泉州王者欧洲别墅项目策划Word格式文档下载.docx

1、住房公积金贷款额度放宽，估量今年增加50，企事业单位工资将有较大提升。货币补助资金增加较多，今年将达亿元。填补泉州市无高级别墅空白。泉州市高品质、有特色的别墅有效供给的相对缺乏，同时市场有效需求的相对旺盛，是本项目最大的市场机遇，可否抓住机会，抢占别墅市场的至高点是本项目成败的关键。要挟分析原有项目的恶性竞争，目前泉州市场已有马可波罗花园、宝珊花园等别墅项目在销售，本项目的推出将对其形成较大冲击，以上别墅项目由于定位计划都大体确信，可提升的部份不多，有可能采纳价钱战等恶性竞争手腕，对本项目形成要挟。别墅市场的苏醒，致使新的别墅项目在今年集中推出，如位于东湖街与温陵路交叉的景祥家园即将推出，将加

2、重整个市场的竞争。二、形象包装案名：王者欧洲案名释义1.王者2字：点出项目气质：300亩的超大社区、洛江万倾浩瀚烟波、上层名人客户群体使项目具有了王者的磅礴气势2.欧洲2字： 带出项目风格定位，及项目所在的全新生活方式，激发客户对西方生活的向往，和对本案初步阻碍的感知。备选案名王者欧洲印象洛水艺墅欧洲艺墅碧云天洛阳世家 观谰渡家假山庄雅典新城水岸康桥主打广告语：洛水南岸纯欧风富人区备选主打广告语（产品定位关键词）：洛水南岸欧陆豪宅王者纯欧风超级政商巨星汇聚地欧洲印象 伴水而居江畔渡假别墅纯欧风江景休闲渡假山庄豪情领天下，尊贵此一家洛水南岸：增强客户对水岸生活的明白得，和对自远古便川流不息洛江水

3、的向往和人类本性中的亲水情结；洛江是泉州文化的发源地，洛水南岸除点出项目位置及亲水社区的特点外，还强化了泉州人强烈的地缘观念，使洛江多了一份文化气氛和宗亲观念。产品定位：纯欧风山水休闲渡假别墅三、推案策略就泉州别墅市场而言，在本项目的销售推行进程当中，最有力的竞争对手是由南益开发的位于泉州东海的宝珊花园（同时咱们不低估任何别墅项目的竞争力），宝珊花园以其错落的山体布局、大规模的社区概念、实力开发商、海景别墅、8年的时刻沉淀口碑塑造、上层客户阻碍力，整体优势将凌驾于本案之上。因此，躲开宝珊花园的锋刃，抑其短，扬本案之长，尽可能跳开产品同质区，塑造、宣扬本案独特优势，排除客户内心产品可比性，以本案

4、相对魅力增进销售是推行的重点。同人类一样，任何产品必然存在客观优缺点，本案相关于宝珊花园也存在绝对的优势，张扬本案相关于宝珊花园的优势因素，将在销售现场、广告语言系统中贯穿始终。本案相关于宝珊花园的优势邻江相对邻海的优势价钱优势产品设计更为纯粹、现代奢华休闲配套洛江进展远景产品外观所营造出的浓重文化气息物业治理（人为营造，务必增强）新观念、新产品所带来的冲击力实际操作重点【1】效劳老客户，挖掘老客户阻碍力覆盖下的有效客户：【2】截流宝珊花园客户：在宝珊花园周围树广告看板，吸引目标客户注意。扬长避短，区别项目如：海景与江景的区别（针对宝珊与马可波罗）沿海住宅海风碱性强，会侵蚀人体皮肤和金属饰品家

5、具。有责任的男人老是最知道呵护自己的家。【3】寻觅新客户：具体运作：主题活动造势；软性报导造势；富人区概念炒作；江景豪宅炒作；洛江前景（区位、市政计划方向）炒作。 1.软性报导引导：文章题目及内容泉州富人区在哪里？住宅郊区化是城市进展的主流解读别墅欧陆风格建筑何以经久不衰？世界级的巨贾都住什么样的屋子？ 西欧生活方式什么是江景豪宅？洛江闽南文化的发源地有钱了？怎么活？通过炒热洛江地块、激发潜在客户对欧洲富人别墅生活的向往，为项目开盘销售预埋伏笔。 2.活动造势 单纯的平面报纸广告在现在广告铺天盖地的信息化社会当中，显然显得惨白无力；有针对性的公关活动是填补宣传领域的有效手腕，为了项目尽快占据别

6、墅高端市场，咱们设计了一系列公关活动，力求在最短的时刻内传播产品信息，并树立产品形象，实现产品销售这一终极目标。产品设计交流会屋子应该受到尊重 时刻：开盘前地址：社区会所（或市区酒店）主题：邀请老客户及泉州名人人士，举行产品设计交流会，在开发商和客户之间进行互动产品设计交流，客户能够按自己意愿提出自己的设计意想，开发商予以补充、完善、建设。 现场签定委托建设意向书，或交纳必然现金保留位置预定。 建委、计划局、设计院、开发商、代理商、风水大师将均有专人出席现场。目的：项目前期造势，积存新客户，为项目后期销售作铺垫；效劳老客户，给予购房的尊严和知足感。星光大道签名仪式时刻：项目中前期 地址：项目中

