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1、北京商业房地产市场发展情况总结15页2006年北京商业房地产市场发展情况总结提纲第一章 综述一06年商业物业市场的生存环境发生了哪些变化？二06年商业物业开发与运营呈现出什么特点？ 第二章 市场状况一 市场供给二 市场需求第三章 未来市场供给一 土地及规划面积二.未来市场供给第一章 综述一06年商业物业市场的生存环境发生了哪些变化？ 商业物业的基本属性是满足人民的消费需求，它的发展必然与当地社会经济发展及政府政策的变化息息相关，本节是对06年北京市经济发展水平及政府政策导向的总结与分析。1. 北京市“十一五”时期商业发展规划零售商业层级系统商业布局总体原则西单、王府井、前门-大栅栏公主坟、崇外

2、、朝外、新城商业广域型2. 北京市流通业发展分类指导目录（2006年）北京市流通业发展分灯指导目录中明确商业设施增长方式应实现三个转变，设施建设重心实现两个转移。并列示了鼓励发展类、限制发展类商业项目。2.1 三个转变 设施建设从设点占地、外延扩张为主转变为集聚功能、优化结构为主，形成占地合理、运行高效的节约型商业发展模式。 商业设施发展从环境轻视型转变为环境友好型，以创建城市良好环境为前提，兴市不乱市，便民不扰民。 商业设施从只注重经营规模扩大向重视服务、质量和效益提高转变，以构建便民服务体系为目标,发展综合商业服务集群。 2.2 两个转移 充分研究商业设施发展的交通支撑条件,积极发挥轨道交

3、通和公交的作用，改变商业设施重心沿城市环路分布的单一格局。 设施发展重心从中心城商业单中心向中心城、新城均衡发展转移，实现区域协调，城乡统筹。2.21限制发展类目录序号限 制 项 目限 制 地 区1建筑面积6000平方米以上的超市（商品交易市场业态提升项目除外）二环路以内地区2建筑面积在1万平方米以上的大型商业设施（商品交易市场业态提升项目除外）三环路以内地区3建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施五环路以内地区4各类商品交易市场项目一般商品交易市场二环路以内地区、广域城市商业中心、区域商业中心、中关村科技园区海淀园、北京商务中心区、金融街、奥运村、北京经济技术开发区、临空经济区5小商品批发零

4、售市场东、西、北四环路和南三环路以内地区6电子、通讯、数码产品市场四环路内地区、中关村科技园区海淀园7家居建材市场五环路以内地区8未列入相关专项规划的各类汽车交易市场全市范围内9汽车配件市场10未列入规划的农副产品批发市场11再生资源集散市场12未列入相关专项规划的大型购物中心(shopping mall/shopping center)全市范围内13未列入相关专项规划的生猪屠宰厂14未列入相关专项规划的汽车拆解场所15未列入相关专项规划的成品油加油站16影响居民生活的餐馆等商业服务业设施住宅底层2.22鼓励发展类目录类 型序号项 目一、规范商业服务1诚信促销2规范大型商场（超市）经营环境-商

5、品陈列、灯光照明、室内温度、背景音乐、语言文字和导向标识等3规范大型商场（超市）的服务-总服务台、顾客卫生间、试衣间和员工行为礼仪等4推行“双语”服务-英语、手语5规范商场的安全管理-柜台设置合理、通道畅通、报警系统健全、疏散标识明确、完善应急预案6商场食品安全管理-建立和执行食品进货台帐登记制度、索票索证制度、可追溯制度和不安全食品市场退出与下架制度7商业设施无障碍改造8美容美发9家政服务二、提升生活服务业水平10生活服务业品牌化、连锁化发展11生活服务业新技术、新设备应用12美食文化、西餐文化推广三、商业中心、商业街13中心城传统商业中心(街区)调整改造14新城商业中心的建设和升级改造15

6、新兴住宅区域商业中心建设16休闲服务和特色商业街区（市场）17中关村科技园区、北京商务中心区、金融街、奥运村、北京经济技术开发区（亦庄）、临空经济区等重点功能区商业配套建设18商业中心、商业街停车场建设19沿街橱窗美化装饰四、社区商业20社区商业中心21社区购物中心22社区菜市场(农贸市场)升级改造23社区便民配送菜店24社区修理服务网点25社区品牌美容美发连锁店26社区生鲜超市27社区便利店五、郊区商业28小城镇商业中心29乡村连锁便利店、乡镇连锁超市30农资连锁31农家休闲餐饮六、农产品流通体系32农产品批发市场升级改造-检疫检测中心、信息中心、废弃物污水环保处理中心、结算中心和安全监控中

