四川省房地产司法鉴定评估指导意见试行Word格式.docx

1、第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下 的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法 性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见，对于由委托人移交的诉讼活动当事人提供鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价规范、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。第七条从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及鉴定估价报告，接受法官和当事人的询问，

2、回答与鉴定评估事项有关的问题。第八条房地产司法鉴定评估工作的最终成果，分为房地产司法鉴定估价报告和房地产咨询性估价报告。咨询性估价报告与鉴定估价报告，在估价程序、估价依据和估价规范等标准的执行方面可以有所放宽。第九条房地产估价机构和注册房地产估价师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。未经委托人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意，不得向其他个人或者组织提供与鉴定评估事项有关的信息，但法律、法规另有规定的除外。第十条房地产估价机构、注册房地产估价师，与房地产司法鉴定评估涉及的诉讼活动当事人有利害关系，或者是诉讼活动当事人一方的，以及存在其他可能影响独立、公正情形的，

3、应当回避。第十一条 注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进行鉴定评估，并对出具的房地产鉴定估价报告负责。房地产司法鉴定评估实行注册房地产估价师负责制度。第二章房地产司法鉴定评估的委托、受理与实施第十二条 房地产司法鉴定评估，应由一家估价机构接受委托并完成鉴定评估工作，不得由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委托。第十三条房地产估价机构应当在接受鉴定评估委托前，明确估价基本事项，通过人民法院交由诉讼当事人签收房地产司法鉴定评估风险告知书，从而使当事人全面知悉鉴定评估的基本事项，促使当事人明确自己应履行的配合义务及不履行该义务可能承担的不利后果。第十四条如果出现估价依据缺失、估价程序不能完

4、全履行的情形，如估价对象灭失，或者估价对象的所有人或占有方拒绝或者不配合估价人员的工作，或者隐蔽工程图纸缺失等，房地产估价机构应当报告人民法院，终止房地产司法鉴定评估委托。第十五条在估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情 况下，当事人坚持申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必须鉴定评估的，注册房地产估价师应当将估价风险书面告知委托人民法院及有关当事人。估价机构在上述 情形下接受委托并开展估价工作，如果估价程序或者估价依据的不完备，并非因注册房地产估价师的主观过错造成，则当事人不得对鉴定评估工作的固有瑕疵提出质 疑，也不得因此对估价机构及其注册房地产估价师提出鉴定评估不当的指控，当事人应承担房地

5、产司法鉴定评估结果可能带来的法律后果。第十六条房地产估价机构开展鉴定评估业务，应当取得委托人出具的房地产鉴定评估委托书。委托人提供鉴定评估委托书附表、鉴定评估资料交接表、鉴定评估资料质证情况记录的，估价报告应当附该资料。本意见所指鉴定评估资料，是指存在于各种载体上与鉴定评估事项有关的记录，包括案件基本情况、案件当事人基本情况、估价对象法律权属状况、估价对象占有维护情况、估价对象不动产登记档案等。第十七条 房地产鉴定评估委托书通常载明以下内容：（一）委托人的名称或者姓名；（二）委托的房地产估价机构名称；（三）委托日期；（四）简要案情及承办人姓名和联系电话；（五）诉讼当事人及其联系方式；（六）诉讼

6、当事人签收房地产司法鉴定评估风险告知书记录；（七）房地产司法鉴定估价基本事项，包含估价对象及估价范围、估价时点、估价目的、物质实体状况和权益状况（包括法律权属、法律瑕疵及租约限制等）。（见“房地产鉴定评估委托书”推荐文本）第十八条 房地产鉴定评估委托书附表，房地产估价机构应当与委托人沟通协商，通常载明如下内容：（一）估价机构选定日期；（二）鉴定评估移送日期；（三）实际估价范围；（四）鉴定评估的价值定义；（五）鉴定估价报告提交期限和方式；（六）鉴定估价报告使用者；（七）鉴定评估服务费总额及其支付方式；（八）既往鉴定估价报告书；（九）受托估价机构的其他义务、估价机构受托记录。（见“房地产鉴定评估委

