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1、计划经济氛围比较浓，主要用以是出租。 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。第二阶段：时间（年） 写字楼项目 合肥经济发展情况90年代中期2001年 盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 发展较快该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：国家相关单位为主，民营企业为辅。出租为主，出售为辅。主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。第三

2、阶段：2002年至今 天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦 发展较快以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。此阶段写字楼存在以下特点：开发商为主，政府相关单位为辅。出售为主，出租为辅。分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。二、 合肥写字楼呈现特点 合肥市城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字楼物业需

3、求。 合肥市城市经济发展的不平衡，影响着合肥市写字楼市场的发展。 合肥市不同沿海城市，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约合肥市写字楼发展的重要因素之一； 合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。 合肥市写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未有达到真正意义上的5A 标准写字楼，市场缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。写字楼总体市场特征目前，合肥市的写字楼总建筑面积已近200万平方米。而合肥高品质的写字楼寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售写字楼空置较高。一方面企业单位买不到高品质、

4、专业化的写字楼。三、 合肥写字楼整体情况概述在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，合肥目前如盛安大厦、新华大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”“ CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积的一半以上。这一部分写字楼的供应拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的表现，优化了合肥的办公环境和投资环境。特别是中环国际大厦和CBD 广场的

5、建设，使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。中环国际大厦双甲级写字楼的提出引导了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。四、合肥写字楼分布及发展情况合肥市的写字楼现主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中有一部分分布在长江路沿街，如“CBD 中央广场”、“仁和大厦”、“招商大厦”等。另外有一部位于市府广场附近，如“天徽大厦”、“科技大厦”等。还有一部分较为分散，如位于北一环的“财富广场”；沿蒙城路的“润安大厦”、“徽商国际大厦”；在桐城路上

6、的“富通时代”项目等等。从地理位置上发现合肥写字楼形成了“一个中心，多极并存”的格局。“中心”内主要集中老的写字楼，而“多极”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥市蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务中心与黄金广场都位于合肥市IT 行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区有少量的写字楼，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。五、合肥写字楼分布的板块特征合肥写字楼市场按区域板块及形成类型划分，可以分为两大类型9大板块：一类型：四牌楼板块、三孝口板块、百花井板块和大钟楼板块；二类型：科大板块、北一环板块、南一环板块、高

7、新区板块和新站区板块。从分布区域上看：一类型的写字楼主要分布于市中心的老城区，二类型写字楼主要分布于近年来合肥经济比较活跃的区域。从形成时间上看：一类型写字楼主要是老写字楼，二类型写字楼主要是近年来新建写字楼。从区域划分来看：发现一类型四大板块主要集中于庐阳区，二类型五大板块主要分散于包河、蜀山和瑶海三个区，这主要于合肥的规划有关。庐阳区：规划以商业和住宅为主。 庐阳区过去作为合肥市政府所在地，是合肥经济、商业中心区域，所以分布了早期大量写字楼。因此，在未来合肥城市发展过程中，该区域将仍然是合肥写字楼的聚集中心。 但是由于城市中心交通和土地资源的稀缺性等因素，将对该区域未来写字楼的发展产生一定

8、的制约。包河区：规划以生态旅游为主。 合肥要打造“环巢湖”的城市格局，使包河区充分发挥了它的地理优势，所以以生态旅游为主的定位，决定了该区域写字楼市场不可能活跃。瑶海区：规划以物流为主。 新站区的迅速崛起带动了瑶海区的快速发展，由于火车站、汽车站陆续的搬入，使该区域成为合肥的物流中转中心。该区域作为物流中心的定位，目前写字楼的体量已完全满足该区域商务办公的需要，预计今后不会再有大型写字楼兴建。蜀山区：规划以科技、人文、生态为主。 蜀山区的快速发展，特别是政务新区的建立使高新区、经济开发区连为一体，使合肥的新城区格局得以形成。随着合肥市委、市政府的陆续迁入，合肥的行政中心转移，使该区域内的政务功

