商业地产建筑规划与设计Word文档下载推荐.docx

1、主持人:欢迎董老师坐客新浪乐居。今天这期商业地产专业讲台的课题是商业 地产建筑规划与设计。据我所知，董老师在八几年的时候，就已经开始参与商业地产的建筑设计了，当时的国贸项目，现在在北京是绝对的地标性商业建筑了 当时的情况是怎么样？董少宇:当时做的时候还没有商业地产这个概念，应该就称它是一个大型的综合 体,现在看来是属于商业地产的。当时我主要是做中国大饭店那一部分。国贸在北 京来说是正式的综合体概念的第一个项目。以前商业项目我们做得比较少。改革开放之后我们国家在招商引资 ，这方面国家旅游局是甲方，从开发中国旅游资源的角度做了这样一个项目。策划是美国和日 本两家建筑师事务所帮助做的策划国贸一期，最

2、终用的是日本的方案。按照日本七 八十年代流行的综合体的概念引进来的。国内商业地产的概念大约是在 90年代末、本世纪初的时候出现，当然那时候的商业地产的概念还比较幼稚。我们国家现在的商业地产的概念和行业的操作是分两大系统，大体上是这样一 个情况。第一大系统以商务部为主，它们主要是从零售业地产出发。零售业大概有 百货、超市、购物中心、便利店、专卖店、专业店。它的特点是 ，侧重于零售业,是零售业的房地产。因为所有的运营商都在商务部、物流都在商务部 ，基本上控制了零售业的资源，所以从这点上是有优势的。它对零售业的运营非常专业，但对于房地 产应该不是太内行。第二个系统是我们房地产界，基本上这是从建设部体

3、系发展派生出来的行业协 会,叫中国房地产业协会，是以开发商为体系做的商业地产，最早的商业地产是从这儿 引发出来的。这里面牵扯到投资主体的转换。过去我们做零售业都是按照国家的规 划划出一块地来，投资是由房地产投资，权属是归当地的商业管理部门，比如说归北京 市的商业局管。最早是国家投资，后来变成了房地产开发商投资的时候，由于它对投 资回报的要求左右了商业规划和业态的配置。这样就出现了两大体系相互结合的问 题。从房地产商角度说的商业地产包括了酒店甚至包括文化设施、电影院、写字楼 等等。它从开发角度能做的，只要不是卖掉的、能以租赁方式经营的从他的角度来 说都是商业地产。它的范围比商务部的宽得多。从国际

4、上来说所谓的商业地产主要是以持有的方式来看，如果是卖掉就不是地 产了，如果是自持经营就叫商业地产。这种区分应该就是比较清楚了 ，拿北京来说，华贸中心就是商业地产，北京万达广场有一个写字楼被他们卖掉了 ，这样权属不是你的, 物业是不可以切割的，严格意义上来说不是商业地产的。这种定义所以在国外也叫 自持型物业，一定是自持，因为只有自持了才能统一管理和运营。其实现在我们国内 的开发商也意识到了这一点，对商业地产还是希望自持，大家认识到了自持的好处是 比较明显的，但实际上还是有资金的压力的。比如说他需要换成现金才可以支持他 们下一步的开发，变现渠道比较有限。董老师见证了我们商业地产这几十年的发展，您是

5、从最开始就从事商业 地产的建筑设计？我做设计倒没有倾向于商业地产，只是回过头来看商业地产的案例比较 多，商业综合体比较多。另外我在 80年代末、90年代初的时候给经贸部做了一个商 品大楼，这是一个专卖店的形式，设计莲花小区的时候我们设计了一个居住综合体。 相当于一个地下商业街，因为它周边没有设施，所以我们就在莲花小区的地下做了一 个商业街，现在来看是不错的。比较巧合的是，我最开始学习建筑设计的时候，第一个独立做设计的项目是小百 货店。那是76年、77年，到现在已经30多年了。我没上大学之前就先进了设计院, 当时没有设计师进到设计院，因为大学已经停止招生了。最后设计院缺人就从社会 上招了一批高中

