哈尔滨XX国际购物中心项目管理案例Word格式文档下载.docx

1、土地出让金5,204.0勘察设计费179.3施工准备费203.8建筑工程费11,908.76旧建筑改造费4,782.67配套工程费108.08前期运营费576.29设施设备购置费2,83610固定资产投资55011流动资金1,50012其他费614.337,252.4表3 一期建设资金来源（万元）资金来源数额资本金投入5,500银行贷款项目融资15,100企业自筹资金10,000预收租金1,20037,300工期计划：2003年5月项目立项启动，2005年9月中旬完成全部工程建设并具备开业条件。项目总体计划安排如表4所示。表4 项目实施进度总体安排工作内容开始时间结束时间设计工作2003.62

2、003.12拆迁2003.8.252003.9.25设备采购2004.62005.1工程施工2004.5.22005.6.30设备安装调试2005.3.102005.8.30内外装饰2005.32005.9招商及运营准备试营业2005.112006.111.3项目参与单位项目参与单位见表5所示。表5 项目参与单位一览表项目参与方承建单位投资方黑龙江省XX集团开发、运营方XX国际购物广场发展有限公司设计方建筑方案设计：上海同济城市规划设计研究院施工图设计：哈尔滨方舟建筑设计事务所，黑龙江省人防设计研究院工程监理方黑龙江省人防工程建设监理有限责任公司，哈尔滨诚泰房屋建设监理有限公司，哈尔滨永达工程

3、建设监理有限公司施工方黑龙江省建工集团哈尔滨市建工集团第三建筑工程公司工程招标代理哈尔滨诚信招标代理有限责任公司宣传策划代理约克（香港）广告有限公司物业管理北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1.4项目主要特点该建设项目既有新建部分又有旧建筑的改造部分。对具有保护价值的原有建筑以保持原有建筑风貌、建筑立面修旧如旧为基本改造原则，进行内部结构改造，赋予其新的使用功能。该建筑横跨街道两侧，一侧为旧建筑改造，一侧为新建。为使新旧建筑成为一体，并解决北方高寒地区人文活动与商业活动，将中间的街道用防火自洁玻璃加盖，形成四季恒温的阳光步行街，它将是东北地区第一个具有纯正欧陆风情的室内城市共享空间。由于项目位

4、于繁华的商业街，建筑密集，施工作业面狭窄，如果运用东北通用的地下施工方法（程序大致为掘土挖道、打桩最后加盖、恢复路面），土方的大量挖掘可能会对周边的建筑造成一定的影响，因此，地下工程采用 “逆作法”施工。2、项目前期策划及主要经济指标2.1市场分析SHOPPING MALL即“摩尔”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业物业。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，经营面积超过一万平方米；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务；统一管理。是统一规划、统一开发建设、统一管理的商业物业。国内大型SHOPPING MAL

5、L如雨后春笋纷纷涌现，从最初的广州天河城广场开始，深圳的铜锣湾广场、上海的正大广场到北京的金源Mall，各地SHOPPING MALL陆续投入商业运营。2.1.1哈尔滨市地区经济发展状况随着生活水平的提高，哈尔滨市居民收入稳定增长，生活水平逐步提高；居民的年消费性支出快速递增，居民的消费结构日趋合理，需求从追求数量扩张型向追求质量和品牌型转变，更加追求品质化、个性化、高档化和舒适化的消费。这充分说明了哈尔滨市消费品零售市场存在巨大的发展潜力和无限的商机。19982004年哈尔滨市国内生产总值及社会消费品零售总额如图1、2 所示。图1 19982004年哈尔滨市国内生产总值图2 19982004

6、年哈尔滨市社会消费品零售总额图11-2 19982005年哈尔滨市社会消费品零售总额2.1.2哈尔滨市商业物业经营方式分析商业物业经营主要包括出售、出租、合作经营等三种方式。哈尔滨市零售设施的商业物业经营方式主要为后两种。从消费占有率方面来看，基本可界定为4:6。对于合作经营者，其消费方式直观地表现为，从其经营商品和服务的销售收入中，按合同约定的比例向商业物业产权人支付经营场所的费用，产权人方面体现为营业收入。采用合作经营方式的有：哈尔滨新世界百货，松雷商业大厦，远大购物中心，中央商城，松雷国际商厦等。对于合作经营形式来说，百货业历史悠久，硬件设施有着比较好的基础，完全占据了高档、中高档和中档

