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1、企业行为服务产品人性化、规范化、精细化企业运作团队化、市场化、高效化企业目标占据行业高端行动指南热情：心态平和 与人友善 见面问好 热心助人诚挚：真诚待人 耐心聆听 言行一致 认真守诺专业：技术精干 认真细致 服务规范 工作投入素养：言语文明 礼仪规范 仪容整洁 职业道德亲切：谈吐友善 不急不躁 容忍让理 感同身受企业愿景打造“筑诚物业”品牌，做受人尊敬的行业领先者！总经理职责 1、对公司负责，主持公司全面工作，保证公司物业管理目标顺利实现；2、制定公司的总体物业管理发展规划，审核、决定公司各项规章制度、工作计划及发展计划；3、决定组织体制和人员编制，健全各部门和管理处的工作管理；4、主持公司

2、物业管理的日常事务管理工作；5、审批人事任免、调整、奖惩和晋降建议及权限内的请假手续；6、审批财务预、决算方案、使用方案及利润分配方案，审核工资表及各种财务报表；7、定期召集相关人员会议，收集员工建议，商讨、决策公司重要事务；8、代表公司签署有关文件、合同；9、完成公司的各项重要事务。工作制度 1、公司所有工作人员必须认真执行公司制定的工作时间，按时上下班。特殊情况下，根据工作情况确定下班时间。如有事外出，必须经过主管领导批准，请假须经部门以上领导批准方可休假。2、上班时间一律穿工作服，佩带胸卡，树立 筑诚 物业形象。在岗期间不准会客、闲谈，服从统一安排。未经领导批准，不得擅自离岗或找人替班。

3、3、严格执行考勤制度，部门领导负责本部门的考勤工作，月底汇总，上报公司财务。4、公司全体员工必须认真履行职责，坚守岗位，自觉遵守劳动纪律，积极完成本职工作。5、为了便于大厦管理，掌握大厦情况及协调各部门的工作，掌握大厦存在的问题及各项任务完成情况，定于每月一次例会制度，时间为每月30日下午4：00，各部门负责人参加。各部门应把汇报的材料带上，即本月工作总结及下月工作安排。6、秩序维护部每周定期例会制度。保安部经理职责1、有高度的责任感和事业心，直接向总经理负责，坚决贯彻执行经理的指示。对大厦、人、财、物的安全具有领导上的各项责任；2、实事求是、坚持原则、不徇私情、秉公执法，带领和督促下属做好安

4、全工作，确保大厦、人、财、物的绝对安全；3、负责制定、健全大厦的安全保卫措施，部署保安部的工作计划，安排和检查落实各种安全制度；4、组织开展以“防火、防盗、防治安事故、防其它自然灾害”为中心的安全教育和法制教育；5、负责组织调查大厦内发生的案件、事故，并向总经理汇报情况，提出处理意见；6、受理大厦内外人员对部门的投诉及解决处理所投诉的问题；和公、检、法等有关部门保持良好的工作、合作关系，积极协助公安机关侦破各种违法犯罪和处理突发事件。 保安部员工作守则1、不迟到、早退，当班前15分钟整容着装列队，领班点名分配工作及注意执行特别训令；2、上岗后不准吸烟，吃零食或饮酒值勤；3、当值时要熟悉和明确所

5、当值地段的环境、主要职责和注意事项；当值时，不准看书报、不打瞌睡，保持良好的精神面貌；4、不准利用职务之便私拿任何公共或私人物品，值勤时拾获贵重物品要交公；5、听从指挥，未经上级同意，不准擅改假期或工作岗位；6、自觉爱护公共财物和保安部所使用器材；7、文明待人，不准粗言秽语，不准漫骂和打闹。物业消防安全教育培训制度一、所有员工每半年进行一次消防安全培训并进行考试，培训时间为每年的三月份和十一月份，培训的内容主要有：消防法律法规、单位消防安全管理制度和保障消防安全的操作规程；本单位、本岗位的火灾危险性和防火措施；单位配备消防设施的性能、灭火器材的使用方法；报火警、扑救初起火灾以及自救逃生的知识和

6、技能；组织、引导顾客疏散的知识和技能。二、宣传教育培训的形式采取单位与部门、集中与分散、定期与不定期相结合的方式进行。三、消防控制室值班操作人员、易燃易爆岗位人员、专兼职消防人员参加公安消防机构或者其委托的培训机构进行消防安全培训，取得合格证后，方可上岗作业。单位法定代表人及各分店负责人按照规定每年参加公安消防机构举办的消防安全重点单位的法定代表人或者负责人消防安全培训。四、单位对新招入人员上岗和进入新岗位的员工进行上岗前的消防安全培训，培训内容与年度培训内容相同，并经考试合格方可上岗。五、单位对所组织的培训时间、内容及接受培训人员进行认真详细的记录并存档备查。六、消防安全培训由人力资源部与保

