南宁市保障性住房政策思考专题报告.doc

1、2011年5月房价分析专题报告保障性住房政策的开展引发的几点思考导语根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等文件的要求，2010年7月30日南宁政府正式公布南宁市2010-2012年保障性住房建设规划的通告，结合南宁市的实际情况，南宁政府为着力解决城市中低收入特别是低收入群众的住房困难，开始了建立起健全基本住房保障制度的举措。2011年全国两会政府工作报告中大段阐述加快保障性住房建设，让百姓居者有其屋，成为今全国两会热点，也让广大低收入人群感到政策的温暖。解决居民的住房问题是重要的民生政策。近期，南宁方面频频出消息，今年将建3.8万套保障房，并且在10月底前全部开工建设。2011年南

2、宁市如何加强保障性住房建设？保障性住房的建设对商品房市场的影响有哪些？它的实施给我们带来哪些思考？根据南宁市住房保障和房产管理局网站公示的相关文件以及网络上网友们关注的热点，在此特意撰写保障性住房专题，以便大家对南宁保障性住房的计划和措施以及对房地产市场的影响等的认知更加透彻。一、 南宁市当前商品房市场环境状况（一） 南宁新盘楼市及二手房市的行情新盘楼市：从1月份价格稳中有涨，成交量稍有上涨。2月底，限购令出台的前一周成交量是1月份的156%，价格也有小幅上浮。3月成交量下降近6成，4月至5月份，新盘楼市总体趋势是：放盘量大于需求量，成交量一直保持平稳且有小幅下降。房价不仅没有下降，还有稳中有

3、涨的趋势。二手房市场：分不同的区域来看，本身较为成交量最旺盛的青秀区在成交量上也有大幅的下降，而东盟商务区、凤岭北因年份成熟放盘量相比之前有所增加，价格相对持平；仙葫片区、桃源古城片区的房价有小幅的下降。因兴宁区新楼盘的不断开发及市政配套的不断完善，使得兴宁区的房价有小幅的上涨，但放盘量还是相对持平，其他城区的放盘量与成交量都没有大的波动，相对年初都有小幅的下降，房价相对也是持平，并有小幅上涨趋势。总体来说，二手房市场的状况与新盘楼市比较，新盘的放盘量及成交量、房价都略胜一筹，整体来说，两个市场的成交量都有大幅下降。（二） 国家政策调控对商品房市场有哪些影响根据2011年1月份温总理颁布的新国

4、八条新政，南宁公布了2011年新建住房销售价格涨幅将不高于11%的房价控制目标；随即便有调整房地产税费征收，未满5年的住房全额征收营业税；限贷，购买第二套住房首付60%以上，第三套住房停止贷款；限购，从3月1日起，南宁市户口已有两套住房以上的不得再购房；多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，冻结银行资金3600亿元，提高贷款利率，减少放款资金，加大贷款难度；住房建设用地供应总量的70%用于建设保障性住房3.8万套，实行问责机制严把关。政策落实后，限购限贷政策很大程度上对整个房地产市场造成了猛击，成交量大幅度下降，房开商们销售折扣加大，送面积送装修种种促销蜂拥而至，放盘节奏也放慢了。而中介也

5、在面临关门和整顿的风险。但是价格在已经过去的5个月里没有明显的下降势头。之前几个月中也是波动起伏，不过总体来说，还是稳中有涨，个别区域的个别楼盘有小幅下降的趋势。但是调控带来的最好的结果是，增加了更多群体持币观望的心理，削弱了很大一部分投资客群体的力量。真正想买房的刚需们也是精挑细选，多家比较才会成交。总体来说，效果已经初步显现，如今新盘开盘速度慢，促销活动也相比往年少了很多，售楼部也是自然走量，也有个别楼盘通过暗降的方式进行降价，但仅仅为调价试水没有真正说要降价造福老百姓。通过南宁市民意调查，仅有9%的人认为下半年房价会降，超过50%的人表示在限购期间内不会买房。也有业内人士认为对下半年的房

