徐州别墅类项目定位报告Word文档下载推荐.docx

1、2、徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。市内基础设施较为完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。3、徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。煤矿业是徐州传统的支柱产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产业格局，机械工业在全国具有一定的竞争力，但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改变，第三产业比重较低，结构竞争力不高。4、徐州城市基础建设发展较为完善，资源丰富，交通便利，是以工业、农业为主的城市，但由于长期滞后的发展，造成经济的落后，人均收入不高。5、徐州人力资源数量较为充足，人力资源质量、人力资源

2、配置指数等指标不高，人才竞争力表现一般。在科技、资本、制度、开放程度、企业管理水平等方面，徐州不具有较强竞争力。6、徐州综合竞争力不强，综合市场占有率排名尚可，综合长期经济增长率、综合人均GDP、综合人均收入等指标表现一般。7、由于近些年大力调整产业结构，发展对外经济，逐渐形成了以徐州为中心的都市圈辐射效应，与南京、苏州、无锡相对呼应，发展状况良好。8、徐州正由单纯的以工业、农业为主的城市向综合性的中心城市发展，与周边地区形成经济联合体，共同组成了江苏省第三大都市圈。9、目前，徐州城市发展正处于快速扩张时期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速提升，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空

3、间。10、随着城市“东进南延”的发展趋势，徐州将重点发展城南片区新城区，一个崭新的大徐州都市已经拉开了发展的框架。11、政府对于房地产市场的政策在逐渐改革、整顿以及完善，房地产市场公开化程度不断增高，政策法规的日益完善，人民收入的提高，对房地产市场是利好的消息。第二部分 徐州房地产市场分析一、房地产宏观市场分析1、良好的政策环境为房地产发展提供了保障2002年以来徐州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、徐州市区国有土地储备办法及徐州市住房维修基金管理办法等一系列制度措施的颁布实施，不但确保了土地行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透明度，而且为产业的规范持续发展提供了保障。 逐

4、步把国有土地使用权的获取方式由行政划拨转为市场化运作的挂牌交易，为徐州市旧城改造战略的顺利实施指明了方向。 房地产市场住房货币化政策得到进一步落实，拆迁条例及货币安置卡等制度的落实，加上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市场的升温。 房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。同时，让小开发商出局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前奏。2、房地产投资与交易持续增加 近年来，徐州房地产投资一直保持较高速增长，房地产市场不

5、断活跃，二首房与一手房联动发展。类别年 份交易面积（万）交易金额（万元）户数增量房（商品房）200271012456020031429617520存量房（私房）2101839497659179822004年一季度房地产交易情况年度套价（万元/户）增量住房2004年一季度191024982存量住房2493163722004年一季度商品房预售面积类型住宅（万）非住宅（万）2004年一季度增量房交易户数比较2004年一季度存量房交易户数比较3、徐州房产市场均价上涨1992年房改后，徐州市相当数量的购房户经过多年积累，卖旧房购新房改善居住条件的换房族，他们购买商品房的需求对于徐州房地产市场价格的走高起

6、了决定性影响。徐州市在1996-2000年期间共分五期建造了170余万平方米的经济实用房，价位在800元/平方米左右，解决了2万多户居民的住房问题。2002年又出台了住房公积金贷款实施细则，使公积金贷款门槛降低，贷款额度得到了提高，单笔贷款最高可达30万元，通过一系列措施，使徐州房价保持了平稳态势。进入2004年，伴随着住房消费结构的不断调整，市场需求加大，使2004年一季度房价上涨明显，住宅均值为1877元/平方米，较去年第四季度上涨%。存量房销售上涨，因徐州市近年来流动人口不断加大，中等收入者的梯级消费，城市拆迁居民的货币安置，致使二手房市场升温，需求旺盛。由于徐州城市规模目标的确定，以面