7、卫部共同负责，人力资源负责制定消防安全培训计划，保安部负责培训内容、授课和技能训练。七、消防安全培训考试成绩与员工利益挂钩。八、营业期间通过张贴图画、广播、闭路电视等积极向顾客宣传防火、灭火、疏散逃生等常识。物业消防定期防火检查制度一、单位实行定期防火检查制度，每月的最后一个周进行防火检查，防火检查由消防安全管理人组织，各部门负责人参加，保卫部负责通知，并做好防火检查记录。春节、元旦、五一、十一消费旺季的防火检查由消防安全责任人负责组织。二、防火检查的内容包括：火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况；安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况；消防车通道、消防水源情况；灭火器材配置及

8、有效情况；用火、用电有无违章情况；重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况；消防安全重点部位的管理情况；易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况；消防（控制室）值班情况和设施运行、记录情况；防火巡查情况；消防安全标志的设置情况和完好、有效情况；其他需要检查的内容。三、防火检查应当填写检查记录。检查人员和被检查部门负责人应当在检查记录上签名。四、对下列违反消防安全规定的行为，应当责成有关人员当场改正并督促落实：违章进入储存易燃易爆危险物品场所的；违章使用明火作业、在禁止区吸烟等行为的；将安全出口上锁、遮挡，或者占用、堆放物品影响疏散通道畅通的；消火栓、灭火器材

9、被遮挡影响使用或者被挪作他用的；常闭式防火门处于开启状态，防火卷帘下堆放物品影响使用的；消防设施管理、值班人员和防火巡查人员脱岗的；违章关闭消防设施、切断消防电源的；其他可以当场改正的行为。五、各部门存在火灾隐患要在规定的期限内整改，整改完毕后在检查记录第二联填写整改情况，由部门负责人签字后报保安部门，由保安部门安排人员进行复查。 物业消防安全疏散设施管理制度一、必须保持消防通道、安全出口畅通，柜组之间的距离不应小于3米，严禁以任何理由堵塞、占用消防通道，锁闭安全出口。二、严禁在安全出口或者疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。三、严禁在营业期间将安全出口上锁或遮挡或者将消防安全疏散指示标志遮

10、挡、覆盖。四、应急照明灯具、疏散指示标志按定期进行测试检查，确保完好有效。五、疏散通道、安全出口两侧应使用固定的柜台、货架，禁止在疏散通道、安全出口两侧摆设易倒的柜台、货架、服装模特。六、安全推闩式外开门确定专门责任人负责，确保每班都有责任人负责在紧急情况下使用。 物业消防安全消防控制室值班制度一、消防控制室应符合国家规范要求，配备专人24小时值班，每班不少于二人，严禁脱岗 。二、消防控制室值班人员具备高中以上文化程度和良好的身体素质，热爱本职工作，责任心强，具有一定的相关专业知识，并经消防专业培训取得合格证书，持证上岗。三、消防控制室严禁吸烟和使用明火作业，严禁存放危险化学物品和无关的杂物，

11、严禁无关人员进入。四、值班时间必须坚守岗位，不得聊天、打私人电话，不准在控制室内会客，严禁脱岗、睡岗和酒后上岗。五、控制室内设置显示重点部位、疏散通道及消防设备所在位置的平面图或模拟图和火灾发生后消防设施的操作规程。六、认真落实交接班、报警设备检测、发生火灾信号处理、灭火操作设备检查等记录制度，要严密监视设备运行状况， 遇有重大情况要及时报告。七、严禁擅自关闭火灾自动报警、灭火系统，切断消防电源。物业消防安全设施器材维护管理制度一、消防设施器材维护实行定期维护保养制度，具体由保卫部具体组织实施，各部门发现消防设施器材出现的问题要及时向保卫部报告，维修不及时或管理不当将追究部门或柜组负责人的责任

12、。二、消防设施器材日常管理实行属地管理，各部门、柜组对本辖区内的消防设施器材的完好有效情况负责，并确定专人具体负责。三、与具有建筑消防设施维修保养能力的单位签订维修保养合同，每月进行一次维修保养，出具维修保养报告书，每年至少进行一次功能检验，确保其正常使用。四、火灾自动报警系统探测器投入使用2年后进行清洗，以后每3年清洗一次。五、灭火器至少每十二个月委托维修单位对所有灭火器进行一次功能性检查。凡使用过和失效不能使用的灭火器，必须委托维修单位进行检查，更换已损件和重新充装灭火剂和驱动气体。必须落实灭火器报废制度，超过使用期限的灭火器予以强制报废，重新选配新灭火器。建立灭火器档案资料，记明配置类型

