手册锦尚蓬莱住户手册 全册修改Word格式.docx

1、在管理模式上，注重管理与服务的结合，倡导规范化管理、个性化服务，确保小区功能的完善和正常发挥，延长住宅及附属设施设备的使用寿命，争创“广州市物业管理示范小区”。加强与开发商之间的协调工作，不断完善小区规划和配套设施设备。通过强化内部管理和业主的支持、监督，使公司成为广州市物业管理法规和服务标准化的典范。实施“温馨家园计划”，增加社区居民归属感，提升小区物业的居住价值。通过广大业主和物业公司共同努力，真正实现社会效益、经济效益、环境效益的和谐统一，营造安全、舒适、温馨、和睦的生活环境。三、楼宇的保养与设备1. 楼宇保养请阅读住宅使用说明书，按其所指引的内容对房屋进行合理的使用、养护和修缮，保持房

2、屋的良好状态。一旦发现有损毁的地方，无论是否殃及他人，均应立即加以修缮妥当。房屋的修缮责任按住宅质量保证书执行，有下列情形之一，造成房屋损坏的，由行为人员负责赔偿和修复。（1） 擅自改变房屋结构的；（2） 擅自改变房屋设施设备的；（3） 擅自改变房屋使用性质的；（4） 自行装修改动过的项目的。2. 电力各单元设独立电表一只，根据户型面积大小不同，已设置适当的额定用电量，并安装了足够的灯具及插座位。为安全起见，切勿负荷过重，如需更换、改动或增加电线、插座，任何电器工程必须先经物业服务公司批准并由合格的电器技工进行施工。3. 水自来水是利用水压输送到各户，因此，即使是轻微的漏水亦可引致水浸，外出时

3、应将水喉关紧，如发现去水管道堵塞，应及时修理。请勿擅自更换水表，擅自换表者，物业管理公司将按实际用水量的10倍计收水费。4. 电梯电梯既是全体住户的共有财产，也是楼宇所有财产中最昂贵的设备之一，保证其正常运行和延长其使用寿命既是您的责任，又可节省您的费用，因此，在日常使用时应多加爱护并遵守相关电梯管理规定。5. 有线电视各单元均装有电视插座，住户可向有关单位申请开通，如需增加或改动插座位置，请与有线电视安装部门联系，住户不得自行改动。6. 住户可视对讲机系统各楼宇入口处均装有可视对讲机接入各单元，住户可通过室内可视对讲机辨认访客身份后，再为来访人员确认开门，公共秩序维护员一般不提供开门服务；为

4、确保系统的安全使用，无论何时住户不得擅自拆改可视对讲机线路，可视对讲机系统在保修期满后，由住户承担维修保养费用。7. 公众广播系统遇有紧急情况，如紧急疏散、火警及重要机电系统故障，物业服务公司会通过楼宇内广播系统告知住户；每逢节假日、重要节日，物业服务公司会通过小区花园内广播系统播放赏心悦目的音乐，您若有婚礼、生日等庆贺需要，亦可知会客户服务中心为您安排播放您需要的音乐助兴。8. 电话所有单元均预留了电话插座。您可根据实际需要申请开通ADSL等所有电信服务，所需费用由住户自行承担。9. 备用发电系统小区高层住宅配有发电机组，供停电和其它应急时使用，如发生停电等紧急情况将在十分钟内发电，但只供应

5、电梯、公共照明系统及供水系统使用。四、管理服务项目及内容根据前期物业管理服务合同，服务中心将为各业主、住户提供以下服务：（一）公共性服务1. 房屋的使用、维修及保养服务中心对小区内的房屋统一管理，对房屋使用情况定期检查、维护和保养，住户应按照房屋使用说明书正确使用房屋，保修期内房屋的使用和设备设施的维修保养，按国务院建设工程质量管理条例执行；保修期后房屋共用部位、共用设备设施和业主、住户室内的维修，按国家有关规定执行。为维护小区的安全，可由服务中心委托有资质的施工队予以维修。对小区共有部位（如小区各出入口、通道、楼梯等）的保洁、小型维修项目等由服务中心负责组织，费用从物业服务费支出。而房屋共用