7、市场。对于租赁经营业者，其消费方式直观地体现为按经营合同约定的时间段和金额，向商业物业产权人一次性交纳经营场所租金，以取得下一时间段经营场所的使用权，同样在产权人方面体现为营业收入。采用租赁经营的有：红博商贸城，红博世纪广场，时尚广场等。租赁经营方式在部分占据了中档市场的同时，更多地占据了中低档市场和低档市场。2.2项目选址商业零售喜欢谈“商圈”，商圈一般包括三个结构层次，即核心商圈、次级商圈、边缘商圈。核心商圈是目标顾客购买频率最高的区域，一般包括了50%80%的目标顾客。XX国际购物广场地处哈尔滨两大核心商圈之一的道里中央大街。哈尔滨中央大街旧称“中国大街”，于1924年5月由俄罗斯工程师

8、科姆特拉肖克设计并监工修建。中央大街成为二十世纪三十年代远东最著名的移民街、最繁华的商业街、金融街和文化街。中央大街一直保持着哈尔滨核心商圈的地位，时至今日，这条步行街上，众商云集，商业、文化氛围浓郁，日客流逾20万人次，巨大的现实消费量和潜在消费量在哈尔滨市首屈一指。2.3项目竞争分析哈尔滨市高档品牌的经营存在业内垄断现象，表现在两家高档定位的连锁百货店哈尔滨新世界百货商场和莲卡佛，两家商场分别位于南岗和道里两大商圈，在国际一线品牌的组合上，两店品牌重叠率达到25%，消费者熟知的大部分一线品牌均被两家连锁百货所垄断。中档品牌的百货店远大购物中心和松雷商厦，在品牌垄断的竞争上，双方始终没有松懈

9、，甚至愈演愈烈，以至于波及到其他不同经营档次定位的商场。道里商圈的潜在竞争对手有在建的万达商业广场、爱建滨江国际社区、环球动力商城等，都将在2006、2007年投入运营，但他们均为地产出售项目，运营期将缺乏统一的商业市场营销推广。哈尔滨市的商业业种、业态已较为齐全，对XX国际购物广场的目标商家及目标消费者会有部分分流，但各大商场的创新能力不够，仍停留在传统百货的层次。集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体是商业物业发展的大趋势，目前各大商场对此虽有所体现，但因受到规模、经营理念等客观因素限制，所以在购物环境和经营组合上较为相似。 XX国际购物广场以城市SHOPPING MALL的商业物业形式

10、的出现，将会是哈尔滨市商业及商业物业发展的一大突破，项目突出特色，强化差异性优势，将会在较大程度上增强吸纳客源的能力。2.4项目优势（1）政府的支持XX国际购物广场建设是整个中央大街综合整治工程的重点，它的成功可以为中央大街整体改造、治理的实施提供宝贵经验，因此在项目审批、项目建设、项目宣传、项目招商、项目经营等方面得到了省、市政府及相关行政主管部门的大力协助与支持。（2）社会影响力项目地处哈尔滨市最繁华、最成熟、最具有人气的中心商业区，投入运营后，将会向社会提供3000多个就业岗位，年上缴利税将超过3000余万元；被列为2004年度哈尔滨市政府一号重点工程，与哈尔滨同期建设的其他商业地产项目

11、相比，社会影响力较大。（3）硬件设施优势全封闭、全天候、四季恒温的室内步行街让消费者与旅游者一年四季享受到春天般的温暖、舒适；垂直交通34部国际知名品牌扶梯和垂直电梯，使顾客畅通无阻；2部观光电梯带顾客领略全场繁华；城市共享空间通过新旧建筑的对比，使人们既能够体验到一百年前欧洲古老建筑的古朴、凝重，又能够体验到现代欧洲建筑的激情与活力；立体停车场为目前哈尔滨最大的自动化立体停车场，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大改善目前繁华商业区的车位紧张状况。2.5项目定位通过提供纯正国际品牌商品和纯正欧陆风格特色服务，XX国际购物广场将被打造成集商业、文化娱乐、物流服务、休闲及旅游功能为一体的黑龙

12、江首席欧陆风情商业广场。广场集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体，能全方位地满足消费者一站式的购物消费需求。2.6项目主要经济指标标准经营年份，预计合作经营实现租金4,179万元，租赁经营实现租金7,210万元，年均利润总额5,616.6万元，税金3,509万元。项目总投资43,529.9万元。2.6.1财务盈利能力指标按标准经营年份计算，该项目的财务能力指标如表6所示。项目盈亏平衡分析：根据测算，广场的盈亏平衡点为标准年份经营收入5,904.15万元（未考虑投入资金的时间价值）。表6项目财务能力指标计算指标计算公式计算结果静态投资回收期5.25年动态投资回收期按贴现率20%计算9.25年

