天津中粮大道项目目标管理责任书可编辑docWord格式.docx

1、 经调整后销售净利润为个亿比之前增加约万销售净利率提高到对于内部收益率IRR进行了两版测算一版是按地价款实际支付年限年开始支付测算出IRR为另外经与集团沟通假设从年开始支付地价款测算出IRR为。 此版虽仍未达到集团指标要求由于拿地、拆迁等历史遗留问题我项目开发周期较长有较大的资金及资金成本压力D、E地块全部为销售型物业所以我部建议尽快启动D、E地块,希望在能够达到盈亏持平并略有盈余的情况下能带来较大的现金流入以此缓解项目资金压力并平衡前期股东资金投入。 F地块商业价值明显而土地成本最低可以实现较高的净利润率保证D、E、F三块地的总体净利润率达到集团标准。 D、E、F三块地的总体财务指标：）销售

2、收入：万元）销售净利润：万元）IRR：）销售净利率：。 二、营销管理部、推导部分：a）竞品分析部分的项目销售均价和价格推导测算部分同一项目均价出现较大的差异请说明原因回复：价格推导测算选择的个项目中（泰悦豪庭、津澜阙、大都会、新汇华庭、仁恒海河广场二期）新汇华庭项目是毛坯交房大都会项目年月、月推出的货量也为毛坯产品其余项目均为精装。 因此在#楼价格推导测算过程中选择年月为估价时点每个项目均剔除装修因素后的毛坯成交价格。 而在竞品项目分析中项目的销售均价为截止到年月的成交均价。 精装标准项目名称年月年月毛坯价格,泰悦豪庭,津澜阙,毛坯天津大都会,毛坯新汇华庭尚未开盘,海河广场二期,b）价格比较法

3、的表里个项目中有个项目比准价格在万以下、且另一个价格万的竞品参考权重仅为请说明是如何推算出毛坯单价元SM的回复：价格推导过程请详见附件一：中粮大道项目E地块价格评估表格（市场比较法的推导公式）c）年下半年开售的#楼和年月开盘的#楼价格相差元平米需请项目关注短期内价格提升风险。国家对房地产市场的调控成为常态预期年房地产市场难有逆转。 E地块在价格策略上按照ldquo低开高走rdquo的原则（E地块首开#楼销售价格元平米）在年市场预期下保证项目的顺利销售和资金回笼。 此后年月份推售#楼成交均价元平米。 考虑到#楼朝向为南北向南北偏东朝向优于#楼（南北向东西朝向）和#楼（南北向东西朝向）。 作为首推

4、楼座体量适中（平米）因此以较低价格入市市场接受度高能够打开项目顺销的局面。 且#楼三室户型集中（比例占）一室（）二室（）以此价格入市能够合理控制总价促进成交。 二次推出的#楼（平米）在推售均价方面有所上涨：一方面考虑市场自然增长及通胀的因素同时#楼中小户型增加（一室、二室、三室）客群相应增加套均面积较#楼减少故适当提高售价。 、户型定位方面：a）请提供每栋楼的户型面积指标和套数比回复：一室舒适二室舒适三室舒适舒适超大户型豪华以上合计二号楼面积套数套数比一室舒适二室舒适三室舒适舒适超大户型豪华以上合计三号楼面积套数套数比一室舒适二室舒适三室舒适舒适超大户型豪华以上合计b）这次调整把标准房和房户型

5、删掉请解释调整的考虑因素。 本次调整后E地块是以一房舒适两房和舒适三房为主这户型定位与本项目主要区内、外的竞争对手产品没有差异单在价格上占优会有一定风险。、年初因E地块总平规划调整应政府要求将E地块单体由锯齿形建筑调整为折板建筑原设计方案的所有户型亦重新设计。 随后市场部与代理公司易居立即根据地块立地条件和市场上同档次的项目情况对E地块定位进行重新梳理和回顾。 在维持原有定位的基础上户型向市场热销的舒适型集中。 另外板型建筑的平面特点是可以设计南北通透的户型过多布置小户型或紧凑型产品会出现大量不通透的户型产品竞争力降低。 本案为超高层建筑规范对建筑的ldquo高宽比rdquo有严格的要求在控制

6、户型面积和满足功能空间尺寸的双重前提下尽量压缩户型的进深尺寸。 同时超高层的出房率较低如只考虑面积控制则户型的各功能空间在使用尺度上都不满足。 所以调整标准室和标准室户型配比。 注：天津公司已于年月的项目设计二级评审会及月的目标责任书二级评审会上向相关职能部门及领导进行过两次汇报。 、本案主力户型为两室（平米比例占）、三室（平米比例占平米比例占）。 舒适型产品仍是户型的核心。 如下图所示本案主力户型与区域内竞品项目的套型面积已经拉开梯度在户型设计和总价方面均具备比较优势与区域外竞品项目相较本案基于向市场适应度高的热销户型集中的原则以增加产品的市场适应性和竞争力保证销售速度。 另提醒下天津同事运

7、营图中#楼的F户型标注为ldquo一室两厅两卫rdquo不合理且与设计报告中的户型不一致应属笔误请更正。已修改运营图三、规划设计部、建议产品标准中增加更详细的ldquo室内装修标准rdquo其他方面我部没有意见。已经按照集团要求细化ldquo室内装修标准ldquo四、预算合约部、回复：五、工程采购部、建筑施工图完成时间和规划许可证完成时间已是过去但两项工作并未完成建议调整成合理时间。已经调整时间、其余节点调整仅对销售相关节点进行了微调无意见。时间节点已经调整绿色建筑推进小组：、中粮大道业绩考核中设有绿色建筑指标因此要求项目把绿色建筑作为必选指标并编制绿色建筑工作方案。 项目可参考方案编制模板根