13、、数量、设置位置、检查维修单位（人员）、更换药剂的时间等有关情况。六、每两年对消防水池、消防水箱全面进行检查，修补缺损和防腐处理；每年对水源的供水能力进行一次测定；每季度对报警阀进行一次放水试验，对管道控制阀进行一次检修；每两个月利用末端试水装置对水流指示器进行试验；每月对消防水池、消防水箱及消防气压给水设备的水位和压力进行一次全面检查；消防水泵每月启动运转一次并模拟自动控制启动运转一次；内燃机驱动消防水泵每周运转一次；电磁阀每月检查一次并作启动实验；每月对全部喷头进行一次外观检查；室外消火栓、室内消火栓、水泵接合器每月进行一次检查。以上检查要记入消防控制室值班记录。七、不准随便动用火灾区域报

14、警器、手动报警按钮、消防插孔电话、自动喷水灭火报警阀、防火卷帘手动开关等，发现损坏要及时报告。物业消防安全火灾隐患整改制度一、防火检查、防火巡查、员工在工作中发现的火灾隐患要按照火灾隐患整改措施和性质确定专门的部门和人员及时予以整改。二、能够立即整改的火灾隐患，由火灾隐患发现部门或人员责成有关人员当场改正并督促落实：违章使用明火作业、营业厅内吸烟、使用明火的；安全出口上锁、遮挡，堆放物品影响疏散通道畅通的；违章关闭消防设施、切断消防电源的。违反规定的情况以及改正情况应当有记录并存档备查。三、不能立即整改的火灾隐患由保卫部根据火灾隐患整改措施、性质及分工，将火灾隐患情况、整改措施和建议向消防安全

15、管理人或消防安全责任人书面报告，消防安全管理人或消防安全责任人确定整改的措施、期限，落实整改资金，确定负责整改的部门、人员进行整改。四、对随时可能引发火灾或者一旦发生火灾将严重危及人身安全的火灾隐患，火灾隐患发现部门或人员有权暂时将危险部位停止经营或采取消除火灾隐患的措施，督促整改，并落实整改期间的安全防范工作。五、火灾隐患整改完毕，负责整改的部门或者人员应当将整改情况记录报送消防安全责任人或者消防安全管理人签字确认后存档备查，并由保卫部门进行复查。在火灾隐患整改期间落实防范措施，保障消防安全。六、对于涉及城市规划布局而不能自身解决的火灾隐患或无能力解决的重大火灾隐患，提出解决方案，视情报送主

16、管部门或者当地人民政府报告。七、对公安消防机构检查发现的火灾隐患，要按照上述规定，确定火灾隐患整改责任人负责整改，并在整改期限内向公安消防机构报送火灾隐患整改情况报告。物业消防安全用火、用电安全管理制度一、单位对用火、用电实行严格的消防安全管理，营业期间禁止动火施工。二、大厦内因特殊情况需要进行电、气焊等明火作业的，动火部门和人员应当办理审批手续，安排在非营业期间进行动火作业。三、动火作业必须落实现场监护人、监护器材，清除动火周围和下面的可燃物，无法清除要使用铁板、石棉被等不燃材料进行分隔，确认无火灾、爆炸危险后方可动火施工。动火施工人员应当遵守消防安全规定，并落实相应的消防安全措施。四、动火

17、作业后，动火人员和监护人员必须及时清除可能遗留的火种，分别于动火作业结束后0.5小时、1小时、3小时内安排专人进行检查，确认无危险后方可进入正常值班。五、安装和维修电气设备线路，必须由电工按规范施工，接电时要向用电管理部门申请，并报经保卫部门同意，经审核批准后由电工负责施工。六、所有电器设备的选型和安装，线路的敷设和改造以及材料的选用必须由用电管理部门和保卫部门检查核准，由专门电工安装，严禁乱拉乱扯电气线路，严禁私自使用电器设备如电炉子、电熨斗、电烙铁、大功率灯具等。五、用电设备的操作人员，必须严格遵守安全操作规程，工作时不准擅离岗位，并对设备定期检查，发现问题，及时报告电工修理，工作结束后必