6、部位及共用设备设施的大修、中修、翻修和更新改造等费用从专项维修资金中支付（须征求业主意见）。住户单元内的维修可委托服务中心指派人员进行，但费用由该住户负责。2. 共用设备及配套设施的维修保养服务中心对小区供配电、共用照明、消防、电梯系统、智能化弱电系统、网络通信系统等共用设备及配套设施进行管理、维修与保养，其费用从物业服务费中支付。住户单元内的电气、给水设备出现故障可委托服务中心派专业人员维修，产生费用由住户负责。3. 市政管理小区市政管理主要是市政道路、花栏、花基的管理维修；小区共用给排水、排污管道的检查、清疏和维修；小区共用化粪池的清疏等工作，一般情况下排污沙井每季度检查清疏一次、化粪池每

7、年检查清疏一次，如发生意外损坏、堵塞等问题时，服务中心将及时清理疏通，以保证住户的正常使用。住户单元内的排水（污）管道的维修疏通，可委托服务中心派专业人员进行，产生费用由该住户负责。若因住户单元排水（污）管道堵塞造成渗、漏、冒，直接影响到毗连单位和共用设备设施的，产生维修费用由该单元住户负责。4. 清洁卫生管理小区内设有专职清洁人员，负责区内的环境及楼宇内公共区域的清洁卫生工作。区内环境卫生由清洁人员每天定时清洁，并安排有专门的保洁人员，在小区内巡回保洁。家庭垃圾请用垃圾袋收集系好袋口，放到指定的垃圾收集点。如属建筑材料、残旧家私及大宗物件的包装物，住户需支付额外的清理费用。住户单元内的清洁可

8、委托服务中心安排家政人员进行，产生费用由该住户负责。5. 绿化管理小区内设有专职绿化管理人员，负责小区内的绿化养护，除做好日常性的管理养护外，并定期对小区的花草树木进行修剪、施肥、喷药、补种、更新等管理，以保持小区内绿化生长良好。6. 公共秩序维护维护小区公共秩序，小区设有安防人员24小时值班及小区巡逻，着装和配套器械统一，维护小区的宁静和安全。7. 智能化监控设备及公共消防管理负责小区公共地方可视对讲系统、闭路电视系统、红外钱报警系统、消防设备设施的定期检查、维护、保养，确保小区的消防安全。（二）专项服务防盗门的维修保养，服务中心委托专业人员定期对楼宇公共电子防盗门进行检查保养。（三）特约服

9、务服务中心将根据实际情况提供有偿服务，如您有需要请直接与服务中心联系。 电话：-（四）物业服务费1. 物业服务费收取标准根据前期物业管理服务合同约定，物业服务费收费标准为：（1）住宅按建筑面积2.8元/月/平方米收取；商铺按建筑面积2.8元/月/平方米收取。（2）小区内共用电费分摊由供电部门按广州市居民住宅共用电量摊分办法执行分摊，公共设施的共用水（消防用水）按户分摊。不包括楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施设备的共用水电费，小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额（上述公共水电费的分摊均按政府规定执行）及房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。2.物业服务费

10、的缴付方式各业主、住户以银行划帐的方式缴交物业服务费，每月5日前缴交当月物业服务费。3.物业服务费收支帐目每年向住户公布一次，并张贴于小区公告栏。4.业权转让或出租：（1）业主转让或出租物业时，前期物业管理服务合同对受让人、承租人具有同等约束力。（2）转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知服务中心。五、管理规定（一）房屋管理1. 供水、供电及机电设备是经过周密考虑而设计的，请不要随意更改。2. 为保持楼宇外观美观，请勿将窗户、阳台及外墙作任何更改，请勿在共用地方搭建帐蓬、帐幕或神位，勿在外墙或窗户竖立广告标志。3. 请勿改变房屋楼宇结构、用

11、途、外观或进行扩建、拆建、勿对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占等。如因使用不当或人为造成房屋损坏的，由行为人负责修复或赔偿。4. 若进行室内装修，敬请严格遵守小区装修手册关于装修管理的一切规定。5. 请勿利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。6. 请勿把垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道。共用渠道如因使用不当造成堵塞或损坏，由当事住户承担维修责任。7. 自身单元内的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，由此造成的损失、事故一概由该单元所有人或者使用人负责。8.将物业出租，请遵守有关房屋租赁管理规定，并与承租人到服务中心办理有关手续。9. 根据

12、相关法律规定，建筑物共有部分的维修责任按下列规定承担。（1）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；（2）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；（3）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；（4）出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同约定。（二）安全管理1. 请严格遵守广州市社会治安管理条例，积极配合维护小区的公共秩序和治安。2. 小区各主要入口由公共秩序维护员守卫，住户进出各主入口时，若负责守卫的公共秩序维护员为履行职责要求出示证件时，请予以积极配合，如有不便，敬请谅解。 3. 为保障您同其他住户财产安全，敬请各位住户在搬出物品时，请到客户服务中心办理物品放行条登记手续

