投资广场销售策划方案.docx

1、投资广场销售策划方案 投资广场销售策划方案一 投资广场商品规划的条件分析。二 投资广场商品规划的投资与利润分析。三 投资广场商品力分析与建议。四 投资广场销售对象分析与建议。五 投资广场销售可行性分析（市场风险测度）。六 投资广场销售时机的选择与建议。七 投资广场商品策略的提案与建议。（一）.投资广场商品策略构想。（二）.投资广场商品计划建议。（1）.公共设施规划建议. (2).管理与服务建议. (3).销售价位建议.八. 投资广场销售策略的提案与建议.(一).销售策略构想.(二).销售计划建议.1. 现场布置的建议.2. 销售接待中心的建设.3. 直接邮递计划(DMPLAN)的建议.4. 说

2、明书策划的建议.5. 广告策划的建议.6. 人员销售作业的建议.7. 其他销售活动的建议.九.销售预算的拟订.十.销售效果预估. 荆州投资广场营销理念1. 提供顾客全方位专业服务及智能化管理. 2. 提供一流办公室环境,提升办公室环境品质.3. 追求永续经理与全体员工福址.4. 促进经济发展回馈社会共存区策.一. 投资广场商品规划条件分析.(一).投资广场大厦基地位置图.(略)(要求工程部提供)(二).本工程座落在本市中办公商务地段.1. 区域计划.投资广场位于荆州市江津路与武德路交会处,南与荆州长江大桥连接,北连沪蓉高速和318中国道,东西连接沙市城区和荆州古城,交通十分便捷.2. 周边消费

3、圈.此处为中高档人群办公居住场所,有能力进行高层次消费.3. 环境品质.周边集中市政府,公安局,银行,邮电局,规划局等一系列办公群落,为钻石级中央商务区和文化艺术产业的发源地和交易中心.(三).地理特性.1. 本区域属市政府机关办公区域,居民,住户多为中上水准高收入家庭.2. 公共设施齐全,有典型优良的办公环境,水电,煤气,电话线,排水系统,交通等极为完善.3. 办公单位多备有轿车,对停车位需求大于其他任何区域.4. 道路系统规划完善.二. 投资广场商品规划与利润分析.(一).面积计算.1. 基地面积,共32亩.2. 建筑面积,(主楼)3. 一层面积包括裙楼,1757.62m4. 二层面积包括

4、裙楼, 1757.62m三层面积包括裙楼, 1757.62m四层至十八层总面积北楼标准层面积274.56 m,南楼标准层面积229.1 m合计可租售面积:13056.86 m.总建筑面积:14659.88 m.(二).损益预估.1. 销售收入.2. 直接成本土地成本建筑成本公共规划合计总计3. 投资毛利.4. 营销成本.5. 税前利润.6. 所等得税预估.7. 税后利润.三. 投资广场商品力分析与建议.(一).地段.1分析:投资广场所在地是荆江长江中下游滨江城市,东望武汉,西接宜昌,距三峡80公里.这里气候温和,土地平坦,资源丰富,交通便利,对内辐射四周,是鄂中南地区交通枢纽和政治经济文化中心

5、,对外长江通海,联结五州.投资广场位于荆州市江津西路与武德路交会外,南与荆州长江大桥连接,北连沪蓉高速和318国道.东西连接沙市城区和荆州古城,交通十分便捷,江津路为荆州市目前的商务中心圈,这里集中了市政府,海关大楼,广电中心,市公安局,电信大楼,人民银行大楼.等标志性建筑,投资广场将与周边建筑形成繁荣的商务立体景观构成荆州市标志性景点,创21世纪现代化都市恢宏景观.2 建议： 本投资广场大厦写字楼的广告宣传应加强，可列举同地段的知名大厦，以其高知名度来提高本大厦的知名度。（二）.租售价格.1. 分析荆州目前写字楼价格为_左右.估计租户所能接受裙楼价格为_元_天_平方米.塔楼为_元_天_平方米

