海珠区Word格式.docx

1、海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。海珠区拥有得天独厚的地理和人文环境，是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻，江岸线长达47.35公里，地理位置优越，有丰富的土地资源、大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。海珠区历史悠久，人杰地灵，有文物可考而比较确切的历史，可追溯至距今2000多年前的东汉时期。区内遗迹旧址、名人故居和和纪念建筑众多，有民族英雄邓世昌的故居，有民主革命时期孙中山先生两次设立的大元帅府旧址，有岭南画派祖师居廉的居所十香园，有建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址等，颇具人文历史底蕴

2、。 海珠区是广州市能通往珠江三角洲各市、县，和深圳、珠海经济特区的重要通道。区内河涌密布，水上交通方便，不仅是广州市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口及沿海港口。区内有客运货运码头，船舶可直达汕头、海口、三亚、厦门等沿海城市。陆路有主干道、次干道、支路，三级路网遍布全区，12座跨江大桥与市内各区相连，内环路、环城高速公路和华南大疲乏横贯全区，地铁二三号线通过区内最繁华地段，路桥网络四通八达。目前，海珠区正致力于建设滨江路具有岭南特色和异国情调的旅游休闲、观光中心，江南大道、江南西路、宝岗大道的大型零售购物、商业服务中心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散中心，琶洲赤岗地

3、区的会议、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，新港路沿线的科技中心，围绕万亩果树保护区的现代都市型生态农业旅游中心。这六大中心已初具规模。海珠区既有都市的繁华热闹，又有乡村的田园景色。以“江、涌 、林、园”为特色的江岛生态系统，使海珠区成为最适宜创业发展和生活居住的现代化“生态城区”。海珠区一贯坚持“经济强区，科教兴区，环境建区，文化立区，依法治区”的发展思路，实施“优先发展服务业，优化提高工业，积极发展都市型生态农业”的产业发展战略，以房地产为龙头，大力发展商业服务业、金融业、旅游业、仓储运输业和高新技术无污染工业，促进全区经济健康发展。海珠区已成为广州市新的中心区域，在今后较长一段时间内

4、将得到优先重点发展，蕴藏着巨大的发展潜力和广阔的发展前景。随着广州国际会议展览中心、国际生物岛等重点项目落户海珠，海珠区的区位优势日益凸现。新世纪迎来新机遇，历史悠久的海珠区将焕发更灿烂的光彩。海珠区近年的道路交通事业得到了巨大的发展,在与外界联系方面,上世纪60年代,仅有海珠桥和人民桥这两座桥连接越秀区。上世纪90年代以来,海珠区大量兴建桥梁,加紧与外界的联系。据广州市海珠区建设局统计,海珠区现有13座跨江大桥。另外,广州地铁二号线和三号线都经过海珠区,广州地铁二号线经江南大道到昌岗路抵新港路,把“校园区”和琶洲岛连接在一起,它在海珠区的长度占其全长的1/3强。广州地铁三号线也将从南到北贯穿

5、整个海珠区。在区内交通方面,经过最近几年的发展,海珠区内的路网建设日趋完善,道路等级提高了,路面也宽了。目前,区内新建、扩建和改造的道路有：南环高速公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等,广州大道南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。据统计,从1999年到2001年,海珠区共完成道路建设324万平方米,解决了很多“断头路”问题,大大疏解了区内南北向和东南向的交通紧张问题。广州快捷路主线通车,科韵路到海珠区只需15分钟。快捷路全长42.6公里,其中约有24公里新建路段,主要是从

