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1、但是，这些数据的统计不充分，公布亦不透明，业界诟病多年，官方作为甚少。基础数据的欠缺或失真，不仅深度扭曲了市场的预期，而且令楼市调控政策难以对症下药。自2005年始，楼市新政一路磕磕绊绊，效果屡有折扣，数据迷失，当是其中一个重要原因。面对舆论的种种批评，9月初，国家统计局局长马建堂正面回应，国家统计局已经初步制定出房价统计改革方案，主要内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。在征求有关部门和地方意见后，国庆节前将在网上公布，征求公众意见，争取明年年初实施。空置率官民之争从时间上看，国家电网是这一波空置率大讨论的源头。今年3月，有媒体报道称，国家电网公司近期在全国660个城市的调

2、查显示，有高达6540万套住宅电表连续六个月读数为零。此后，尽管国家电网明确否认曾经发布过此类消息，但是，这一数字仍迅速传播，并成为互联网上各方争执的焦点。7月31日，央视经济半小时播出空城计北京、天津，根据对大量房屋长期无人居住的直观感受，节目得出的结论是：高涨的楼价并没有反映出真实的住房需求，同时市场整体还处于深度博弈期，房价走势前景不明，各种传言四起。这种情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。8月3日，地产界的意见领袖任志强通过博客向央视发难，质疑后者的结论。这反而激起了网民

3、更大的热情。8月5日，新浪乐居发起为期15天的有奖“百城网友晒黑灯行动”。在随后的半个月中，这个晒黑灯调查成为近年来第一次试图查明空置率究竟几何的民间大规模自发行动，涉及的楼盘遍及北京、杭州、南京、上海、海口等多个城市。在此期间，北京出租车司机李杰脱颖而出，几乎成为晒黑灯行动的形象代言人。而随着舆情的发酵，更多的直观统计办法被引入大讨论之中。北京联合大学应用文理学院城市科学系主任张景秋，近来也成为媒体频繁采访的对象。作为北京市普通住宅空置率调查的执笔者之一，她在这份2009年4月发表的论文中得出了一个颇令外界共鸣的数字：2007年7月23日9月23日，课题组对北京市2003年2006年已入住的

4、44个统计小区中880户的用电量做了调研，发现北京市普通住宅的空置率为27.16，具体到居住小区，多数居住区的空置率在2030之间，只有少部分空置率在20以下。这份调查全部由张的学生实地登门完成。由于北京市居住小区电表普遍在户外，因此，调查方法避免了和用户面对面访谈可能出现的隐瞒和回避。民间讨论热火朝天，国家统计局却一度避谈空置率。8月4日，国家统计局公布，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2，全国住宅待售面积占全部商品房待售面积55.5。同时称，“不便用商品房待售面积计算房屋空置率，空置率

5、数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。”复旦大学住房政策研究中心主任陈杰对财经记者表示，民间的统计虽有误差，但仍有参考价值。长期以来，中国的楼市调控更多还是凭感觉、座谈得出意见，需要数据说话的时候，数据满天飞，令人无从判断，由此出台的政策自然缺乏针对性。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱向财经记者称，不管概念有多大分歧，统计办法有何难度，政府都完全有能力把空置率调查出来。但是市场需要的不仅是一个简单的空置率数字，还需要更细分的指标，用来分析空置率背后的原因。关心这一数据的还包括开发商。“空置率是重要的管控数据，地产商用它来判断市场有多少存量，空置部分流入市场后会不会影响在

6、售楼盘价格。但是，现在很多数据似是而非，发布的部门很多，数据不一样，造成市场困惑，决策部门可能也受到了这种困扰。”阳光100常务副总经理范小冲说。呼唤职能部门履责多方接受财经记者采访的人士均表示，这场大讨论应当成为改善现状的契机。事实上，围绕空置率这一指标上演的话语权之争，在楼市的关键数据，如成交量、房价等统计中也广泛存在，而乱象之源，则是楼市的基础数据欠缺和公共信息披露不足。首当其冲的是住房和城乡建设部（下称住建部）、国家统计局。多年以来，他们在楼市信息的数据制作、统计、发布与阐释上难言尽职，这已是多数楼市参与者的共识。以住建部为例，住建部下设房地产市场监管司，其主要职责是承担房地产市场的监