9、能和商务功能得以加强，有可能成为继三孝口和四牌楼之后的另外一个商务中心。 相对于老商业中心而言，区域内部交通条件比较好：道路宽敞、路况良好、交通通达度高，并且区域内景观好、环境优美，有利于现代化办公。另外，办公环境的形成对政府机关有一定的依附性。所以，该区域将会成为合肥写字楼市场开发的热点。4、目前合肥写字楼市场需求分析板 块 板块特征 主要客户三孝口板块 交通便利、配套完善 销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构 四牌楼板块 商业氛围浓厚、交通便利 外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业 百花井板块 一般写字楼和商住楼 中小型私营企业大钟楼板块 浓厚商业氛围，交通拥挤 金融、科技

10、类企业科大板块 专业化市场 从事计算机软、硬件开发、销售北一环板块 交通便利，商务氛围、配套欠缺 外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司南一环板块 交通便利、配套完善、 中介服务类、贸易类、实业类等本地企业高新区板块 交通通畅、商务氛围、配套欠缺 高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位新站板块 交通便利、商务氛围不浓厚 日化用品代理公司、建材、房地产企业5、理想中的写字楼应具备哪些条件“甲”级写字楼应具备的条件：物业管理完善、地理位置好、交通状况好、大厦内部配套设施齐全及环境舒适/安静/绿化是理想中的写字楼, 普遍认为“甲”级写字楼应该具备的最重要的条件。是否看重目标物业属于“甲”级

11、写字楼：总的来说，在选择物业时， 68%非常看重或比较看重所选的写字楼是否属于“甲”级写字楼。一 起步较早，发展较晚写字楼在城市建设中更像是一张城市名片，反映了个城市经济总量的大小和发展速度快慢。同时写字楼的发达程度，也是个城市商贸活力的最直接反映。它的繁荣对提升城市魅力形象、点缀都市亮点都起到了很大的作用。过去，合肥写字楼无论从层高、外立面、配套、建筑品质上，都比较落后。目前，合肥的经济发展速度很快，从而也催生了合肥写字楼的发展。2005年数据统计显示，写字楼数量上升，销售总量达21万平方米，占非住宅总量的4.5，非住宅占总销售量的23.8，比过去有较快增长。从这些数据也表明合肥写字楼市场的

12、需求量是在增长的。随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥正沐浴着“中部崛起”的环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业城市，为合肥大力发展、大力建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业将会大幅度兴起，这就需要催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。目前合肥写字楼无论在硬件还是软件上比起周边几个三类或同类城市是落后的。但根据合肥市新城市规划，到2010年，合肥的人口规模将达300万、用地规模达280平方公里、经济规模将突破1000亿元，城市的整体发展空间扩大了，必然带动写字楼市场的健康繁荣发展。1000亿元的经济总量，必然带动一批品质高

13、、配套设施优、软硬件都十分上档次的高端写字楼的诞生。而目前合肥高品质的写字楼寥寥无几，无法满足当前的市场需求。首先大批在售中低端写字楼空置率较高，其次面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。二政策推进，发展迅速目前合肥城市经济发展速度较快，未来三五年，是合肥崛起的关键年，同时安徽正面临着中部崛起的大好机遇，合肥作为省会城市在发展空间有着很大的张力。随着国内一些大型企业总部或跨国公司分支机构的人住增加，像一些世界500强企业的地区总部如果设在合肥，合肥肯定就必须要有高品质的写字楼供其使用，合肥对高品质的写字楼的需求必将随之增加。这样高端的写字楼会影响市场对与之配套的高端写字楼物业提出更高的要求，

14、从而带动高端写字楼物业的发展。合肥市写字楼目前普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，这是制约写字楼品质提升的重要因素。现在合肥真正意义上达到5A 标准的写字楼寥寥无几，整个市场都缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。从长远看根本不能满足未来合肥城市快速发展的需求。这几年合肥新推出的写字楼项目在市场上热销中可以看出，以财富广场、中环国际大厦、CBD 中央广场等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。而这种推陈出新的过程必将拉动合肥写字楼整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的外在表现，同时合肥的整体城市形象得到了美化，促进了城市商贸的快速发展。还有些写字楼已经开