13、，经业主确认，公共秩序维护员检查后可放行。 4. 为最大限度的保障您的人身及财产不受侵害，公共秩序维护员、管理员有权对进入的陌生人士进行询问、核实、登记，请向来访者解释此乃为加强小区内的公共秩序管理措施，若有不便，敬请原谅。若您由外面进入大堂时，请留意是否有陌生人士跟踪，提防随门而入，若有怀疑可立即通知公共秩序维护员施援。5为安全起见，住户不得将小贩与推销员带入小区内进行交易。未经物业服务公司批准，严禁任何公司或机构在小区范围内进行推销或业务咨询活动。6. 住户应自觉维护小区的安全，不得在屋内装置生产动力设施，不得存放易燃、易爆和其它对公共安全构成威胁的物品，并严禁在小区内燃放烟花、爆竹。7.

14、 为防避罪案的发生，请谨记以下事项：1）有人来访，请辩认来访者身份，再开启您的家门。遇推销人员纠缠或可疑分子应立即通知客户服务中心处理。2）凡物业服务公司工作人员，因工作需要进入您的房间时，请认清其工牌上的姓名。遇未带工牌自称为物业服务公司的工作人员，请一律拒绝其入内。并可致电客户服务中心查询。3）凡遇自称公共机构或政府工作人员，必须清楚检验其证件，如有怀疑，应及时致电该机构验证或求援小区服务中心。4）为了您的安全着想，请勿将大量现金和贵重物品存放在家中。5）请不要让年幼儿童单独逗留在单元内，以免发生意外。6）外出时，请关闭好所有的门窗；黑夜时，室内最好留有适度的灯光；如需长期外出，应关好室内

15、水、电、气总阀，同时最好知会客户服务中心，以便物业服务公司做好相应监控措施。7. 切勿利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物，对违法犯罪人员和违法犯罪行为要积极、主动举报。8. 各业主/住户应遵守广州市出租屋管理条例，出租屋双方当事人须到服务中心办理登记手续。9. 为更好地确保您的家居安全，建议您购买适当的财产保险。（三）环境管理1. 小区已有专业清洁队伍负责小区内公众地方的环境卫生，但仍有赖于全体住户的自觉和配合，才能保持地方清洁。2. 各住户家庭的清洁卫生工作，由住户自行负责，并可委托物业服务公司有偿服务。雇佣保姆，应到客户服务中心办理登记手续，并对保姆在区内的行为负责。3. 各住户应将室内垃圾用

16、塑料袋包好密封后，投放入小区的垃圾桶内，清洁人员会按时清理。4. 如有大件笨重物品，如废旧家具、年桔等，可自行搬到垃圾站，亦可以委托物业服务公司有偿处理。5. 住户不得将杂物堆放在走廊或楼梯间，以免阻塞通道。6. 爱护绿化及园林设施，切勿随意践踏草地，攀折树木。7. 请不要在公共场所或本单元内肆意喧闹或制造噪音，以免骚扰他人，特别是在晚上十时后至凌晨八时期间严禁制造噪音。8. 请不要悬挂衣物、幡旗或其它商业性标牌于公众花园和屋外，或在小区内乱写、乱画、乱刻、乱张贴。9. 讲究社会公德，请不要乱丢垃圾、杂物，更不要从窗户、阳台向外乱丢杂物、垃圾。10. 请勿在室内外（阳台）饲养家禽及宠物狗（领有

17、养狗许可证除外，但要控制狗只的吠叫），以保持室内外的环境卫生及小区的宁静。11. 为保持楼宇外墙清洁卫生，请住户经常清洁室内的排气扇，请勿在阳台栏杆、窗台搭挂湿布及拖把。12. 邻里之间要讲文明、讲礼貌。和睦相处、互相尊重。（四）共用设施管理1. 小区内公共设施，如天台、楼梯、道路、园林小景、泵房、照明电源设备、共用照明、供水供电系统、电梯系统、智能系统等，旨在方便居民生活，请各住户爱护珍惜，不要更改、破坏或干扰共用设施。不要在道路、走廊、楼梯及其它共用地方晾晒衣物、储存废物、家具或杂物等，并配合服务中心做好共用设施的使用、保养、维护等工作。2. 水、电、煤气管道、公共天线等均属生活的必须设施