13、年均投资利润率年均利润总额/投资总额*100%12.9%年均投资利税率（年均利润总额+税金）/投资总额*100%20.96%年均资本金利润率年均利润总额/资本金*100%102.12%2.6.2项目清偿能力指标由于项目正处于建设期，缺少可以立即变现的流动资金，因此，以下计算还不能全面反映广场经营期的实际清偿能力。项目清偿能力指标的计算截止到2005年1月31日。1资金负债率资金负债率=负债总额/资产总额*100% =9,163.6万元/13,711.6万元*100%=66.83%2流动比率流动比率=流动资产/流动负债*100% =1,259.1万元/3,663.6万元*100%=34.36%3

14、速动比率速动比率=（流动资产-存货）/流动负债*100% =（1,259.1万元-4.8万元）/3,663.6万元*100%=34.23%4.固定资产投资借款偿还期根据2005年1月-2010年12月的现金流量的预算，如市场不出现剧烈的变化，可按计划在2007年底之前偿还10,000万元的融资本金。3、项目组织管理3.1项目结构分析为反映组成该项目的所有工作，对该项目结构分析如图3所示。XX国际购物广场停车场新建工程改造工程招商、筹划地下停车场地上停车场地下两层地上四层外部装饰内部功能完善电梯空调系统设施设备消防系统综合监控系统网络智能系统图3 项目结构分析图3.2项目组织机构的设置项目建设期

15、的组织机构为建设指挥部与商务中心平行设置，项目进入经营期后，将商务中心与工程部转为经营公司。项目组织机构如图4所示。项目公司项目建设指挥部商务中心技术艺术部工 程 部综 合 部商 务 部卖 场 部策 划 部图4项目建设期组织结构图3.2.1项目建设指挥部项目建设指挥部负责为项目取得土地、办理前期审批手续；负责工程建设全过程的管理和控制。指挥部下设技术艺术部、工程部、综合部。1技术艺术部：负责协调项目地质勘探委托，项目规划方案、建筑方案、施工图、装修方案的委托，为项目建设全过程提供技术支持。2工程部：负责施工进度控制，施工质量控制，施工现场的安全、文明施工管理等工作。3综合部：负责项目建设过程中

16、的计划管理，合同管理，设备与材料采购管理，对外宣传，指挥部日常办公管理及后勤保障等工作。3.2.2商务中心商务中心全面负责项目前期策划，市场调研，广场功能确定，招商计划的制定与实施，经营公司的组织结构和职能设计，人员招聘及培训等。商务中心下设商务部、卖场部、策划部。3.3项目职能分工在工程建设期间，为区分各方职能，制定项目主要职能分工表，如表7所示。表7 项目主要职能分工表 阶段编号工作任务建设指挥部工程部综合部设计方施 工 方阶获得各项审批ECD确定投资、进度、质量目标P发包与合同管理投资规划编制方案设计任务书方案设计EC概算设计方案评审施工图设计、预算资金使用计划PDC进度计划PD13甲供

17、机电设备和材料招标施工14编制招标文件15组织招标、选择施工单位16开工前审批17工期计划的监督E DC18投资监督19质量的监督20合同管理21现场组织、协调与管理22设计和施工工期的改变23工程计量及付款单的审核24竣工预检验与质量评定25竣工决算26竣工交付验收27遗留问题的处理落实 注： 筹划P， 决策E， 执行D，检查C。4、项目招标2004年3月取得项目建设所需的土地使用权。取得项目建设用地规划许可证、临时建设工程规划许可证、建设工程开工审批单等项目建设所需的审批手续。资金能满足工程建设的需要。工程招标代理机构为哈尔滨诚信招标代理有限责任公司。4.1设计及监理招标采用邀请招标方式，

18、通过择优选择，建筑方案设计中标单位为上海同济城市规划设计研究院，施工图设计中标单位：监理中标单位为黑龙江省人防工程建设监理有限责任公司，哈尔滨诚泰房屋建设监理有限公司，哈尔滨永达工程建设监理有限公司。4.2施工招标施工招标采用邀请招标的方式，经工程建设指挥部多方考察和论证，在考虑投标单位企业资质、机械设备保有、技术和管理人员配置、施工安全和施工质量控制、资金实力、信用程度等基础上，择优选择施工单位。通过招标，确定的主要施工单位有：1黑龙江省建工集团，总承包一级施工企业；主要承担旧建筑结构改造、旧墙体加固迁移、立体停车场等。2哈尔滨市建工集团第三建筑工程公司，总承包一级施工企业，主要承担主商厦、