7、托书附表”推荐文本）第十九条 房地产司法鉴定估价机构需要补充资料，或者退回鉴定评估委托的，应当向委托人出具鉴定评估（补充或退回）资料交接表，载明房地产估价机构认为需要补充的鉴定评估资料清单、不接受委托的理由，以及人民法院委托部门移送、房地产估价机构接收及退回记录等内容。对于委托人移交的当事人提供的鉴定评估资料，房地产估价 机构应当区分经当事人质证人民法院认定的鉴定评估资料，以及需要注册房地产估价师调查核实的资料。房地产估价机构认为需要法人民院依职权调查取得有关鉴定 评估依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依职权调查核实的鉴定评估资料作为鉴定评估依据。第二十条房地产估价机构应当取得估价对

8、象的物质权益状况和实体状况资料，包括：估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证（国有建设用地使用权证）、政府批准用地的许可文件、集体土地使用证等权属资料，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明,以及装修情况说明等。如果估价对象是在建工程，委托方提供的资料通常还应包括项目的城乡规划许可文件、施工图设计文件、造价咨询文件、预售批准文件等。第二十一条注册房地产估价师在开展司法鉴定评估过程中，估价依据如需当事人双方认可的，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事人进行质证认可后，采纳为估价依据。第二十二条鉴定评估现场查勘工作结束后，当事人又提出新的评估资料，未经人民法院认定并移交的，注册房地产估价师不予

9、采纳。第二十三条估价机构应当在委托书载明的鉴定评估期限 内，完成鉴定评估工作并出具房地产司法鉴定估价报告。委托书中未载明鉴定评估期限的，应在法律、行政法规或部门规章规定的期限内完成。如果估价机构在鉴定 评估期限内不能完成鉴定评估的，应当书面向委托人说明理由并申请延期。第二十四条估价机构完成鉴定评估后，应当及时将估价报告送交人民法院。当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，应当通过人民法院向估价机构转交书面意见。估价机构收到该书面意见后，应当依据估价规范等予以解释和答复。第二十五条房地产司法鉴定评估费用，应当由房地产鉴定估价机构收取，收费的项目和标准应当严格执行有关规定。第二十六条房地产鉴定

10、估价机构接受委托后，在进行现场查勘前，可以通过人民法院要求当事人预交鉴定评估费用，最终鉴定费用待出具报告时按约定全部结清。一般情况下，如果当事人不预交鉴定评估费用，估价机构可以退回鉴定评估委托。第三章房地产司法鉴定评估的类别第一节 债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估第二十七条债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评 估，主要指人民法院在处理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估，包括以下主要类别：现房拍卖（变卖）鉴定评估、在建工程项目整体拍卖（变 卖）鉴定评估、在建工程部分拍卖（变卖）鉴定评估、企业整体拍卖（变卖）鉴定评估。第二十八条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，鉴定评估的价 值定

11、义为房地产市场价值评估，通常不评估变现价值，不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担。经估价机构书面提示后，委托方在鉴定评 估委托中，仍然特别指明要求评估变现价值的，可以在揭示该房地产市场价值之后，评估其变现价值。房地产拍卖（变卖）鉴定评估的估价目的，表述为“为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据”。第二十九条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对不可分割的房屋可以整体评估。分割评估的，应当在人民法院提供的评估委托书中明确评估房屋的具体部位。第三十条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，注册房地产估价师应当注意拍卖（变卖）方式，考虑到整体拍卖（变卖）与拆零拍卖（变卖）对于估值的不同影响。

12、第三十一条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对于已经全部缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，估价机构可以对该土地使用权进行评估。第三十二条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对于已经部分 缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土地 使用权，估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估。对不可分割的土地使用权，是否纳入评估范围，由人民法院确定。第三十三条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，遵循土地使用 权、房屋所有权权利一致原则进行评估，土地使用权与房屋所有权归属不一致的，应当向委托人说明情况，取得委托人同