6、北环立交到科韵路南延长路,其余的20多公里均利用原有的路网。快捷路将从路网结构上弥补原中心组团路网布局结构偏心、总体布局不平衡的缺陷,加强城市中心组团东南方向板块与其他板块之间的交通联系。以前如要从科韵路到海珠区的北山村的话,就要从广州大道绕路或乘船,而现在则是“一条通途”,市民只要花5分钟步行过黄埔涌大桥,就可到达海珠区。作为广州南北交通大动脉新光快速路一期（海珠区新港中路番禺区光明大道）正式通车后,番禺市民只需花15分钟就可抵达海珠区。新光快速路一旦通车,其跨江的新光大桥将大大分流洛溪大桥的车流,缓解洛溪大桥的塞车现状。地铁二号线广州地铁二号线全长23.265公里,共设20座车站,1个车辆

7、段。线路从海珠区所辖的新港东路、琶洲塔以西580米处为起点,沿新港东路向西,过华南路立交、黄埔涌、新港中路,过客村立交进入新港西路,再穿晓港立交,沿昌岗东路向西延伸,随后转向北进入江南大道中,沿江南大道北上,在海珠桥西约50米处穿越珠江,经过越秀区的海珠广场、起义路至人民公园,而后转向人民公园西侧,经连新路过东风路再穿过越秀公园五羊山、解放北路、人民北路口。 海珠区是广州市的一个老城区，经过几十年的发展，区内的医疗设施还教育资源都是相当的不错的。尤其是医疗设施，目前该区共有社区卫生服务机构40间,网络覆盖47.25（以面积计算）,但其布局十分不合理,现有的大中型综合医院及专科医院,主要集中在江

8、南中街、海幢街、赤岗街等老城区。居民就诊和住院主要集中在大中型医院。而位于该区东部新建立的南洲街、华洲街等4条街占海珠区总面积的58,却仅有4个社区服务中心（3个在建）,2个卫生服务站。学校从小学到大学都有，可以满足区内的教育需求。各大银行均有布局在海珠区的各个繁华街道。 海珠区是广州市四个老城区之一，与各区相比，“江、涌、林、园”的江岛生态系统是其独特的环境优势：47公里的环岛江岸线，74条纵横交错的河涌水网，宛如天然氧吧的万亩果园，著名的岭南佳果和历代围海造田所形成的独特田园风光，以及遍布海珠的人文遗迹让每一个海珠人引以为荣。海珠区是广州市“南肺”，是珠江环抱一个绿岛。区内遗迹旧址、名人故

9、居和纪念建筑众多，文物资源丰富，民主革命时期孙中山先生两次设立孙中山大元帅府、民族英雄邓世昌纪念馆及故居、岭南画派祖师居廉的居所十香园、建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址，以及海幢寺、廖仲恺何香凝纪念馆、海珠广场等，这些历史文物古迹是海珠区宝贵的旅游资源。 海珠区有很多由风化剥蚀、海浪侵蚀或堆积而造成的遗迹，如七星岗海蚀遗迹、松岗及赤沙的沙堤、七星岗的丹霞地形和鳞石地形及赤岗塔瓯穴群等。这些遗迹形成很有旅游价值的地貌景观。 海珠区除了推进旅游资源的保护和建设外，还通过评选“海珠十景”来加强对该区旅游资源的宣传。该区通过投票选出了包括“帅府华晖”、“会展雄姿”

10、、“海幢春晓”、 “学府风韵”、“瀛洲叠翠”、“双塔竞秀”、“邓祠国魂”、“滨江霓裳”、“漱珠朝斗”、“洲头烟波”等“海珠十景”，其中既有历史文化古迹、也有现代建筑，还有岭南田园的自然景观。世界最高的电视塔也坐落于海珠区，成为海珠区的中轴线地标，因此取名为广州塔。 江南西商圈位于广州市江南西路，江南新地是地下商城，但所有天花都装饰以蓝天白云，吸引了不少年轻人前来。江南西商圈及其周边有邓世昌纪念馆广场、十香园、海幢公园、海幢寺、广州美术学院等，江南西将打造立体式商业步行街。 海珠区地处广州市中部，全区面积90.45平方公里，总人口123.73万人，现辖18条行政街道。海珠区的城区功能已成功由传统