19、地下商场的主体结构施工任务。3黑龙江龙华岩土基础工程有限公司，一级施工企业，承担旧建筑改造部分维护桩工程施工任务。4金马建设集团地基基础分公司，二级施工企业，承担主商厦部分维护桩工程施工任务。5黑龙江水文地质工程地质勘查研究院，二级施工企业，承担施工现场的降水施工任务。4.3设备招标本项目设备费占相当重要的份额，科学选择设备是实现工程质量，商场良好运营的重要保证。本项目选择设备的依据是满足正常经营需要、安全可靠、技术先进、经济合理。为达到以上要求，拟采用招标方式采购设备，成立招标委员会组织设备采购，以保证设备的优质水平，然后提供给施工单位安装。1集中空调采购招标集中空调主机及末端设备采购招标书

20、自2004年10月2日开始发放，至10月10日共收到华日、特灵、约克、华能现代、龙泰安装、奥利安装等10家单位的投标文件，2004年10月13日开标，经过初评，通过对生产能力、业绩、商务条件的承诺等方面的评审，从投标单位中选出特灵、约克、奥利安装、盾安等6家单位，并对这6家单位进行了考察。经过评审和考察，评标委员会推荐约克、特灵、坤霖、奥利安装4家投标单位。各厂商的报价如表8所示。最后由业主方确定的中标单位为约克公司。表8 各厂商空调报价表 单价：万元厂家约克特灵坤霖奥利安装离心机单价115107.5112.48总价345322.5337.44技术参数1934Kw,550TR1935Kw,55

21、0TR1934Kw,546TR机组尺寸4315*1880*23484073*2435*27414460*1994*2207螺杆113.6678.69340.98236.071920Kw,546TR1922Kw,546TR4242*2057*24644550*2700*2900备注开式压缩机半封闭式压缩机2其它设备采购招标（略）5、项目规划设计及管理5.1项目规划设计5.1.1总体布局 XX国际购物广场项目是零售性的商业设施，是消费者购物消费的场所，它的规划应以吸引顾客为第一宗旨，所有设施、设备的规划应便于顾客辨别、理解，使顾客出入安全方便。在总体布局上尽量避免封闭式的规划布置，尽可能采用开放式

22、的规划思路，提高购物设施的可视性，以增强购物设施吸纳客源的能力。在产品形态中和设计倾向上不过分追求规模和档次，规划设计重视功能合理与投资收益能力的整合，不过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。通过新旧建筑的对比，使人们既能够体验到一百年前欧洲老建筑的古朴、凝重，又能够体验到现代欧洲建筑的激情与活力，无限贯通的空中长廊为顾客提供更广阔、丰富的视野景观。5.1.2建筑结构建筑结构设计应当就建筑用途、选地条件、建筑工期、成本造价以及施工难度等因素进行对比后再做选择。XX国际购物广场的建筑结构应满足商店单元灵活间隔的需要，因为商店单元的经营规模、布置方式常常会根据需要而发生变更。1建筑层数、层高 城市

23、SHOPPING MALL，通常是多层建筑结构形式，为了吸引购物人群向层数高的楼层运动，通常在经营布局、竖向交通等方面采取相应的引导策略。层高在较大程度上会影响商业空间效果，在不影响建筑成本造价的前提下，应设定最大净高的层高。首层层高控制在4.75.2米，净高3.54.0米；标准层层高控制在4.24.5米，净高3.03.3米。2柱距 结构柱网的柱距不但会影响商业空间效果，更重要的是对商店单元的规划布局会造成很大影响。采用统一的柱网结构，柱距与最大进深皆控制在89米，跨度相等。虽然加大柱距会提高建筑造价成本，但可使商店单元的划分更加灵活，适应性更强。3建筑平面 建筑平面既包括各个经营商店单元，还

24、包括步行街、中庭等公共空间以及电梯、空调机房等配套设施。首层建筑平面规划有5个入口，入口的规划应尽可能方便外界人流进入；中庭是项目的中心空间，是人流汇集的中心场所，中庭是一个挑空的空间，各楼层之间具有强烈的互动性和视觉引导性。大厅的一侧为欧式古典建筑，厅内设有两部全通透观光电梯和七彩光纤水幕，左右两座楼体由8个栈桥相互贯通，另有34部扶梯直达各层。各个经营商店单元的实际经营面积占整个建筑平面面积的比例，即营业面积率，控制在50%左右。5.2设计阶段管理5.2.1设计阶段投资管理设计阶段是建设项目投资控制的重要阶段。设计阶段投资控制的思路：通过限额设计来实现投资控制，通过优化设计来挖掘节约投资的潜力，用建设项目全寿命周期的思想控制投资。在项目设计的各个阶段，投资控制的主要任务是：（1）审核项目设计总概算，并控制在总投资计划范围内；（2）审核方案设计，优化估算；（3）在审核设