外国资本已开始进入房地产业.docx

1、外国资本已开始进入房地产业 海量免费资料尽在此 外国资本已开始进入中国房地产业 国际资本瞄上北京 在由加拿大总经理克雷蒂安率领的一支600多人的加拿大国 家队与中方的签约仪式上，克雷蒂安说：对于加拿大企业来说， 中国市场极其重要，充满机遇。 据了解，2月10日至13日，在北京中加双方签署的众多协议中， 跟北京房地产领域相关的协议就有3项。 其一，加拿大着名木制房屋供应商VIEROY公司与北京北美联 合房地产开发有限公司签署联合开发合作协议书。根据协议，北京 北美联合房地产开发有限公司将在两年左右的时间里，向VICEROY 公司购买上百套木制别墅。 其二，也是中加两国企业在别墅领域的合作。加拿大

2、DFS史密 斯卡特建筑设计事务所与北京玫瑰园签署了规划设计协议。北京玫 瑰园三期200多栋别墅将以典型的北美风格出现。 其三，加中经贸理事会与中国目前最大的房地产门户网站搜房 网签署了一项关于网站连锁业务的合作协议，根据这项协议，搜房 网将在加拿大温哥华建立分站。 在未来的10年中，中国的房地产市场将成为世界上最大的房地 产市场，加拿大人的进入就是最好的证明。港资展开内地攻势就投资额而言，港商在北京房地产市场的地位可谓举足轻重。 1992年以来，曾经掀起一阵港商投资内地房地产的狂潮。截至去年 10月，港商投资北京房地产业的建设项目已达411个，合同外资达 亿美元，分别占全市外商投资房地产业的和

3、。港 商在北京房地产市场投资的项目，着名的如东方广场、新世界、罗 马花园、冠城园、怡海花园、朝阳园、清芷园等。而一度破产清盘 的北京玫瑰园别墅最早也是当时北京市最大的一个赴港招商项目。 港资的中介代理行的情况相对要好一些。1995年进入北京的戴 德梁行（当时名为梁振英测量行）现在在业内的名气已首屈一指。 它在北京代理的已有物业包括酒店、写字楼、别墅、公寓、商铺和 其他综合物业等达200多项，加上在建和计划中的物业，接近300 项。在北京运作得很成功的另一家港资代理行是中原顾问，中原顾 问提供的服务更专业一些，它甚至可以为开发商做投资方面的咨询。 香港沿海物业集团副总裁韦桂清日前宣布，公司将投资

4、20亿元 人民币在北京宣武区发展住宅小区项目，沿海物业将占九成股权， 这是该公司首次进入北京房地产市场。与此同时，香港另一地产商 华联兴业也宣布进京计划，下半年筹备北京办事处。越来越多的香 港开发商看好北京房地产市场，香港资本会掀起新一轮投资内地房 地产市场的高潮吗咄咄逼人的洋大师 国外投资商进入内地房地产市场比较谨慎，它们似乎更愿意在 设计领域有所作为。 目前全球最大的225家国际工程承包公司中已有140家在中国 有业务。中国已批准了120多家中外合作和合营的建筑工程设计事 务所。 现在我们熟知的很多标志性建筑不少出自洋建筑师之手，仅以 北京为例，市场上的楼盘有10以上为洋建筑师设计。 在他

5、们面前是一个空前庞大的市场。据预测，未来5年中，我 国房地产开发投资将达3580亿元，平均每年增长7。根据国家的 规划目标，2010年，我国建筑业当年完成的增加值将达到10000亿 元以上，建筑业将真正成为国民经济的支柱产业。 更为诱人的是，继去年中国开放建筑工程设计中的装饰装修、 智能建筑设计、环保工程设计3个单项后，中国的建筑工程设计事 务所将对外资开放。中国在加入WTO三年后向外资完全开放建筑设 计领域，五年后，外商可以独资在华设立建筑工程设计事务所。 洋大师已抢去了建筑设计领域的不少阵地。 面对咄咄逼人的洋 大师，我们怎么办自己要先变成狼。北京大学经济学博士戴德余认为，事实上面对外资的

