抵押划拨土地使用权文档格式.docx

1、 物权法第42条第1、2、4款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用”，第43条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地”。物权法对集体所有土地征收的依据、原则、内容等以及禁止违法征地给予了更为严格细致的规定；根据土

2、地管理法的规定，征地补偿应当按照被征用土地的原用途确定补偿标准和补偿数额。原来的土地是耕地的按耕地的标准补偿，原来是林地的按林地的标准补偿，是草地的按草地的标准补偿；而物权法对于补偿范围、补偿对象和补偿标准的规定是要求征收集体土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益，体现了征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障的原则；物权法第132条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿”。土地承包经营权是在集体所有的土地上派生

3、出来的用益物权，土地承包经营权人是享有用益物权的权利人，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿，任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。 2002年实施的农村土地承包法第16条对承包地的征收补偿做了原则性的规定：“承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿”，而物权法对承包地征收补偿的依据、原则、内容予以了明确。物权法的实施必将对政府征收农村集体所有土地带来了极大的挑战，一方面，征地成本增加，地难征了，另一方面，城市的发展急需用地，如何解决这一对矛盾，是摆在我们面前的课题了。事实上东部一些沿海发达地区在国家加强宏观调控之前已较早的完成了与其城市发展相适应的土

4、地二元制所有制结构向一元制的转变，而真正受冲击、影响大的是中西部欠发达地区以及二、三级城市，这些地方正在加大城市化的进程，而地方政府财力又有限，在征收集体土地过程中即要维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活，又要满足城市发展的需要，这就要求政府，在土地管理上真正作到集约用地、节约用地，特别在工业用地的供应上，要学习借鉴发达地区和城市的管理经验和理念。 （二）农村宅基地的管理将会成为一个新的课题。 目前我国宅基地管理一直遵从的是“一户一宅”，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，宅基地使用权不得抵押，同时禁止城镇居民在农村购买宅基地等原则，宅基地使用权的转让和抵押没有被完全放开。随着

5、社会的发展，以及城乡一体化进程的加快，农村宅基地管理的一些原则从实际情况来看已有些突破，但目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，完全放开宅基地使用权的转让和抵押后，必然使农民的利益得不到保障。基于此，物权法对宅基地使用权的取得、转让和抵押的规定未作实质性的突破，作了一个衔接性的规定，物权法第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定”。这实际上是赋予了土地管理法等法律和国家规定贯彻、执行、解释物权法的权力，也对及时修改完善土地管理法等法律和国家土地政策提出了要求。如何在法律的框架下建立一种最佳的农民宅基地流转机制，以保障农民最重要的财产权得以切实实现，将成为

6、国土管理工作一个新的课题。 （三）集体建设用地流转将成为土地制度改革中的一个重点。 根据土地管理法等法律的规定，集体建设用地的流转是被禁止的。立法上的禁止，在客观上限制了这些土地上的物权的最佳效用，限制了农村经济的发展；近年来，在不断深化土地制度改革的过程中，国务院先后出台了一系列涉及集体建设用地的规定，2005年国务院关于深化经济体制改革的意见中就明确指出了要进一步研究探索农村集体建设用地使用权进入市场的问题，也允许了一些地区进行集体建设用地流转的试点。可能考虑到该项工作正处于试点和研究阶段，并且全国区域性的情况差异大，作为民事基本法律的物权法对该问题只作出了一个原则又灵活的规定，物权法第1

7、51条规定：“集体所有的土地作为建设用地的应当依照土地管理等法律规定办理”，该规定为今后土地制度的改革留下了空间。集体建设用地使用权的流转必将会成为土地制度改革中的一个重点。二、对国有建设用地管理工作的影响 （一）对建设用地使用权作出了分层设立的规定。 物权法第l 36条对建设用地使用权的分层设立作出规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。该法第138条规定了建设用地使用权出让合同签订时应注明“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”的条款。建设用地使用权的分层设立为俗称的“地下土地使用权”、“地上土地使用权”、“立体空间土

8、地使用权”等概念奠定了法律基础。按照分层设立的规定，建设用地土地使用权不仅可以横向设立，同时还可以纵向设立了，只要不产生土地使用权的交叉重叠即可；原来一个地块只有一个土地使用权的情况，就可能变成一个地块分成地上、地表、地下等多个空间而产生多个土地使用权； 土地使用权的分层设立为对建设用地利用工作提出了一个新的问题，也是一个新的挑战。目前，很多地区和城市对建设用地土地使用权的供应，无论是招拍挂还是协议出让都是以地表土地使用权的设立为主，取得了地表土地使用权的同时就理所当然地取得了符合规划的地下和空中土地使用权；在物权法实施后，政府在土地使用权供应时，可以考虑对一宗土地的使用权按地下、空间规划成立