6、.2. 建议.本投资广场售赁价格每平方平均为_元壹天为荆州市写字楼每平方米相差_元,若以目前的写字楼品质,尚难弥补差额,需在物业内部管理,人员素质,服务意识上加强,以求物有所值.(三).规划. 本投资广场的基地为_平方米,楼高十九层,地上为十九层为荆州市超高层高级商务写字楼.1. 本大厦聘请名建筑师主持全案设计,造型独特,由两幢21层塔楼及裙楼组成.造型独特,建筑形式格外与众不同.2. A.投资广场采用三菱电脑群控豪华电梯,梯内自动报层,设有24小时闭路电视监控系统.B.电气设备由三路市电供至大厦开闭所.所有电管均为专用导管,配有漏电保护装置以保安全.大厦备有高容量紧急发电机组,万一停电,自动

7、跳接,供事故电梯,事故照明及消防系统使用.C.大厦设置集中电视无线系统及卫星接收天线,全天传送节目.D.活用水经转化和消毒后供饮用,并24小时提供热水,污水经处理后排至市政污水系统.3. 空调系统.(1).采用 台 冷吨远大嗅化锂中央空调充分体现环保理念.(2).各楼层采用风机盘管水系统,可依需要作局部温度控制.(3).采用AHU新风系统,引入足够新鲜空气,提高室内空气品质.4.办公.通讯自动化系统.办公层部分:(1).办公室天花:采用岩棉吸音板,加装PHLIPS高级自动调光灯具,室内明高柔和.(2).茶水间:各层均高专用茶水间,开水迅速,取水方便.(3).采用-全套浴洗设备. 通讯系统: 本

8、大厦采用美国全数字程控电话交换机,容量高达门分机,另有 门直线电话.除具备程控交换机所有功能处,还可在系统内实现数据交换,并设有电子语音邮箱系统,可供销客户留言.5.保安,消防自动化系统保安系统: (1).大厦设有完善的中央监视系统,主要通道设置闭路电视摄像机. (2).防盗警铃系统:每户公寓设有防盗警铃开启器,遇有开启情况,则中央控制室内即可发出警号. 消防系统: (1).火灾报警系统:大厦各处遍布火警自动报警器及自动喷淋系统和消防栓,在机房重地,设有1301灭火系统,以保 护安全. (2).紧急广播系统:各楼层均设有紧急广播系统,由中央控制室控制,在紧急情况下使用. (3).每层设置多个自

9、动排烟口,遇火警报警时自动开启,迅速将室内烟雾排出,同时附近区域空调自动停止,防止烟雾漫延. 大厦建立了一个开放的国际互联网络接入平台,该平台以全透明传输方式上行同铁通公司宽带( M)连接,下行通过光纤与楼内客户垂直连接,客户以内部专线的结构接入网络服务器.技术上大厦采用网络边缘协议连接整个外端的路由,并可向客户提供自己的IP地址,整个平台真正实现快速国际,国内的传输路由,并解决客户因搬家迁址的IP变更的困难.满足为客户自由选择的开放的接入服务. 投资广场国际商务视像会议中心,通过直达铁通公司的光纤传输,到达全国各个主要的大城市,建立各种传输速率的电视会议和多媒体影视,投资广场可根据用户的不同

10、需求提供不同速率的电路和不同大小的会议室,同时还可提供相应的会议配套服务.会议可接待最高230人的规模,由大厦会议服务中心为您提供满意的服务. 建议:娱乐性与休闲空间应充分发挥其功能,完善配套设施成为大厦一个高的利润增长点. (四).平面,立面. 投资广场为 1.每层客户,各拥有不同角度视野景观. 2.室骨动线,格局简洁.办公区与公共性空间明显分界. (五).结构1. 分析.剪力墙结构设计,采用大跨距方式,室内柱列最少,隔间富有弹性.(1).高拉力钢筋安全性最高.(2).层高为 米.(六)信誉.1. 分析 荆州投资广场属实力型企业,财力雄厚,作风稳健,在荆州知名度很高,业绩给大众印象良好.四.