7、督管理；拟订房地产市场监管和稳定住房价格的政策、措施并监督执行；拟订房地产开发企业、物业服务企业、房屋中介的资质标准并监督执行；组织建设并管理全国房屋权属信息系统。由此可见，住房产权交易的登记备案、过户及后续的数据整理均在住建部的职责权限之内。一位北京市地产咨询机构的负责人向财经记者称，住建部在推动交易数据公开化、透明化建设上做得很不到位，楼市的各类交易数据，本来应该是公共信息，但多年来这类数据从来都是政出多门，“我们这些机构其实很依赖于这些数据，它对市场决策及预期非常重要，但很多时候我们不得不使用其他渠道的二手数据。世联地产董事长陈劲松更是引用香港的经验称，在香港，一个人买了几套房子，房子的

8、价格、面积、产权人等信息，在缴纳少许手续费后，另一个人就可以查询到。但是，“在内地，许多数据是不公布的，这便成了一个政治问题。丁祖昱表示，数据披露不佳主要有三类原因：其一，数据统计本身做得不好，很多城市连存量住宅有多少都搞不清楚。其二，数据整理统计没有问题，但是在发布环节却做得不好。比如，重庆、沈阳这些城市就不公布区域内房屋的成交均价，这又不是什么机密。其三，政府自身的组织管理有问题，导致无法对相关数据进行整理，更谈不上发布了。比如，很多城市的租赁都是自行去政府部门备案，这样统计上来的房屋租金价格一定是失真的。不仅如此，一些本应免费披露的数据却被拿来牟利。北京地产界一位人士向财经记者称，北京房

9、地产交易管理网是北京市发布权威房地产交易信息的平台，人们可以在该网络查询到全局性的交易数据，但是，如果想获得更细致的单套房屋的成交价格，及不同区域、类型的价格信息，就要每年付出15万元左右的费用，以获得VIP查询资格。而该人士表示，2007年后，连这一窗口也关闭了，更详尽数据至今还无法查询。据财经记者了解，中国相当多二三线城市的二手房交易尚无法实现网上签约。作为地产重镇，广州市也仅仅是从今年7月才试运行二手房交易网签。在此局面下，很多交易价格便处于无法监管的状态，买卖双方私下变动的可能性很大，统计出来的数据效果显然存疑。事实上，即使进行网签，很多二手房交易的“阴阳合同”问题也很难避免。陈杰直言

10、，相比国土部近年来信息披露工作，住建部的表现显然处于下风。住建部如此，国家统计局的房地产数据也备受争议。今年2月25日，国家统计局宣布2009年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5。这一数据与2009年人们对房价的直观感受大相径庭，一时舆论哗然，许多人怀疑小数点放错了位置。尽管国家统计局屡屡以统计方法为由进行辩解，但并未得到专家们的普遍认可。8月18日，中国数量经济学会、全国高等院校数量经济学会专业学术委员会委员任若恩表示，国家统计局出于节省资金考虑，更多使用自下而上填报报表的方法进行统计。但是如此一来，统计结果的可信度便取决于填表人的道德操守，准确性和严谨性都大有疑问。陈杰则向财经记者表

11、示：“统计本身确实是一个花钱的事情，但中国的经济实力已经是全球第二了，在这些基础数据的调研上不应该如此吝啬。他同时认为，与先进国家相比，中国在统计制度上的落后十分明显。关键统计数据的缺失、统计能力的落后、信息披露的封闭，反过来又对其他制度建设乃至政府决策能力都形成了制约。“就我所知，现在连很多中央政府部门都不太敢用国家统计局数据做决策依据了。”陈杰在自己博客中写道。统计局正面回应面对种种批评，9月初，在出席第二期新闻媒体统计知识研讨班闭幕式时，国家统计局局长马建堂对GDP、失业率、工资、环比数据等高关注度统计指标的改进一一作了解释。提到空置率时，马建堂承诺，将在部分城市抽选一批住宅小区，进行空