13、意后在委托书中明确仅对受让人继受原权利 人的房地产合法权利进行价值评估，不对权属发表意见，并在报告中予以披露。第三十四条人民法院执行农村房屋涉及集体建设土地使用权评估的，经人民法院与国土资源管理、城乡规划部门取得一致意见后，依据人民法院的裁定文书进行评估，但应当考虑权利受让人到国土资源管理部门办理国有土地使用权出让，所需缴纳的土地使用权出让金及有关税费。第三十五条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，拍卖房地产上原有的租赁权及其他用益物权，通常不因拍卖（变卖）而消灭。注册房地产估价师应当先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍卖（变卖）房地产的

14、市场价值。拍卖房地产上原有的抵押权及其他担保物权，通常因拍卖（变卖）而消灭，注册房地产估价师通常不考虑其对价值的影响。第三十六条在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定评估，注册房地产估价师应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。在建工程部分拍卖（变卖）鉴定评估，注册房地产估价师还应当合理进行地价分摊，关注建筑物区分所有权对于估值的影响。第三十七条对于在建工程整体或部分拍卖（变卖）鉴定评 估，如果涉及超规划建设的，注册房地产估价师应当与委托人协商，对于超规划许可建

15、设的部分房地产，应当有合法的估价依据，须经人民法院与城乡规划主管部门 协商一致，不得擅自评估或设定不合理的假设，鉴定估价报告对此应当揭示。第三十八条房地产拍卖（变卖）鉴定评估时，对于隐蔽工程的鉴定评估，注册房地产估价师应当根据当事人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程投入使用的情况进行鉴定评估。第三十九条以房地产为主的整体资产处置的评估，注册房地产估价师得就动产附合不动产一起进行鉴定评估。第四十条以房地产为主业或企业主要资产构成为房地产的，企业整体拍卖（变卖）涉及的企业价值鉴定评估中，虽然不动产可分离（从物质实体角度），但从利用（使用方式）方面不可分离，则注册房地产估价师得就企业

16、价值进行鉴定评估。第四十一条企业整体拍卖（变卖）涉及的企业价值鉴定评估中，房地产从物质实体、使用方式上，均可与其他动产、无形资产分离，对分离出来的房地产鉴定评估，注册房地产估价师可以进行单独的房地产鉴定评估。第二节 房地产损害赔偿鉴定评估第四十二条房地产损害赔偿鉴定评估，系指房地产的所有权、用益物权或者担保物权受到侵害，而对损害带来的房地产价值减损额进行的鉴定评估。第四十三条房地产损害赔偿鉴定评估，评估被侵权人因此受到的损失，被侵权人的损失难以评估，侵权人因此获得利益的，可以其获得的利益作为损害赔偿估价对象。第四十四条注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估，应当根据损害赔偿鉴定评估的类型、损害程

17、度、损害范围，以及潜在索赔者，合理确定估价方法和估价技术路线。第四十五条 房地产损害赔偿鉴定估价方法，有成本法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法等。成本法也称为修复费用法，是通过设定规划许可、采用其他 工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮，求取排除估价对象房地产的缺陷恢复其原来功能所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程 费用以及修复工期内的直接经济损失等费用，从而评估房地产价值减损额的方法。损失资本化法，是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限内的现值和，或测算经济耐用年限内无质量缺陷房地产正常净收益现值和与有质量缺陷房地产正常净收益现值

18、和之差，从而评估房地产价值减损额的方法。赔偿实例比较法，是通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和修正，从而评估房地产价值减损额的方法。损害前后价差法，是通过测算损害前房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值，求取其差额，从而评估房地产价值减损额的方法。第四十六条房地产损害的类型，按照损害存续的时间，划 分为暂时性损害和永久性损害；按照是否可修复，分为可修复的损害和不可修复的损害；按照损害事实，划分为实体性损害、功能性损害和经济性损害；按照损害来 源，分为地震、风灾等自然灾害带来的损害，以及非自然灾害的他人侵权带来的损害。第四十七条实体性损害是指对房屋有形组成部分的损害，包括影响主体

