房地产基本制度与政策Word文件下载.docx

1、城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度，现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：停止住房实物分配，实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场采取扶持政策，加快经济适用住房建设发展住房金融加强住房物业管理。新建的经济适用住房出售价格实行政府指

2、导价，按保本微利原则确定，经济适用住房的成本包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、企业管理费、贷款利息和税金等7项。为了降低经济适用住房的建设成本，计入房价的企业管理费原则上控制在2%以内，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算，经济适用住房的开发利润控制在3%以下。同时，通过土地划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建设成本。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉

3、租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积和60%。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费和管理费二项组成。停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方的住房补贴。住房补贴只有房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位有住房建设资金可转化为住房补贴的地区可以发放。房地产市场要实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。为了增加普通商品住房供应，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所

4、占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于土地供应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。对于直辖市、计划单列市、省会城市的住房建设规划要报建设部备案，其他城市的住房建设规划要报省建设厅备案。要求在2006年底建立廉租住房制度。并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。廉租住房资金筹措渠道有土地出让净收益（扣除有关费用后余额的一定比例即5%）和住房公积金增值收益。（扣除住房公积金贷款风险准备金和管理费用等费用后的金额作为城镇廉租住房保障补充资金）6、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行行政

5、划拨，无偿无限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。行政划拨是指由政府无偿拨给和无偿调用。现在实行“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。7、我国的房地产法律法规有：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法、物权法 第二章 建设用地制度与政策1、土地所有制指的是城市市区的土地属于国家所有，由国务院代表国家行使。具体规定如下：城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征收的土地依

6、法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、取得建设用地使用权的途径主要有：通过行政划拨方式取得通过国家出让方式取得通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法）取得通过土地或房地产租赁方式取得。依法取得建设用地使用权后，建设用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的权利。有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，但不得改变用途，如需要改变应当经有关行政部门批准。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形

7、式订立相应的合同，使用期限由当事人约定但不能超过建设用地剩余期限。3、集体土地的范围有：村农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体乡镇农民集体所占用的土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有。宅基地、和自留地、自留山也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。4、土地管理的基本制度：土地登记制度，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利（抵押权和承租权等）进行登记。依法登记的土地所有权、使用权、他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记以宗地为基本

8、单元，拥有或使用两宗以上土地应当分宗申请登记。两个以上使用者共同使用一宗土地也要分别登记。跨县级使用土地的，也要分别向土地所在地的土地管理部门分别登记。土地有偿有限期使用制度，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿、有限期使用。土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须有批准权的人民政府核准。耕地保护制度。5、土地征收是所有权改变，征用是使用权改变，当使用结束后被征用的土地如数返还给原权利人。征收土地的特点：具有一定的强制性要妥善安置被征地单位人员的生产和生

9、活，用地单位向被征地单位给予经济补偿。被征收后的土地所有权发生转移，从集体所有变为国有。征收土地的原则：珍惜耕地，合理利用土地的原则保证国家建设用地原则妥善安置被征地单位和农民的原则有偿使用土地的原则，土地征收后，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有土地供应原则上都应实行有偿使用。依法征地的原则。6、为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。在征地依法报批前，当地的土地管理部门应当书面形式告知被征地农村集体经济组织的和农民关于征地情况，并对一些情况与他们共同确认，并可能组织听证。征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。征收基本农田、基本农田以外的耕地超

10、过35公顷，其他土地超过70公顷的由国务院审批。其他的由省级人民政府审批。 一个建设项目需要征收的土地应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。临时使用土地期限，最多不得超过2年，并且不得改变批准的用途。临时用地超过批准时间可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。全民所有制企业和集体所有制企业同农村集体经济组织投资兴办联营企业要用集体土地的，由联营企业向县级土地局提出用地申请，按国家建设用地的批准权限，经有批准权限的人民政府批准，经批准的土地可以实 行征收，也可以作为农村集体经济组织将土地作

11、为联营条件。联营企业用地可以不改变土地权属性质。被征收土地所在的市县人民政府在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。公告中要包含征地补偿标准和农业人口安置途径。未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理征地相关手续。7、在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费。还应当安排被征地农民的社会保障费用。征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍，安置补助费为人均该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍，但每公

