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1、当时，我们老总叫我去做竞争对手 调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去采盘，有固 定的调查表格，知道要了解什么内容，采盘前还给他们培训讲解。老总只 是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何 下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。他跟我说，他也不 懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。我想谁都帮不了我，哭了 也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼小姐是如何卖楼的，还看到了是什么样的 人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规

2、模等资料，很有收获。通过与 售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。其实，采盘并不是去 每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能 具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对于有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于 有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客户。我当时的个人销售业绩 占整个项目总销售额的2/3。并只用了三年的时间就达成了我的目标，当上 了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理。所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方 向，

3、确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己 是一个什么样的人很重要。比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观 的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。这就是自我的形象。一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是而带微笑地对自 己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给 他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的只要我努力，相信今 天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种肯定。培养你的亲和力 所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质 是直接而对而地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可 你，必

4、须通过规范你的言行举止来实现。在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门 应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方 法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言” 来传达的。行为举止是一种不说话的吾言”，包括人的站姿、坐姿、表情以 及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的于势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育 程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重 要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体

5、的文化精 神。语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通 过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地 养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情 感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。提高你的专业性水准、房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知 识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信 心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价 格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的 楼盘。我们

6、都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘 上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘 上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个 月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通 常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售 进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80% 以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售 当楼盘而对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说 不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等 待

7、，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘 差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对于的决胜舷码。商品 房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此 反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复 比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明, 成功率就会很高。我原来“万通空中花园”的一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了，打电 话咨询我哪里有好的学校？并想在学校附近买一套50万左右的房子。当 时，我正在销售的“秀山花园”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小 学，附近又有南宁市最有名的中学三中，很合适他的需求

8、，但是，同 一片区又有三个楼盘可供选择，而我们秀山花园是距离小学最近、距离中 学最远的一个楼盘。我没有急于把自己销售的楼盘介绍给他，而是陪客户 一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。到了秀山花园附近的时候, 我告诉他，我现在在秀山花园工作，今天，他也看了不少楼盘，怎么样, 到我那休息一下吧？在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语 教学幼儿园和小学。客户当时就问我，你为什么不直接给我介绍你销售的 楼盘。我告诉他，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你，你是我的老 客户了。我只是想让你买了房子以后不要再后悔，所以让你多比较，而且 我们秀山花园虽然离小学是最近的，但是离菜市场比较远，离三中又

9、没有 其它项目近，所以我不想骗你买，让你自己选择。客户当时觉得我很诚 恳，当场就在秀山花园交了定金。其实在这个过程当中，我除了真心实意 地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房”的需求。在介绍的过程 中重点突岀的是双语教学幼儿园和小学，来抓住客户的购买心理，我才能 争取到顾客的认可，实现销售。有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点（品 味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、 便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解, 而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发 商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争

10、楼盘优势有清醒的认识，能够 与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞 争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又 要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信 任感。我在秀山花园项目销售的时候，曾接待过一个南宁市有名的律师。当时, 他到售楼部来，看了一下我们的户型模型后对项冃情况没有提问，我就请 他坐下来，坐下来后，他就开始大谈南宁市的房地产，各个项目的情况。当时，他问我，对“荣和新城”怎么看？我跟他说，“荣和新城”在南宁市来说 算得是品质比较好的一个小区，虽然它所屈的片区为南宁市的工业区，但 它紧靠邕江边，受污染的程度不大，再

11、加上小区规模比较大，内部的环境 做得比较好。物业管理也比较到位，在南宁市享有一定的知名度，特别是 荣和新城的三期，价格都能卖到3000元/平方米以上，和南宁市公认的高 档住宅集中的南湖风景区的楼盘价格是一样的，而且还卖得很好。如果今 年市政投资修建邕江河堤的话，荣和新城不会每年洪水来的时候被淹了。他当时就对我说，他比较喜欢荣和新城，他到过很多售楼部，也问过不少 的售楼人员，没有一个像我这样称赞别人的楼盘的，听我这么一说，他倒 要认真地考虑去不去荣和新城买房。他再问我，秀山花园和荣和新城相比 你又认为哪个项目好一点。我说这是两个不同性质的楼盘，各有各的特 点，没办法拿来相比。我们秀山花园是南宁市

12、现在唯一的一个山景盘。这 时候，我请他到我们错层户型的样板房去参观，在样板间里，我给他介绍 了错层户型的特点，更多强调的是，因为这个盘是依山而建，地形上的高 差，决定了我们这个项冃很多户型都做成了错层，它是一种自然的错落, 你以后站在客厅的位置，会看到外而是错落有致的、层次感很强的立体景 观，这种自然的感觉是很多平地建造的错层户型所没法享受到的。我们的 户型特点吸引了客户，第二天，客户马上交了定金，而且签约非常顺利。其实在这个过程中，我在谈到荣和新城这个项目时，我已经把荣和新城的 劣势:地处工业区、价格高、地势低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水 淹的可能，但我只不过是换一种表达方式说出来而已，

13、但客户的感觉就不 一样，他会认为你比较可信。同时，在与他交谈的过程中，我发现他比较 年轻，比较容易接受一些新的东西，我就给他推荐了错层户型。每个项目 有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户，如果都把所有 的优点全部告诉他，项冃也就变成没有优点了。你们要学会在与客户交流 的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。用心体会仁“利他”的思考方式有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离, 我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如 何缩短这一段距离是至关重要的。与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客