12、置房调查。同时，继续统计和发布房地产待售率，并充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息。财经记者获悉，入围专项调查的城市分别为北京、天津、上海、广州与深圳，均为房价上涨较快城市。他还透露，住宅价格统计已经有了初步方案，准备在征求有关部门和地方意见后，公开征求社会意见，争取明年年初正式实施。国家统计局在空置率问题上的态度大转变，或受到民意与高层的意见影响。一位北京开发商透露，前期空置率的讨论影响甚大，但官方回应并未服众。国务院一位高层领导批示要求国家统计局查清空置率。随后，据接近国家统计局的人士透露， 8月24日，国家统计局曾召集京津沪调查总队与广州、深圳调查队负责人研讨房屋空置

13、情况典型调查方案。8月26日，下发通知决定在京津沪广深开展存量住房使用情况专项调查。但是，北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴随后表示，此次调查只是一个典型调查，并非抽样调查，因此不具有推算总体的意义。这就是说，这一次五个城市的调查，会调查存量房空置的数字，但是不会据此推算空置率。陈劲松则认为，相比其他更重要的统计指标，空置率只是一个小问题，要是国家想查清楚，是完全可以做到的，但是仅仅国家统计局就未必了。因为空置率的统计牵扯到其他的部委，统计局无法协调。美国、欧盟“空置率”定义美国在调查这个时点上没有人居住的房子，除非拥有者只是临时性不在此居住奥地利空置住宅是指没有人的居住住址被登记在此的住宅

14、芬兰空置住宅是没有人永久在此居住的住宅，包括那些只被临时性居住的法国空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，前提是这些住宅是可居住的德国空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，包括临时性没有人居住的住宅，但休闲度假房不算在内希腊空置住宅没有官方定义，但一般认为是在调查时候空无一人的住宅意大利空置住宅是没有被永久居住的住宅立陶宛空置住宅是调查日没有人经常性居住的住宅卢森堡空置住宅是在调查日没有人实际居住的住宅，包括所有那些无人居住、正在维修和改造的住房荷兰空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，前提是具备发售或出租条件的葡萄牙空置住宅是在调查日于市场上闲置未用的住宅斯洛伐克空置住宅是调查日没有人居住的

15、住宅，未装修的乡村休闲农舍也算在内斯洛文尼亚空置住宅是调查日暂时没有人居住的或已经被废弃的住宅西班牙空置住宅是调查日既没有被作为常用地址，也没有作为二套或度假居住地的住宅，前提是不在废弃状态瑞典空置住宅是待出租的租赁住宅以及新建成但未能售出的住宅英国空置住宅是在特定时间点上没有人居住的住宅，包括因为交易后等待入住、装修、待拆除、新建成但未售出而空置资料来源： 欧盟房屋统计年鉴（20052006），美国统计署房屋空置率与房屋所有权=求解房屋空置率难题本文来源于新世纪周刊 2010年第37期 出版日期2010年09月13日 空置率调查其实并非如想象般复杂，问题是缺乏这类反映市场健康状况的指标，以往

16、的房地产调控政策又是如何决策，指向何方？新世纪周刊 记者 王晶 于海荣“尽管对住房空置标准的认定有不同看法，也存在住户可能不愿意提供真实信息等困难，统计部门将在有关部门的支持下，继续统计和发布房地产开发企业待售率，充分利用第六次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息，同时在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，评估方案。国家统计局局长马建堂9月初的公开表态，意味着中国调查房屋空置率有了转机。就在不到一个月前，统计局综合司副司长、新闻发言人盛来运对媒体称，根据目前的房地产统计制度，国家统计局还不能计算出空置率指标。其理由，一方面是空置率及空置面积这些概念如何确定，