9、体状设置，在不损害已设立的用益物权情况下，开发商可以只购买某地块的地下使用权，用于修建地下商场或者地下车库，也可以只购买地上的空中土地使用权部分。当然土地使用权的分层出让，不可避免地会产生一方使用另一方建设用地的情况，对于此不同的使用权人之间可适用民法中相邻关系的规定来解决，并且物权法实施后，也可以通过地役权的设定来解决。 （二）对建设用地使用权出让合同内容做了具体规定 物权法第138条对建设用地使用权出让合同的条款进行了详细的规定，其中包括解决争议方法的合同条款。多年来对国有土地使用权出让合同是行政合同还是民事合同一直争论不休，国土资源部和国家工商局监制的国有土地使用权出让合同范本第一条表明

10、该合同是本着“平等、自愿、有偿、诚实信用的原则”的基础上签订的，以及合同范本第三十九条对争议的解决途径有诉讼和仲裁的选择，这些都是民事合同的特征；年最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释司法也表明土地出让合同属民事合同；物权法系民事法律，物权法的这一规定实际上从立法上进一步明确了国有土地出让合同属民事合同的定性。土地的供应审批是一行政行为，但土地出让合同的签订却是政府代表国家以平等民事主体的身份与其他主体之间发生的一个民事法律关系。这就要求我们国土人在土地供应管理工作要转变思想，不仅要有行政意识，同时还要加强民事法学意识。近几年来，因土地问题引发的诉讼、仲裁案件有

11、相当一部分是因为国有土地使用权出让合同纠纷引起的。 （三）扩大了经营性用地的范围。 物权法第l 37条第2款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同土地上有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”，可以看出经营性用地的范围扩大了。年国务院关于深化改革严格土地管理的决定中提出了工业用地要逐步实行招标、拍卖等公开竞价的方式；年国务院关于加强土地调控有关问题的通知要求工业用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让，并确定了最低供应价格；物权法则通过立法形式将工业用地纳入了经营性用地的范畴，明确规定了其供应方式只能采取招标、拍卖等公开竞价的方式，可以看出国家鼓励以公开

12、竞价方式取得建设用地土地使用权，协议出让的范围已经越来越窄，程序将会更趋严格。把工业用地纳入到招拍挂出让范围，对于土地资源和土地收益的保护，起到了积极的作用，并且能够最大程度地体现土地的市场价值。但同时也会因为投资成本的相对增大，给当地招商引资的投资环境带来一定的影响。多年来，一些地区特别是欠发达地区一直将工业用地作为非经营性用地看待，以较底的土地价格作为招商引资的优惠条件之一协议出让土地。物权法实施后，一方面征收集体土地难度加大了，另一方面工业用地要招拍挂了，这必将会对我们招商引资的理念和做法产生很大的冲击。 （四）住宅建设用地使用权自动续期对给国土管理工作的影响。 物权法第149条规定，

13、“住宅建设用地使用权期间限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。1990年5月19日施行的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定住宅建设用地出让的法定最高年限为年。出让70年的住房离出让期间届满还早，现在对国土管理工作提出的问题是一些地区和城市在早期发展建设中存在住宅用地的出让年限为10年、15、20年等非70年的情况，在物权法施行后，这类住房户中有10年、15年等出让期限已满的或者出让期限未满申请续期至70年的，如何处理？是否自动续期？如不能自

14、动续期，是否收费、如何收费、标准怎么定、程序如何定？这些问题在实际工作中必将会遇到；同时对非住宅用地的续期问题也同样存在标准、程序等问题。个人预测物权法颁布实施后，国家会逐步通过司法解释以及对土地管理法、房地产管理法等法律进行修正的方式对以上问题予以进一步明确。三、对土地登记管理工作的影响 （一）明确了登记机关的实质审查责任和赔偿责任。 物权法第l 2条规定登记机构在办理登记时应当履行“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”、“就有关登记事项询问申请人”， “申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”等职责，该规定明确了登记机关的登记审查

15、属于实质性审查而非形式上审查。在物权法制定以前，法律对不动产物权的登记要件和登记审查的标准没有明确的规定，现在物权法予以了明确。实质性审查就对国土登记工作提出了更高的要求，登记机关的责任加重了，风险大了，因登记错误是要承担赔偿责任的。物权法第21条规定， “当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。目前我们的土地登记规则等规范，很少对登记错误的责任问题作出规定，物权法对该问题从立法的角度作出了补充，当然，对该问题物权法也只是做出了一个原则性的规定，对于如何赔偿、赔偿的程序

