房地产估价师模拟试题理论与方法5Word文档格式.docx

1、D.使用管制6、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是 （ ） 。【2020 年真题】A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果实行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失实行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程实行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房实行估价7、评估期房的价值时， （ ） 。8、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债实行 了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议， 2003 年 8 月 15 日实行复估，则复估的估价时点为 （ ） 。 （2003 年试题 ）A.2

2、003年6月15日B.2003 年 8月 15 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋实 行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价 对象状况和房地产市场状况分别为 （ ） 。（2008 年试题）A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在D .估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离 （ ） 在同等条件下的正常价格。A.相同房地产B.同一城市房地产C.类似房地产D .同

3、样用途房地产11、替代原则是针对 （ ） 来说的。A.房地产状况B.估价对象C.估价结果D.估价目的12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途， 则根据（ ） 应按服装店用途实行估价。A.合法原则B.使用原则D.替代原则13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该 房地产实行重新装修后的价值为 6500万元，装修费用为 800 万元，装 修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为 500万 元;如果对该房地产实行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为

4、 2160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间 租金净损失现值为 500 万元; 折现率均为 10%，该地区不适合拆除重建。 根据上述资料，该宗房地产的利用应是 （ ） 。【 2020 年真题】A.维持现状B.改变用途C.重新装修D .重新开发14、（ ） 是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。A.收益递减规律B.边际效用递减规律C.土地过度开发D .使用管制15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地， 甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地 上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为 （ ）。A.该建筑物

5、的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况16、（ ） 是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为使用。它能够协助我们确定用途。A.适合原理B.均衡原理C .收益递减原理D.使用原则17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有 建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以 （ ） 实行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C .转换用途前提D .重新利用前提18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，

6、则应按 （ ） 实行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地19、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建 筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以 （ ） 实行估价。20、使用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估 计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用 （ ）的估计值。A.正常B.较低C.平均D.较高二、多项选择题1、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是 （ ） 。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则E.估价时点原则是特殊2、为评估出客观合理的价

7、值，估价人员应本着 （ ） 等实行估价。A.各方当事人均是理性的B.估价人员应以各方当事人的心态来考虑评估价值C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D .估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值3、根据房地产估价的合法原则，当前我国相关法律、法规规定不 得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有 （ ） 。（2005 年试题）A.土地所有权B.国有工业用地土地使用权C .宅基地土地使用权D .大型游乐场E.乡镇企业用房4、我国物权法规定，下列不得抵押的财产有 （ ） 。A.自留山D.被依法监管的财产E.乡镇企业的厂房抵押时其占有范围内的土地

8、使用权5、现状为在建工程的房地产，因为估价目的不同，同时存有着 3种估价，分别是 （ ） 。6、利用均衡原理判定建筑物是否为，能够协助房地产估价师确定 估价对象的 （ ） 。A. 规模B. 经营手段C.集约度D.管理方式E.投资渠道7、寻找使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法， 然后按照下列 （ ） 方面筛选。A. 法律上的许可性B. 技术上的可能性C.经济上的可行性D .道德上的可行性E.价值是否化8、使用包括上 （ ） 的。A. 用途B.规模D.档次E.规划9、估价中的利用具体包括 （ ） 等。B. 位置C.规模D.环境E.集约度10、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体

9、要求包括 （ ） 。A. 在使用市场法估价时，不应该选择成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例实行必要的实地查勘B .在使用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采 用居中的收益估计值实行估价C .在使用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选择 的报酬率或者资本化率不应偏低D .在使用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、相 关税费和利润，不应低估折旧E.在使用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润实行适当修正三、判断题1、房地产估价原则能够使不同的房产估价师对房地产估价的基本 前提具有一致性，从而结合估

10、价方法的测算就能够评估出一个更加精 准的价值。 （ ）Y.对N.错2、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。Y. 对3、如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建 筑密度等，那么对该宗土地实行估价就应以其使用符合这些规定为前 提。4、评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。5、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。6、对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。7、当被拆迁的房

11、屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，能够实行拆迁估价，仅仅评估价值要实行减价调整。8、某单位于 2009年12月 1日与市国土局签订的建设用地使用权 出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为 2.0;2020 年 10月 10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公 ;2020 年 5月 9日报市规 划局批准变更容积率为 3.0;2020 年 9月1日市国土局委托房地产估价 机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为 2020 年 10 月 10日和 2020年 5 月 9 日。（ ） 【 2020年真题】9、现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为 未来某时点的

12、状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。10、估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。但是房地产估价结果可能不是现时的估价时点的价值。11、在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。12、合法原则是利用原则的必要条件。13、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为使用。它能够协助确定估价对象的用途。14、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均 衡，来判断该房地产是否为使用，它能够协助确定规模和用途。15、使用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应 高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利 润。答

13、案部分1、准确答案】： B【答案解析】：房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公 正原则是房地产估价的基本原则。2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地实行估价是估价原则中的客观原则。3、 A合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。4、 C答案解析】：合法原则主要是针对估价对象的。5、 D依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划 条件等使用管制为依据。A估价时点还是原来的估价结果对应的时间（在过 去）;B估价时点在现在；而估价对象都是过去和现在价值差;C估价时点 和估价对象都是现在 ;D 补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期

14、房。7、评估期房的价值时，估价时点为现在，估价对象 为未来状况。8、要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价 结果是否合理。9、10、替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。11、替代原则是针对估价结果来说的。13、重新装修价值 =6500-800*1.1-0.5-500=5161改变用途价值 =8000-2160*1.1-0.5-500=523514、收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。15、16、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为利用。它能够协助确定估价对象的用途17、

15、这是原则的体现。18、在合法的前提下采用原则估价。19、以建筑物为例，现有建筑物应予以保留的条件是： （新房地产的价值 - 拆除现有建筑物的必要支出及应得利润 - 建造新建筑 物的必要支出及应得利润 ） 现有房地产的价值。20、在使用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、相关费税和利润，不应低估折旧。 DE ABD在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值， 估价师首先应本着以下假设实行估价：各方当事人均是利己并理性的， 其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，然后， 估价师再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。在此基础上自 然就能够得出一个对各方当事人来说均为公平合理

16、的评估价值。根据我国担保法的相关规定。乡镇企业的土 地使用权不得单独抵押6、均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配， 来判定估价对象是否为利用。它也能够协助确定估价对象的集约度和 规模。 ABCE四个方面：法律上是否允许 ;技术上是否可能 ; 经 济上是否可行 ; 价值是否化。利用包括的用途、的规模、的集约度和的档次。 ACD B 在使用收益法估价时，估价未来收益可能高也可 能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值实行估价 ;E 不应低 估后续开发的必要支出及应得利润。 Y房地产估价原则能够使不同的房产估价师对房地 产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就能够评估 出一个更

17、加精准的价值。 N独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、 建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地实行估价就应以其使用 符合这些规定为前提。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产 的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权 变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应为零。估价时点只有一个。补地价，是按照新规划对应 的时间作为估计时点，新规划对应的时间为 2020年 5月 9日。但是估 价对象的状况要回溯 2009年 12 月 1日时房地产状况。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们 的价格相互接近。12、来判定估价对象是否为使用。均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是 否均衡，来判定估价对象是否为使用。均衡原理能够协助确定集约度 和规模。使用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则 要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支 出及应得利润。