7、庭步道将客户家庭成员名字及手印刻于中庭步道上（星光步道），让客户的声名永世流芳。知足客户虚荣，以新奇手法制造良性口碑，并阻碍老客户周边潜在客户。龙舟大赛端午节洛江邀请泉州知名高校体育系或相关企事业单位代表，在项目边上的洛江进行龙舟大赛，配合媒体宣传造势。 市区配观礼专线车。现场配备救生员。让更多的人熟悉洛江、感知项目，聚焦泉州人目光，树立社会口碑。摄影大赛配套建设初具规模、40多栋别墅建成时项目内部，沿江江岸。邀请泉州摄影爱好者、在营摄影棚、专业摄影家，分专业组、业余组在项目内部及沿江摄影，并请专业人士评选最正确作品。扩大项目阻碍面，展现项目景观卖点。摄影展览摄影大赛以后社区会所延续上次活动，

8、请专业人士评选最正确作品并在社区会所展览。钓鱼大赛项目销售中期 项目沿江长廊邀新老客户莅临现场，钓鱼竞赛。巩固老客户，聚焦项目。泉州十大青年企业家评选活动项目中后期网上投票、来信投票，颁奖典礼设在社区会所或中庭广场。与市政府联办，报纸发起征集投票，评选泉州风头最为强劲的企业家。提升项目形象，抓住目标客户视线，关注项目。泉州原创广告大奖赛项目后期邀请广告公司、自由广告人参加泉州原创广告大赛，扩大项目阻碍面，树立专业人士口碑，进而阻碍相关人群。植树（或树木认养）项目中庭或洛江边上邀请客户在项目中庭或洛江边上种植小树苗，并将小树苗认养，由客户照顾小树苗的成长，为下一代树立典范。增加项目佳誉度，增强客

9、户对项目的认同感，并将自己融入设区生活。四、项目卖点提炼卖点有待丰硕，以下卖点均为大体卖点，广告文字将依照最终推行线路的确信而调整。【1】水岸豪宅在市区，小潭清池已弥足宝贵，而您拥有的是洛江千倾浩瀚烟波 垂钓、划船沿江畔长廊散步已成为我生活的一部份游泳是瘦身的最正确运动（配图：女士身材好、泳池）醉看江上闲云，静听园中鸟语古老的洛江水自远古便在那个地址流淌，365个日夜，不管寒暑，从不断歇。【2】社区规模您明白340亩大的社区是什么概念？ 沿着社区跑步一圈，足够抵你一天的运动量。 踏上从社区入口休闲步道散步到花园止境需要10分钟时刻。屹立在蓝天与大地之间，看天穹无穷，赏大地富饶，非常磅礴气势，无

10、穷广漠胸怀，王者欧洲不染凡俗的豪迈气质，造就非凡品位气质。【3】客户群体高贵他是泉州叱咤风云的商界巨贾，他是我的邻居他是泉州叱咤风云的政界明星，他是我的邻居他是自幼受上流社会熏陶的明日城市精英，他是我的小孩（配图）【4】纯粹欧风别墅古地中海的传奇奠下王者欧洲的基石，沉淀了几个世纪不朽的建筑，从欧洲一路辉煌走来从水中继承理想，从空气中许诺愿望；欧洲许诺永久置身欧陆奢华府邸，细品欧陆建筑精华，外型注视，历久长新【5】奢华配套：只有将世界殿堂级的生活典藏门下，方无愧于王者之名航空度假城（垂钓、餐饮、KTV、RTV）、社区会所、流水围绕社区、大型中庭园林都是您的私人专属【6】泉州首席富人区我在享受生活

11、的同时享受成功【7】交通便利324国道旁，离市区不足8千米、驱车往市区仅10分钟车程，尽享交通带来的奔驰快感。【8】养生佳境纵情山水，回家享受渡假生活每一天连绵的山是我家的后花园 是泉州最大的造氧机洛江确实是我家的大鱼缸【8】物业效劳需先确信物业治理公司、治理方式及内容，相对一般物业治理效劳必需要有所冲破。这是显示客户自豪、决定客户购买行为的关键因素之一。五、产品调整增强建议为增强项目卖点，树立楼盘及开发商形象，整合项目优势，为销售作好铺垫工作，建议投入系列建设。【1】沿324国道社区入口大门建设 沿324国道入口大门建设巨型欧式大门，作为项目形象展现（形象提升、项目感觉增强），争取来往人流关

12、注。【2】作足社区配套 会所效劳设计等 可供开发项目有：模拟室内高尔夫球练习场、图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、全天候游泳场、住户专车、商务部、餐饮部、桌球、网球场、超市、保龄球室、壁球场、桌球室、钢琴吧、超市、美容美发等。【3】沿江造景（江景开发） 沿江休闲长廊设计建造 沿江设置多处钓鱼码头供客户休闲娱乐（免费）【4】巨型奢华游艇俱乐部 或在江上铸造游艇造型建筑。泊于江上，作为客户休闲场所的延伸，知足客户尊严，显示开发商实力，增强客户信心。 【5】沿江植树 欧洲树种，由客户认养种植。 【6】沿设区、洛江边上布置欧风小品【7】会所加紧建设作为售楼处、项目气质表现【8】已售40栋别墅加紧建设，