19、结构、围护结构、装饰装修等的损害。房地产的实体受到损毁带来的损害赔偿鉴定评估，装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估均是常见损害赔偿鉴定评估类型。功能性损害是指房屋及其所在小区内外规划的改变，如房屋层高、小区绿地道路等发生改变，以及影响房屋采光、日照等方面的规划变更，从而对房屋功能发挥产生的负面影响。项目规划变更引起的损害赔偿鉴定评估，常见的是在房屋建筑正式开工前。经济性损害是指对损害事实的发生间接影响房地产的外部环境，从而减损其价值的损害，如环境污染带来的损害、异议登记不当带来的损害、房屋（土地）登记部门的其他登记错误带来的损害，以及区域规划调整带来的损害。地震、风灾、环境污染等灾害，除直接带来房屋的

20、实体性损害外，有时也带来经济性损害。第四十八条对于各种损害赔偿鉴定评估，损害事实的认定必须经合法认定，方可作为估价依据。损害事实应当由人民法院认定。第四十九条注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估，应当区分可修复的损害和不可修复的损害，测算该损害对于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。第五十条所谓实体价值减损，是指修复该房地产所需耗费的资料、人工等投入及其合理税费和利润。测算实体价值减损，需要区分重建成本和重置成本。房屋实体性损害修复方案，应该是技术上可能、经济上可行 且合法的修复方案。修复方案是鉴定评估的基本依据，可以由当事人自行协商后签订协议。当事人不能就修复方案达成一致意见的，可以经

21、人民法院委托或者当事人 共同委托，由具有相应资质的专门机构出具房屋实体性损害修复方案。第五十一条所谓市场价值减损，是指房地产发生损害之后，市场主体对于该房地产产生畏惧和排斥心理，使得市场需求方减少，对于市场租金、市场售价带来直接影响，从而带来在实体价值减损之外的其他价值减损。第五十二条对于可修复的损害赔偿鉴定评估，通常从实体价值减损角度进行鉴定评估。对于不可修复损害赔偿鉴定评估，通常从市场价值减损角度进行鉴定评估。注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估时应当知晓，有的房地产损害鉴定评估类型，实体损害虽可以修复，但该损害对于房地产的价值减损主要是市场价值减损。第五十三条项目规划变更引起的损害赔偿鉴

22、定评估，包 括：容积率的变更导致总建筑面积的变更；业主拥有对建筑物内的专有部分的权利受到侵害，如建筑层高、建筑面积不符合原规划；业主对专有部分以外的共有部分 享有的权利受到侵害，比如绿地减少、侵占公共绿地、占用公共通道等。第五十四条房地产的物质实体受到外力冲击带来的损害，其损害如果是可修复的，则通常从实体价值减损角度进行鉴定评估，如果需要，还应考虑搬家、暂停营业带来的损失；如果损害是不可修复的，则首先对于未发生损害之前的房地产进行评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。第五十五条环境污染带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师应当结合专门机构出具的环境影响评价报告，根据环境是否可治理恢复分别进行

23、鉴定评估。第五十六条如果污染的环境可治理恢复，注册房地产估价师考虑到治理恢复的时间周期，结合实体价值减损和市场价值减损综合判断，得出损害赔偿估值。第五十七条如果污染的环境不可治理恢复，注册房地产估价师根据环境影响评价结果，从市场价值减损角度测算赔偿估值。第五十八条异议登记不当带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师主要从市场租金、售价在异议登记期间的变化，对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。第五十九条房屋（土地）登记部门的登记错误带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师主要从市场租金、售价在登记错误期间的变化，对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。第六十条装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估，包括：装修

24、当事人之间发生的损害赔偿鉴定评估；装修对相邻不动产的损害赔偿鉴定评估。第六十一条装修纠纷中的损害如果是可修复的，注册房地产估价师通常从实体价值减损角度进行鉴定评估，考虑修复成本、相应的税费和利润。第六十二条装修纠纷中的损害如果是不可修复的，注册房地产估价师通常综合实体价值减损、市场价值减损之后，得出损害赔偿估值。第六十三条区域规划调整带来的损害赔偿鉴定评估，如住 改商、交通管制（单行道）带来的房地产损害赔偿鉴定评估。注册房地产估价师从房地产用途改变带来的价值减损，交通出行便利程度的变化、消费者便利程度的变 化对市场供需的影响，带来的房地产市场价值减损等角度，进行鉴定评估。第六十四条地震、冰雹、