15、始向智能化方向发展，改变了传统写字楼的功能单一、陈旧的格局。因此，随着发展的加快，合肥写字楼市场必将走向个欣欣向荣的时代。三竞争激烈，参差不齐合肥市的写字楼现在主要集中分布在二环线以内的庐阳区。该区域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商业氛围较浓。在经过老城区更新改造的规划论证后，合肥市政府计划到2010年，解决老城区的交通问题和商务布局，把老城区打造成一个以商贸、金融、信息、行政为主要功能的CBD 商务中心。其中有部分分布在长江路沿街，如CBD 中央广场、仁和大厦、招商大厦等。另外有一部分位于市府广场附近，如天徽大厦、科技大厦等。还有部分较为分散，如位于北一环的财富广场、沿蒙城路的润安大

16、厦、徽商国际大厦，在桐城路上的富通时代项目等等。从地理位置上可以看到合肥写字楼形成了“一个中心，多极存在”的格局。从中仔细研究可发现这样个特点：一环以外的写字楼，零星分布于蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务中心与黄金广场部位于合肥市商业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区有少量的写字楼，其它区域几乎没有专业化写字楼的分布。（1）个案基本情况项目 CBD 中央广场 香港广场 财富广场 中环国际大厦 恒丰国际大厦 新城国际 一期 二期所属区域 庐阳区 庐阳区 庐阳区 瑶海区 新站区 蜀山区物业位置 长江中路369号 淮河路288号 濉

17、溪路287号 胜利路与临泉路交口 凤阳路与站西路交口 东流路与潜山路交叉口东南处占地面积 141541m2 5433m2 200000 m2 约40000 m2 13334 47019 m2建筑面积 136551.71m2 44000m2 50000 m2 78000 m2 60000 m2 69160 188203 m2交付时间 2005年12月 2007年5月 2004年 2007年8月 2006年10月 2008年3月 层数 30层（地上28、地下2） 28层（地上26、地下2） 28层 1号6层，2号26层 31（地上29、地下2） 28层 1、2号23层，3号30层，4号3层物业类型

18、 写字楼 写字楼、公寓 写字楼 写字楼、商务公寓 办公、居住 纯写字楼分隔面积 1041400 60180 58355 80355，2/3整层 127166 小面积80130，大面积半层整层 /车位 个数 地下208个 180个左右 地下67个、地面23个 和户数1：1 166个 400个 1386个出售 不售 不售 不售 不售 68万/个 不售 未定出租 180350元/月 未定 地下380元/月 待定 未定 未定 未定交付标准 公共区精装饰 公共区精装饰 公共区精装饰 公共区精装饰 公共区精装饰 公共区精装饰内部配套 酒店公寓商务公所、高级景观住宅会所 专属多功能会议厅。 16个空中花园、

19、楼体泛光照明。 高规格会议室配套及VIP 行政酒廊。 待定 待定（2）硬件配置类别 CBD 中央广场 香港广场 财富广场 中环国际大厦 恒丰大厦 新城国际一期 二期建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪外墙 双层中空玻璃幕墙 双层中空玻璃幕墙 双层中空LOW-E 玻璃幕墙 钢化玻璃幕墙 双层中空玻璃幕墙 双层中空玻璃幕墙消防 自动喷淋系统 自动喷淋系统 自动喷淋系统 自动喷淋系统 自动喷淋系统 自动喷淋系统安防 公共空间电视监控，独立的背景音乐系统 24小时预警保安 公共空间电视监控，远程报警联动 可视对讲，电梯轿厢内配置针式摄像探头，底层大厅摄像监控 远程报警联动 待定大堂 大堂面积2