16、等等问题并没有提及，但这不能成为不加强法律法规学习增强自身法律素养提高业务素质以适应新形势下土地登记工作需要的理由和借口。 （二）增加了若干土地登记的种类 在物权法制定前，土地登记只有两种，土地登记规则第二条第2款规定：“土地登记分为初始土地登记和变更土地登记”，而物权法新增了更正登记、异议登记、预告登记、地役权登记等内容。 物权法第19条第1款规定： “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。笔者认为物权法中的更正登记与土地登记规则中的变更土地登记在内涵上是不同的。变更土地

17、登记是指初始登记以外的所有登记，它包括土地使用权、所有权和他项权利的设定登记、变更登记，名称、地址、土地用途的变更登记和注销土地登记等，它是依据土地使用权的取得、转移、灭失而产生的；而物权法中的更正登记按通俗的说法，就是“纠错”，它是由权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误而提出更正申请引起的。结合多年实际工作经验，权利人提出“纠错”，大致可分为两种情况，一就是土地登记簿记载的事项与权利人办理土地登记时提供的原始资料确实不符，二就是土地登记簿记载的事项与权利人办理土地登记时提供的原始资料相符合，但与真实的情况却有出入。笔者认为，第一种情况可以进行更正登记，第二种情况就较为复杂，比如通

18、过提供虚假材料，导致登记簿记载的事项与审报的原始资料相符，而与物权的真实状况却不相符的经查证属实的可以予以更正登记，以保护真正权利人的物权；曾经遇见过一例，土地登记审报的原始资料真实并与登记簿记载的事项相符，用途均为工业，但土地现状为商、住，土地使用者提出“纠错”，更正用途，象这种情况属“擅自改变用途”，就谈不上更正登记。 前面已经谈过，土地权属登记审查属于实质性审查，如果登记错误造成权利人或利害关系人损失是要承担赔偿责任的，我们一定要提高法律素养和业务水平，尽量少的发生更正登记。物权法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记

19、的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。物权法对不动产登记制度予以了创新，异议登记就是新的登记制度之一。异议登记是在更正登记的基础上产生的，更正登记的目的是为了保护事实上权利人的物权而设立的，当更正争议一时难以化解时，就产生了保护真正权利人的另一措施，既异议登记，当然这种保护是有时间限制的。异议登记的设立可以限制登记簿上记载的权利人在权属有争议的情况下将不动产转移给善意取得第三人，以保护真正权利人的利益。 在实际工作中对权属有争议的不动产，是很难办理房地产变更登记的，但异议登记制度对我们的实际工作还是具有理论指导

20、作用。 物权法第20条规定：“当事人签定买卖房屋合同或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。这是物权法设立的预告登记制度，也是一个新的登记制度。预告登记制度的建立在现实意义上可以防止出现诸如“一房两卖”等情况的发生，保障债权人将来实现自己的债权。在房产管理部门对开发商的商品房或者其他二手房买卖进行了预告登记的情况，国土管理部门是否还有必要对该房屋进行预告登记，如果要，那又如何进行，这是一个值得思考的问

21、题。 物权法第156条规定：“地役权人有权按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地”，物权法第158条规定， “地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人”。该两条是物权法对地役权及地役权的登记作出的规定。地役权和民法理论中的“相邻关系”既有联系，又是有区别的。前面谈到建设用地土地使用权分层设立时，可能会出现不同空间的土地使用权人使用其他使用权人的土地使用权时，可以通过申请地役权的登记予以解决。对国土部门而言如何进行地役权的登记是一个新的课题，需要去研究、解决。

22、 （三）完善了土地登记资料的查询、复制等相关规定 关于土地登记资料的查询、复制等问题在2003年3月1日实施的土地登记资料公开查询办法中做出了规定，物权法对该规定作出了补充和完善。物权法第18条规定：“权利人、利害关系人可以查询、复制登记资料，登记机关应当提供。”查询办法规定，土地登记结果，任何单位和个人都可以按规定查询。其原因是土地登记结果是政府形成的最终土地确权结果，具有公信力。但查询办法对原始登记资料采取的是限制查询主体的办法。（一）土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；（二）土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；（三）国

23、家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。”物权法中查询主体可为利害关系人的规定实际上把土地登记资料公开查询办法中土地原始登记资料查询主体的外延扩大了，利害关系人的范围明显大于土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人的范围，利害关系人也不需要征得权利人的同意。这就对我们国土档案管理工作提出了新的要求。 另外，物权法关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的规定，关于“业主的建筑物区分所有权”中建筑小区道路、绿地和公共设施的权益归属问题以及实践中争议颇大的车位使用和权属问题的规定，以及关于“担保物权”的规定，都与土地管理工作相关。这些内容的