11、的工业区向以居住为主，商业服务业、金融业、旅游业、仓储运输业和高新技术无污染工业协调发展的现代化新城区转变，成为广州市新的中心区域，在今后较长一段时间内将得到优先重点发展，蕴藏着巨大的发展潜力，被誉为“海上明珠”。海珠区综合经济实力已遥遥领先于国内许多大城市中的同级区份。2003年，全区实现生产总值278.49亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%。其中：第一产业实现增加值 1.86亿元；第二产业实现增加值108.13亿元；第三产业实现增加值168.49亿元。2003年，区财政一般预算收入8.22亿元，按可比口径计算，比上年增长13%。全区国税和地税总收入分别为18.24亿元和24.04亿

12、元。全区实现工业增加值78.51亿元，比上年增长16.2%。实现工业总产值221.55亿元，增长18.9%；其中，轻工业总产值158.84亿元，增长17.6%；重工业总产值62.71亿元，增长30.6%；轻、重工业总产值占全区工业总产值的比重为71.7：28.3。大中型企业工业总产值136.51亿元，增长17.7 %。全年实现高新技术产品产值31.38亿元，增长14.0%。全区年产值超亿元的工业企业34户，占全区规模以上企业户数的14.3%，实现的利税总额为29.48亿元，占全区规模以上工业利税总额的90.7%。全区社会消费品零售总额为141.8亿元，比上年增长10.0%。全区限额以上批发零售

13、贸易企业实现商品销售124.42亿元，增长56.6%，其中连锁超级市场实现商品销售18.06亿元，增长93.6%。全区专业市场137个，全年商品成交额79.3亿元，增长8.8%；其中亿元以上市场18个，全年商品成交额68 .74亿元，增长28.9%；占全区商品成交额的86.7%。改革开放以来，海珠区商业建设有了很大发展，形成了江南大道商业中心和和三大商圈（江南大道、广州大道南、琶洲会展中心，72个农贸（肉菜）市场），社区有小商业网点，完善了商业网点的布局。全区实现海关进出口总值5.03亿美元，比上年增长70.3%，其中进口总值2.64亿美元，增长1.5倍；出口总值2.39亿美元，增长25.9%

14、。海珠区作为广州市惟一的岛区，其独特的地理条件使海珠区亮出了“环岛经济”牌。会展经济区是“环岛经济”最闪亮的一颗明珠。2006年，广州举办第100届交易会时，琶洲地区的写字楼、酒店等会展经济将上一个台阶。此外，海珠将利用毗邻广州大学城的优势，探索建设后勤配套服务区和以“万亩果林”为依托的生态旅游休闲区。在海珠区滨江路一带，海珠区将重点培育发展滨江经济带，加快建设滨江西路“海珠风情街”和以太古仓为亮点的白鹅潭周边旅游观光休闲购物区。在海珠区岛内，拥有众多科研院校的新港路将建设新港文化科技经济带，推进以海珠科技大楼、中大科技园区为亮点的高新科技园区建设。在地铁沿线，海珠区将引导建设特色购物中心等商

15、业网点（商业街）。海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头宝座，是海珠区高档且发展最成熟的商业区；江南大道北的“婚纱一条街”成行成市，远近闻名。受其辐射影响，该区附近的宝岗大道、前进路和江南大道中等地的商业也逐渐被带动起来，如宏宇广场三期罗马假日裙楼商场招来“新一佳”进驻，成为宝岗大道最高档的购物中心，前进路的万国广场有“家乐福”撑腰。而西部沿江地带，根据海珠区政府发展规划，滨江西路将打造成海珠区“酒吧一条街”。西部传统商业区域历经多年的发展后，随着房地产开发向东拓展，海珠区中部、东部的商业正在崛起。海珠区中部，地铁二号线开通让新