7、心等基础设施建设33专业化农产品经销公司34农产品物流配送中心35农产品标准化分类分级包装36农产品加工中心37农产品流通专业合作社38农产品产地批发市场、配送中心七、物流配送与批发体系39公共物流区（物流基地、综合物流区、专业物流区）建设40社会化物流配送中心41专业化物流配送中心（冷链、汽车、图书、医药、服装等）42供应链管理系统（SCM）43物流信息技术应用44物流资源整合-现有物流资源联合、重组、合作45跨国、跨区域采购中心46奥运物流设施建设47保税物流中心八、循环经济48社区再生资源回收网络建设项目49旧货流通项目50节能、节电、节水、环保商业服务业项目九、商品市场51小商品市场的

8、调整-向现代零售业态转变52各类专业市场升级改造和经营调整53商品批发市场专业化发展十、商业新技术应用54银行卡结算55中小商业服务业企业计算机服务平台和网络技术应用56企业综合管理信息系统（P0S/MIS/ERP）57客户关系管理系统 (CRM)58商业智能技术 ( BI )59企业流通信息管理系统十一、特色商业60老字号商业和特色服务、产品开发61商业街区特色化经营62市场特色化经营63北京特色的旅游商品设计开发、营销64特色风味餐饮65专业特色连锁十二、流通服务行业66商业设施专业规划设计67商业经营管理咨询68商业信用评价中介组织69商业开发商70商务专业服务-办公服务业、会展服务业、

9、市场调查业、广告业等71商业房地产信息服务十三、新型营销方式72电子商务 -B TO B、B TO C73商品总经销、总代理国际、国内著名品牌代理74电视购物75电话购物76邮购77自动售货机78商品博览会、交易会-服装服饰、汽车、钟表、古玩、文化、茶叶、体育等79消费信贷 3.北京市规划委员会关于发布容积率指标计算规则的通知通知规定：当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米22.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 4. 售后包

10、租涉嫌违法 建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部商品房销售管理办法第十一条及国家工商总局房地产广告发布暂行规定第十六条等有关规定。 5.住宅禁商2006年6月19日，北京市工商局出台第14号文件，规定：登记注册房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，房屋所有权证和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。6. 北京市大型商场超市购物环境规范（试行） 北京市商务局发布，将于2007年2月1日开始执行，目的在于通过购物环境的改进和提升，创造适宜消费的人文环境和氛围，为国内外消费者提供优

11、质服务。7.2006年111月份北京市社会经济主要指标全社会固定资产投资亿元2700 20.7%基础设施投资亿元680.2 52.4%按统计渠道分城镇投资亿元1114.1 28.2%房地产开发亿元1361.7 15.1%农村投资亿元224.2 20.6%社会消费品零售额亿元2980.9 12.7%吃类商品亿元749.6 8.3%穿类商品亿元283.4 10.6%用类商品亿元1666.7 12.2%烧类商品亿元281.2 33.1%城市居民人均可支配收入元/人18344 13.6%城市居民人均消费支出元/人13637 13%农村居民人均现金收入元/人9125 10.8%农村居民人均生活消费支出元

12、/人5519 10%（资料来源：首都之窗）二06年商业物业开发与运营呈现出什么特点？1.商业地产盈利模式的变化 北京市场上的商业地产实现盈利的主要方式为“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式，另外还有独立商铺形式出售。以下为三类盈利方式的比较： 运作方式 指标产权式商铺全零售主力店租赁+商铺全零售独立商铺出售惯用操作方法分割单位铺面分单位销售开发商经营固定年限投资回报回购担保开发商部分自持低租金吸引主力店入驻高价出售周边商铺划分单位商铺分散出售统一管理或自主管理风险因素开发商意愿融资/为投资者开发一种优质投资产品开发商能力商业经营能力/再融资能力主力店业态与周边商铺的互动性商

13、业氛围加权价格高中低风险经别高中中代表性项目锦绣大地物流港第三极财满街朗琴国际产权式商铺对投资者来说风险很大，也经历了许许多多的争议，2005年业内业外都对商业地产开发与经营方式进行了全面的反思，反思潮都将商业地产的痼疾归结在产权所有方式上，认为打散销售导致的产权分散是商业经营成败的根源。在北京市场上，产权式商铺全零售多附加固定回报的承诺，即售后返租型商业，它不属于传统意义上的投资产品，投资者不会因其高风险性而获得超额投资收益。如上表所述，售后返租型商业的投资风险主要来自开发商的意愿及开发商的能力。售后返租型商业的特点决定了它成为开发商的一种融资手段，开发商会为了回笼更多的资金，提高出售价格，