17、其次，要计算出准确的空置率很难，这也是国际上的一个难题。“要想真正摸清楚住房的面积、住房的结构，还得寄希望于住房普查。此前，国家统计局在网站公布了2005年以来全国商品房待售情况。该项统计显示，截至2010年6月，全国商品房待售面积为19182万平方米。待售面积与空置面积显然并不是一回事。无论是公众还是媒体，均未满足于此。黑灯率、晒电表等自发式调查应运而生，统计部门的态度也随之而变。国家统计局内部资深人士9月9日接受本刊记者专访时透露，目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，即通常所说的空置房调查。国家统计局广州调查队工作人员告诉本刊记者，调查结

18、果将在本月上报国家统计局。而北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴称，汇总结果“可能不会公布”。住房空置率与开发销售面积、房价涨幅、房价收入比、房贷比例、土地闲置情况等指标一起，共同提供房地产市场是否健康的判断依据，并影响企业、中介及购房者的决策。在中国，更事关房地产市场调控的着力方向。“空置”界定早在1996年，中国就曾进行过房屋空置率调查，由国家统计局企业调查总队负责，以房地产开发企业商品房待售面积来衡量。2006年9月，为刺激住房销售，并降低商品房空置面积，北京市建委就曾召集物业公司，开展存量住房空置和闲置情况调查，并对争议已久的房屋空置和闲置概念分别作出了明确界定。上述统计局资深人士告诉

19、本刊记者，最近几年因居民购房热情高涨，公众对房地产企业的待售率关注度大大降低，因此，统计部门不再发布相关数据。国家统计局新闻发言人盛来运今年曾解释称，以往统计局公布的商品房空置面积实际上是待售面积，今后这一指标将改为待售面积。作为对近来公众高度关注房屋空置率的回应，今年8月4日，国家统计局公布了2005年以来的房地产开发企业商品房待售情况，并明确提到：商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。国际上通用的房屋空置率，指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。8月23日，北京市朝阳区统计局、调查队

20、在一份该区房地产市场运行情况报告中，首次披露截至今年7月底全区住宅空置面积为133万平方米。这立即引起各界关注。但有研究人士指出，这一数据仍为商品房待售面积，朝阳区统计局未及时调整指标名称。“用待售面积来衡量空置率，肯定不合理。”南开大学统计制度和统计方法研究中心研究人员接受本刊记者采访时表示，现在很多人买了房子并不居住，待售面积覆盖不到这一块。住房和城乡建设部政策研究中心住宅研究处文林峰也认为，空置房应分开发商空置和消费者空置两部分。她将二者分别界定为具备竣工入住条件、但一年以上仍然未销售的住房，和消费者拥有的、一年以上无人居住的住宅。国家统计局新闻发言人盛来运在解释目前不能算出空置率的原因

21、时曾表示，空置率和空置面积的概念并不清楚。是这个房子没有人住叫空置，还是空置的时间，比如是半年以上叫空置，“这里不仅有一个状态，还有时间问题，很难给出一个标准”。前述国家统计局资深人士告诉本刊记者，此前国家统计局以房地产开发商待售面积界定空置面积时，曾按空置时间长短进行分类，按照半年以下、半年到一年、一年到两年、两年以上等分别公布空置面积。该人士同时表示，对空置房最合适的界定应该是在调查时点上，房屋没人使用即可视为空置。这一定义与国际通行的界定方法基本一致。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对本刊记者表示，国际上对什么叫空置房本身没什么争议，美国、欧洲央行等对空置的定义都是以调查时点有没有人

22、居住为标准，只是各国在总体口径上有些不同，比如对废弃房、房屋买卖出租之间的间隔是否包含在内并不一致。美国统计署对空置住房的定义是，在调查这个时点上没有人居住的房子，除非拥有者只是临时性不在此居住。即使调查时候发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。对中国应该如何规定这些细节，文林峰表示，一个家庭或个人只能选择一处住处，其余住房要提供出租证明，否则视为空置。废弃房、买卖出租之间的间隔等是否纳入空置房范围，陈杰认为，国家统计局可以先制定出标准，向专家、公众征求意见，根据中国的实际情况进行界定，而不是以此为借口，不进行空置率调查。典型