16、港成为地铁上盖物业，百佳将其裙楼商场全部消化，中大布匹市场升级换代；广州大道南则是海珠区传统的布匹、汽配专业市场，也吸引了百安居落户。在东部板块，则由“琶洲国际会展中心”带动了整个海珠区东部的商业发展。 根据海珠区发展规划的送审稿，海珠区提出了建设广州“南部商圈”、“信息之港”、“生态之岛”的都市理想，“东部创业、西部宜居”的发展模式。1.海珠定位城市空间南拓的桥头堡 配合广州市城市建设总体发展概念规划提出的“南拓”发展策略，力图寻找海珠在广州城市建设“南拓”发展中的比较优势，合理确定了海珠在城市发展中的定位，实现海珠与其它区域的合理分工与协作，并创造自己特色。通过对发展机遇的分析，海珠区发展

17、定位为：广州中心组团的重要组成部分，广州城市空间南拓的桥头堡，广州中心城市南部的生态岛、智慧岛、信息岛，面向21世纪的广州信息港；宜商宜居、适宜创业的现代化生态型城区；以“江、涌、围、园”的生态格局为基础，以果树生态保护区为特色的广州中心城区东南部城市绿色开放空间的重要组成部分；以自然景观、岭南风情与滨水城区为亮点的城市景观。2.海珠结构一城两片绿心蓝脉同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，沿以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。城区结构为“一城两片，绿心蓝脉”，其中“一城两片”为东部创业组团，西部居住与商业组团；“绿心蓝脉”为以果树生态保护区为绿

18、心，江、涌水系和绿带贯穿环绕城区。空间布局上，提出了“东部创业、西部宜居”及“抑制房产、完善配套”的用地布局思想，东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。海珠区将构筑两个市级中心，其中在江南大道、昌岗中路、宝岗大道、江南西路围合地段构建海珠西部旧城中心；在广州新城中轴线赤岗段形成海珠区东部新的城市中心。3.商业布局1）四大商业圈六条商业街在商业布局上，将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。同时，构筑滨江西海珠异国风情街、江南大

19、道北婚纱商业特色街、江南西时尚商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。2）海珠区四条城市发展轴沿二号线发展轴：海珠岛西部旧城中大、布匹市场新城轴线琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西向各功能区联系起来。沿广佛线发展轴：西部旧城工业大道板块广州大道南专业市场新客港新渔科技园生物岛，是海珠岛南岸各重要组团的之间联系线。沿三号线发展轴：与新城市中轴线重合，同时位于海珠区市桥“南部转移带”。该段各功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。沿四号线发展轴：为广州城市功能南拓轴，串联了一批新兴产业区，从广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城

20、至广州新城、南沙。海珠区四条城市发展轴七、海珠区房地产发展及现状1.市场背景： 2011年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为2012年政府宏观调控的重点。2012年房地产调控政策预判。世联研究认为，2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也

21、将逐步完善。预计调整包括：一是限购政策的调整；二是限价政策的调整；三是针对首套房的限贷政策做出调整；四是保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速；五是房产税的试点城市和征收范围将扩大。2.该区房地产市场的优势有以下几方面：1）市政交通改善，出行方便 目前该区有地铁二号、三号、四号线通过，同时还在规划建设二号线延长线及广佛线等，方便了周边地区居民出行，带动地铁沿线地产板块；同时该区建有12座大桥，与华南快线、广州大道、工业大道等数条纵向干道共同建立了一张相对完善的交通网与市内各区相连； 1.1.商业氛围渐浓，生活便利 目前广百、家乐福、国美、好又多等各大零售商都已经进驻该区，以江南大道、江南西路