6、生，从建筑设计开始自己培养，像北京市建筑设计院、建设部设计院, 主要大城市的设计院都有这么一批人。这几年我们商业地产的设计，我个人的了解好像一些大综合体的概念都 是国外的设计公司来做，深化设计一般是国内的，这是一个现象吗？这个现象是一部分还不是全部。原因有两个：第一,综合体这种形式不是 在中国出现的，而是在美国出现的。就是上个世纪、战后大量地重建 ，40年代开始重建，到60年代就进行旧城改造，就发现有很多不同的建筑类型在一块地方。那时候的 规划比较乱，它要综合起来建在一起，但又要满足原有的业主的利益，最后的开发结果 是把它们综合在一起。所以我们叫城市更新、或者是城市改造。综合体这种新型的 建筑

7、形式，就是在旧城改造的时候出现的。后来发现这种形式比较适合建筑发展的 需要，特别是在土地比较稀缺，大家又不太愿意走太远的路的时候，在一个区域里做综 合体比较好。第二,我个人的观点，现代意义上的建筑学在中国历史上是没有的，我们的建筑都 是工匠都是营造，它也有学问但不是像国外对建筑学的理解。所以在我国开始并没 有综合体建筑设计的理念，它是在上世纪70、80年代的时候才出现。这一点来说确 实国外的设计理念还是比我们要先进的，我们应该更多地学习国外对于建筑的理 解。现在大家对综合体的认识逐步地深入，掌握得比较多，但有的开发商主要还是以 营销为主的，需要在营销的角度刻意地考虑这个问题。我们国外的建筑师做

8、这个主 要是项目的标签，这样国内的客户或者是租赁的人们会觉得有一个号召力。但从我 做设计的经历来说，除了外壳的标签之外，所有内部的东西都是中国的建筑师做的，包 括北京大部分的大型商业项目。综合体这种形式您提到说，在美国的发展是先有很多业态聚到一起的，根 据那种现有情况做出来的建筑。但现在我们拿到的项目规划就是要做一个综合体，有点反过来的意思。那么这样的话，涵盖了众多业态的建筑，在规划时怎 么在保证它整体风格统一的同时，又能满足不同业态功能呢？你说的非常准确，最初我们是平衡这块地上的不同利益者综合的，是被动 地做出综合体，后来发现了它的优势，变成了去设计这样一种平衡。综合体的特点之 一，一定是在

9、一个城市的某个商务中心出现。正像你说的 ，现在要把它做成综合体，一 定要实现所在地上的综合要求。这就牵扯到综合体的开发本质，它最终还是要达到 消费的目的，有消费的商业综合体才有它的价值。而消费有好几种类型 ，一般的有写字楼、有酒店、有超市、有娱乐设施还有配套的工具。如果在商务区 ，购物中心可能比超市来得更突出一点，如果在生活中心的话，超市更突出一点。这里面就有消费 业态组合的关系。举一个例子，为什么要做超市呢？超市是我们日常生活必需品的来源地，消费阶层 涵盖所有人。它有一个聚集人流的功能，而且从早上8点到晚上10点时时在消费。 这种消费我们叫强制性消费。就是说今天不去超市买牛奶 ，明天早上就没

10、有喝的了 ， 你要不断地消费。很少有说是去无目的地去逛超市 ，基本上都是直奔货架。但百货 商场就不同了，人们比较喜欢逛商场，那么这个逛的过程，发生的消费行为比较没概率 比方说本来你想去买鞋，结果最后没有合适的，拿回来是裙子，这种是随机消费。如果 你想让百货的人流增加，就要把人们吸引过来，配一个时时都有人流的超市，就可以增 加百货消费的几率。再说一个业态，现在很多的购物中心里配备影院，主要是三个功能。上个世纪60 年代美国做综合体的时候，发现有很多大家不太容易去的空间，比如说地下室，比如说 顶层，我们把它叫消极空间”而这个地方如果你放一个影院正好把这个空间就用 上了,因为影院我们把它叫做 目的消