18、须切断电源，作到人走电断。六、电工对本单位的电气设备和线路应经常检查维修，同时每年至少进行两次绝缘遥测，发现短路和绝缘不良，应及时进行维修。七、严禁在用电设备附近堆放易燃可燃物品。八、电气设备发生火灾时要首先应切断电源，然后组织扑救。、物业易燃易爆危险物品和场所防火防爆管理制度一、大厦内严禁使用液化石油气，严禁存放汽油、酒精等易燃易爆化学物品。二、贮存易燃易爆物品（如气雾杀虫剂、花露水等）的仓库耐火等级不得低于二级，要有良好的通风散热条件。使用易燃易爆物品的部位贮存量不得超过当班的使用量。三、贮存易燃易爆物品要按照性质分类、分开储存，并设置明显标志，注明品名、危险特性，防火措施和灭火方法，配备

19、相应的灭火器材。性质与灭火方法相抵触的物品不得混存。四、贮存易燃易爆物品的场所，电气设备、开关、灯具、线路必须符合防爆要求。物业专职和义务消防队的组织管理制度一、单位设立专职消防保卫人员和建立由员工组成的义务消防队，接受公安消防部门的业务指导，单位专职消防保卫答员和义务消防队由消防安全管理人负责管理。二、保安部全体保卫人员是专职消防保卫人员。三、义务消防队由各部门的负责人和年龄18周岁以下45周岁以下的员工组成。四、保安部门对义务消防队员每半年进行一次消防培训和灭火疏散演练。义务消防队员要服从保安部门的统一调度、指挥，根据分工各司其职、各负其责。五、根据人员的变化情况每半年对义务消防队员进行调

20、整、补充。六、专职和义务消防队员要熟悉防火、灭火知识、消防器材的性能及适用的范围；消防设施、器材的操作及使用方法；火灾扑救、组织人员疏散及逃生方法；火灾现场的保护等。七、认真贯彻执行本单位的消防安全管理制度，制止和劝阻违反消防法规和制度的行为。开展防火宣传教育，进行防火安全检查和整改火灾隐患。八、发现初起火灾时，及时报警、利用灭火器材扑救初起火灾、抢救生命、疏散物资、维护秩序、保护火灾现场。当公安消防队到达现场时，要迅速准确地提供情况，在火场总指挥的指挥下，紧密配合公安消防队，协同作战。物业消防安全灭火和应急疏散预案演练制度一、单位按照灭火和应急疏散预案每半年进行一次演练，结合演练实际情况，不

21、断完善预案。二、演练时设置明显标识并事先告知演练范围内的人员，确保安全。三、演练由消防安全委员会负责组织，具体由保卫部负责实施，确定参加演练人员、演练部位、演练时间。四、演练前以班组为单位提前学习预案，落实人员分工和注意事项，演练分组轮流实施。五、参加演练的人员必须按照演练的统一要求，在规定的时间内到达指定的位置。六、对演练中发现的问题，由保安部门负责对预案进行完善。物业消防安全工作考评和奖惩制度一、凡有下列情形之一的根据实际情况给予精神、物质奖励或考核加分激励，视情给予100-300元奖励：1、认真履行安全岗位职责，严格落实消防安全制度，消防工作作出突出成绩的；2、制止不安全行为，避免发生火

22、灾的；3、发现火灾及时报警和扑灭初起火灾，经确认避免了火灾事故者；4、在火灾扑救过程中判断正确、处置果断、扑救事迹突出者；5、积极参加消防培训教育，在消防技能、业务理论比赛中取得优异成绩者；6、获得政府或部门消防安全奖励的；7、在消防工作中有其他优异成绩和突出表现者。二、凡有下列情形之一的，给予相应的经济处罚，并在考核减分，视情给予10-100元罚款，并予以通报批评；情节严重的，予以待岗或解除劳动合同，并负责赔偿损失；或由公安消防机构实施行政处罚；构成犯罪的，交有关部门追究刑事责任。1、职工消防教育培训、义务消防队活动制度未落实、未按规定记录的；2、未签发动火安全措施票擅自动火或动火未落实消防

23、监护人、安全措施，尚未造成损失的；3、接到火灾隐患整改通知不及时整改火灾隐患的；4、消火栓、消防水带、水枪、接口损坏丢失或丢失后隐瞒不报的；5、非火灾情况下，未经申报审批，擅自将消防设施器材（包括消火栓、消防水带）挪作他用的；6、消防设施器材使用后不及时上报更换或隐瞒不报、未及时恢复备用，尚未造成损失的；7、消火栓、灭火器材（箱）周围堆放杂物或未经同意变更位置的；8、消防设施、器材未落实岗位定期维护保养，或消防设施、灭火器材（箱）卫生不洁的；9、未经批准，擅自改动、拆除、停用消防设施，或故意破坏消防设施器材，未造成损失的；10、易燃易爆危险物品的使用、储存、不符合安全规定或未经批准存放易燃易爆