6、价没有勇气说会降，但大涨也没有可能，最可能的状态的持平。不过从市场供应量来看，五月底六月初新盘已经大部分停止放量，也不见了售楼部人潮拥挤的壮观。零星有些楼盘也开始有些调价的动静，凤岭也有“6”开头的楼盘诞生了，所以人们有理由继续等待，调控越来越严格，加上政府目前大力花费人力物力财力在加快保障性住房建设的进程，也就是说，也许任由开发商耍威风的时日或许不多了。不过南宁公布了2011新建住房的销售价格涨幅不超过11%让人既喜又悲，喜的是涨幅不超过11%终于让人心里有个底，再没有疯涨了。一万以内的房价涨价空间不超过一千，今年南宁市住房的均价不超过7000。悲的是，政府还是没能给老百姓最贴心的安慰，只能

7、做到，不涨太多，房子跌不跌的问题不能保障。所以房价跌不跌，仍然不明朗，这样的状态让当然物价上涨飞速消费压力巨大的老百姓来说，高价房只能是个奢侈，更多的人只能改变自己的观念“不一定要人人有住房，只要人人有房住”，因此当前安心观望，合情合理。二、 保障性住房的认识以及南宁市的举措（一）保障性住房的定义及申请条件保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和限价普通商品住房构成。1、廉租住房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主

8、，实物配租和租金减免为辅。2、经济适用住房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。3、公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，按照合理标准筹集和建设，限定套型面积和出租价格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租赁住房。4、限价普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。南宁保障性住房的申请1廉租住房1、人均月收入低于或等于市政府

9、当年公布或执行的本市城镇居民最低生活保障标准，且连续享受本市最低生活保障待遇1年以上。2、家庭人数为两人或两人以上，家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。3、家庭成员均具有本市常住户口（指南宁市非农业常住户口）并实际居住、至少有一人取得本市常住户口3年以上，其他成员户口迁入满1年以上。4、家庭成员拥有私有住房和承租公有住房的使用面积合并计算低于或等于人均7平方米。2经济适用住房（一）具有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住（含符合安置条件的军队人员）；（二）已婚家庭或年龄在30周岁及以上单身人员；（三）无房或现住房人均建筑面积在16平方米（含）以下的；（四）家庭年人均收入低于市统计局

10、向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%。3公共租赁住房1、具有当地城镇户口且家庭收入符合市、县人民政府划定的中等偏下收入家庭标准；或者具有当地城镇户口且参加工作不满5年的职工；或者在当地城镇居住且工作连续三年以上(含三年)的外来务工人员。2、在当地不拥有任何形式的住房，包括房改住房、经济适用住房、集资房等。3、单身家庭申请购买公共租赁住房的，申请人宜不小于20周岁。4限价普通商品住房1、以个人名义申请购买的，申请人属于本市城区范围内城镇户口；以家庭户名义申请购买的，家庭成员中至少有一名成年人属于城区范围内城镇户口，并以其为主申请人。2、以个人名义申请购买的，申请人及其配偶和未成年子女

11、在本市城区范围内无自有产权住房；以家庭户名义申请购买的，其家庭成员在城区范围内无自有产权住房。3、以个人名义申请购买的，男性年满25周岁，女性年满23周岁。以家庭户名义申请购买的，主申请人为成年人。4、以个人名义申请购买的，按其本人及其配偶的收入合计，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入计算人均年收入）；以家庭户名义申请购买的，家庭成员人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。（二）南宁市现有的保障住房及2011年的建设任务与目标1、南宁市现有的保障住房南宁目前的经济适用房大都分布在各区域快环线周边，分别有以下12个：康岭花城、凤岭在水一方、金