22、、宝岗大道地区为中心的大型零售购物、商业服务区已经成型，方便了当地居民购物消费，提高居住的便利性； 1.2.自然环境优越，居住舒适 海珠四面环水，江景是该区的独特资源，造就了一批江景豪宅，如滨江东板块；该区东南部建有万亩果园，作为城市的绿肺，改善了周边乃至更大范围的生态环境；2）发展利好不断，潜力巨大琶洲广州国际会议展览中心的设立，带动了海珠会展板块的崛起，琶洲板块出让的地皮多次刷新了广州的总价记录；广州城市轴心确立，轴心标志建筑新电视塔落地赤岗，客村双地铁交汇，带动了整个客村赤岗板块；海珠区政府南迁，更加带动了该区南部的发展。3）海珠区房地产现状：海珠区中心物业受追捧近年来，海珠区楼市利好不

23、断。新城市中轴线南段地区扩容无疑将海珠楼市推向一个更高台阶，而旧城改造也将为该区域释放更多的机遇。随着海珠区地位的重新定义以及该区域房地产市场的发展，越来越多的市民争先在海珠区买房，其中，位于海珠区的中心位置的楼盘更是受到了强烈关注。在海珠区里面，江南西是发展最成熟的片区，它以优越的地理位置和完善的配套形成了浓厚的居住区域。该板块由于多商业中心，因此商业氛围浓郁，成为海珠区的中心板块。此外，珠区中心内唯一大型原生态公园晓港公园是一座以竹林为主的专业性公园，园内竹堤纵横，竹品种多达120余种。3.市场供给分析：1）区域分布海珠楼市，东部有琶洲会展利好，南北有珠江无敌江景，西则是江南西成熟商圈，众

24、多稀缺资源集于一身，可谓广州人居板块中最有潜力的区域。自去年底到现在，海珠成为全市楼价最稳的区域，2）规模分析海珠区是广州市的老城区，其中如：如雅郡花园占地面积： 22万平方米，保利世贸公寓占地面积： 11万平方米占地面积：会展世界城占地面积： 10万平方米等等。主流的住户数大约在1.5万人左右。总体的来说规模有大有小，大多数为中型楼盘来满足各类客户的需求。3）户型分析海珠区区内的楼盘有七大片区，户型多样，有豪宅、洋房、住宅，两房三房都有，户型偏向大户型。从四十多平方米的单身公寓到200平方米左右的大面积单位都有，而主流户型则是紧凑、实用的三房两厅单位。还有别墅，不过主要以5060多平方米的单

25、身公寓和 110140多平方米的三房、四方户型为主，同时也受到该地人们的青睐。能满足区内市民购房需求，和外来投资或港商的需求。4）供给紧缺阳光家缘网站数据显示，截至3月1日，海珠区新建住宅商品房可售货量仅为1377套，未售新建住宅商品房为3900多套，比2月份的供应量再减少一成，仍以旧盘新推为主。据合富辉煌市场部相关负责人介绍，受限购的影响，市场变数很大，本来已经货量不多的海珠区，3月份仍处于缺货状态，“开发商在观望，在售的会继续卖，未售的可能会推迟”，馨润尚寓等仅有的几个在售楼盘，虽然去货速度缓慢，开发商的推货心态也趋于保守。某机构项目部总经理介绍，革新路新盘凤乐雅苑的推货时间可能要推迟到5

26、月份。海珠区今年1月的成交量只有696套，预计2月份只有约500套，3月份受观望气氛影响可能会更少。在此背景下，开发商也不会积极推货。3月份，海珠区楼市让买家有所期待的亮点楼盘是中海橡园国际（楼盘详情，最新动态），2月23日拿了一批557套货量的预售证，据了解，产品以45-110平方米的单身公寓至三房单位为主，3月5日将开放样板房，首批大约推出百套单位。4.市场需求分析：1.价格分析放眼海珠楼市，东部有琶洲会展利好，南北有珠江无敌江景，西则是江南西成熟商圈，众多稀缺资源集于一身，可谓广州人居板块中最有潜力的区域。自去年底到现在，海珠成为全市楼价最稳的区域，少有楼盘低于1万元/平方米。这也证明了

