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1、“广东青年五四奖章”获得者；优秀青年民营企业家、广东省青联委员；工业与民用建筑工程师，国家建设部颁发壹级项目经理。为人正直诚实，不屈不挠，开拓拼搏的精神和过人的商业才智，具有从事房地产开发多年的丰富经验，经营管理水平较高。第二章、项目概况一、宗地位置宗地位于佛山市南海区桂城街道42街区地段，即原南海体育场地块。地处桂城繁华地段，盘踞南海大道商业圈核心，毗邻千灯湖和雷岗公园，邻近广佛地铁桂城站，交通便利，配套完善。宗地位置示意图二、宗地现状四至：地块东边隔南五路为西约村，西边为临南海大道的城市开放广场，南面隔海辉路为10层建筑和空地，北边隔海一路为海棠小区。宗地用地红线内土地基本平整，不平整部分

2、由竞得人自行平整。用地红线外基础设施达到通海一路至地块北边线、通海辉路至地块南边线，有关用电、用水、用气、排水等由竞得人自行到相关部门了解，并承担引接费用。宗地现状三、项目周边配套1、交通状况项目外部交通非常便利，南距南海区政府约1.5公里，广佛地铁桂城站约1公里；北距桂江立交约2.8公里，连通海八路；东距佛山一环约4公里；向西通过佛平路、向南通过南海大道无缝对接禅城区。通过海八路或者平洲南港路通达广州芳村只需10多公里路程，在广佛同城的交通规划下，桂城将成为广佛同城的桥头堡，项目地块所在的区位意义更为突出。项目四面临路，其中西面南海大道为55米宽城市主干道，车流量大，东、南、北均为13.5-

3、16.5米市政路，交通循环情况优良。规划中的佛山地铁3号线将沿南海大道经过项目地块。项目宗地交通范围示意图2、周边配套由于项目地处桂城中心，周边教育、医疗、购物、商业、文体设施配套完善。教育：西约小学、海三路小学、南海实验小学、桂江小学、桂江二中、桂城中学等均在项目3公里范围内；医疗：项目周边有南海中医院、桂城医院、南海人民医院等医疗设施，其中南海人民医院和南海中医院均为市区级二级甲等医院，设备医资优良；购物：项目地处南海大道商业圈，对面即有南海广场、汇潮天地、佑一城、信和超市，南边1公里处有嘉信茂广场、沃尔玛，邻近有西约肉菜市场，加上本项目日后形成的大型商业，区域内商业和生活购物极为便利；文

4、娱：购书中心、南海体育馆等文体设施均邻近项目地块，KTV、夜总会、美容、休闲会馆等娱乐场所均分布在项目周边，配套完善。自然资源：地块毗邻雷岗公园。地块离雷岗公园山体直线距离约400米，离雷岗公园水体直线距离约650米，之间为西约村，基本为3-6层村屋，稍量8层建筑，高度约9-24米，基本对地块项目塔楼住宅无遮挡。四、项目基本技术指标编号位 置佛山市南海区桂城街道42街区地段土地用途城镇住宅兼容商服用地（包括批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服用地）面积（万）2.94574（44.18亩）容积率3.5，4.5计容建筑面积（万）13.25583建筑密度裙楼65%塔楼25%限高裙楼2层，塔楼5层，

5、微波控制线范围内地上部分72.14米使用年限城镇住宅用地柒拾年，商服用地肆拾年，自2010年12月1日之日起计算限制条件无9070要求；配套商业、公共服务设施总建筑面积不高于70000，不低于40000；不准在商服建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房起拍价（万元）44631.0731起拍楼面地价（元）3367保证金（万元）8926土地支付条件现状交地第三章、项目定位及前景分析一、项目定位本项目商业部分定位于南海大道商圈的核心，具体为广佛都市圈餐饮、娱乐及购物的目的地。住宅部分定位于高端精品小户型公寓。二、佛山市概况A）行政区域佛山现为地级市，辖禅城区、南海区

6、、顺德区、高明区、三水区 5 区，总面积为 3848.49 平方公里。B）产业基础佛山工业结构呈现出适度重型化，已成为以工业为主导，三大产业协调发展的制造业名城。 佛山的家用电器，机械装备，金属材料加工及制品，陶瓷及其他建材，纺织服装，电子信息，食品饮料，塑料制品，精细化工及医药，家居用品等十大各具优势的行业工业总产值和工业增加值约占规模以上工业的90%。C）人口规模根据佛山市相关部门发布的初步统计数据，2010年末，佛山市常住总人口为D）经济发展 从2003年到2010年，佛山全年GDP均保持两位数增长，全国排名由18位升至10位，2010年全年全市完成地区生产总值5638.47亿元，增长1