14、代价只是多给投资者承诺更高一些的回报率。而在经营方面，由于商铺在做产品设计时为达到快速销售的目的而分割成独立的单元，从而导致适合经营的业态范围狭窄，整体商业形成不了综合竞争力，招不来好的品牌商家；加之开发商为节省成本，后期经营不请富有经验的商业管理公司管理，招商加经营的失败必将导致出租回款小于兑付给投资者的回报，现金流不能调节给付差额的开发商只能再寻找融资来源，如此恶性循环，售后返租型商业的风险日益增长，一旦开发商再融资能力减弱甚至断裂，项目必将失败。随着建设部关于限制固定回报产权式商铺的意见出台，北京将会严格限制此类商铺的入市，传统的产权式商铺的投资市场将日渐式微，新的盈利模式已经出现，并将

15、成为未来主流操作方式。第一种盈利方式是持有经营。如世纪金源对其所有的商业物业都采取长期持有的办法，通过专业的运营获取稳定的租金收益。第二种是整售。并不是所有的开发商都能承受全部持有经营所带来的财务压力，整售市场的风起云涌说明优质的商业物业无论是对于国内投资机构还是国外投资机构来讲都是理想的投资对象。第三种是REITS整体上市。REITS不同于物业的直接转让，它是公司股权的让渡，开发商通过REITS实现物业的变现。但目前国内REITS的操作案例只有越秀REITS一个，国内政策的支持是REITS能否尽快上路的关键。2.商业地产操作模式的变化开发商是否用客观的方法对商业市场做出判断，是否以扎实研究来

16、决定做什么类型的产品、做符合哪一部分市场需求的产品，是否会以开放的心态接受第三方顾问机构，如市场顾问公司、建筑设计公司、结构设计公司、机电设计公司、交通设计公司、服务设施顾问公司、景观设计公司、招商公司、商业管理公司、物业管理公司参与到项目中来，群策群力的实现项目的价值最大化，是检验开发商操作模式成熟的标准。商业地产操作模式的变化主要体现在以下几个方面：在定位方面，对北京市场及区域市场进行科学研究，不再想当然的上马冠盖京城的商业项目，做的比较成功的项目包括借助区域产业优势，通过物业质量的提升带动区域产业升级的马连道茶叶街格调商业，位于三里屯的3.3及三里屯文化广场，位于阜石路的锦绣大地物流港等

17、。在建筑设计方面，订单式操作方式开始被广泛使用。满足商家的要求的商业物业开发的重要前提，订单式操作是最直接的满足商家要求的方法。要做到订单式操作，前期招商对大型商业开发商来说就显得尤为重要，这是一系列的相互关联的要素。第二章 市场状况一 市场供给2006年111月，商业物业开发投资、新开工面积、竣工面积等都较2005年同期有较大幅度增长。商业及服务业等经营性用房开发投资184.1亿元，比2005年同期增长1.2倍。商业及服务业等经营性用房新开工面积309.8万平方米，比2005年同期增长90.8%，占全市新开工面积的13.1%。商业及服务业等经营性用房竣工面积130.1万平方米，增长23.9%

18、2006年1月-11月商业市场总体新增供应面积约247万平方米，较2005年同期增加了32万平方米，同比增长了14.88%数据来源：北京市房地产信息网2006年北京市经营性商业用房供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约108万平方米，占整个北京市总供应量的43.78%，其次为海淀区，供应面积约39万，占15.9%。二 市场需求1.商铺投资市场消化量。2006年前11个月，北京市共消化商业物业807330平方米，去化率32.6%。5月份，9月份消化量超过120000平米，6、7月份销售量不足40000平米，可见国六条还是造成了市场对投资的观望，8月份以后开始消化量开始回到近100000平米的水平

19、。价格趋势。从下图表中可见，受市场供应结构、政策调控、消费者信心等因素的影响，商业物业的均价出现了三个振荡走势，分别在3月、6月、10月出现价格波峰，但高峰均未对前一个高峰形成突破，且价格甚至在后现出现全年最低点，可见市场信心正处于一个下滑的趋势中。城区需求及去化情况。06年前11个月朝阳商业物业消化264077平方米，为各区之冠，海淀区消化186193平方米，西城区消化166766平方米，在近年规划的新城中，通州区消化量最多，为22711平方米，昌平14189平方米，开发区消化4441平方米。去化率方面，通州区去化率最高，达到59.7%，西城区58.5%，昌平去化率41%，朝阳区去化率较低，

