经验值（仅供参考）优秀物业管理成本构成比例经验值人工费用行政费用财产费用物料消耗比例40%5%10%25%15%4.10.5.按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺。（推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测）4.11.综合比较调整物业管理费对比调整表列举法倒推法调整情况可将以上六项内容进一步细分进行比较调整。5. 物业管理费收费标准的厘定原则：成本核算原则折旧补偿原则保本微利原则分级管理原则商业特性原则区分不同物业的性质和特点不得重复计算6. 物业管理费的包干制与酬金制：包干制-是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的物业服务计费方式酬金制-是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式包干制的特点：业主向物业管理公司支付固定的物业服务费用物业管理费用的盈余、亏损属于物业管理公司物业管理公司暗箱作业共用部分不能及时维修保养，疲劳使用物业管理费用应缴纳营业税等税费按照合同约定，可以不向业主公布账目酬金制的特点：物业管理公司向业主预收物业服务资金物业