23、调查厘清房屋空置概念并不像人们想象的那么复杂，面对的难点主要在存量住房的调查上。国家统计局对全国8万多家房地产开发企业及经营单位已经建立定期报表制度，要获取基本数据并不难，而存量住房的使用情况，则必须通过入户调查方可获得。目前正在五个试点城市进行的空置房调查，由国家统计局固定资产投资司制定方案，委托所在城市的调查队执行。北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴公开对媒体表示，北京将选取十个左右小区进行调查，按地点分为繁华、中度繁华和相对偏远三类。调查共有六张调查表，涉及入户调查，物业调查，查水表、电表、燃气表等多种调查方式。国家统计局广州调查队工作人员告诉本刊记者，此次调查结果将在本月上报国家统计

24、局。但这并不意味着这些城市的空置率调查结果马上即可公布，也意味着空置率调查即会在全国推开。于秀琴表示，由于此次调查只是一个典型调查，并非抽样调查，所得数据不具备作为推算全市总体情况的依据。前述国家统计局资深人士对本刊记者表示，此次试点调查的主要目的是检验调查方法，即看调查表的内容设计、联合相关部门的调查方式是否合适，入户调查资料和相关部门资料之间是否衔接匹配。“如果汇总上来的入户调查数据审核发现与其他数据衔接不匹配的，还要打回到调查地区，重新入户调查和审核资料，需要较长的时间。如果调查方法能够确定下来，将可能扩大调查范围，制定出调查方案下发各省，成为常规性调查，但具体时间还要看试点城市的进展，

25、周期可能比较长。该人士认为，考虑到存量住房具有刚性，通常变化不大，因此，调查不必每月进行，每年公布两次即可满足要求。“从技术上说，调查空置率需要通过定期大样本的抽样调查。”复旦大学陈杰认为，依托开发商层层上报的报表汇总统计制度对此无效，依托街道社区汇总统计速度慢，且很容易失真，必须以所有已建成住宅而不是住户为对象，来建立定期的专业的大样本抽查。他建议，在调查空置时，可通过房管部门、公安部门、物业及中介机构的数据进行核对整合，调查房子的出售、出租情况，进而得出空置房数据。文林峰也表示，入户调查需要统计部门和房屋产权产籍管理部门、公安部门的户籍管理部门相结合。对房地产商的空置房，可以直接利用建设部

26、门的管理系统。由于涉及财产等敏感问题，入户调查可能存在数据低估的问题，由城调队入户调查的城镇居民收入就饱受诟病。前述南开大学研究人员表示，可以通过一定的统计方法避免这一情况，先对调查对象进行一般性调查，然后再对部分调查对象做深入调查，用一些办法让调查对象只能说真话。将两次数据的差别折成系数，应用到以后的调查中，“关键要找到真正负责任的样本。准确的房屋空置率数据的获取，可能有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。而1985年以后，中国已经25年未进行住房普查，正在进行的人口普查被视为全面了解中国住房情况的一个机会。虽然全国人口普查办公室表示，这次人口普查只有10%的住户会填写包含住房情况

27、在内的长表，但是，通过人口普查上门确定有没有人住是完全可能的。前述国家统计局资深人士表示，中国不进行住房普查是一个很大的缺陷。根据联合国推荐的人口普查方案和住房普查方案，两项普查能结合的要尽量结合，不能结合的要分开来做。他认为，结合这次人口普查，把主要的房屋指标弄清楚非常有必要，只需在入户普查时增加几个住房方面的指标即可，但这将为下一步的国家房地产调控提供支持。概念的界定及调查方式选用，都显示住房空置率并非一个难解之谜，而调查结果及调查方式的公开度仍让外界疑惑。如果封锁于统计部门小圈圈之内，缺乏公众的参与、评判、修正，则难免落入“房价上涨1.5%”那样的遭遇。正是由于缺乏房屋空置率这类重要参数，以往中国的房地产市场并无清晰的目标，调控几起几落：经济情势紧急时，将房地产拉作护卫GDP的操手；有过热征兆时，便将它作为主要打压对象。房地产政策如揉面般来来回回，引得内外人士及消费者只有猜想。如此人们不禁要问，调控政策又是如何决策，所指何方？