7、4%。佛山市发展速度仍然处于前列，分别比全国（10.3%）和全省（12.8%）平均水平高4.7和1.2个百分点，在珠三角排名第一位。佛山市为广东省第三大城市，从近年佛山市GDP占广东省的比重上来开，佛山市的经济实力在全省占据越来越重要的位置。综上所述，近年来佛山市经济发展良好，综合实力日渐增强，佛山市基于自身良好的经济基础，经济保持平稳增长，2010年保持各产业平稳高速发展的态势。E）消费数据及居民收支状况居民消费活跃，2010年社会消费品零售总额达1687.13亿元，比上年增长20.1%。近年均保持20%左右的高速增长。全年城镇居民人均可支配收入27245元，比上年增长10.9%，位居广东省

8、各市第4（前三分别为东莞、深圳、广州），增幅收窄，但仍呈现增长态势。三、佛山市及桂城街道总体规划（一）佛山市规划按照佛山市城市总体规划（ 2005 2020 ）显示，佛山市规划城区为“ 2 5 组团”，所包括的街道办或镇的行政辖区范围，面积为 1913 平方公里，约占全市域面积的 49.7% 。“ 2 5 组团”中的“ 2 ”是指：中心组团和大良容桂组团；“ 5 ”是指狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团。其中桂城街道和禅城中心区共同组成中心组团，职能为区域内地区性主中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境

9、的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区。（二）桂城区规划在地理位置上，桂城毗邻佛山市禅城区、顺德区和广州市荔湾区、番禺区，位于“广佛经济圈中心轴线”的核心区域。桂城交通日益便利，直通港澳的航班仅需 2 小时多，到广州新白云国际机场也仅需要45分钟左右，佛山一环路贯穿桂城 9 公里 ，广州火车站番禺新客运站距离桂城仅3公里，南海东区路网建设加速推进，桂城海陆空交通条件相当优越，区位优势得天独厚，正成为汇聚广佛经济圈优势资源，承接广佛信息和财富流动的风水宝地。桂城内部交通发达，公交公司包括南海公交，佛山公交，佛山新福利公交外，还在2008年开通了桂城城巴，达到村村通公交的目的。而桂城通往广州亦非

10、常方便，十几条广佛城巴全部经过桂城街道。2010年10月，广佛地铁通车，桂城与广州之间的交通变得更加便利。（三）禅桂区域零售商业地产布局佛山市大型百货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈、东方广场商圈、季华路商圈、南海大道商圈、千灯湖商圈、桂澜路商圈，另外备受瞩目的岭南新天地将于明年开业。总共详细调查了区域内11家商业中心，初步统计集中式商业的总面积约80万，加上若干没有统计的裙楼商业，总商业零售面积预计超过100万。各大商圈介绍：南海大道商圈运营状态均非常良好，南海广场2008年、2009年销售额均超过10亿元，已经连续数年居南海区零售商业首位；东方广场以其庞大的体量和优秀齐全的业

11、态组合，近年来也一直成为禅城商业的核心，并对附近传统商业圈造成一定影响，但周边交通状况可能会影响其升级发展；保利水城 开业半年，尚处于培育期，成长需要依靠桂城金融服务区的推进及周边大型楼盘的兴建入住；桂澜路商圈 以超市购物为主，服务业周边新兴居住区；祖庙传统商圈 交通状况一般，停车较为紧张，将制约其发展，但广佛地铁优势将有利于其持续发展；季华路商圈 突出以顺联国际为高端消费，吸纳佛山少数的高端消费群；岭南新天地 开业后补充佛山本地的高端消费，并将连接起祖庙传统商圈和东方广场商圈，更具竞争力。佛山消费呈现出商圈引导消费的态势，但是商圈具有规模偏小，分布较为分散的特点，难以形成强大的消费引力，加上