6、竞争，我 们比外资更熟悉当地房地产市场，也比较了解当地人们的需求，另 外劳动力成本也较低。对于劣势方面，主要是我们的地方企业发展 历史短，经验不足，规模较小，资金实力较弱，管理水平较低，营 销手段落后，市场竞争能力有限；从人的角度来考虑，管理素质不 高，从业人员素质普遍较低，服务意识也较差。面对外资的进入， 我们只有看清楚自己的优势和劣势，扬长避短，才能自己先变成狼。 只有自己变成了狼，我们才有资格与狼共舞。 太合地产的总经理林少洲认为，随着境外资金源源不断地进入 市场，房地产的开发模式会发生比较大的变化，即在新进来的资金 里面，哪些开发商会获得比较大的资金支持，就会影响到这些公司 今后的长远

7、发展和整个市场的格局。他认为，体制上市场化（如股 份制、民营）、业务上专业化、管理规范化、形象健康、有一定品 牌的开发商会比较容易得到境外资金支持。资本只偏爱有准备的头 脑，国内的开发商必须擦亮眼睛，才能在竞争中发现机会。摘自中国房地产报 美国经济困境及未来发展趋势分析 半年以前还阳光明媚的美国经济，如今笼罩在片片厚重的乌云下。至今年1月，美国经济马不停蹄地增长了整整120月，创造了历史上最长的增长期，但几个月下来，经济增长迅速下滑，消费信心指数下降，制造业回落，信息技术投资、房地产投资锐减，失业率有所抬头，这一切表明，自视为全球经济火车头的美国经济出现了困境。 一、美国经济困境的形成原因 1

8、、股市泡沫破裂是经济衰退的导火线。 从美国历史上看，美国经济的几次衰退，都是从股市下跌开始的。这一次也不例外。从去年3月至今，纳斯达克指数下降了60，道琼斯指数下降20，标准-普尔下跌近20。经济下滑接踵而来。下面我们来看看股市泡沫的形成及影响。 从98年第四季度到2000年第一季，作为美国经济发动机的股市，尤其美国科技股市急速升温，纳斯达克指数从1600余点上升至5000余点，计算机及网络领域的许多主要公司的市值上升了数倍。思科增长了近6倍，微软增长2倍，太阳公司和甲骨文公司各增长了9倍。大批因特网公司从无到有，迅速成长为市值10亿美元甚至100亿美元的大公司，例如，美国在线公司曾经有力吞并

9、传媒老店时代华纳。在此过程中形成了数以十万计的新贵富翁，其中很多是二十出头、毕业不久的年轻计算机工程师。然而，那些股市账面上的财富却不完全是真实的。因为市值增长远远超前于经济的实际增长，股市账面上得不到兑现的部分成了泡沫，即股市泡沫这是一种假象，因为市场上根本没有这么多钱来对现每个人的股市财富。注意现金的总数量和其真实价值，是由社会总财富决定的，而不是由股市的市值这一可随意变动的数字决定。也就是说，2000年第一季度，股市高峰时，当美国人在家欣喜若狂地点算大笔股市收入时，这些收入的很大部分是假的，他们只是被告知了一个不真实的数字，那数万的新百万富翁中的二大部分，也只是被告知了一个实际并不存在的

10、好消息。而在1999年6月至2000年5月间，美联储连续6次升息总达175个百分点，用药过猛导致股市全面下挫，尤其是代表新经济的纳斯达克指数大幅下跌，直接引发信息技术泡沫破灭，高技术支撑的景气恶化，整个经济出现全面下滑。 2、财富效应背后隐藏着陷阱。 这要从两个方面来看：一方面，股市暴涨通过财富效应促进了变本加厉的消费和投资。华尔街成为美国最大的赌场。股市泡沫造成的财富假象，在美国已作用到了社会的普遍心理。美国的持股范围非常广泛，2000年初，美国家庭持有的股票价值是可支配收入的180。正因为如此，当人们看到股市财富的快速增长，觉得有钱了，就更多地增加消费，消费多了，就带动了生产，并刺激新兴市

11、场及产业的形成，以迎合消费需求，产业的扩张，又使更多的人就业，低失业率带动了劳动力市场紧俏，促进工资提高，这又进一步增长了消费，从而进一步刺激生产的扩张，人们对经济前景充满信心，股市进一步上涨。此外，美联储向经济界提供过量资金的时间太长，从面使这些资金流向证券市场，也抬高了股价。在这里，以上各因素处于较为平衡的理想状态，各个因隶相互增长，经济持续向上发展，也进一步扩大股市泡沫。 然而，另一方面，人们忽视了，各因素的累加，从本质上讲，是一个不稳定的系统，任何一个因素出现了严重问题，各因素之间就会向相反的坏的方向相互加强，财富效应的后遗症也就出现了。第一，财富假象在提高人们对个人财务及市场经济前景

