公益性房地产老年人养老公寓小区开发投资项目可行性研究报告.docx

1、公益性房地产老年人养老公寓小区开发投资项目可行性研究报告公益性房地产老年人养老公寓小区开发投资项目可行性研究报告1.1.4.3 内涵和定位.（一）术 语 (一）1、老年养老公寓老年养老公寓式专供老年人集中居住l、符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅l、具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系l、是综合管理的机构老年人养老住宅类型.（一）2、老龄阶段 60周岁及以上人口年龄段.80周岁及以上人口为高龄老人.（一）3、自理老人 生活行为完全自理l、不依赖他人帮助的老年人.（一）4、介助老人 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人.（一）5、介护老人 生活行为依赖他人护理的老年人

2、.（二）内涵.社会老年人养老服务体系是与经济社会发展水平相适应l、以满足老年人老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标l、面向所有老年人l、提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络l、以及配套的服务标准、运行机制和监管制度.社会老年人养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑l、着眼于老年人的实际需求l、优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求l、兼顾全体老年人改善和提高老年人养老服务条件的要求.社会老年人养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务l、是坚持政府主导l、鼓励社会参与l、不断完善

3、管理制度l、丰富服务内容l、健全服务标准l、满足人民群众日益增长的老年人养老服务需求的持续发展过程.本建设规划仅着眼于构建体系建设的基本框架.（三）功能定位.我国的社会老年人养老服务体系主要由居家老年人养老、社区老年人养老和机构老年人养老等三个有机部分组成. 居家老年人养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等l、以上门服务为主要形式.对身体状况较好、生活基本能自理的老年人l、提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务.有条件的地方可以探索对居家老年人养老的

4、失能老年人给予专项补贴l、鼓励他们配置必要的康复辅具l、提高生活自理能力和生活质量.社区老年人养老服务是居家老年人养老服务的重要支撑l、具有社区日间照料和居家老年人养老支持两类功能l、主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务.在城市l、结合社区服务设施建设l、增加老年人养老设施网点l、增强社区老年人养老服务能力l、打造居家老年人养老服务平台.倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务l、动员各类人群参与社区老年人养老服务.在农村l、结合城镇化发展和新农村建设l、以乡镇敬老院为基础l、建设日间照料和短期托养的老年人养老床位l、逐步向区域性老年人养老服务中心转变l、向留守老年人及

5、其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点l、依托村民自治和集体经济l、积极探索农村互助老年人养老新模式.机构老年人养老服务以设施建设为重点l、通过设施建设l、实现其基本老年人养老服务功能.老年人养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的老年人养老机构.老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务l、重点实现以下功能：1.生活照料.设施应符合无障碍建设要求l、配置必要的附属功能用房l、满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求.2.康复护理.具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件l、并配备相应的康复器材l、帮助老年人在一定

6、程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退.3.紧急救援.具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力l、使老年人能够得到及时有效的救援.鼓励在老年养护机构中内设医疗机构.符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势l、培训和指导社区老年人养老服务组织和人员l、提供居家老年人养老服务l、实现示范、辐射、带动作用.其他类型的老年人养老机构根据自身特点l、为不同类型的老年人提供集中照料等服务.1.1.4.4 我国老年住宅经营模式分析处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的l、作为一个产业l、追求一定的盈利水平l、获取一定的经济效益l、是市场化运行的必然要求和重要标

7、志.能否获得合理的利润l、反映产业运行和发展的健康状况.但是l、老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容l、具有社会福利的特点.因此l、发展老年住宅l、必须兼顾社会效益和经济效益l、必须认真处理好福利与盈利的关系.处理这一关系的基本原则是l、应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利l、对于这些利润l、可以通过政策或法规的引导l、使之“取之于老龄产业l、用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目l、政府实施必要的政策支持或干预.这样l、既调动了全社会参与老龄产业的积极性l、又体现了社会福利和社会公平这一社会主义生产目的的根本要求. (1) 政府、慈善机构合作经营管理我国的老年人养老设施

