老年公寓综合可行性分析报告Word格式.docx

1、现在正在面临和即将面临退休问题的老年人，已和再老一辈的革命前辈们不同。他们中的很多人在工作的时候有相对稳定的收入，家里有房产，手头有一定的积蓄。而且子女在接受高等教育后进入社会就业，特别是相对发达的省份毕业且就业后，收入来源足以满足自身甚至家庭需要。这类老年人虽然面临很难得到子女照料的问题，但是要他们搬离自家而入住条件远不如自家的养老院，他们自然是不愿意.他们的子女也不会允许在生活条件改善的今天把双亲送进养老院受苦。然而,这时如果能有条件更好的、条件不低于甚至好于一般家庭的老年疗养机构，环境舒适优雅，设施齐全，医疗、服务全面到位，且可以有更多的自主选择，即使收费相对高，也是绝对有市场的且是一块

2、很广大的市场。这些只有市场化的养老机构才能提供。4 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后,所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。5 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日

3、国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。6 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠北京和上海一直是中国房地产市场的前沿,最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生.九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后,并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。总结：如果说1。69亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家

4、庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由,那么国家鼓励和京沪两地老年公寓大力发展的热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。纵观我国房地产开发产业,许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟.但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见,老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场,也就赢得了市场竞争.（二）老年人住宅市场现状1 老年人住宅明显不足市场的红火让人相信，养老服务确

5、实是一个朝阳产业；而来自“官方”的说法也佐证了这一判断.民政局社会福利处副调研员廖典清就告诉记者,现在主城所有养老机构的入住率都接近100，其中中高档的老年公寓更是供不应求。 2 户型设计不合理、功能相对单一现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求,更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。3 住宅区规模小、配套设施不足目前的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套,服务水平低下，缺乏人性化，不能满足

6、老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求.4 环境质量有待提升现有的养老院中，绝大部坐落在城区内,噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了.总体环境质量有待提升。5 服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣,而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务.总结:现有养老院、敬老院均属计划经济的产物,多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在

7、为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之，养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。老人呼吁应建设大规模高档次生态休闲式的养老基地。（三）老年人住宅市场发展趋势1 非产权租贷式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，非产权租贷式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑

8、，在北京、上海，广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。江西省南昌市长堎镇全权策划和开发的中华情老年公寓也是此类型住宅的典型案例，他们的成功开发与销售,可以预示非产权租贷式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展主流。2 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因,大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求.3 老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中档产品对老年人公

9、寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有的180多家养老院中绝大多数应界定为低档产品,而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺,有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来市场开发的主流。4 山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高,老年人对居住的要求更加讲究.他们年轻时由于竞争环境和迫于生计,终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式的田园生活，颐养天年.因此山水型老年公寓的出现将倍受他们的青睐。项目选址（地块）应具备的基

10、本条件项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假，旅游，养生,养老为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：1 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年.良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。2 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入建议有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要.3 地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则500800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独

11、，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区,居住人口多，才能营造一种良好的人文氛围以满足老年人的这种生理和心理需求。4 地块距离城郊35km，距离中心城区1015 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来,更 不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区,因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将 会承受很大的压力，不利于身心健康.项目产品规划根据对项目的具体定位,结合我们的开发设想，在此提出产品规

12、划方案，以期为产品开发分析提供依据。（一）园区规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求,使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。1设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围,要保证充足的阳光入室,空间通透,有穿堂风,楼梯踏步高度不大于15cm，踏面宽度不小于30cm，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入

13、户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等,总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。2 生活要智能化应配备紧急呼叫系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全.3 环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然,广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。4 户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在3060左右。即户型设计要个性化、合理化。5 配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、会所、健身房、阅览室、书画室、康复理疗中心、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、桌球会所，乒乓球场，习习毛球场，

14、卡拉OK舞厅，钓鱼台，公共娱乐场所等生活配套设施。6 建筑要艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术,给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。（二）园区规划特征项目占地170亩,规划建筑总面积270000余平方米，可售面积（3060cm）1000平方米；低密度、低容积率、高绿化率;全区无障碍设计,以多低层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等

15、方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象.装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比,突出本项目的独特性.建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦,充分展现古朴、传统的江南田园风光.（三）总体平面布置所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15，避免兵营式排列，没有层次感），沿河（沿湖、主题公园、山丘走势）呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所.在同一小区内既有多层,又有小高层,要

16、正确处理好多层和小高层的平面布置关系。（四）产品功能组合产品主要功能为养老、休闲,并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要量身定做,既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分,都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻.（五）园区会所设计与布置社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所.所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体,使其不但具有社区配套服务功能,还具有景观功能和商

17、业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。（六）园区内环境规划设计1 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所.老年人，特别是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有:叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等,不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求,因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。2 整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的,使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望,有

18、助于改善其身体机能，促进健康长寿。3 园区内（旁）应具备特色的中央主题花园，给老人带来美的享受,发挥景观功能作用,同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。4 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式,也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿河（沿湖、环山）设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计,每间隔直线距离200m左右即修建休息座椅，方便老人休息.道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自

19、闭症.5 为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理,建议修建体现传统文化的,以梅、兰、竹、菊,岁寒三友为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。6 整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时,各组团景观和各小区景观既相对独立,各成体系,又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩.（七）户型及户型面积控制户型主要分为四种：单人间和双人间.其中双人间双分为三个等级；单人间面积应在25左右,采用中等装修；双人间分为爱心房,贵宾房,豪华套房三种；爱心房面积为30,采取中档装修；贵宾房面积为35,采用高档装修；豪华套房（一室一厅）面积为55，采