11、费”看电影一定是专门去的，这样就把消极空间 消化掉了，提高了物业的价值。第二，看电影一般是16岁到30多岁左右，这群人是未 来时尚消费的主流。这类人群我们可以看到一个现象 ，看过007的人,过两天就会穿 一个电影里面的衣服，这样就会帮百货消费。实际上它是可以引导消费的。这是第 二个引导时尚的功能。第三，如果你要去这个影院一定要经过一条路，那么在这条路 的两端做很多的小店铺，实际上就会使经过你的店铺的人进行消费。我们做商业地 产就是增加人和商业的磨擦力。实际上秀水街的摩擦力就非常高，人跟人都挨着,可是一旦把人拉开以后人之间的气场就差了。我们这是为了增加消费的几率才可以拉 动消费。这是业态之间组合

12、的问题。可是现在很多商业反应说，我们也做了大型超市，但超市的人流并没有与 其它业态形成共享，超市很火但人上不来。您从建筑空间规划这点上，有没有什么经 验让人流实现共享的建议？这个有成功的案例也有失败的案例。有时候商家自己会有一个保护意 识，举一个例子,我们做北京万达广场，最初的设计是在沃尔玛的入口 ，有一个门是通向 百货的。沃尔玛是在东门，这边是新世界，我们是希望人流可以进来。后来沃尔玛的想法是不希望它的业态给别人提供任何的方便，就是想独门独户， 最后它宁可把这个门封上了，现在做了一个储物柜。在商业设计里面有一句话：一定 要管好你的门。门管不好，很可能你要的消费达不到目的，却给别人做了工作。其

13、实 国外的综合体设计、购物中心设计，超市和其他的业态是要混在一起的。当然，这里 面也有一个什么问题呢？我们的开发商从招商的角度来说，可能有一点博弈的意思在 里面。因为我是作为开发商就一定要租给零售商运营商 ，我不租给它就会提很多的 条件，很多的程度上开发商就没有考虑太多答应了。等到做石景山万达的时候，这个问题就没有了，可以有效共享。主要是两个原因 第一,家乐福（石景山万达引进的超市在战略规划上就决定要在这个区域开店 ，正好万达公司有这么一个机会，双方比较好谈合作。第二，我们在规划上，没有给它独门独户 的设计，这样就把问题解决了。北京万达作为万达集团（企业专区,旗下楼盘开发的项 目，是它目前综合

14、体评级最高的，但在招商过程中还是处于比较早的阶段的，招商有一 些条件是没有考虑得太清楚。现在万达开发的项目没有是允许超市独门独户的 ，一定是资源共享的。如果说一个项目里，超市把人流封闭住，有点失去综合体的意义了。但把人流吸引到综合体来就很成功了 ，如果再可以资源共享就更好。现 在这个问题基本上解决了。最初万达开发的时候也是担心招不进来商。实际上当时 沃尔玛要进驻的意向是比较强烈的，毕竟是在长安街上。现在万达再做项目招商时， 基本上后面是跟着一大堆的零售商，它有一个打包的品牌资源，这些品牌知道万达的 商业模式已经成熟了，从选址来说，石景山万达比北京万达的区域分工更加有优势。您手上现在正做的还是石

15、景山万达这个项目吗 ？去年已经验收使用了。我现在手里主要是做两项工作，其中一个是在中 房协商业地产专业委员会的领导下，站在建设部的角度，同商业物业方面的全寿命运 营做研究。现在很多都在做商业地产，可是包括开发商在内，还没有真正认识到战略 规划的重要性。大家还处在急功近利的阶段，以住宅房地产的思路来做商业地产，这 是两个概念。商业地产要经受时间和资金的风险 ，时间的风险是不可预计的，如果不 能估计好运营中的风险将来就可能出现问题。我们仅仅只是先从物业的角度，比如说将来的一些管理，运营过程中的所有的设 备更换，还有也可能过几年物业就要改造了。北京百货大楼前前后后改造的好几回 ，原先没电梯，因为是5