13、落成可直观表现项目品质，点燃人气【9】物业治理设计 专业管家效劳，如为解决郊区购物不方便的问题，专门成立带购物效劳，物业公司须出示购物凭证。等等。【10】开通业主来回市区专线车，用来积聚人气【11】项目地块绿化、园林布置【12】特色主题公园确信【13】尽快启动会所内休闲项目【14】项目筹建信息口语传播【15】漂浮木屋在洛江江面布置一些漂浮木屋，可供欣赏湖光山色、特色旅行居住、水上垂钓六、销售方案销售渠道增进产品销售是代理商的终极目标，而成立良性可行的销售网络，应用有效媒体，为最终实现以最少的资金投入，产生最直接有效的产品销售带来可能。 【1】售楼处：将在市区及洛江现场各设一个售楼处，以扩大阻碍

14、力。 市区售楼处：建议设立在泉州知名酒店周围或繁华街区。 洛江现场售楼处：现有售楼处造型、形象均无法贴切项目气质，建议尽快将会所建成，届时售楼处转移会所现场。 【2】人员造访：此刻即着手搜集目标客户名单、相关资料，在项目中期销售开始放缓时，适当安排人员上门造访，争取成交，化被动为主动。 【3】成立网站或联入泉州信息超市：扩大项目知名度、佳誉度。投入资金较少，争取有成交。销售步骤【1】先启动配套建设。在中心花园广场、会所、40余栋单体别墅建成后，客户有了直观感受，并对开发商实力认可时，全面掀起宣传攻势，将会对产品销售起到强有力的增进作用。【2】将全程推行工作分为预热开盘公布强销促销延续6个时期，

15、每一个时期推案策略、媒体支持都将有不同调整。各时期将会综合引用到如下手腕（以下仅列主力推行媒体）：软性文章报导：引导客户明白得、关注、认同本案，适合引导预热期。公关活动：让目标客户对产品产生好感，吸引泉州人事视线，为后期销售做铺垫，并将贯穿始终。硬性报纸广告：强有力的视觉和项目魅力冲击。是房地产增进成交的犀利武器，并将作为主力推行媒体。价钱策略为了迅速占据市场、打开知名度，树立项目形象，对销售速度的追求。追求良好的销售业绩，实现企业持续盈利的目的，同时树立项目形象，提升品牌价值（知名度、佳誉度），让项目品牌和公司品牌形成良性互动，建议本项目采纳：低价入市迅速占据市场平稳上升依如实际情形随机调整

16、的价钱策略。销售方式量身定做：客户能够在原设计稿的基础上对产品进行调整，包括内部空间分割、风水阻碍下的屋宇方向等，具体执行将由我方负责平面方案调整、内部份割布置设计交流，开发商负责修建。注：所有产品调整均不得阻碍整体社区计划及整体楼盘风格走向。销售附加赠贵宾卡：凡购买本项目的客户都可获赠一张在航空娱乐城、社区会所休闲中心消费的贵宾卡，凭此贵宾卡在指定消费场所消费将取得优惠价钱。此举将在知足客户尊严的同时，增进航空渡假城的经营，并在必然程度上增进项目销售。赠送装修方案：凡购买本项目的客户都可取得由一份针对客户购买、个人调整后的屋宇装修方案。方案将由泉州知名装饰公司执笔，确保理念先进凌驾于所有同类

17、楼盘之上。七、广告打算 将依照工程进度、方案调整而定，在整体推案方案确信后拟报，临时略。我方将就产品定位与开发商进行紧密协商，在可预见问题综合解决后，个月内完成如下工作 产品包装完成（前期VI系统、楼书、海报等）成立完善的销售机制和队伍销售文件预备妥当合理价钱体系制定完备制定出完整的推行打算销售场所预备妥当：营销中心、样板别墅等施工现场外部环境与内部形象到位物业治理模式、效劳项目、收费标准已确信 在实际操作中，项目内部认购时能知足全数入市条件的不多，往往受市场情形和项目实际需要阻碍，内部认购都会提早进行。八、全程跟踪 【1】每一个月按期举行一次碰头会，会议内容包括：上月工作报告当月工作安排（策略调整）下月广告发布打算、媒体安排（包括广告成品）为确保项目的超前运作，适时解决推案进程中存在的问题，甲乙两边将严格执行月例会制度。开发商必需列席人员：项目负责人由开发商确信。建议贵公司成立定制化开发效劳小组，明确人员组成、职能、各专业团队介入的时刻和方式，确保两边尽快进入状态。代理商必需列席人员：项目执行人平面1名、文案1名、售楼处领导1名、公司极峰决策层人员1名。【2】每一个月按期递交一份销售及广告评估报告，内容包括上月销售数据、销售情形报告、当月总结等。