7、向中低收入家庭的大型社区还会进一步涌现。可以预见，今后相当一个时期，存量房价格下滑空间不大，稳中有升应是发展趋势，尤其是市中心区及周边地段的房产价格在现有水平上将继续平稳上升。4、区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散 随着市区城市交通格局的大改变，促使徐州房地产业的投资热点由单一化走向多元化，呈现出四面开花的态势。 徐州市房地产市场一个最显着的变化便是各区域板块冷热不均的现象逐渐淡化。原先不被人们所看好的东北区和西北区价格有所上升。 徐州市房地产市场上南区、中心区一统江湖的坚冰被打破，徐州北区、东区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，开始凸现便捷的区位优势，逐渐成为普通住宅蓬勃发展的热门

8、板块。特别是东北区，随着“徐州人家” “子房美景”等楼盘的开发，使东北区的市场供给量大增。5、二手房市场状况近年来二手房的交易火爆为商品房的梯度消费奠定了基础，卖旧换新、卖小换大成为二手房卖家的主要因素。存量住房买卖持续增长。通过一系列盘活存量住房、刺激住房消费、搞活房地产二级市场的政策举措，为各类存量房屋开辟了相应的流通渠道，使存量房市场规模不断扩大，买卖成交持续增长。如房改房上市量增长较快。房屋租赁日趋活跃。个人住房出租已成为居民的一种重要的投资方式，单位非住宅用房出租也随着经济的持续发展，出租量逐步增长，住宅租金价格稳中有升。存量房市场联动效应日益显现。存量房成交量持续放大，有力地带动了

9、增量房的消化吸纳。新建商品房销售成交量逐年增长。总体看来，总价在10万元左右的二手房最受市场欢迎，10万元以上的总价已经受到消费能力限制与低价商品房的竞争。二手房市场大面积户型供应量与需求量均较少，二手房市场多为50-70平方米的小户型、老户型，购买者主要需要面积在60-70的二房或是面积略大的三房。市区交通便利、配套齐全区域的二手房较受欢迎。市中心如奎园小区的二手房较受欢迎，价格也较高，年代较近的房子卖到1800元/平方米，年代较远的房子卖到1400元/平方米。大学周边的二手房价格已经普遍上涨至12001300元每平方米左右。购买二手房以拆迁户、外地人、年轻夫妇为主，主要是为了满足最基本的居

10、住要求，以及考虑学区因素。二、土地市场分析2002年，徐州市土地出让全部采用挂牌方式，共成交38万多，总成交额达44380万元，创下历史新高。政府共实现土地收益2亿多元，超出了自土地局成立以来历年土地市场收益的总和，是2001年政府土地收益的近20倍。2003年挂牌土地面积继续增长，上市土地主要集中在城北区域，城南土地供量较小。挂牌面积达到60万以上，土地供应量正在放大，预计随着未来住宅市场项目增多，商品房市场供应量会进一步放量，市场的竞争会更加激烈。2004年以房地产开发为主体的经营性用地储备计划将达4000亩。这是徐州市首次制定房地产开发市场供地计划。徐州市制定房地产开发用地计划，标志着土

11、地管理和土地利用与房地产市场建设的协调性发展上有了新的提高。从近期挂牌拍卖的土地来看，土地价格大幅上升，竞争激烈，外来资本开始大规模进入徐州。较高的土地价格带来较高的开发成本，必然会带动徐州房地产市场进入新一轮的价格上涨阶段。外来资本介入徐州房地产市场，一方面是因为发达地区地价高昂，土地成本加大，资金实力弱的公司只好到二级城市生存，另一方面，也预示了徐州房地产市场具有较大的发展潜力，被外来资本看好。附：2002-2003年土地出让情况土地编号位置面积（）用途成交价2001-1中山南路西侧（原体育馆）商办、住宅48802001-2中山北路与夹何路交叉口商办未成交2002-1淮海西路195号326