12、顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。在人均耕地特别少的地区，可以增加安置补助费但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征收前三年平均年产值的30倍。还不足以使被征地农民保持原有生活水平的当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。地上附着物和青苗补助费标准由省规定。征用临时用地要签订临时用地协议，并按该土地前三年平均年产值逐年进行补偿，但最高不超过按征收土地时计算的土地补偿费和安置补助费的总和。8、征收集体土地的工作程序：申请用地受理申请并审查有关文件，县级土地局在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，经同级人民政府同意后报上一级

13、土地管理部门审查。审查用地，有批准权的人民政府土地行政管理部门，收到上报土地审批文件，征得有关部门意见后，实行土地管理部门内部会审制度审批土地。征地实施。征地公告，支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费，安置农业人口，协调征地争议。签发用地证书征地批准后的实施管理。建立征收土地档案。9、出让土地中的地下埋藏物归国家所有。集体土地不经征收不得出让。土地使用权出让方式有：拍卖、招标或双方协议。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地必须采用拍卖、招标或挂牌方式出让。出让人应当至少在投标、拍卖或挂牌开始日前20日内发布招标、拍卖或挂牌公告。招标是以书面投标形式，拍卖是竞报者轮番报价，当竞买人不足三

14、人或竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。协议出让主要用于公共福利事业和非盈利性的社会团体机关单位用地和特殊用地。挂牌出让方式是在土地交易所进行挂牌公布，挂牌期限不少于10个工作日。只有一个人竞买人的但报价高于底价可以成交。若报价相同的，先提交者为竞得人。在挂牌期限截止时仍有两个或以上的要求报价的可以进行现场竞价，出价高者为竞得人。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖或挂牌出让。10、土地出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化卫生体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或其他用地50年。当住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。对非住宅建设用地使用权期间届满的，要继续

15、用地的在届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并支付出让金。未申请或续期未批准的由国家无偿收回。建设用地使用权期间届满前因公共利益需要收回的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。因土地使用者不履行土地使用出让合同的收回土地使用权有两种情况：未如期交付出让金，在签约时交一定比例定金，60日内应支付全部地价款。逾期未支付的将收回土地使用权；土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地。土地使用权的终止情形有：因土地灭失而终止；因土地使用者的抛弃而终止。11、建设用地使用权出让合同有：成片土

16、地使用权出让合同，项目用地土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。超过出让合同约定地动工开发上期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。用地单位改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和市县城市规划管理部门同意，并相应调整地价款。12、国有土地使用权划拨是在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地没有使用期限，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。在国家没有法规以前，已使用的国有土

17、地除出让土地以外的土地都是按划拨土地进行管理。划拨土地的范围：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，其他用地（监狱、收容教育所）。划拨土地的转让有两种规定：准予转让的由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金，不办理出让手续但转让方应将获得的收益中的土地收益上缴国家。划拨土地的出租，房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。用地单位因转让、出租、企业改制和改变土地用途不宜办理土地出让的，可实行租赁。租赁时间超过6个月的应签订租赁合同。划拨土地抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下

18、的市场价值，因抵押划拨土地造成使用权转移的，应办理土地出让手续并缴纳地价款后才能变更土地权属。国有企业改制中涉及划拨土地使用权的可以采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式处置。应当采用出让或租赁的情形有：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的国有企业改组为股份合作制的国有企业租赁经营的非国有企业兼并国有企业的。可以保留划拨土地使用权的情形有：继续作为基础设施公益事业和能源、交通、水利等项目用地不改变用途的；国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业仍为国有工业企业的国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国

19、有独资公司的。后3项保留期限不超过5年。凡上缴土地收益的仍按划拨土地进行管理。对无偿收回的划拨土地的，对其地上建筑物、其他附着物应当依法给予补偿。13、闲置地的范围：建设用地自批准书颁发之日起1年内没有动工开发建设的。已动工开发建设的但面积不足1/3或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。闲置地的处置方式有：延长开发期限但最长不超过1年改变用途但要办理有关手续后继续开发安排临时使用由政府安排置换用地进行开发建设政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位进行经济补偿政府收回土地签订回收协议。1年内未动工的要征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地

20、闲置费。超过出让合同约定的动工开发日期满2年的可以无偿收回土地使用权。 第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策1、城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿安置的行为。拆迁条例适用范围是城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，集体土地上的拆迁行为按土地管理法执行。自拆自建行为不需要取得房屋拆迁许可证。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的拆迁单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益还要予以依法保护。2、申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目