16、0年代建的,现在加了电梯。最初首层是以糖果为主，随着消费 概念的改变，现在基本上百货型物业的首层都是化妆品和珠宝，因为它的利润高，所以 首层的租金也最高。而且，过去三层、四层才有可能是男装，现在有的已经把它调到 二层来了。因为现在男装的消费反而比女装拉动更高。女装反倒变不出太多花样来 它的样式已经非常多了 ，开始有一些的停滞。但男装方面，因为男士的消费需求比过 去更多了。还有你注意到，很多商场一层开始卖皮具，化妆品和珠宝占一部分。一个城市典型的消费趋势 ，在购物中心的品牌 业态布局上就可以看出来。我们知道商业地产，从开发到运营，这期间不仅仅是开发商和商家这么两 方，还有更多的像金融机构、商业管

17、理机构等等在不同时期介入。但我觉得建筑规 划设计应该是最早进入链条里面来的。并且它不像业态组合这些 ，可以慢慢的进行调整，建筑一旦落成之后基本上是很难有变动的了 ，那从董老师的经验来谈一下，我们 在做规划的时候，应该尽可能长远地考虑到哪些因素呢？这一点可能很多开发商都没有意识到考虑到，建筑师也一样。就是我刚 才提到的，在房协的领导下正做的这个研究。目前大概有这么几种方式来解决全寿 命运营的概念。结合例子来说。我们做北京万达广场的时候，最初的概念设计是德国的 GMP做 的，是两栋建筑。但万达集团觉得不适合他们自己的需求 ，后来提出来改成三栋，我们在规划的时候就调整了。除了外壳基本保留它的风格 ，

18、线条和比例关系、里面的内 容等都重做了调整。原来 GMP做的比较概念，考虑问题相对还没太全面。比方说设 计柱距只有8.1米。我们考虑了沃尔玛等一系列的业态，把它改成了 12.15米,这个调 整让各业态的关系平衡，首先是停车场的空间利用，通常8.15停三辆车是比较困难的, 停两辆又浪费面积。第二点是写字楼方面，柱距改为12.15米以后，柱子就在边上了， 这样在划分的时候更容易，我们的自由度提高了 45%。此外还有在高度上的调整。 甲级写字楼的建筑要求是2.7米,我们通过原理结构把净高提高到 3米，但层高没 变。我们把楼板的厚度减低了。这样空间从三维角度来说都提高了。同区域的另外 一个项目，它是4

19、.2米的层高净空是2.7。我们的净空是3米，比甲级写字楼高了 20- 30公分,这也成为项目的一个卖点。那用的技术成本是不是增加了 ？理论上讲钢筋的加工制作成本提高了 ，因为它是用的钢脚线，但降下了普 遍钢筋的使用量。还有12.15米恰好是梁的上限，跨度再大就不合理了。应力梁的合 理尺寸是8米到12米。相当于用的刚刚好，成本也降低了。但对日后物业的灵活性、使用性提高了很多。现在我们考虑商业地产 项目应该有更多的改造的可能性，我们在所有的机电设备管线排放上是分了区的。 如果不是专门做这个区域就会在一个区域里有水管、电管等等，这么多的业态可能 出现这个业态要到那个业态的房间，如果不标清楚管线，可能

20、要关沃尔玛的却把新世 界的给关了。我们提出一个概念叫不间断空间，在布置房间的时候都要求这几个地 方留出通道来，这样为今后在改造的时候里面是畅通的。这相当于我们自己家买了 一套住宅，我当然希望这房子在十几二十年之后，还是好用的。比如说，我们分区主要的排水管都是放到了靠南侧。因为我们跟城市接管的时 候是在长安街的沿线上。空调管在北面，电管是在中间。所以我们把最难调整的放 在北面了，而北面恰恰是没有日照、不是好房间的地方。你注意所有的排风都在北 面，南面很少有百叶窗，保证在长安街的都是漂亮的。所以在分区的时候就结合了立 面的考虑，这种做法在今后的综合体方面应该要进一步细化应用的。就像您说的，无论是业