24、危险物品的；11、私接乱拉电源或擅自使用大功率电器设备的；12、在营业厅内吸烟或发现顾客吸烟不加制止的；13、堵塞、占用消防安全疏散通道，在通道上摆放物品的；14、不会使用灭火器材和报火警的；15、无故不参加消防培训、消防演练的；16、消防值班、巡查人员不如实记录的；17、其他违反消防安全管理的行为。三、以上奖惩由保卫部门负责提出意见，报消防安全管理人审批，并将处理结果报有关部门。保洁绿化部管理制度（一）清洁管理1清洁管理是营造办公楼文明、整洁、舒适工作环境的重要内容，由公司办公室具体负责。2楼内各部门办公室的清洁工作由各使用部门（人）负责；公司领导办公室及大厅、会议室、接待室、贵宾室、洗手间

25、等公共卫生及室外环境的清洁工作由专业保洁人员负责。3办公楼清洁管理的具体要求详见：办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁标准、办公楼保洁人员考核标准。（二）绿化管理1绿化建设和管理是公司企业文化（精神文明）建设的重要内容。2管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。3不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。4禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。5不得损坏花木的保护设施。6不准私自摘拿花果。7不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。8不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。9不准在绿化地上堆放任何物品。10未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。11凡人为造

26、成绿化、花木及设施损坏的，要进行罚款处理。设施设备使用维修管理（一）、公共场所的空调管理1办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分管人员要严格按照规程操作，做好开关使用纪录。设备部负责其维修保养工作。2空调开机时间根据季节变化确定，原则上在每年6月1日至9月31日（也可根据实际情况调整）开机制冷。3节假日期间公共场所空调不开启，因加班等特殊情况需要使用的，必须提前通知办公室。4空调使用部门要注意节约能源，降低能耗。空调启动后，应及时关闭门窗，提高降温效果，夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。室内无人和下班后，及时关闭空调。5各部门（人员）要自觉爱护空调设备，注意保持清洁卫生，确保空调正常运行

27、。大厦电梯管理1设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作，值班人员要严格按照规程操作，做好运行、安检、维修维护纪录。2员工乘坐电梯要文明礼让，进出轿厢时保持良好秩序。如超载、指示灯报警应自觉退出电梯，保证电梯安全快捷运行。3员工乘坐电梯时应注意安全，不可将身体依靠轿门。电梯门在关闭时请勿将身体任何部位或其它物品伸出门外，以免发生危险。4搬运物品时，对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装，细心搬运，物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。5禁止携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。禁止在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。6电梯运行中出现故障，要保持冷静，可按警铃按钮求救或按照提示与

28、管理人员联系，严禁敲击按钮、强行扒门，以免造成危险。红线以下必打-电梯急救操作规程电梯在运行过程中突然出现故障时，乘客按下警铃呼救，这是中控室值班人员应通过电梯监视装置观察轿厢内乘客情况，并拿起对讲电话和乘客通话，安慰乘客并及时报告电梯维修人员。电梯维修人员接到通知后，迅速赶到现场查看，必要时通知电梯公司技术人员。修理结束恢复正常运行后，做好电梯维修保养记录。只有受训人员或专业技术人员才可进行如下操作，电梯的安全装置必须处于正常的工作状态1、确认轿厢位置，并通知被困乘客拯救工作即将展开，不要擅自打开轿门必须保持镇定。2、确定所有层门全部关闭。3、检查控制柜安全回路及信号。4、如安全回路发生问题

29、，不能及时修复，应先把电梯转向慢车。5、在按动慢车按钮前，再次通知被困乘客不要打开轿门，然后把电梯升/降到适当楼层。6、如没法利用电力驱动电梯，可使用手动紧急操作设备（松闸扳手/盘车手轮/液压盘车装置）把电梯升/降到适当楼层。注意！盘动轿厢时，可能有碰撞和跌落的危险！7、在进行手动紧急操作时，必须先把电梯总电源拉掉。8、轿厢外机房操作时必须二人上下应答方可操作。9、轿厢到了平层位置附近后在适当层楼用三角钥匙打开厅门救出乘客。10、一旦救出乘客后应立即观赏厅门。11、遇到其他复杂情况，反应时报告电梯公司及有关领导。电梯维修保养制度1、电梯的日常维护保养必须由依照特种设备安全监察条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。2、电梯应至少每15日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。