21、批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定文件后，应对文件进行审查并对拆迁范围进行现场调查。房屋拆迁管理部门在发放拆迁许可证同时，应当以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋。不得改变房屋和土地的用途，不得租赁房屋。拆迁人和被拆迁人应当就拆迁和补偿和安置签订书面协议。协议签订后是否公证由双方当事人自主选择，但对于拆除代管房屋必须公证。拆迁的实施方式有：自行拆迁和委托拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托单位出具委托书，并订立拆迁委

22、托合同，接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人也不得接受拆迁委托。3、房屋拆迁补偿方式有货币补偿和房屋产权调换两种。货币补偿以房地产市场评估价格确定。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁货币补偿原则是等价有偿。对于拆迁补偿款免征个人所得税。在确定被拆迁房屋市场价格时应考虑区位、用途、建筑面积等因素，对于房屋用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据。对于房屋内部装修由于会加大评估成本延长评估时间不利于拆迁工作的进行，对装修进行补偿主要应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。房地产是实物、权益和区位三者的结合

23、物。评估时不但要考虑房屋本身及占用的土地还要考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。产权调换房屋差价的结算也是以等价为原则。差价结算要按差价多退少补处理。4、对于拆除租赁房屋，由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，在实行产权调换时，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。5、产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。设有抵押权的房屋被拆迁时，按以下程序进行补偿和安置：

24、认定抵押的有效性，因为当事人以房地产进行抵押的应当办理抵押登记，未进行抵押登记的视为无效抵押。及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可不能解除抵押关系的，按法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照法规向抵押人进行追偿。对于公益事业房屋的补偿一般由政府主管部门进行重新建设或进行补偿。评估时由于没有足够交易案例，通常无收益或收益较少，因此采用成本法评估。对于超过使用期限的临时建筑物不予补偿，未超过使用期限的临时建筑物按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。违章建筑不予补偿，不过违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，

25、由其出具证明，作为拆迁人和拆迁主管部门无权认定。对经规划行政主管部门处罚并允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。6、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋内自行装修装饰补偿金额。前三项按省级政府规定执行，后者由拆迁人和被拆迁人协调确定，协商不成可以通过委托评估确定。评估机构的确定可以由被拆迁投标、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人协商一致共同接受的方式确定估价机构，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业

26、务。估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字。估价机构或估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的应当回避。拆迁估价参照类似房地产的市场交易价格和市县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合拆迁房屋的房地产状况进行。估价目的为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，拆迁规模大分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日。估价方法一般采用市场比较法，采用其他的估价方法的，要在报告中充分说明原因。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可，因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄资料或者被拆迁人不

27、同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。原则上同一拆迁范围的由一家估价机构评估，若由两家以上的估价机构应当进行技术协调执行共同的标准。7、拆迁当事人对被拆迁房屋性质、面积的认定应当注意以下：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。若双方当事人对性质和面积协调一致的，可以按照协商结果进行评估。若双方对性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定，或者向具有房产测绘资格的房产测绘单位委托测

28、算。8、估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。公示期满后，估价机构应向委托人提供被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人向被拆迁人转交分户估价报告。拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复核估价，也可另行委托估价机构评估。原估价机构收到估价课复核申请的应当在收到申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。没有改变的应出具书面通知。另行委托估价机构的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。拆迁当事人对复核结果仍有异议的或另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协调不一致的，可以自收到复核结果或另行委托的

29、估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告进行技术鉴定。没有问题的应维持估价报告。有技术问题的，估价机构应改正错误重新出具估价报告。估价专家委员会应当指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理估价鉴定事宜。9、估价机构和估价人员应当受到处罚的情形：出具不实估价报告的与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的以回扣不正当竞争手段获取拆迁估价业务的允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的多次被申请鉴定，经查确实实在问题的违反房地产估价规范的法律法规其他情形的。10、房屋拆迁纠纷的类型有：拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议形成纠纷；拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议后被拆迁人、房屋承租人在搬迁期限拒绝搬迁形成纠纷。达不成拆迁补偿安置协议的，直接向法院起诉的，法院不受理。应当先向房屋拆迁管理部门申请裁决。若房屋拆迁管理部门是被拆迁人由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。若拆迁当事人对裁决不服的，可以自收到裁决书之日起