20、14m2，挑高9.3米，豪华装修。 9米挑高商务大堂。 超大商务豪华大堂。 有大堂。电梯 6部中高速电梯，品牌待定 19部高速客梯、货梯及手扶梯 奥的斯，4部 奥的斯，14部 4部高速日立电梯，其中2部为观景电梯 高速电梯，4部 待定空调 整体中央空调 分层中央空调 无中央空调 分户中央空调 分层中央空调 无 待定 通讯 有线电视、电话、宽带 有线电视、电话、宽带 有线电视、电话、宽带 有线电视、电话、宽带 宽带网及光纤引入 待定车库 地下，非自动化 地下，自动化 地下、地上，非自动化 地下车库 地下车库 地下车库 花园广场 4300 空中花园 无 16个空中花园 无 无 空中花园（3）物业用

21、途规划项目名称 CBD 中央广场 香港广场 财富广场 中环国际大厦 恒丰大厦 新城国际 一期 二期用途规划 F-1、F-2为地下停车场；F15大型整体商场。F528写字楼。 F-2地下停车场，F-1为美食城。F15休闲商业。F626办公。 13F 为商业，4F 为办公配套，5F 以上为商务办公。 F-1地下停车场、F1F2大堂和商务配套，F3以上为办公。 F-1、F-2地下停车场，F1大堂，F2以上为办公、公寓。 F-1为地下停车场；A 楼4至28是一个办公、居住为一体的公寓式写字楼。B 楼是小高住宅，C 楼是三层大型商场。 1号楼、2号楼23层，3号楼30层，地下各两层为停车场，地上为写字楼

22、。4号楼3层为商业，负一层为经营场所。通过对以上合肥市场在售写字楼的个案调研分析，结合u 硬件设施方面新建在售写字楼比已投入使用的写字楼在硬件方面有很大改善。由原来的每层的1、2部电梯发展到36部电梯。基本配备了中央空调。停车位比以前也显著增加。个别项目开始采用环保、节能的高科技型材料，以提升项目品质，如财富广场二期LOW-E 玻璃。电梯：新写字楼配置数量有所增加增加，以合资品牌为主，奥的斯、三菱较多；调查发现成市商务楼的电梯普遍存在数量不足，上下班拥挤现象。车位：合肥目前写字楼物业普遍存在车位不足的问题，并呈以下特点：1）车位主要以出租为主，用于出售的比较少。2）地下车位数量多于地上车位，并

23、且租金相对较高。新写字楼中，财富广场增加了车位规划，整个地下全部规划为停车位，建成后车位配比达到1：1。 u 环境设计方面部分项目在设计时开始引进专业环境规划公司，在楼盘中导入小区景观和建筑景观，如空中花园、裙楼顶层花园等，增加项目卖点。u 内部配套方面为了提升写字楼的品质，在售的写字楼都比较注重对内部配套的完善。如在写字楼中配备会议厅、会所、商务中心、银行、邮局、咖啡吧、品牌快餐店等，以满足将来业主的商务需要。（4）物业管理服务项目 CBD 中央广场 香港广场 财富广场 中环国际大厦 恒丰大厦 新城国际物管公司 深圳鹏基物业 上海浦东物业 安徽邮电物业 合肥中港物业 待定 待定 物管费用 3

24、.8元/ m2/月 待定 3.8元/ m2/月 3.5元/ m2/月 待定 待定电梯费 含在物管费内 待定 含在物管费内 待定 待定 待定空调费 待定 根据自用数量 根据自用电数量 待定 根据自用电数量 待定从调查结果看， 目前合肥的物业管理费在3.5元左右，收费标准比较低。 物业管理服务内容和楼书宣传的相差很大，未兑现的较多。 合肥目前写字楼市场物业管理水平不高，物业管理提供的服务有限，不能满足现代办公的需要，有的写字楼甚至没有中央空调系统（如财富广场一期）。有的写字楼甚至没有物业管理公司（如新鸿安），已投入使用的比较高档的新写字楼，软件服务和物业管理跟不上。主要原因是目前合肥整体物业管理水

