最新版西西4#地项目可行性研究报告书Word下载.docx

1、4层檐高： 59.4 米容积率： 9.4停车位： 996 个绿化率： 11.6%建筑形式：共分为 1#、 2#、3#、4#四栋单体建筑，1#楼 ：地上建筑面积为 19001平方米， 1-5 层为商业部分共 8738 平方 米， 6-11 层为办公部分共 10263 平方米。2#楼 ：地上建筑面积为 46879平方米， 1-5 层为商业部分共 21213平 方米， 6-11 层为餐饮娱乐部分共 25666 平方米。3#楼 ：地上建筑面积为 52944 平方米，其中 1-5 层为商业部分 5736平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方 米，6-11层为休闲娱乐1194

2、6平方米；12-15层为办公部分共 14055平方米。4#楼 :地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平 方米，1-15层为办公部分共21738平方米。西西4#地楼层功能分布图楼号1234层数商业剧场办公56餐饮娱乐剧场、休闲娱乐7休闲娱乐8影院9101112131415二、费用估算1、项目的成本估算:项目名称用（万元）平米单价（元/平米）测算说明土地成本1000006790土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用）前期其他费用5280359包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412 万元，另加监理费用为建安成本的0.5%

3、 共466万元。建安费1074335000建安费按5000元/平米暂估业主管理费2686182按照建安费费用的2.5%计不可预见费3223219按照建安费费用的3%计小计21862212550利息10620721土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。广告销售费用4832328按照销售收入的1.5%计取，收入：按写 字楼15000元/平米，商业25000元/平米 计算（商业63601平米、办公46056平米、 休闲11946平米、餐饮25666平 米）， 15000*46056+25000*（63601+11946+25666）=元=32.21165 亿元。两税一费177161203按照

4、销售收入的5.5%计取。合计25179014474说明：1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算， 商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。2、 销售情况按可销售面积的100%售完。3、 项目总成本为25.仃9亿元，平均平米成本为14474元/平米2、西西4#地工程建安成本估算表单位：元分项名称费用基础处理土方及回填77.57降水6.49护坡22.875.06112.00钢筋混凝土结构及初装修钢筋混凝土结构931.85二次结构及初装68.77非实体费用387.381388.00装饰工程地库7.48174.00149.62休闲与餐厅150.75115.0

5、9147.23外装460.72室内门104.95屋面13.58隔断13.12装置及设备165.611502.15机电工程水卫及采暖137.92消防系统115.96通风空调483.92电梯工程247.18变配电172.43照明动力309.77电话43.00煤气工程9.65综合布线188.00楼宇自控70.00安保工程30.001807.85室外工程室外排水35.00100.00绿化及照明55.00190.00建筑安装成本合计5000.00注：钢筋含量135KG/M，混凝土含量0.65M3/M2三、项目的前期准备及开竣工日期的假定：假定本项目的前期工作在2004年2月底前完成假定本项目建安施工在两

6、年半内施工完毕。项目的假定持续时间:项目分项持续时间（月）前期施工准备完成项目组建2004年2底前建安施工基础施工结构施工装修施工竣工清理及验收四、经济指标分析1、项目的现金流出如下：三、销售方式：销售原则：销售为主，加快资金流通。销售情况假定：1、 写字楼及商业部分 100%于2005年6月到 2006年9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为 9818 平米，销售单价为 写字楼 1.5 万元/平米，商业部分销售单价为 2.5 万元/ 平米。2、 写字楼部分未销售，商业部分 100%于2005年6月到 2006年9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为 6748 平米，

7、销售单价 2.5 万元/ 平米；五、财务分析1、现金流量分析：（1）现金流出：见附表（2）现金流入：（ 3） 现金流量表2、投资收益率：A、 销售假定一的成本收益率：成本收益率=（3） /261603 = 23.13 %B、 销售假定二的成本收益率：成本收益率=（9） /251379 = 0.66 %3、投资回报率：A、销售假定一的投资利润率：投资利润率=（3） /50514=119.8%B销售假定二的投资利润率：投资利润率=（9） /48797=3.4%五、项目定位建议：西西4#地已有规划面积分配情况:使用功能建筑面积情况说明63601可以销售4605613853无偿提供4500平米给北京市

8、文化局7354成本价格转让给北京首都影院11946销售或租赁25666汽车库35130经营自行车库650不可销售设备用房10610214866商业及娱乐101213影院、剧场21207车库及配套46390西西4#地工程位于西单商业街黄金地段，项目规划应该以商业为主，写字楼部分应定位为商家的业务洽谈、办公场所，所以应该修改设计减少写字楼面积（减少到2万平米左右），增加商业面积（增加到13万平米左右）；同时，休闲 娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。西西4#地项目并非是典型的房地产项目，实质上是一种商业建设模式。所 以西西4#地的销售不会象普通的房地产项目一样。按其销售方式可以

9、分为两种 模式：1、 大型商业投资管理公司独家定购：项目在设计期间能够找到一大型商业投资管理公司订购，商业投资管理有限公司参与项目设计，根据商 业需求修改楼层布局及配套设施，并且商业投资管理公司可以提前进 行商业宣传、招商、规划等运作，项目交付后商业投资管理公司即可 进行经营。但是，目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司（全 部商业定购的资金至少需 30 亿元），国外的商业投资公司是否认可西 西项目，国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问；西西项目 计划 2004年 3 月开工，在不到 5 个月的时间寻求如此大型的买方恐 怕不太现实。所以，这种模式实现的机率很小。2、 项目建成后持有经营

10、达到一定规模后再销售： 项目建成后委托一家大 型商业投资管理公司进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将 商业经营规模做大，并使顾客达到一定程度的认可，再把项目分割销 售。销售方式为：（1）经营由商业管理公司统一管理，负责运营，项 目实行股份形式，公众通过采购股份成为所有人，并按照股份比例参 与决策及分红。（2）项目按层设定不同的商业经营种类，按层销售给 几个大的经营商。这种模式存在的风险是可能对项目长期持有。在持有期间， 出租率必须达到 45%才能维持资金利息及运营成本。 出租率计算：假定：月租金 400元/平米；运营费用 37.8 元/ 平米（5000万元/ 年， 商业面积 11 万平米

11、）；年利息 1.38 亿元（贷款 26亿元），折合 104.5 元/ 平 米。可出租面积为建筑面积的 80%。（104.5+37.8 ）/ （400*80%）=45% 贴心服务，以下空白部分可添加备注哦： （祝您成功！ ） 研究报告 ,项目可行性研究报告 ,项目建议书 ,可研报告 ,可行性研究 ,可行性研究报告 ,可行性报告 , 可行性分析 报告 ,可行性分析 , 研究报告 ,项目可行性研究报告 ,项目建议书 ,可研报告 ,可行性研究 ,可行性研究报告 , 可行 性报告 ,可行性分析报告 , 可行性分析 ,研究报告 ,项目可行性研究报告 ,项目建议书 ,可研报告 ,可行性研究 ,可行 性研究报

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