12、禾湾、澳华花园、桃花源、鑫利华花城、安吉华都、昌泰金华园、昌泰清华园、富宁新兴苑、富宁新兴苑五期、中房碧翠园廉租项目有：南宁南宁市华侨投资区、西乡塘北湖北路、三塘镇“惠民安居金桥苑”、南宁市相思湖、江南“龙翔苑”、南宁市友谊路西侧、良庆区银海大道、青秀区蓉茉大道西侧、邕宁区、凤岭北路。已建成廉租住房：目前南宁市已建成廉租住房1232套，建筑面积60662平方米，其中江南“龙翔苑”共600套，三塘镇“惠民安居金桥苑”共632套。在建廉租住房：在建廉租住房3个，分别为南宁市友谊路西侧项目，南宁市相思湖项目，南宁市华侨投资区项目，共建设廉租住房2323套，总投资23814万元规划建设廉租住房：200

13、9-2011年南宁市本级规划再新建廉租住房项目5个，约5735套。分别为凤岭北路小区的1389套，邕宁区项目约816套，青秀区蓉茉大道西侧项目约1128套，良庆区银海大道项目1200套，西乡塘北湖北路项目1202套2、南宁市对建设保障性住房的具体举措南宁市在2111年10月底前新开工建设各类保障性住房30020套，其中公共租赁住房10000套，廉租住房9000套，经济适用住房2820套。南宁市委、市政府高度重视住房保障工作，已经着手建立多层住房保障体系。一是通过实施廉租住房和经济适用房供应，解决低收入家庭住房困难问题。二是通过实施限价商品房和公共廉租住房供应，解决“夹心层”住房困难家庭的住房问

14、题；三是通过实施拆迁安置房、危旧住房改造、棚户区改造、旧小区综合整治，解决特殊群体的住房问题。这个体系涵盖不同层次的住房困难群体，构建这个体系是今后几年的总目标。此外，南宁市还提出从土地出让金里，拿出8%-10%的资金投入到保障性住房建设中。（1）东西南北中都建有廉租房项目从南宁市住房保障和房产管理局得知，截至2010年10月30日，南宁市共有2300多户低收入住房困难家庭通过了廉租住房保障审核并纳入轮候实物配租范围。南宁市除了已经建成投入使用的龙翔苑、金桥苑和友谊苑等3个廉租住房小区，以及即将验收交付使用的相思湖廉租住房小区外，在建的有边阳街、凤岭北、邕宁、蓉茉大道和金桥二期等5个廉租住房项

15、目。待所有廉租住房小区建成后，南宁市将实现东、西、南、北、中5个方向都建设有廉租住房小区的目标，大大提升南宁市住房保障能力，基本解决南宁市已获得廉租住房保障资格的低收入家庭的住房困难。2011年，南宁市将计划开工蓉茉大道，昆仑大道及良庆区3个廉租项目共4416套。同时，南宁市继续把经济适用房作为民办实事项目来抓，计划供应4000套经济适用房，还将新增土地350亩，建设厢竹北和良凤江两个经济适用房小区。（2）2011年争取新开工建设5个公共租房项目针对公共租赁住房，从2011年开始，南宁市在保障性住房建设中将重点及优先建设公共租赁住房。“十二五”期间，全市计划每年建设公共租赁住房不少于3000套

16、。2011年，南宁市将满足廉租住房建设需求的基础上，将西乡塘廉租住房项目转为公共租赁住房项目，并在凤岭新二中再划拨69亩新用地用于公共租赁住房项目（含人才公寓）的建设。全年争取新开工建设菠萝岭、永和小区旁、望洲路北一里，西乡塘及凤岭5个公共住房项目，共计约3000套。此外，新开工2个限价商品住房项目，计划立项9个危旧住房项目改造。（数据来源：南宁住房保障和房产管理局信息网）三、保障性住房政策实施带来的思考思考一、保障性住房政策的历史性问题是否会导致政策夭折我国“保障性住房”问题的现状：经济适用住房在建设和管理中问题不断：开发计划不落实，土地供应难以保证；供应对象模糊，审核不严；有些城市供应规模偏小，造成供不应求现象；建设标准偏大，初期开发建设的房屋面积过大；开发商利润难于控制，某些商品房为规避土