12、02002-2原汇都集团住宅29302002-3云龙湖南岸度假村度假村2002-4滨湖花园242412343002002-5汽车运输总公司集装箱公司南2538718102002-6四道街27385商业公寓办公19002002-7延平路92971902002-8兵工路住宅公寓2003-12003-2原金属结构厂39889居住44102003-3原朱庄铜窗厂商住1310 2003-5原徐州压力机械厂10960商业住宅15502003-6明理街棚户区1402003-7西后里棚户区沿街商业内部住宅2102003-8东方永久照明公司58902003-9矿山路原农机厂南厂区用地10303商业办公住宅103

13、02003-10文亭街原电视台2927高层商办17102003-11双山子南区204290多层居住110302003-12双山子北区8949375002003-13黄河南路原仪表二厂用地1019813202003-14二环北路原建材仓库用地5202003-16金山桥中小学东874212003-17金山桥金贝庄园南总计2004年储备地块原单位土地位置面积（亩）规划用途1起重机厂东区新一佳淮西店东侧30商业住宅（出让）2起重机厂西区新一佳淮西店西侧353水泥厂南区响山路南侧100住宅（出让）4子房棚户区子房美景花园东105保温瓶厂环城南路656轻工六厂东区二轻路东侧867轻工六厂西区二轻路西侧9鼓

14、楼区马场湖征地用地块马场湖1180丝绸厂七里沟11昌朋鼓楼花园鼓楼花园南、徐运新河南12建材化工厂三环东路东、郭庄路两侧6813徐州锅厂、水泵厂铜沛路14糖果冷食二厂二环西路15国信印染厂鸡嘴坝8716飞虹网架淮海西路6217徐州汽车电器厂郭庄路18皇后机械公司大庆路?19储运公司汽车队响山路南20储运公司603仓库金山桥开发区21二轻机械厂22有色金属公司南厂区黄河北路23有色金属公司北厂区24九里山机场二环北路北27025徐州皮毛厂轻公路西26水泥厂北厂区响北路北20027铝制品厂民怡园南39028市少年宫下洪、黄河东岸29肉联厂铜沛路仓库四兼北侧联厂石桥液化汽站31铜山农业局城南开发区3

15、2民祥园东集团征用地块民祥园东、庆丰路西121233鼓楼祥和小区北储备地祥和小区北34八里村置换地鼓楼区殷庄70麒麟饮料厂三环东路东36电焊条厂翟山西37医疗器械厂纺织东路38半导体厂云龙湖南岸、大山头39电子管厂矿山路北40徐州防爆电器厂41试剂总厂子房东路42化工机械厂没港路43新华纸板厂北郊万塞44方圆建筑公司延平路北46林场翟山西测50三、区域市场分析徐州市房地产市场根据区域位置不同，可以分为以下几个板快1、城北板快开发规模中、低档楼盘为主，除徐州人家、子房美景花园、金山晓月开发规模较大外，其他楼盘开发规模较小。建筑形态多层建筑，出现少数小高层代表楼盘徐州人家、子房美景花园、金山晓月户

16、型面积比例2房80-10550%3房110-13040%3房以上135以上10%价格区域基价在1300-1600元/，平均价格在1650元/客群分析以周边企业、铁路职工为主，平均收入水平中等偏下，多数年轻购买者已接受按揭贷款，年龄较大有能力的购买者愿意一次性付款。房型以面积在80-110之间的二房二厅、三房二厅为主。区域发展趋势徐州东北区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，优势凸现。商品房销售均价上涨，但由于区域环境较差，本区域将逐渐发展成为普通住宅社区。2、城西北板快中、低档楼盘为主，开发规模较大多层建筑为主，出现部分小高层、高层中川艺郡、西苑人家、西苑康庭、水云间、枫林绿洲、水苑长桥、（

17、天润花园未开盘）80-100105-1254房以上130以上区域楼盘均价在1350-1500元/,枫林绿洲5月推出，均价已达到2000元/企事业单位中档收入者为主，购买者接受按揭贷款，有经济实力的购买者愿意一次性付款。购买面积为80-110的二房、三房。徐州西北区开始以经济适用房片区存在，但随着生活配套设施的逐步完善，商品房的逐渐开发，片区的形象已改善。区域市场认同度较高，销售情况较好。3、城中板块城中开发地块稀缺，楼盘开发规模较小，中、高档楼盘小高层、高层为主锦江豪庭、皇城大厦、锦绣嘉园、黄河景园100-11015%120-14060%150-20025%区域基价在2500-2800元/之间