12、佛山毗邻广州、港澳，致使一部分消费力，特别是高端消费外流。四、佛山市房地产市场发展状况一、近年房地产市场投资开发概况随着佛山整体经济实力的提高，城市建设投资加大，从2003年至2009年，佛山房地产开发投资稳步快速增长。09年全市完成房地产开发投资403.7亿元，同比提高28.6%，而2010 年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开通这两个亮点，预示着城市价值实质性飞跃的一年，也突显出其房地产的价值，本年佛山商品住宅成交面积首次位列广东省第一位，本文将着重以市场运行及数据分析为据点，叙述本年佛山房地产市场在政策高压中的突围历程。二、2010年佛山商品房销售量及销售价格走势虽然10 年迎

13、来调控的一年，但开发商对于市场仍然看好，开发商依然加快工程进度推出货量，前11 个月全市供应面积共688 万，较09 年全年增长约70 万，市场供应量得到保证；而成交市场受政策影响而有所回落，但整体成交仍大大优于08 年，前11 个月整体成交共680 万，成交面积首次超越广州，稳居广东省首位；成交价格承接着09 年快速上升的势头，2010 年成交价继续攀升，前11 个月成交价格约7351 元，较09 年全年上升逾25%。从各区成交量来看，顺德区共成交255 万，位居五区之首，占据佛山市成交比重近38%，而成交价格约有6245 元，低于全市价格近1000 元。南海区共成交近220 万，据全市第二

14、，其中桂城与大沥区成交带动南海成交冲高，而成交价格由里水与桂城的高价单位带动下，使区域均价上升至8500 元。另外，禅城区年度成交均价首次突破万元关口，成交价格居历年最高位。三、上半年土地出让成交状况区域位置占地楼面价竟得者禅城港口路东侧、澜石三路北侧居住用地61817442华福嘉业顺德乐从南区13号地块城镇住宅用地231366632钜隆乐从南区11-1号地块城镇住宅用地兼商服用地297506667招商南海西樵“周家塱”地段城镇住宅兼批发零售427883458新润城、新明珠丹灶镇金宁社区迎金一路1305141847丝宝四、佛山楼盘概况项目周边楼盘价格对比项目名称开发商占地面积（万） 建筑面积（

15、万）销售均价万科金域蓝湾佛山市南海区桂城半岛路佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司22.02.658.00 元中海万锦东苑佛山市南海佛平路与平一路交汇处中海地产（佛山）有限公司 7.5 2.526.8 均价20000元金沙湾佛山市南海大沥镇黄岐建设大道中海地产（佛山）有限公司41.22.8130均价13500元东建普君新城佛山市禅城区普君北路兆祥路交汇处 佛山市东建集团有限公司 30.04 120 均价17000元金地九珑壁佛山市禅城区南海大道深宁路交汇处金地集团11.0231.4 均价14000元瑞安岭南天地东华嘉苑 佛山市禅城区东瑞路瑞安房地产20.3 2.258.1 水晶城佛山市顺德区

16、佛陈大桥西侧佛山市中航万科房地产有限公司29.0 71.0 （一）土地市场分析1. 土地市场的具体走势将取决于发展商在二级市场面对诸多考验中的态度和应对；2. 随着城市进程加速及再城市化的扩大，商业地块在未来的市场占比将继续加大，开发商发展模式转型也将加速；3. 在城区中心，土地的严重稀缺促使旧改将成为首要议题；4.而作为二线城市的佛山，非中心城区仍然是潜力巨大的价值洼地，边缘镇街的区域地价将不断走高，与中心区域的土地价格差逐渐收窄；5. 各大品牌开发商利用其雄厚的资金实力积极抢占土地储备，表明其看好佛山未来房地产市场；6. 2010年商住、商业建筑面积共出让1782 万，成交1753 万，预

17、计未来2-3 年内将有约1700 万的商用和住宅物业陆续推出市场。（二）零售商业地产市场分析1. 佛山整体经济持续高速增长，人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；2. 近年来以家乐福、沃尔玛、吉之岛为代表的大卖场业态集中进入，带来了商业形式的变化，零售业竞争日趋激烈，但中端商业运行状况良好，说明还具有一定市场容量。3. 商业组织分散，未有形成广州以及港澳地区的超级商业圈，加上交通便利，致使一部分消费，特别是高端消费外流；4. 品牌商业零售百货的进驻对商业项目的人气运营起很大的号召作用，如东方广场的吉之岛；5. 业态组