18、，共用部分全权由服务中心或服务中心委托的专业公司代管，住户除自觉遵守用水、用电、用气、公共天线管理规定外，还需注意下列事项：（1）住户必须自行检查本单位的用电量是否超出额定用电量，并将有关资料交服务中心备案，如业主有需要，请与服务中心联系，由服务中心安排专业电工做评估。（2）请勿擅自增大用电量以防超负荷用电而发生火灾事故，影响正常供电。请勿私自拆装水、电、煤气表。（3）请勿使用对保安通讯、公共天线信号接收有影响的电器。（4）请勿弃置残渣、纸屑或其它硬物于下水道。（5）请勿擅自增大公共电视天线容量和改变其连接。3. 公共设施（如下水管等）铺设在业主单元内，服务中心在必要时进入有关单元内维修，请住

19、户予以配合。4. 根据“谁使用，谁负责”的原则，住户必须自费对其单元内使用设施（包括水、电等）作经常保养和维修。5. 必须保持所有公共走道、通道及楼梯畅通无阻。（五）电梯管理1. 使用电梯时应文明操作，请勿用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。2. 请勿在电梯间通道上冲洗楼面地板及开启消防栓用水，以防水渗入电梯间而造成电梯损坏，行为人须对由此而造成的损坏承担相应维修责任。3. 请勿在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿厢内装饰物。4. 切勿在超载情况下运行，请勿装运单车、摩托车。5.除事先获得物业服务公司同意并派专员监督外，所有货物不得使用电梯运送。用户搬运大件及大量物品，需要使用电

20、梯时应提前一日向客户服务中心申请，并做好所经公共区域设施的保护工作，禁止强行拖拉硬物以免损坏地面。6. 电梯运行过程中一旦遇上停电或其它意外，请勿惊慌失措，按信号铃发出紧急信息，通知管理人员前来拯救，切勿擅自采取盲目行动。7. 工程技术人员每月对电梯进行保养，在维修保养期间，电梯关闭。乘客看到停运标志时切勿采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。（六）停车管理1. 本小区内的所有机动及非机动车位仅为小区的住户提供服务，来访车辆只提供临时停放。2. 小区实行人车分流，地下停车场为唯一停放点。请各车主到服务中心办理车辆停放手续，车辆按指定位置停放，小区内其它未经批准的路面等公共

21、场地不得停放任何车辆。3. 本小区停车场出入口均实行自动门禁管理系统，所有机动车辆进出小区大门口时，须读卡出入。严禁车辆有冲闸行为。对于冲闸行为，将视为破坏公共设施和盗车嫌疑，交送有关部门处理。4. 本小区实行一位一车一卡制，敬请各车主妥善使用保管IC卡，并请按照车位线及附近的标识牌、警示牌的提示规范停放车辆，不得违章泊车。对违规停泊车辆的人士，服务中心将采取措施进行处理，由此而造成的损失由车主负责。5. 爱护公共区域共用设备设施，装载易燃、易爆、剧毒或有污染物品的车辆不得进入小区。滴漏机油或沾带泥土的车必须清洗干净方可进入停车场。6. 车主泊车时，请务必锁好车辆，关好车门、车窗和启动防盗系统

22、，切勿遗留贵重物品在车内，并仔细检查车辆，如有异常情况请及时通知公共秩序维护员。以免发生物品及车辆丢失现象。7. 禁止儿童在停车场区域玩耍，以防不测。（七）消防管理1. 小区实行住户防火责任制，各户主为其住房的防火责任人，必须负责做好其所属范围的防火安全工作。2. 所有住户发现火灾时，都应当立即报警，并无偿为报警提供便利，不得阻拦报警，严禁谎报火警。3. 所有住户不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消防栓，不得堵塞消防通道。严禁封闭或损坏消防标志、消防设备设施。4. 进行电焊、气焊等具有火灾危险的作业人员，必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程，具体落实安全防火措施

23、。5. 室内装修所用材料须符合防火要求，并进行防火处理，未办理申报审批手续不能进行动火作业。6. 本小区物业使用人请严格遵守下列防火事项：（1）遵守电器安全使用规定，不要超负荷用电及安装不合格的保险丝或保险开关。（2）遵守燃气安全使用规定，经常检查灶具、煤气阀。（3）不要把带有火种的杂物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶旁及公共通道燃烧垃圾。（4）进行室内装修时，必须严格执行有关防火规定。（5）室内不要存放汽油、酒精及香蕉水等易燃物品。（6）电梯口、楼梯、道路和安全出口等部位应当保持畅通无阻。（7）教育儿童不要玩火，火柴、打火机等应远离儿童。（8）学习消防知识，掌握简易的灭火方法，发生火灾及时报警，积极