20、为24.4%。新城的高去化率说明商业物业的投资重点已由城区向新城区发展。购买客群分析。2006年购买客群主要以本市城镇居民、国内企业、外省个人为主，占整个购买面积的70%。价格承受能力最强的为军人、外国个人及外省个人，承受价格在22000元以上。2.商铺租赁市场情况地区差异性明显。传统商业中心区、新城中心区商业物业租赁情况良好，CBD、长安街沿线、中关村的出租率及出租价格较高，新城如望京新城、通州新城虽均有大体量商业物业入伙，但因其能够满足区域购物需求，出租率良好。南城及其它新城商业物业的出租率则较低，商铺出租租金面临很大的压力。物业差异性明显。优质物业出租率大致维持在94%左右，首层商业出租

21、价格达到3.49美元/平米/天，二层商业出租价格达到1.9美元/平米/天。大型零售品牌对优质物业继续看好。百胜与沃尔玛与美罗城签约成为主力商，分别租用2.6万平米及1.9万平米。乐购租用大成20000平米商业。沃尔玛租用朗琴国际20000平米第三章 未来市场供给一 土地及规划面积2007年，将有83块商业用地在土地市场陆续挂牌，总规划建筑面积达到7424999平米。区域宗数规划面积东城7304819西城4153957宣武81384446朝阳152414849海淀790169丰台192244344石景山115800房山110368通州1287858昌平202933238从土地供应上来看，城八区仍

22、是未来商业供应的主流，共61个项目，规划建筑面积占总的67%；近郊区21个项目，规划建筑面积占总的32%；远郊区1个项目。新的土地供应规划进一步改变了过去集团式布局商业体系，是对两轴两带多中心大规划的贯彻。二.未来市场供给。2007年是北京商业物业集中供应的一年，各项目之间的竞争从区域层面扩大到招商层面，部分项目将出现开业时招商不到位的现象。下表是2007年至2009年，北京商业市场主要新增供应一览。项目名称位置预计开业日期商业建筑面积（平方米）国美第一城青年路2007100,000美罗城东四环中路2007110，000华贸中心水世界商城西大望路2007160,000华联购物中心望京20078

23、0,000珠江帝景A区西大望路2007100,000世贸国际公寓二期东大桥200780,000嘉美风尚中心望京新城B1区200760,000东华广场东直门200758,000新北辰购物中心亚运村正北2公里北辰绿色家园200755,000大钟寺现代商城大钟寺2007200,000西苑步行商业街颐和园东宫门2007181,900王府井富阳广场王府井2007100,000金宝街东单2007100,000幸福一村工体北路2007-2008120,000国瑞崇外购物中心崇文门外大街2007-2008100,000蒋台项目酒仙桥200886,000雅宝路广场B区朝外大街200865,000宝星国际望京新城

24、东北200米200855,000国风北京望京新城A1区200851,800国贸商城三期国贸桥200850,000中关村国际商城昌平辛庄桥2008350,000太阳星城太阳宫2008300,000奥林匹克公园中心区地下商业空间项目奥林匹克公园2009210,000奥林匹克公园中心区会议中心商业奥林匹克公园200870,000中都大厦公主坟63,000丽景新贵望京北路50,000北京Mall北京经济技术开发区324,000王府井百货II王府井100,000合计32697002006年大型商业项目开业一览项目名称位置商业建筑面积（平方米）财满街朝阳路62,000中关村广场中关村120,000本家润园

25、崇文东二环广渠门内大街100,000LG大厦中央商务区50,000金融街四季天地金融街71,000中关村e世界海淀黄庄家乐福北60,000京客隆购物中心酒仙桥60,000西单北大街110号西单北大街60,000苹果社区国贸桥东南400米60,000嘉利莱世贸广场新源路50,000世纪城市商场朝阳路京广西50,000东方盛城东五环路260,000华威中心孙河乡200,000清河商业中心清河小营环岛西南侧180,000富卓广场宣武门166,000望京国际商业中心望京124,000北辰绿色阳光商业街亚运村北120,000万柳购物中心中关村100,000百荣世贸商城二期木樨园环岛西北角240,000郦城四季青桥200,000大钟寺国际广场大钟寺250,000CBD东都窑洼湖桥西北角160,000万达商业广场中央商务区70,000大城国际中心百子湾甲12号70,000西环广场西直门91,000玉泉新城玉泉路60,000金泉广场大屯东路252,000沿海赛洛城广渠路150,000