21、态组合,还是建筑设计，这个行业都是由一个初期 慢慢发展完善的过程。那董老师觉得我们商业地产建筑规划设计的整体水平 ，比您最早做的时候有哪些显著的提高呢？这是一个纵向的衡量，还有就是横向的，同国外成 熟的相比，我们还有哪些不足之处呢？从纵向来说，我们现在的水平应该是看总体的平均水平比 70年代末、80 年代初的水平提高了很多。主要是反映在这么几个方面 ：第一，建筑师对建筑的理解。经过了浮躁的追求外表形式的过程，现在大家做设 计更注重建筑真正本质的意义。建筑本质的意义还是人来使用它。过去建筑师比较 浮躁过分地追求外表的东西，比较强调国外的流派，现在大家谈得比较少。现在更注 重建筑本身，就像我们穿衣

22、裳，时装并不一定合适每个人，穿的还是个人风格。这是经 过了一段追求浮躁、表面、时尚的东西，现在大家更理性化了。第二，现在中国的商业地产还是处在初级阶段，正朝着发展期发展的过程。应该 说我们积累了商业地产的经验教训，可能现在总的来看大家对商业地产的认识也趋 于合理化。可能概念虽然不清楚，但大家已经在注重讨论了，但大家基本上概念还是 清楚的。第三，从建筑师的规划设计来说，由于经过30年的改革开放和引进国外的设计理 念，现在建筑师整体的设计水平是提高了的。一个是跟国外的建筑师合作 ，还有国外 留学回来的也带动了中国建筑水平的发展。第四，有很多建筑师现在开始不太追求收入、名利而是沉下心来淡定地做有品

23、质的设计。不像我们以前是单单把设计作为谋生的手段 ，随着开发商的思路去走。 现在有一部分建筑师已经沉下心来按照自己理想的东西在做 ，跟开发商磨合甚至是 改变开发商的一些想法。第五，建筑师开始意识到，仅仅靠传统的建筑教育，是承担不了现代商业地产建筑 师的全部责任的。所以他们学习跟自己有关的，或者是跟建筑设计有关的其他领域 的一些知识来完善自己的设计。比方说我们做商业地产设计 ，不仅要知道房地产开发的知识，可能我多少要了解商业项目运营的过程是什么样的。我们跟很多商业地产方面的专家谈过，在他们的眼里，华贸有一部分也是失败的, 万达也有很多不足之处。开始我是听不顺耳的，但听了一段以后我觉得是有一定道

24、理的。你要能够从他们偏激的话语中，了解到确实是存在一些真实性的东西。所以现在我看商业地产的问题就不是站在原来的仅仅作为建筑师、房地 产商的角度，可能更多的会考虑商业本身怎么发展。所以这是我们进步的几个方 面。存在的差距应该是很大的。我觉得有这么几个方面 ：第一，由于投资主体的变化过去是国家投资，改为房地产开发商投资以后，商业地 产方面缺乏远期的战略规划，可能由于我们缺乏规划，目前的商业地产大量地发展，今 后可能会给城市建设带来一定的问题。您指的远期的规划是指一个城市里该放多少商业是吗 ？一个是该放多少商业，第二个是放什么商业，第三个是放这个商业今后的 战略角度,50年、70年之后是什么样的形式

25、，这方面的研究和规划是没有的。由于市 场经济的发展跟我们原先计划经济的一套制度之间是不一样的。市场经济的发展已 经带动了社会的发展，但相应的规章制度还没有适应新的发展，相应的制度还在建立 中。甚至发展的速度要比我们建立规章制度的速度快，现在的研究很多是在做，但是 大家真正在学术研究方面的力量还是比较弱的。也就是说我们制度的建立赶不上发 展的速度。这是第一个存在的问题。第二,这次金融危机的影响，造成很多开发商在向商业地产方向转型，商业地产的 优势大家是看到了，但是转型的过程中，存在很大的盲目性。我接触过很多的开发商 听过他的想法之后，就觉得很要命，他对概念的理解来说是很危险。这一点上，我们缺 乏