24、扑救。（9）发现他人违章用火用电或者损坏消防设施、器材的行为，要及时劝阻、制止，并向服务中心报告。7. 发生火灾时，火场总指挥根据扑救火灾的需要，可以：1）使用各种水源；2）截断电力、可燃气体和液体的輸送，限制用火用电；3）划定警戒区，实行局部管制；4）为防止火灾蔓延，拆除或者破损毗邻火场的建筑物、构筑物。8. 建议每户购置必要的灭火器等家用消防器材和购买火灾保险。（八）装修管理 1、 请业主对住宅进行装修前请细阅本小区的装修手册，并按手册之规定到住户中心办理相关手续和进行装修。2、为维护小区内的良好治安环境，保障区内住户的利益，凡在小区内装修的工作人员，必须遵守如下规定：装修工人进入小区必须

25、严格遵守物业服务公司的有关规定，佩带好出入证，接受安管人员的检查。出入证只限本人使用，不得转借，不得擅自涂改，有效期过后，自动作废。 不准在装修单位内吸烟或随地大小便。 不准在装修单位内乱拉乱接电线。 严禁在装修单位内进行赌博或其它违法活动。 所有装修工人必须严格遵守有关机械的安全操作规定，如因违反安全操作规定而造成伤亡，一切的责任和后果自负。 所有装修工人不准在所属装修单位外随意走动，穿着要整齐。 严禁采摘区内花果，或践踏草地。 严禁在区内向各业主或客人散发商业性广告或其它滋扰住户的行为。 不可在区内高声谈笑，大声喧哗，制造噪音。 禁止高空抛物，因高空抛物造成的任何人身安全和财产损害，行为单

26、位或责任人须负全责。 如有违反上述规定而被管理人员没收出入证的装修人员，我公司将视情节轻重，处以50元以上的违约金，情节严重者物业服务公司有权不予以补发出入证，并不准其进入小区内。（九）文娱场所管理 1. 小区内设有老人健身娱乐、儿童乐园等公共设施，免费供住户使用，使用人必须服从现场管理人员管理。 2. 小区内儿童在娱乐设施上玩耍应有成人陪同，否则发生的一切事故由家长负责。 3. 儿童娱乐设施仅供儿童使用，非儿童不得攀爬、践踏。六、应急措施（一）台风袭击前后，除物业服务公司做好公共防范及安全提示外，请您采取以下防风措施：1. 请将花盆及其它所有可能被风吹倒的物品放回室内。2. 请确保单元内所有

27、排水道畅通，免被杂物阻塞，引致积水泛滥。3. 请关好所有门窗。并避免在玻璃门窗前逗留，以免玻璃吹落伤人。4. 台风吹袭时，最好有人留在家中，并注意电台及电视台报导的台风消息，方便应急事件的处理。5. 台风过后请尽快更换所有破碎玻璃，清除淤塞于排水口、花槽等的杂物。（二）若遇火警，请立即采取以下措施：1. 保持镇静，立即拨打119火警电话并通知服务中心。2. 打破附近火警“破玻”（报警器）、按响警钟。3. 用消防栓内救火喉或灭火器尝试灭火。4. 烟雾浓密时，应尽量贴近地面并以湿布遮盖口鼻，以防呛烟。5. 当火势难以控制时，应尽快逃离火灾现场。（三）若发现煤气泄漏时，请采取以下措施：1. 关闭气源

28、主开关；2. 轻轻打开门窗（用力过猛容易摩擦出火花而引爆煤气），在泄漏煤气现场绝对禁止触动任何电器开关，不可按门铃或打电话（包括手提电话）；3. 马上到没有煤气泄漏的地方打电话通知服务中心或报警；4. 在漏气房屋外警戒，禁止人员进入现场，等候抢险人员前来处理。5. 一旦煤气泄漏着火，当事人应采取先关闭气源后灭火的方式去扑救，如自己没有把握扑救，应立即拨打119报警，并报告服务中心。（四）若发生水浸情况，请采取以下措施：1. 住户如发现水浸情况，首先关闭水总阀，切勿触及电源并立即向客户服务中心报告事发位置，以便及时安排抢修；2. 如需疏散，请关妥门窗，转移重要物品及重要文件，尽快离开发水区域。（五）可疑物件及恐吓电话的处理：1. 住户如发现可疑物件应及时报告物业服务公司，切勿触摸、并指引行人远离可疑物，如明显属危险品或爆炸品应立即向110求援。2. 接获任何恐吓电话或有危险性发生的电话，应保持镇定，与对方详谈，留意