27、海珠的居住价值得到了市场和消费者的认可。海珠将毋庸置疑地继续成为购房者心中的中心城区首选区域。在去年开始的楼市调整期中，以商业地产为龙头的琶洲板块仍然是海珠楼价最坚挺的区域，而会展概念无疑又是其中最重要的支撑点。随着新规划中提出琶洲会展区域将进一步完善配套，房地产开发新一轮热潮掀起在即。未来，该区域楼市将继续往高端发展，面向商用的写字楼项目空间广阔，而住宅受益于区域的成熟，也将越来越受投资者青睐。具体有：保利地产的百合花园、红棉花园、海棠花园，均价都为18000/元，海富花园的燕上私语均价为19000元/等等。有业内人士分析，由于海珠东南部的滨江东板块、南洲路板块、广州大道南板块均以合生、珠江

28、地产等大集团的大盘为主，户型也偏向大户型，再加上不少盘拥有稀缺江景资源，货量已经不多，所以价格一直未出现大的松动，个别盘甚至出现了小涨。1.2.价格暂无松动据目前的情况海珠区多数在售楼盘的价格暂时没有松动迹象，均价仍处于1.8万-2万元/平方米的水平。即使有一些优惠，但总体来说力度并不大。海珠区今年1月份的均价达20644元/平方米，虽然比去年12月份有所下降，但仍然站稳“2万元”的水平线。业界估计，即使遭遇调控压力，由于新货稀缺，“2万元”的水平线仍难以轻易跌破。不过，可以肯定的是，楼价大涨的可能性也基本为零，因为存货压力不少，且目前该区的价格已经处于高位，成交量已有点跟不上。2.面积户型分

29、析海珠区整体而言交通便利、配套齐全，是上班一族以及一般家庭的首选目标，这里的户型比较多样，如：50多平方米的单身公寓户型；110-190的三房、四房单位，还有豪宅上两百的平方的单位，有小户型和中型、大型户型可供客户选择，满足人们的需求。不过5060平方米和110140的三房比较受到人们的青睐。应该海珠区整体能全方位的满足人们的需求.3.租赁分析海珠区作为广州老四区之一，整个区的商业或是工业还算发达的区，设施配备齐全，足够满足人们的日常所需。而且该区楼盘环境优美，管理完善，而且交通便利，租金也不是特别高，虽然部分楼龄较长，但小区的环境、管理都十分不错，居住十分舒适。而且海珠区的外来人口比较多，不

30、过可供租赁的房源还是可以满足市民或外来打工者的需求。而且区内二手房中介很多。应该说随着经济的发展，二手房市场会火爆起来的。4.客户分析石楼片区的客户类型可以分为5种类型。1）、旧城改造失去住所的居民。他们中的绝大部分都是海珠区本地人，随着海珠区城市化建设进一步深入，他们以前居住的房屋严重影响了城市形象的提升。政府和开发商联合进行旧城改造使他们失去了自己的住所，但也因此得到了不错的拆迁补偿。由于他们在该片区生活了几代人，对这里有了深厚的感情，因此他们会选择在该片区继续居住，从而购买该片区内的楼盘。这类人在该片区购房比例虽然较小，但购买能力较强。2）、中心区的白领。他们很多都是在广州上班，这部分人收入较高。由于海珠区是广州的老城区之一，地理位置优越，对于他们来说，选择在这里居住上下班比较方便。该片区生活配套设施完善，治安较好，居住环境理想，也是吸引他们的一个重要因素。这类人在该片区够房的比例较大，他们主要青睐一些单身公寓、一房、二房。3）、投资者。他们看好广州的房地产市场，同时更看中海珠区的升值潜力，近几年广州房地产市场良好的投资环境给他们投资增加了信心，特别是海珠区的环境很好，其影响力也越来越大，带动了周边市场的升值，其住宅租金也随着提高，投资回报率也在上升。4）、香港置业者。这类人具备较好的投资意识,且对海珠