25、风灾等自然灾害带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师应当区分该损害是否可修复。对于可修复的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师综合实体价值减损和市场价值减损，得出损害赔偿估值。对于不可修复的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师首先对于未发生自然灾害损害之前的房地产进行鉴定评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。第三节 房地产分割合并鉴定评估第六十五条房地产分割合并鉴定评估，注册房地产估价师应当明确，分割合并的房地产，应当符合房屋登记基本单元、土地登记基本单元的规定。第六十六条房地产分割合并鉴定评估，注册房地产估价师应当明确，分割合并后的房地产市场价值存在三种可能，即A+BC，A+BC，A+BC，其

26、中A、B分别表示分割后或者合并前的两宗房地产市场价值，C表示合并后或分割前的该宗房地产市场价值。注册房地产估价师应当通过市场调查和分析，准确把握分割合并鉴定评估的房地产价值变化所属情形。第四节 国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估第六十七条国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估，包括三种情形：被征收房屋仍然存在；被征收房屋灭失，但有证据保全；被征收房屋灭失，未办理证据保全。第六十八条国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循住房和城乡建设部颁布的房屋征收评估办法进行鉴定评估。第六十九条被征收房屋灭失，但有证据保全的，注册房地产估价师依据保全的证据、该房屋被征收之时的房地产市场状况进

27、行鉴定评估。第七十条被征收房屋灭失，未办理证据保全的，该房屋不具备鉴定评估的条件。如果委托人知道该被征收房屋不具备鉴定评估条件，当事人向鉴定评估委托方签收房地产司法鉴定风险告知书的，注册房地产估价师可以依据有限的估价依据，对该被征收房屋进行咨询性估价。第五节 房地产估价纠纷鉴定评估第七十一条房地产估价纠纷所涉鉴定评估，可以是上述任何一类鉴定评估的纠纷引起的鉴定评估，还包括抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的鉴定评估。第七十二条房地产估价纠纷所涉鉴定评估，通常由比涉及纠纷的鉴定估价机构资质等级更高资质的估价机构受理；涉及纠纷的鉴定估价机构为国家一级资质房地产估价机构的，从事纠纷鉴定评估的估价机

28、构也必须是国家一级资质房地产估价机构。第七十三条房地产估价纠纷鉴定评估的目的，包括对于原鉴定估价机构和注册房地产估价师的主体资格是否符合有关规定，估价程序和估价方法、估价依据是否遵循估价行业标准，估价行为是否符合职业道德等，进而对于是否存在虚假估价、估价是否严重失实进行鉴定和判断。第七十四条房地产估价纠纷所涉鉴定评估中，对于涉及纠纷的房地产价值的鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循估价规范和本章的其他规定进行鉴定评估。第四章房地产司法鉴定估价报告和咨询性估价报告第七十五条注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估，其注册执业的房地产估价机构应当出具房地产鉴定估价报告，鉴定估价报告应当能够让委托人和鉴

29、定估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解鉴定估价结果。第七十六条房地产鉴定估价报告应当包括：充分的估价依据；必要的估价程序；估价方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息。第七十七条房地产咨询性估价报告，是指注册房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的估价报告。委托人和咨询性估价报告使用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估价结果。第七十八条房地产拍卖（变卖）鉴定评估的估价时点，原则上为评估委托之日或完成估价对象现场查勘之日，但鉴定评估委托书另有约定的除外。估价时点不是完成现场查勘之日的，应当在“鉴定评估的假设和限制条件”中揭示估价对象在估价时点的状况与在完成现场查勘之日的状况的差异，并指出该差异对鉴定估价结果的影响，提示鉴定估价报告使用者注意。第七十九条房地产司法鉴定评估，报告的名称通常为“房地产司法鉴定估价报告”。对于咨询性估价，报告的名称为“房地产咨询性估价报告”。估价报告须由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并至少有两名以上符合条件的注册房地产估价师签名。第八十条在房地产司法鉴定评估活动中，本意见未作规