12、的信心，促进消费，带动生产扩张的同时，也进一步扩大了股市泡沫。第二，随着全社会的消费增长，超过了生产扩张，造成经济过热，导致价格上涨，人们的实际财富缩水，反过来又影响了人们对经济及生活前景的信心。第三，由于就业人数增长，劳动力市场紧俏，工资成本提高，使一些企业生产率提高的速度赶不上成本提高的速度，从而致使企业利润率下降。第四，经济中某些关键行业，迎合消费增长，生产规模扩张过快，超过市场需求，造成生产大量过剩，在激烈的竞争下，无法形成利润，投入的大量资本无法回收，扩张被迫减缓或骤然停止。与此同时，这些行业立即把影响传播给上游正在跟随扩张的产业，进而影响到整个经济。美国因特网及其支撑行业，如网络、

13、光纤、网络商业软件等的急速扩张及最近的泡沫破裂，正是以上所述的问题所至。其他行业也同样存在这种情况，见下。 过剩、到处过剩对生产过剩的采样 电讯：光纤网络上的数据量只占总容量的，大规模过度地铺设网络和不旺的需求，振荡着短途和长途的电讯公司 半电体：面对全球性的生产过剩，位于台湾的主要生产商的开工率只有70，全球本年度的资本投资下降了约16。 计算机：从个人机、掌上机；服务器制造商到存贮机器公司都受到打击。Palal、Compaq、Dell、Gateway,、Hewletf-Packaed都宣布裁员。 汽车：近些年来，汽车制造商在全球各地增加工厂的速度大于销量的增加，随着美国国内需求减少，三大工

14、业制造商都要关闭一些工厂。 零售：象Cap和AMnn Taylor这样的零售商这些年来一直在增加商店。而现在增加的开支反而伤害到这些公司。 广告：在90年代的扩张中，广告公司广召人马。现在随着客户减少。越来越多的员工失去工作。 资料来源：美国商业周刊2001年4月9日期 3、经营者和消费者信心受挫是关键 股市的非理性高攀到一定的程度，人们的心理就会承受不住，一些人开始卖股兑现，在兑现的压力下，股市下降。这本来是股市的修正，但是，如果经济中的不平衡因素开始更多地暴露，更多的人就会参与卖股兑现，当人们的心理防线因面对现实而严重受挫时，股市就崩溃了。随着财富假象的消失和信心的受挫，美国经济的食物链便

15、出现了问题，消费才开始收紧腰包，消费就受到极大的抑制，也就是凯恩斯说的节俭的悖沦。美联储资料显示，美国消费信贷增长已明显减缓，周转贷款和非周转贷款，增长率都出现新的低点。而这进而造成生产的相对过剩，产品大量积压，使资金周转不灵，大量公司倒闭，员工被裁失业，进一步打击了消费，人们对经济的信心进一步恶化。如，经济调查机构的消费者信心指数和费城联邦银行制造业景气指数，已经下降到前一个经济衰退期1990年至1991年的水平或者更低。去年第四季度的首席执行官商务信心指数为31，与第三季度相比急挫16点。这是1976年以来下降幅度最大的一次，而且，信心指数在经济下滑初期如此恶化，在过去的经济周期中从未有过。正如格林斯潘所说：目前的关键是消费者信心是否崩溃。 4，汽车业、住房投资减少推波助澜。 去年第四季度的个人消费增长率为29%，其中耐用消费品的销售因新车销售不振而下降了34%。去年10月，新车的销售与上一年同期相比转为负增长。实际上，由于贷款利率上升，从去年年初起就出现了销售下滑的征兆。为此，各汽车公司把每辆汽车的售价下调1000美元到1400美元总算保住了销量。但是戴姆勒一克莱斯勒汽车公司的克莱斯勒汽车生产部门去年第三季度出现了5亿美元的亏损，各汽车公司从10月开始减少了不合理的降价出售。以美国三汽车厂家