18、合齐全的商业人气较好，如东方广场、南海广场，若能进一步细分市场，弥补核心商圈缺层业态，将能形成互补互利的商业状态。6. 沿街商铺价值很高，楼层稍高的分割式独立商铺经营惨淡，应考虑餐饮、娱乐等大型商业的招商；7. 政府规划建设沥桂中心商业区，以及对南海大道商圈的整合规划，有利于本项目的招商和运营。（三） 住宅地产市场分析1. 全市自3月限购出台后，新增供应量及成交量呈逐月下跌趋势。上半年批出342万，共成交398万，成交同比上升17.2%。2. 由于佛山房价相对于广州，仍有较大差距，随着交通可达性增强，广东金融高新技术服务区的加快建设，南海区，特别是桂城的房地产市场依然有较强的发展潜力；3. 随

19、着广佛同城化进入实质阶段，广佛交界的桂城、平洲、黄岐、盐步房地产市场将快速升温；4. 从区域来看，南海桂城将是佛山未来高档住宅市场发展的中心，无论从城市规划、周边环境、配套设施、居民购买力来看，其在佛山区域仍处于不可替代的位置；5. 项目地块处于桂城核心区域，无论从规划、交通、资源、配套均能支撑项目销售价格处于较高水平；第四章、投资估算与资金筹措一、投资概算详见下表：资金概算表项目名称：创鸿广场一、总体指标序号项目指标备注一计容用地 29,457.40 二总建筑面积规划建设1 住宅 62,560.00 可售2 商业铺面 69,998.00 计容面积合计 合计6 五层停车场 15,330.00

20、7 其它 - 8 地下室 54,297.00 车位（个）500 不计容面积合计 69,627.00 二、投资概算:总额（万元）单价（元m2）数量（m2）土地成本1土地价款 35,780.48 交易契税3,162.00 1,073.41 前期工程费4,751.35 235.00 工程勘察费262.84 13.00 勘察报告、审图费202.19 10.00 3定线费20.22 1.00 4规划设计费3,032.78 150.00 5临时供水供电161.75 8.00 6场地平整404.37 20.00 7临时道路606.56 30.00 8质量监督费40.44 2.00 9环境测评费10.11 0

21、.50 10淤泥渣土费三建安工程48,229.89 2,385.43 地下室工程24,369.45 3,500.00 高层工程23,860.44 1,800.00 四环境配套1,621.98 绿化景点配套工程 1,617.48 80.00 小区道路 4.50 1,500.00 五水电配套4,201.31 水电安装 1,112.02 55.00 电梯工程 1,674.00 54.00 消防工程 606.56 通讯工程 202.19 煤气工程 404.37 有线电视六装修费用19,883.70 七基础设施配套费八管理费用3,745.00 按一至六项2%计九不可预见费1,573.76 按二至六项2%

22、计十其他费用1,655.90 81.90 监理费 545.90 27.00 报建费 323.50 16.00 防雷测试费 50.55 2.50 劳保费 646.99 32.00 白蚁防治费 20.22 工程交易服务费 30.33 1.50 定额费 28.31 1.40 档案资料保护费 10.11 十一财务费用41,580.00 15亿元，平均期限2-3年，其中6.54亿元综合利率19%，期限2年，8.5亿元综合利率6.56%，期限3年；十二销售费用7,839.74 按销售收入2.2%计三、收入概算面积（m2、个）17,000.00 30,000.00 80,000.00 车位10,000.00

23、 500.00 92,560.00 四、利润概算销售收入开发成本销售税金及附加23,697.41 按销售收入6.65计利润总额88,605.58 所得税22,151.40 按利润总额25%计净利润66,454.19 成本利润率36.31%税后成本利润率27.23%销售利润率24.86%十 销售净利润率18.65%来源自有资金借款销售返投金额 60,000.00 34,049.01 占比24.59%61.46%13.95%100%单方造价（元平方米）剔除土地单方造价（元平方米） 12,070.58 6,701.14 二、项目销售方式本项目住宅全部销售，商业部分销售3万平方米。三、销售前景分析年份2011年2012年2013年2014年住宅部分销售面积（m2）400002256062560住宅部分销售价格（元m2）17000住宅部分销售收入（万元）6800038352106352商业部分销售面积（m2）1200014000400030000商业部分销售价格（元m2）80000商业部分销售收入（万元）9600011200032000240000车库部分销售面积（