26、理性的引导。这次我们商业地产专业委员会做的东西也是想告诉大家 ，要做商业地产，首先资金要求情况是不一样的。其次，开发商的招商运营能力要非常强。还有 就是设计的物业全寿命管理的能力要非常强。否则是盖出来了 也临时租出去了，短期内看没问题，过了十几几十年呢？北京有几个这样典型的例子，本来是消费很集中的 地方，就是在发展了一定时间需要改造，之后无人问津了。当然，这里面的原因比较多 一个是搞改造的建筑设计失败了 ；另一方面也是开发商对商业的控制、发展缺乏战 略眼光。这是在北京很典型的一个事情。我担心的就是 ，将来大家都搞商业地产，结 果发现搞得不是像他想象的那么好，这里面的技术要求、资金要求难度都比较

27、高。第三，商业地产除了总体战略规划是政府部门应该考虑的，具体到建筑的设计这 一块，还缺乏比较专业的或者是朝着专业方向发展的商业规划建筑设计师。因为这 种建筑师的要求仅靠过去在学校接受建筑设计的理论还是差得比较远的。单纯从技 术的角度学习，一接触商业就很复杂，毕竟不是做出来一个建筑然后切割成几个单元 卖出去这么简单。商业地产说卖不出去就卖不出去 ，而且改了也没人买，这是商业地 产自身的特点。很多建筑师不了解商业地产项目设计的核心的东西。第四个存在的问题，到现在我们开发商有些还是倾向于国外的设计，他们的观念 各方面确实有自己的优势，但纯粹靠国外建筑师的规划也确实存在风险。本土的设计师还需要大量的补

28、充。要通过设计实践本土设计师尽快地要成长起来，同时这过程中，国外建筑 师做的理念，开发商也要谨慎地接受，不能全盘接受。我们做的很多项目发现国外的 设计师考虑的东西还是不成熟。开发商倾向于国外设计，除去您之前说的营销考虑，还有一点我觉得，可 能有很多开发商是看了图纸以后，觉得设计出彩，有很多新的东西在里，或许这可以成 为我的卖点。开发商并不是专业的建筑师，他可能就是单纯的拿过来几个提案摆在 一起很自然的会倾向于新点子比较多的、比较花哨的概念。而往往我们国内的设 计,可能在创新这一点上做得还不够好。这也是想请教您的 ，设计方面肯定是要创新 的,那么结合董老师做过的案例，在商业建筑上创新，应该体现在

29、哪些方面呢？这个问题正是接下来我想说的，开发商缺乏战略眼光，包括已经做得比较 大型的商业地产开发商其实缺乏战略眼光，很重要是因为缺乏创新。而创新要求的 难度确实是比较大的，要想要创新一定要有战略眼光才能创新，一定要能预见未来。 真正要做到商业地产的前瞻性的项目，开发商还是需要培养这种战略意识的，需要学 习。这是我们目前的商业地产里缺乏创新，也是导致商业地产不成功的原因。关于这个问题我们也该做了一些研究，大体上有几个思路。社会经济的发展，我 们挣钱的目的是干什么呢？首先是一种安全感，其次是自由，仅仅有了安全是解决了温 饱，解决了生存问题。但如果想活得更加滋润，更多地是需要自由。在哲学上有一个 概念叫休闲，休闲不是我们简单理解的叫做休息闲逛，哲学上对休闲是有专门的定义 的。比如说人人都有懒惰的权利，懒惰也是休闲的一种方式。一个社会的商业的发 展其实也是按照这个思路来考虑的。也就是说商业地产的创新 ，从远期来看要朝向 休闲、娱乐的方向发展。比如说在国外的一些大型的购物中心，就出现了休闲娱乐设施，当然我们国内的 也有，比如说有影院、溜冰场，这都是一部分。将来大型购物中心可能会变成一种生 活方式。酒店也不仅仅是居住，会变成跟周边的购物、景观等等融为一体，我们更强 调是一种体验。购物成为一种体验，从社会发展来说是这