11、 投资广场大厦销售对象分析与建议.(一).大型国有银行,证券商,政府机关,以及一切有实力的公司,都是我们目标客户.(二).目标客户一般为公司行为,对办公环境地段要求很高.(三).十月推出正逢佳节,销售市场可能会再掀高潮.(四).投资广场规划尽善尽美,荆州市缺乏竟争对手.(五).大厦精心设计,无论造型,平面,建材等均创先列.(六).投资广场荆州知名度极高,在荆州颇具企业信赖感.(七).目前本公司营销对象属金字塔顶层,荆州暂无意争对手. 投资广场大厦营销策略提案与建议.一.营销策略构想1. 超超,针对其目标顾客人来用,务必使其商务性达到最巅峰.2. 荣耀.心里的荣耀感比其他任何商品特色来的强有力因

12、此,本商品的定位将超大型出一般写字楼水平点较多.3. 安全.追求安全是人类与生俱来的天性,尤其是高价位的商品,心理上安全考虑将高于一般写字楼,如果给予足够安全上的保证,将是目前规划及今后经营的重点所在.4. 利润:利润追求是企业经营的基本法则,尤其是本大厦建设时间长风险高,如何控制成本,严格追求利润,以制定合理的销售价位乃是投资广场大厦销售策略重点.A.营销实施的构想.1. 工地已搭建围墙,样品模型能及P.O.P等,皆将引起社会大众好奇.2. 此阶段先采用拉式策略,运用广告媒体宣传唤起目标顾客关切需求.3. 选下DM的目标顾客,直接寄发商品讯息.4. 说明书,简介等有效传播入客户手中.B.成交

13、阶段.1. 人员销售集中攻势,采取主动拜访.2. 配合广告媒体,再度刺激销售高潮.3. 举行公开企业活动,邀请社会名流,再度肯定本大厦的格调,进而促成交易.C.销售计划建议1. 现场布置建议,任务将整个投资广场依建筑设计特色配置,使参观者一目了然.2. 构想在一楼隔出营销中心兼样品模型室.3. 商大旗杆沿中心两边设立,旗帜飞扬,声势浩大.4. 停车坪划分好车位,停放住一部部名牌轿车,使大厦高级感倍增.5. 停车坪部分与大厦门口处分配2名开门待卫,身穿鲜艳制服,唤起客户虚荣感,并进而显示大厦气派.6. 现场四周矗立风格独特路灯,入夜后有助销售人员引导说明.二.销售接待中心的建议任务.增进客户对投

14、资广场的认识进而引起强烈的入住愿望.1. 显示投资广场的特点魅力,增加客户对投资广场充分了解.2. 运用现代媒体多重功能,影响客户对投资广场高级办公大楼的再次评估.(一).销售中心功能可分为四个单元,即入口大厅,商品印象馆,销售处,(1).大厅为简单明朗风格,宽敞气派空间,充分显示大厦本身高水准,高格调气势.(2).商务印象馆乃是一个现代化电动媒体展览馆,将有专业销售点小姐讲解客户需要了解的问题,将配置一组高级音响,随时播放柔美动听背景音乐.(3).电动媒体采用放映机分别介绍.a. 投资兴建业主长江公司及其业绩.b. 投资广场建筑及其世界性产品.c. 本大厦的细部说明,亲切,简明清晰的旁白.d

15、. 本馆壁面将挂上若干组大型图片,内容将以投资广场有关说明为重点,1/100的大模型将置于最显著的地方,摩登的风格独具造型将是一个观感焦点A.销售处是接待客户最后一站,也是最重要并达成销售任务的空间. B.客户已经充满投资广场的印象. C.销售人员应坚定地回答客户的疑点质问. D.客户已了解大厦的功能与伏点,但可能怀疑其管理及税务方面困扰. E.本销售处应尽善尽美以客户为中心设计,采取对谈方式 .3. 直接邮递计划的建议.(1).说明本大厦对目标顾客选择乃至大楼特性,如何被接受的方式,皆不同于一般方法因此,本公司直接邮递的运用将在销售策略里扮演一个极重要的角色,尤其它将针对过滤后的名单目标,直接渗透并传导大楼信息.(2).构想.第一阶段:将刊登有本大厦广告的楼书,致客户信,宣传手册选取定目标顾客1000名,直接寄发内附简介一份.第二阶段:当时机成熟时,则