8、l、过去多是政府投资的福利事业单位.近年来l、福利事业的社会化l、促使了一些民办老年人养老设施的兴建l、民办老年人养老设施的发展随地方优惠政策的不同l、发展快慢不同. (1).1 纯福利性质的老年人养老院（公办公营福利院）这种纯粹福利性质的老年人养老机构通常不以盈利为目的l、主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金.由于收费低廉l、其所拥有的娱乐设施少l、生活用具粗糙l、生活环境差l、不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求.所以l、入住福利型老年人养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人. (1).2 混合型老年人养老院（公办民营老年人养老院）这是目前我国比较普遍存在的老年

9、人养老院经营模式l、它们带有福利的性质但也有盈利的能力.通常具有政府或者慈善机构的背景l、在经营方面享有优惠政策l、服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准.体现福利的方面如娱乐设施全免费l、每个月免费体检等等一些服务方面.盈利性则表现在收费服务方面l、如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费l、主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用l、根据服务程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面. (2 )专业公司经营管理（民办民营）这种类型的老年人养老机构以盈利为主要目的l、通常是自行出资兴建自行管理老年住宅l、以出租为主要经营方式l、

10、收费水平要比福利型老年人养老机构的收费水平高l、具备自己的医疗服务人才.入住者通常需要交纳一定数额的抵押金l、每月交纳少量的管理费.管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润l、国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润l、具有寿险公司的经营性质.国外目前存在的经营模式有老年养老公寓和辅助生活机构两种l、我国目前还只有老年养老公寓. (2).1老年养老公寓老年养老公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所l、以出租为主要经营模式l、居住者的年龄必须在55岁以上.一般来说l、老年养老公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具.经营管理模式有自住型老年养老公寓、陪助型老年养老公

11、寓和特护型老年养老公寓三种类型. a、自住型老年养老公寓l、不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助l、只是提供一个环境优美、舒适的居住社区l、包括所有的生活配套设施l、甚至可以完全容纳一个高尔夫球场. b、陪助型老年养老公寓l、向居民提供与日常生活有关的各种服务l、包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求. c、特护型老年养老公寓l、除了上面两种类型所到的服务外l、还提供全面的医疗服务l、包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间.根据中国老龄科研中心的调查：对于我国入住公寓的老年人来说l、对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况

12、下的医护”三大类为主l、其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容.在价格方面l、老年人入住老年住宅的时候l、最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力l、如房屋总价；然后是在社区的生活成本l、如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施l、如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等. 我国第一个老年养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市l、是由社会集资举办l、并向全国开放的民营福利企业.目前l、全国虽然有不同规模的老年养老公寓600多家l、但并没有将其作为一种新型产业来发展l、

13、我国真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角. (2).2辅助生活机构美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的l、它是护理院的补充.辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理.尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活l、但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务.这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任l、在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由.辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约l、同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务.无论是私人经营还是非盈利性质l、辅助生活的服务对象大多是个人付款l、因此l

14、、是客户的需求而不是政府的指令l、成为美国该行业发展的动力.辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务l、老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助l、如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕.服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通.尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理l、但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗.辅助生活服务可以由独立的居住小区提供l、也可以作为继续照料退休社区的组成部分l、由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供l、作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿l、辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模

15、式. (3 )住宅建设与管理相分离的经营模式目前l、住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合我国开发商的运做模式l、也是盈利型企业正在考虑的利润增长点.这是一种集中经营模式l、与传统的老年养老公寓、老年人养老院相比l、在结构上溶入社区之中l、在功能上尊重社区自主l、在内容上重视社区文化休闲l、在实施上运用社区各项资源l、倡导一种更积极主动的生活方式l、真正达到“只要在此生活l、生命最少延长十年”的目的.大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮马克西姆老人住宅l、日本的中轻井泽居住区l、瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅.这种模式的产品以出售为主要的模式l、房地产开发商将整个社

16、区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区l、真正达到“学养住”的统一l、是具有持续发展能力的好项目.但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体.因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战.1145创建老年疗养公寓的目的和意义：老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法l、以帮助老年人身体健康、长命百岁.随着我国经济发展和科学技术的进步l、人民的生活和医疗条件有了很大改善l、医学模式也由单纯的生物医学模式逐渐转变为生物-社会-心理医学模式l、健康的问题越来越受到人们的关注.在2007年全国中医药工作会议上l、吴仪副总理在讲话中说：“上工治未病”我们理解就是重视预防和保健的医学l、