25、平低下，从业人员素质较差，造成物业管理和物业形态不相配套。（6）价格、销售方面销售均价 5670元/ 7500元/ 4550元/ 5300元/ 4300元/ 4000元/ 未销售 预期租金 80元/ 60元/ 45元/ 55元/ 35元/ 35元/ 80元/去化方式 销售 销售 销售 销售 销售 待定目标客群 投资户、本地外地中大型企业 本地个人投资户较多 本地、外地中大型企业较多 大型集团企业 投资群体、成长型中小企业 大型国际化企业及国内集团公司开盘时间 04年2月 05年11月 03年12月 06年5月 05年3月 04年初 未开盘 销售率 40% 90% 100% 约30% 56% 5

26、0% 50%入住户数 13家（半层多） 未交付 100家余 未交付 未入住 未交付 未交付入住率 约35% 95%二、综合平析对以上调查分析，我们认为， 合肥市在售写字楼均价约在40007500元/左右。由于写字楼所处地段、品质、硬件配套、物业管理服务的差别，从而导致其售价相差很大。 去化方式上，开发商均以出售为主，面积分割上60几百平方米不等。定位高端写字楼以大客户为主，坚持采取整层或者半层出售模式结合小面积散户出售，如财富广场二期。 去化情况来看，去化较好的分两种：一是开发上利用关系营销、争取大客户。由于合肥整体经济格局的制约，集团性落户大企业、地方成熟性企业数量并不多，大客户数量有限，开

27、发潜力不大。二是分隔中小户型，争取投资性客群。这类自由分隔的散户型吸引了大量有闲散资金的投资者，去化情况较好，如财富广场2期已售完、香港广场开盘一年多现剩下20套。从入住企业情况来看，合肥写字楼市场刚起步，并未形成入住企业类别群聚现象，从在售写字楼项目推广概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目标客户，并未出现市场成熟发展阶段的金融行业、科技企业集聚的办公物业。就目前合肥热销商务楼盘的共同点，绝大多数以服务及设施为主打，走规模化开发、品牌化经营之路，注重项目的前期市场调研与可行性分析，偏重科学实效的营销策划，依市场需求，审慎的市场定位，时尚实用的产品设计，并力求楼盘的均好性，因此以上楼盘都取得

28、利润、口碑及品牌等多方面的丰收。因此，我司认为：本案可以充分利用商圈、位置、智能、品质、品位等特点，提高物业品质，建立高层次的物业形式，在合肥房地产市场建立标志性的、领先的物业品牌形象。瑞能建议在科技创新大厦的大楼中设置一些人文、艺术方面的装饰摆设，增加商业交流、商业服务气息较浓厚的共享空间，籍此提高整个的物业档次，给整个合肥房地产市场带来新概念。 相比之下，基于本案地标性的区位优势，优良的品牌形象科技创新大厦，以及准确的市场定位（合肥首座国际化，全功能商务写字楼 等多项均好性因素，使本案具备了一定的竞争优势与强势卖点，且功能齐全、设施配套完备，优质化物业管理，因此，本案在某些竞争层面上具备了

29、在2007年写字楼市场上抢占先机的理由.业内人士认为，合肥商业写字楼时代快要到来，是由于合肥社会经济持续发展、人们置业、投资观念改变、房地产科技进步、土地资源日益稀缺等因素综合作用的结果。 土地稀缺逼迫楼盘“长”高。随着城市化进程的加快，人口剧增与不可再生的土地资源的短缺成为最尖锐的矛盾，尤其是城市中心地段地块越来越少。目前，合肥市区地价每亩已达数百万元，开发商大多通过建高层，使土地成本尽量分摊，降低开发成本，控制总房价，让消费者接受。 技术、设计、创新成为现代办公新观念。合肥办公写字楼的升温很大程度上来源于政府对合肥城市发展的定位与升级。 继2005年新政调控之后，2006年将是宏观调控政策深入和扩展的一年。住宅市场虽然价格有上涨趋势，但各楼盘普遍感觉销售速度难以提升，老百姓对整个地产投资更加谨慎，炒房资金开始逐步流向股市和其他投资领域。从投资层面看一