18、，平均价格在2800元/市区中高收入者，包括企、事业高层领导，医生，政府官员。消费者在购房时多会考虑办理按揭贷款。徐州市中心区域市场向小高层、高层等物业发展，市场供应量随土地资源稀缺而逐渐减少。4、城南板块楼盘开发规模较大，中、高档楼盘为主多层建筑为主，云龙山、凤凰山周边是别墅市场的集中地，别墅以叠拼、联排为主，云龙湖西岸出现独栋别墅，面积在190-500风华园、森活绿郡、泓润花园、凤凰山康居家园、阳光半山别墅100-10520%110-140150以上多层市场均价达到1650以上。近期森活绿郡提价到1740元/，康居花园市场均价已达到2500元/，云龙湖旁的小高层滨湖花园均价已达到3100元

19、/，别墅价格在3300-5000元/，市场均价在4000元/大学教师、公务员、经济效益较好的企事业单位中高收入人士为主，以二次置业换房族是城南多层住宅的主要客群，别墅主要客群以经商者为主。板块依靠大学城的人文背景，泉山森林公园、凤凰山云龙湖的优良环境逐渐发展为中、高档物业聚集，区但后续发展空间受到土地资源短缺限制。5、铜山新区板块目前新区大规模在售楼盘只有久隆凤凰城、嘉惠园，但市场存在较大的潜在供应量多层住宅、别墅嘉惠园、久隆凤凰城、福泽园多层户型95-110 120-15070%160-180 住宅均价1450元/，别墅：独立别墅4000元/平方米，双拼别墅2568元/平方米，联排别墅230

20、0元/平方米。 除铜山当地居民外，以凤凰城为代表的铜山新区项目依靠优良的环境优势吸引了市区中高收入者的关注，二次置业已经在徐州开始兴起。7、板块市场分析 板块市场小结徐州房产市场的城中、城南、城西北、城北等板块，价格梯级明显，吸引不同类型的住房消费者。其中城区（含云龙山、凤凰山）为徐州现阶段高、中高端物业主要聚集地；城北、城西北等为中低端市场。城北主要是采矿业、重工业、化工区，环境差，生活配套设施一般，居住环境较差。购买者收入水平低，对价格敏感，住房面积需求偏小，以经济适用为购买目的。城西北板块是工作生活型住宅的主要供应板块，价格适中，房型偏大，因周边环境的影响，该板块楼盘档次较低。城中土地开

21、发资源稀缺，市场将向小高层、高层等高端物业发展。城南板块住宅市场定位为中高端物业，市场已被消费者接受，但周边生活配套、交通不完善。城南依托城市发展以及大学城得到发展，未来规划为新城区，城南板块是房地产市场发展重点，发展趋势向城中板块靠拢。四、各类物业发展态势1、物业价格稳步攀升，市场潜在供量庞大如果说2001年是徐州房地产市场高档住宅的发展年，20022003年就是徐州中档住宅的发展年，2004年随着徐州房价稳步上升，徐州市民对中高档次住宅的需求进一步增加。开发项目一改过去的千篇一面，在小区规模、规划设计、房屋品质、绿化配套及相关服务等方面都有较大程度的提升，以产品高性价比的优势达到占领较多市场份额的目的。随着市场潜在储备地块、2002年以来大量挂牌土地的开发，市场潜在供应量将持续增长，竞争将更加激烈。2、小高层开始启动，高层继续充当市场“看点”徐州高层住宅市场目前还不成熟。高层因户型面积普遍偏大、房款总价过高、绿化率较低、后期入住成本较高等客观因素的制约，再加上徐州市整体物业管理水平的相对滞后，使高