14、 户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才 会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视 为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一 个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决 问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。2、避免自己制造的销售误区在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这 其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。其一是：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗?是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方而我们觉得他需要，那

15、么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前, 如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重 点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所 以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需 求。其二是：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦 点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我 们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非 如

16、此。每一个客户的期望都是希望能够在晨磁金颔兀发删最离如 率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们 自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户 更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者, 而绝对不是客户问题的制造者。3、成功地销售商品给自己其实在这个世界上最难销售最难而对，以及最挑剔的客户常常就是自己。因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买 并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下 定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会

17、问的问题，怎样的回答方式可以令 你自己满意呢?如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差 不多都已经考虑在内了。这是一种很好的练习方式。拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对 客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所而对的拒绝或是挫折其实是 自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户 接受，这不是一件强人所难的事吗?我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这 个时候，我们更多的是问自己的问题: 如果我是客户，我会不会跟我自已买东西？这包含了我的形象和态度。我所销售商品的好处是否已经足够

18、满足我自己了呢?我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢?在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了 呢？ 客户所提岀的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了 吗？ 这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样 商品为什么要帮我创造财富呢?所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己, 尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。一个是我们所谓百 般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个 不断地提岀好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演 不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻

19、防中如果你能够成功的销 售商品给自己，就等于你已经了解客户了。用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的 能力。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么, 再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么！因为你已经可以 很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真 正的掌握客户行为，掌握客户心理。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就 是从这里开始的!4、善于倾听，创造优势我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的 置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员, 不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲

20、，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反 驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当 然无法完成成交！因为，你根本不知道客户需要的是什么。也许你觉得自 己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分 数，要客户说好才是真正的好。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销 售方式，成交与否运气的成分居多！除非他所谈论的刚好是客户所需要 的，否则90%以上的机率不会成交！我们必须耐心地让客户把话说完，在 客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客 户，才能实现理想的销售业绩。5、少用太专业的术语

21、销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和 拉近与客户之间的距离。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时 候，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客 户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是 多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而 且给客户造成一种心理压力。我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把 客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受？既然听不懂, 还谈什么买房？如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如 直接的说岀两栋楼之间的距离是多少，花园的而积有多大，活动的场所有 多少个或

22、有多大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通冃的，楼 盘销售也才没有阻碍。6、满足客户的精神需求客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想当你站 在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是你要有被尊重、被 赞美、被关怀、被注意的其他需求呢？有时候客户其他的需求也许高过对 于房子的需求。你在销售的过程中是否注意到这些呢?们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。却不 知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需 求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购

23、买这样 的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒 地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑，结果浪费客户的时间 和精神，而你也不会获得一个很好的回应。因为十之八九的客户并不会有 这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。所以，在与客户交谈的过程中，我要求销售人员都必须要准备好一份稿 纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊 重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是 他不满意的。这样你才能找岀解决问题的办法。客户喜欢你是因为他想到 的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视 他。

24、客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生 意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不 是问题的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟你做生意 甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了!用心做事1仁有良好的工作态度任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。所 以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够 让销售业绩突飞猛进。在培训的过程中，几乎所有的销售人员的问题，都 是跟方法和技巧有关：我如何做才能让客户下订金把房子卖出去？这是问 得最多的。销售到底什么是最重要的？答案其实很简单也很沉重：观念与 态度。

25、如果你所而对的是一个根本不愿意去对市场的人，或者没有把销售当成 一项事业来做的人，不停地告诉她销售的方法和技巧，终究也不过是浪费 时间而已。因为，他的大脑会决定他的行动，改变他大脑里的想法才能够 改变他的外在行为，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个 拥有健全的营销心理的销售人员。其实，销售培训是一项长期的工作，是 贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调 整，也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题 的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的 是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和

26、态度，否则后而的问 题更错综复杂，不知从何做起。销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也 不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技 巧。所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和 态度问题。作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不 是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首 先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须 要非常熟悉。2、每天坚持练习言、行、举、止我以前做置业顾问时，每天都会抽出5分钟的时间

27、对着镜子练习微笑、练 习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们 都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了。3、每天坚持做一份业务作业在提高对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是：利用空闲的时间自觉 进行业务练兵，每天自己坚持做一份业务作业，所以我的业务能力和专业 水准提高得很快。业务作业内容包括: 项目的经济技术指标;项目的位置、周边环境;项目的平而布局，周边的长宽;项目的户型种类、分布;单套房型各功能间的开间、进深及而积、层高、楼间距;有关销售文件的解释;装修标准;配套设施;了解工程进展;物业管理;价格、优惠条件;罗列项目卖点;每天必须对着模型针对以上的内容讲一次盘

28、;房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料;银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料;产权证的办理及费用和要求提供的个人材料;土地证的办理及费用和要求提供的个人材料;按揭银行及利率和计算;购房后相关费用。4、认真做好客户档案的记录姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户 型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户 来源等;记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况;建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户 动态，通过交往，把客户交为自己的朋友;坚持不

29、懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪;结案。记录客户成交情况或未成交原因。我以前经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待 的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以 准确地叫出他的名字，我和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要 你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。所以，今天我可以告诉所有从事销售行业的人说，用心就是最高水平的销 售技巧。优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括:第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别 人推荐你的产品。第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成 交的，多一些换 位思考。第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形彖及彬彬有礼的举止 会为你赢得第一 良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受 你，这样客户才会 更好的接受你所推荐的产品。第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的