20、用豪华装修。采用不同的房间类型满足不同的客户需求。（八）车位、商业配套的设置1 在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位,按每千平方米4个车位的标准设置,方便车辆停放.道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统.2 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。项目投资成本核算（一）项目投资与成本费用估算1、地块项目开发假设条件1 规划用地总面积：XX亩2 土地用途：住宅用地3 使用功能：居住养老，休闲，度假,旅游，养身，养心等4 建筑形态：以低层为主，小高层为辅,底层架空5

21、建筑结构：框架结构6 建筑高度：4层16层7 综合容积率:XXX8 绿化面积：70% 9 总户数：XXX户10 总人口:2、项目预算随着社会的进步,老年人对生活品质的要求越来越高，现代老人非常重视健康快乐,注重保养，为了符合老年人的生活追求,重庆永桥实业拟计划在老年公寓中，应配备大型娱乐场所，老年活动中心，康复理疗中心，图书馆，由于公寓地处偏僻，公寓还应配内大型超市，并保证交通便利.公寓建设XX栋4层低楼，以及一栋16层综合大楼，和一栋双层低楼用于员工宿舍以及大型超市。公寓内部计划设房间XXX个，根据房间大小及档次，分三种等级，分别是爱心房（中档装修，2830平方米）,贵宾房（高档装修，35平

22、方米），豪华套房（豪华装修，55平方米，一室一厅。），三种房间均采用防滑木地板，房内配有电视,空调，热水器，独立卫浴,独立阳台，紧急呼叫装置,写字台，沙发等。房间与房间过道的间距应为2.2米，并在过道两边置有扶手，便于老人行走，每个台阶高度不得高于15厘米，宽度为2。5米。每栋楼顶应做好防雷措施，栋与栋之间建议采用无障碍通道以及轮椅专用通道。餐厅以及康复理疗中心，分别建于低楼的第一栋和第五栋，餐厅内采用包厢10-15个，餐桌采用圆桌XXX个，每桌可容12人，康复理疗中心建议和医院联合举办。综合大楼内顶楼设为多功能会议厅（XX平方米）,厅内建议设软座XX个，厅中央为大型舞池,综合大楼23楼为老年

23、大学，4楼为网吧与老年活动中心,网吧内配备XX台电脑,活动中心内有健身房，茶楼，棋牌室，阅览室。5-15楼为宾馆以及流动住户房间。一：前期投入根据以上的建议报告，在此特陈列出以下数据报告：1：房间构思方案：房间：基础设施价格：XX（间）标准房X10000元=XX万 XX（间）贵宾房X元=XX万 XX（间）豪华房X元=XX 万 XX（间）单人间X 元=XX万 房间:装修：200（间）标准房X元=XX万 XX（间）豪华房X元=XX万 XX（间）单人间X元=XX万设备配置费：XX（间）标准房X元=XX万以上为房间的基础设施及装修配置费用总和为: XX万2:通道设施方案：通道长度为40M，宽度为2。2

24、米40M x2。2=XXM2 根据以上基本设施费用及设备配置装修费用：88/40=XX 2。2XXX元=XX万设想构建5幢五层及1幢综合大楼16层5幢X5层XXX万=XX万16层XXX万=XX万以上通道全部设施及全部装费用为：XX万+XX万=XX万3:电梯预计投入XX万/部XXX=XX万4：餐厅：设想建议一个400M2 按照贵宾房的设施基础建设，40M预计需要XX元400M =XX万装修费用估计 10XXX元=XX万其中内设有XX个包厢以及每个包厢内都设有小型卫生间 包厢内设有豪华的桌椅和公共营养分餐制餐厅的桌椅XX个包厢XXX元=XX万 XX个桌椅XXX元=XX万分餐制餐厅内部全部费用为：X

25、X万5:多功能厅建议多能厅面积为400M左右，内设有软座位300个及移动滑动椅子500个按照40M为XX万元基础设施费用建设：400M=XX万装修费用可能会比一般的房间和餐厅较比要贵定于XX元基中配有300个软座：300个X400（市场价）=XX万 500个X300=XX万多功能厅建议以上费用为：5：老年大学建议老年大学内应配备乐器，图书馆，培训班预计乐器类费用为XX万，图书XXX册费用为XXX万元，培训班内设施费用约为XXX万，其它XX万，预计老年大学投入建筑费XX万+配置费XX万。合计XX万7：老年活动中心建议老年活动中心内应设有茶楼，棋牌室,健身房，网吧；其中茶楼预计投入40万，棋牌室预

26、计投入20万，健身房内应配备大部分健身器材预计投入60万，老年网吧建议300M，其中电脑配备XXX台300MX基本建筑费/40MXXX=XX万200台X3000元/台=XXX万老年活动中心总共投入约为：XXX万8：因为公寓地处较为偏僻,离市区商场繁华地段较远，建议在公寓建设一个大型超市，可以招商形式超市建议800M/40XXX元XX万设备框架及装修800M/40XXX元=XX万老年超市预测投入：9:医疗门诊（老年康复理疗中心）因为老年人是弱势群体,生理疾病在所难免,所以成立一个老年门疹是非常必须的.在此建议与医院合作或投标招建议老年医疗门疹2000M基本设施费用：2000M/40XXX元=XXX万装修费用：10XXX元=XXX万医院估计投入： XXX万10:电线，电缆，天然气管道,玻璃，门窗，灯具，消毒柜预计投入XXX万11:地基+绿化约投入XXX万前期建设费用预测总投入：前期设备配置投入总投入：预计多准备流动资金XXX万二：预计收入（入住率100）标准间：XX（间）XXX元/月=XX万X12月=XX万贵宾房:豪华房:客户餐饮标准：XXX元/人/月X2000人X12月=XXX万茶楼+超市+理疗康复中心+老年娱乐中心+网吧茶楼：XXX位 XXX人XXX元X30天X12月