24、专业性非常强，需要加强学习。 物权法的起草工作开始于1993年，通过14年的努力，终于出台了，其中对土地管理工作进行规范和调整的内容很多，对土地管理工作也提出了更多更高的要求，这就要求我们必须认真思考和研究，外树形象，内修素质，以适应新形势对国土管理工作的要求。制定和颁布农村土地承包法的意义农村土地承包法的制定和颁布将保证党在农村基本政策的长期稳定，切实维护土地承包当事人的合法权益，进一步调动农民的积极性，为全面建设小康社会，加快农业现代化建设提供法律和制度基础。 一是确保党在农村基本政策的长期稳定。长期稳定党在农村的基本政策，是国家指导新时期农业和农村发展的基本方针，是二十多年农村改革发展经

25、验的总结，是新世纪建设社会主义新农村的制度基础。农村土地承包法把农村土地承包关系以法律形式规定下来，赋予农民长期而有保障的土地承包经营权，依法规范承包当事人的行为，就从根本上巩固了农户家庭承包经营的市场主体地位，为保持农村基本政策的长期稳定打下了坚实的基础。 二是依法保护和调动农民的积极性。发展农业和农村经济最根本的一条经验就是要充分调动农民的积极性，土地经营制度是关系农民切身利益的一项基本制度。依法赋予农民长期而保障的土地承包经营权，就从根本上让农民吃下了一个“定心丸”，可以放心地发展农业生产，放手增加农业投入，放脚出去闯市场。依法保护农民的土地承包经营权，实质就是保护农民的物质利益，尊重农

26、民的民主权利，这是调动广大农民积极性的核心。农村土地承包法对农民权益的保护是现行法律中最直接、最具体的，必将对调动农民的积极性起到重要作用。 三是奠定了新时期农业和农村经济发展的制度基础。我国目前仍处于不发达的社会主义初级阶段，农村尤其不发达，建设和发展的任务更为艰巨，特别需要有长期稳定的发展环境、宽松的就业环境、良性的生态环境来推进农业和农村现代化的建设。农村土地承包法以法律的形式确认和保护了农户的市场主体地位，将在今后三十年或更长的时间保持农村土地承包关系的长期稳定，为农业发展和农村稳定提供了基本的制度保证。在依法保障农民土地承包经营权的前提下，依法、规范、有序地推进土地承包经营权流转，就

27、能稳妥地发展适度规模经营，发展多种形式的联合与合作；就能稳步实现社会化服务与家庭承包经营的紧密结合，推进传统农业向现代农业的转变；就能把农业和农村经济的发展扎扎实实地向前推进，使农村改革与发展的利益惠及广大农民，让农民的生活更加殷实，逐步缩小城乡差别，实现全社会的共同进步。农村土地承包法的重大意义 温铁军，80年代初期以来一直从事农业政策研究和实地调研工作，在农村土地制度试验区工作过多年，对于中国的土地制度的过去、现状和农村土地承包法的重要性和突破具有深刻的认识。现任中国经济体制改革研究会副秘书长，中国改革杂志社社长兼总编辑。 记者：您认为农村土地承包法的颁布具有什幺重大意义？ 温铁军：我认为

28、这个法律的出台有四个方面的意义。它们分别是政治上的、法律上的、历史上的和经济上的重大意义。能具体阐述一下您说的政治意义是指什幺吗？从即将召开的十六大的角度看，在十六大召开之前各个地方都在强调讲大局，讲稳定，这是从上到下的要求。从保持社会稳定，特别是农村地区稳定的角度出发，在十六大之前出台农村土地承包法，有利于十六大的顺利召开，政治意义很大。同时，在这个时候该法的出台也是落实“三个代表”的有利条件。按照户籍统计，中国人口73%在农村，农村土地承包法的颁布，代表了农民，也就是代表了全国大多数人民的利益，体现了执政为民的精神。那幺从法律上讲，农村土地承包法有什幺重大意义？从近期各地的情况看，随着中国

29、工业化、城市化进程的加快，各地招商引资的力度不断加大，而招商引资往往就需要占用大面积土地。有些地方为了加快当地经济的发展，开始在农民承包的土地上打主意，因此，很多地方对农民的利益，特别是农民的土地承包权益进行侵犯的现象增多，并且出现屡禁不止的趋势。尽管中央对这个现象十分重视，并且出台了各项规定、制定了很多政策来制止，但是效果并不显着。在这种情况下，全国人大及时出台了农村土地承包法，就是在政治上保护农民土地权益的同时，给了农民一个法律武器，用法律来保障他们的土地权益。这是以法治国的体现，应该给予高度评价。您说的从历史的高度看农村土地承包法，是不是在强调它在改革开放的历史中的重大意义？家庭承包责任制从1982年开始在中国全面推行，到现在已经20年了。1998年是中国改革开放20周年，在这一年，党的十五届三中全会通过的中共中