8、据实际情况从我们提供的参考附件中选择适合项目自身的技术路线。按照集团要求编制绿色建筑工作方案六、开发运营部、全部施工图完成时间和规划许可证完成时间已过去但两项工作仍未完成建议调整这两个节点及后续工作的时间安排。已经调整时间七、财务部一、E地块损益测算、新测算的各项财务指标较版本（项目总体IRR为销售净利率为）有所提高主要是源于售价提升请市场部对其售价调整给予论证。 不同年开盘的住宅售目价差异较大建议每年售价增幅不超过。 、目标责任书财务新测算E地块项目总体IRR为销售净利率为低于集团最低要求（IRR为销售净利率为）假设地价是从年开始投入项目整体IRR可达到建议结合售价优化成本进一步完善投资方案

9、以符合集团投资回报要求。此版的开发成本已是结合开发周期、市场定位做出的优化和合理的调整确无压减空间否则将会影响项目质量或产生安全隐患。 、假设从年开始投入计算项整体IRR应该涵盖之前的实际利息支出。已按要求将此假设一并考虑年投入之前地价款的时间价值将年至年地价款的资本化利息万元作为土地款在年支付测算出IRR数值为、本次未对开发周期进行调整建议进一步压缩开发周期提高内部报酬率。确无压缩空间否则将会影响项目质量或产生安全隐患、会所的成本高于商业售价却低于商业建议将会所业态改为商业业态出售。中粮大道E地块作为全服务链城市综合体的首期入市板块肩负着塑造大盘形象、彰显项目品质的重要使命参考目前天津市场上

10、同档案例会所是高品质住宅社区内重要的功能组成因此在中粮大道E地块中建议设置会所。 在前期定位阶段就会所的功能和面积也进行了充分的论证从使用频率及运营难度方面综合考虑对功能和面积进行了相应的削减目前的会所仅有泳池及健身房两个基本功能总面积（含附属设备用房）相比市场同档次项目已非常精简。 现有方案在满足会所功能定位和符合天津当地相关规范要求的前提下将会所设置于七纬路一侧商业建筑的二、三层避免了对六纬路、七纬路首层等高价值商业面积的占压就布局位置而言现有方案已经是最优方案。 在现有测算方案内商业部分的销售均价为元会所部分的销售均价为元售价差距明显主要是位置及产品差异造成的而与该位置物业所定位的具体业

11、态关系不大。 商铺产品主要分布于六纬路为左右一户的一托二产品会所部分位于七纬路且为二托三产品产权面积达到。 中粮大道周边的商业环境是六纬路商业价值高于七纬路、一托二产品的商业价值高于二托三产品、小面积商铺的单价高于大面积商铺所以才形成了前述的价格差异。 、请补充按销售面积测算的单位成本。二、全生命周期测算请综合考虑D、E、F三个宗号地的开发节奏、进一步细化全生命周期测算保证整体的投资回报。由于拿地、拆迁等历史遗留问题我项目开发周期较长有较大的资金及资金成本压力D、E地块全部为销售型物业所以我部建议尽快启动D、E地块,希望在能够达到盈亏持平并略有盈余的情况下能带来较大的现金流入以此缓解项目资金压

12、力并平衡前期股东资金投入。八、人力资源部、人力资源部没有修改意见。 九、法律部、根据里程碑节点项目尚未取得建筑施工许可证但事实已开工建设若项目存在未获取合法手续而进行施工的情况一方面做好政府沟通工作另一方应加强施工合同的签署、并加强工程监理和安全管理避免在取得合法手续期间的安全事故施工单位的施工行为必须有相应的合同等法律文件支持。目前施工部位为商业裙房桩基工程已取得正式开工证对于后续施工已经取得政府管理部门的同意可先行施工开工证手续后补同时质量安全监督提前介入以保证安全施工、E地块地下施工在地铁安全保护区内施工期间对地铁运行存在一定的安全风险。 施工方案建议进行充分的安全论证并与地铁方达成一致

13、。E地块虽然处于地铁保护区范围内但已按照天津市有关规定组织完成了基坑支护、降水、环境影响等综合论证并通过了建科委的审查针对上述论证地铁公司将致函建科委同意施工十、安全环保部、月日进行的二级评审会议中天津公司回复意见中表示：ldquo天津中粮大道E地块的项目机构设置中现已设置安全环保管理人员岗位专职安全环保管理人员计划配置名正在招聘之中。 rdquo在月日版本的目标管理责任书的ldquo组织架构图rdquo以及ldquo安全环保风险控制书rdquo中均没有体现未知人员是否已经招聘或在什么时间节点前到岗要求予以明确。将在中粮大道E地块的项目机构设置中明确已设置的安全环保管理人员。 、风险提示：天津

14、中粮大道E地块项目年月日开始桩基施工但要在年月日才能取得建筑施工许可证不符合安全生产ldquo三同时rdquo的合规性一旦在取证前发生安全生产事故天津公司将承担相应的法律责任。ldquo桩基施工rdquo的建筑施工许可证已经提供将按照节点时间另外办理主体施工的建筑施工许可证。 十一、物业管理部、物业管理部没有修改意见。 估价表项目名称估计对象案例一案例二案例三案例四案例五本案#地M楼泰悦豪庭津澜阙大都会新汇华庭海河广场二期项目位置河东区六纬路河西区琼州道河西区古海道和平区福安大街和平区容业大街南开区东马路交易时间交易情况期房期房期房期房期房交易价格（毛坯）区域因素配套设施繁华程度离市中心远近交通便捷度环境质量区域规划修正系数个别因素结构及质量档次及规模规划及园林设计产品设计建筑风格配套设施物业管理临街状况发展商实力及品牌营销推广修正系数交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格权重毛坯单价（元平米）天津市宏观经济环境分析