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1、1总占地面积平方米606002总建筑面积1090003容积率4绿化率%355建筑密度256高层户型平方米/户A户型85平方米两房B户型125平方米三房C户型135平方米三房D户型140平方米四房7多层户型E户型90平方米两房F户型110平方米三房G户型120平方米三房8商铺面积43609总户数户94410车位数地上 个300表2：居住区用地平衡控制指标%用地构成居住区%用地面积平方米民建用地R0115150公建用地R023018180道路用地R036060公共绿地R0421210居住区用地R100一江北市房地产市场运行情况分析2021年以来，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速开展大背

2、景下得到快速开展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。1、2021年房地产业市场运行情况1房地产业与国民经济协调开展情况2021年江北市完成国内生产总值GNP的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。表3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额亿元 56同比增长% 60固定资产投资额亿元 218GDP亿元 636房地产投资占固定资产投资

3、比重% 26房地产投资占GDP比重% 9今年以来，我市经济开展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成局部，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的开展根本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快根底设施建设政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。2新建商品房供求结构情况2021年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245

4、.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。表4 ：商品住宅供给量情况表价格元/平方米供给量万平方米所占比例%单套面积平方米2000以下95以下2000250095120250030001201503000以上150以上8534表5：商品住宅销售情况表销售量35.30表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比拟突出。从商品住宅供给情况看，单价在每平方米2500元以上的供给量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95150平方米

5、的占总销售量是51.31%。3商品房价格走势2021年江北市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势根本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元/平方米 2722商品住宅均价元/平方米 2438居民人均可支配收入元 76502021年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争剧烈，建材上涨等因素有关。另

6、外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设本钱，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比拟，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大局部居民承受能力，应引起注意。4新建商品房购置对象情况2021年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购置的为49.19万平方米，比重为24%。表7：购置对象构成情况表商品住宅交易量按销售对象划分按购房目的分类所占比例 76所占比例 85所占比例 24所占比例 15近年来，随着经济的快速开展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外

7、地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2021年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2005年的2%上涨到2021年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好江北市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康开展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲缺乏，容易出现价格虚高。5商品房空置情况2021年全市商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区

8、域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表8：商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区所占比例%40新城区60按单套建筑面积划分90平方米以下95平方米150平方米20150平方米以上70按单价划分2000元以下20003000元323000元以上6存量房交易情况2021年全市工完成存量房交易13335件套，面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房

9、上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。2021年江北市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受?江西省城市房屋拆迁货币化补偿方法?出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。7房屋租赁市场情况2021年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金市场价9元/平方米，较上年上涨10%。8房屋拆迁及旧城改造情况2021年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米

10、，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。2005年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿方法，货币化安置的比例逐年上升，2021年到达70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购置了二手房，10%左右购置了新建商品房。2、2021年房地产市场开展预测1我市房地产开展有利条件1、全市经济持续高速增长态势。2021年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2021年必将会沿着已有的开展情况，继续前进，江北市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速开展。2、城市化进程为房地产市场提供了广阔的开展空间。根据江北市城市总体规划，到2021年，江北城市实际居住人口将由现在

11、的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。3江北市居民住房消费潜力巨大。我市2021年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照江北市提出的到2021年人均住房建筑面积到达30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房含房改房上市后再次购置商品房的比例为70%，购置的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。4、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发

12、点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2021年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。22021年江北市房地产市场开展不利条件1、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布?关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?银发2021111文件，对商业银行房地产开发信贷、土地储藏贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和标准。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，局部房地产开发企业信贷融资难度增大。2、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价

13、格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金缺乏的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的开展。3、原材上涨，开发本钱增加。从2005年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土那么上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发本钱就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。32021年房地产市场根本走势预测根据带动江北市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的开展尚属理性，已进入最正确开展期。2021年，我市房地产市场将会延续上年是开展势头，会有一个较大幅度的增幅。1、房

14、地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。2、住房消费需求日渐增大。随着江北经济快速开展和居住环境的日益改善，江北市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购置份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2021年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。3、商品房价格将会稳中有升。2005

15、年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发本钱的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供给结构的逐步改善，中、低价位商品房的供给量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。4、楼市变得更加成熟，竞争趋向剧烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢送，反之，那

16、么被市场淘汰出局。一工程整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合效劳配套设施齐全；表达小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，工程以中等户型为主，降低置业者的购置压力。二工程规模规划指标根据“腾飞国际初步方案及建设规模，规划指标见表9表9：“腾飞国际工程建筑技术经济指标工程备注总用地面积60600平方米109000平方米多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方

17、米4360平方米可售面积12700平方米建筑层数 7层10层、11层1层地上第一层做架空层建筑层高 、住宅标准层高架空层表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准一二三四套型面积系列标准平方米使用面积4248536064717590建筑面积556570808590100120功能空间使用面积标准起居厅1825主卧室1216双人次卧室1214单人卧室810厨房6餐厅8卫生间46双卫可适当增加门厅23储藏24吊柜不计入工作室68设施配套标准厨房型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机操作面延长2700mm型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机卫生间淋浴、洗面盆、坐便器、镜箱

18、、洗衣机位、自然换气风道浴盆和淋浴器、洗面化装台、化装镜、坐便器12个、洗衣机位、机械换气风道备电器设备用电量80120 KWH/月负荷15604000W大套可增至6000W电表520A1040A电源插座小居室23组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个 12台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200300升/人日 热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器窗外预留位置室内环境质量光环境采光1%室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比照明起居厅及一般活动 3070LX卧室、书写阅读 150300 LX床头阅读 75150 LX管厅、厨房 50100 LX卫生间 20

19、50 LX楼梯间 1530 LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板4050dB 楼板7565dB热环境按不同气候区区别冬季采暖区非采暖区16211221夏季28卫生环境日照按不同地区区别大寒日2小时冬至日1小时表11：“腾飞国际工程住宅经济指标表指标名称套内使用面积A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套68108112102住宅标准层总使用面积87272住宅标准层总建筑面积103420首层架空1220平方米住宅标准层使用系数 高层 多层80套内建筑面积8520套12544套13520套14020套90168套110504套120168套户内平均居住人数人/户居住户数居住人数人33

20、04三价格定位1、住宅局部1市场比拟法定价过程表12：表楼盘调查统计表建筑规模平均价格销售率开盘日期A龙泽园6-7F28529260003/01/28B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300-未开盘内部认购C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F678722880350003/06/15D船山广场1-19F/2B28679310003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以以下表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以

21、本工程的预售期为终点，2021年江北市商品住宅均价增长18.18%，江北市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。表13：本工程住宅价格市场比拟法系数修正表 单位：元/平方米成交交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计交房社区规划109/100+3+1100/104100/101100/1002698+2100/105100/10229513359100/10629033528300031862826表14：本工程住宅价格市场比拟法销售状况权重系数修正表名称销售状况权重销售率加权的相对价格本工程住宅销售价格100%0%-80%23222822254990%2543合计180%50202789250%