房地产开发贷款Word格式文档下载.docx

1、“房市终会回暖，就算销售周期拉长，我们的优质楼盘最终会带来收益。”3月初，上海某房地产开发商一脸轻松地说，相比于一期楼盘的良好销售记录，该开发商于去年年中开出的二期楼盘至今为止销售未过半数。与开发商信心满满相映成趣的是，沪上多家商业银行展开“春季攻势”，对优质房地产项目的开发贷款明显增加。项目纷至沓来，应接不暇；“甚至出现了一天接待六个项目的情况。”3月中旬，沪上某上市银行对公房贷人士直言。而本报记者从上海多家大型银行信贷人士那里也听到相同的声音，这些银行的客户经理经常出没于项目现场，每次在电话那端的他们也是“行色匆匆”。眼下，“更快、更大、更低”似乎成为开发商们的集体心声，也即更快的授信发放

2、、更大的贷款规模以及更低的贷款利率，成为开发商选择贷款银行的主要标准，同时显示了其对资金的渴求程度。其实，“开发商是急等着用贷款的，”前述上市银行对公房贷人士坦言。充沛的贷款资金来源、较低的贷款成本以及对市场的良好预期，这些因素均成为开发商申请银行贷款的动力。监管部门也已觉察到开发贷款“抬头”的现象。“自去年8月份以来，开发贷款持续减少，但今年1月份扭转了这一趋势，房地产开发贷款增长的势头很快。”3月25日，上海银监局局长阎庆民在接受本报记者采访时说。上海银监局提供的数据显示，截至1月末，上海市银行业金融机构商业性房地产贷款（含个贷）余额为6067亿元，比年初增加130亿元，其中，房产开发贷款

3、增加99亿元，占全部新增商业性房地产贷款的75。阎庆民表示，由于1月份增势较快，2月份出现回落，房地产贷款余额环比增加2.5亿元，其中，房产开发贷款余额环比减少3亿元左右；今年1-2月份，房产开发贷款增长约95亿元，在全部新增房地产开发贷款中的比例超过70，而且在这些开发贷款中，土地储备贷款占比较小（2月末约为22），主要是房地产项目开发贷款。不仅仅是上海，在东部省份的一些地级市、中部省份安徽等地，房地产开发贷款也出现较快增长。今年前两个月，“工行、建行安徽省分行的房地产开发贷款同比增幅都在100左右，其中，建行安徽分行由于去年同期增长较少，今年的开发贷款增幅还超过了工行。”3月24日，安徽某

4、国有银行资深房贷人士告诉本报记者。在政策面，3月23日，央行、银监会联合发布关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见，其中第六条指出，“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展”。2.贷款“搬家”玄机枯木逢春。随着更多的商业银行发力开发贷款业务，开发商面临了更多的选择，尤其是拥有优质资产的“佼佼者”，他们越来越乐于寻求不同银行间的贷款置换。“优质资产属于稀缺产品，谁都想要。”言及置换贷款，前述上市银行对公房贷人士如是说。今年以来，这位信贷人士所在的银行遭遇多个贷款置换的案例，其中有被他行置换的，也有该行置换他行贷款的情形；这家股份制银行还与某港资背景的外资行“掐过架

5、”。所谓置换贷款，指的是房地产开发商在贷款授信期内或期末更改贷款银行。据业内人士介绍，置换他行贷款可以作为银行贷款的用途之一，但需要满足一个基本条件，即现有抵押物价值能够覆盖原有银行和新介入银行的两部分债权。其操作路径如下，开发商可以先申请撤销抵押，然后由另一家银行担保，在申请新贷款后再归还原有贷款，通过这种方式可以在不同银行间实现借低还高、借新还旧或是借长还短，以此来达到调整负债结构以及收益水平的目的。谈起与外资行的“掐架”经历，上述对公房贷人士称，主要是由于外资银行承诺的贷款规模更大，他手中的一个优质客户就毫不犹豫地“另投他怀”。由于置换贷款的存在，优质的项目开发贷款在不同银行之间“腾挪”

6、，一方面会造成部分银行房地产贷款余额下降，另一方面，优质客户可以享受到更低利率。在去年同期，一些银行的开发贷款利率曾上浮40，而目前对于优质项目，即便是基准利率，银行也愿意接。值得关注的是，置换贷款或是房市销售不景气的一个“衍生品”。“置换贷款中比较多的情形，乃是因为贷款期限方面的问题。”3月26日，前述上海某股份制银行人士称，因为一系列重组（如项目转让等）等原因，导致项目暂时没有完工或销售，或者销售没有实现预期的结果，“此时，贷款期限到了，就需要重组”。业内人士称，敢于接手他行开发贷款的银行，一般也认为项目没有风险。但在置换贷款的过程中，会把开发商的债务规模放大，同时把期限适当延长。“实际上

7、，延长贷款期限，也是银行出于稳定资产质量的考虑，即便有的楼盘已经造得差不多，银行也会给3年。这是适应现在市场所需，如果期限太短，虽然项目没有最终风险，但（如果发生逾期）可能会给银行资产质量造成影响。”前述上海某股份制银行人士称，与此同时，开发商也可以安心运作项目，银企双方均可相安无事。虽然，降低资金成本也是开发商寻求贷款置换的动机之一，“但开发商寻求置换贷款的原因，部分是前手银行逼得太紧（催收贷款），哪怕是同样的利率，开发商也愿意换一家银行，不想跟银行撕破脸。”上述股份制银行人士直言。3月24日，山东银监局局长周忠明向本报记者描述了另一种贷款置换的路径。他表示，过去有一些以短借长的情形，尤其有

8、一部分不是以开发公司名义申请的贷款，而是以集团或关联企业申请的流动资金贷款，面临偿债压力的时候，开发商来申请中长期贷款；“这主要不是利率的考虑，主要是资金链问题”。作为贷款搬家的一个“注脚“，上海中外资银行之间的信贷投向和风险文化出现分歧，在央行上海总部发布的货币信贷运行报告中，房地产业屡屡出现在外资银行信贷投向的第一位，而中资行则普遍对开发贷款持谨慎态度。2008年，上海市中资金融机构新增贷款主要投向批发零售业等六大行业，这六大行业新增贷款占全部贷款增量的八成多，而房地产业则不在其列；而外资银行新增贷款主要投向房地产业、制造业和批发零售业，三行业贷款增量占比逾九成。前述上海某股份制银行分行人

9、士也发现，就一个别墅项目贷款而言，“我们觉得贷款期限到了，且别墅出租率不理想，未达到我们预计的租金收入水平，但外资银行可能有他们的考虑，把贷款拿走了”。“一些较为激进的外资银行的风险文化与我们不同，很多中资行觉得有风险的项目他们都愿意接，给的金额大，利率也比较低，所以甚至有客户宁愿寻求二次抵押的方法也要把贷款置换到外资银行。”前述上市银行对公房贷人士直言。3.买方市场“重压”“资金链紧张”依然是房地产和银行业内人士及监管者的一致观点。今年1月19日，阎庆民在上海中资银行机构负责人会议上再次警示，房地产贷款潜在的信用风险仍然较大，依据是房地产开发企业资金趋紧。“从（上海）2月份的按揭贷款数据来看

10、，还是在减少，由此说明，尽管销售量有所回升，但因为价格的变动并不大，购房者还处于观望状态，等待二季度是否价格会下行；正是由于购房者还是比较冷静和理性的，所以，房地产企业的资金链依然很紧。”3月25日，阎庆民对本报记者表示。这一观点得到业内人士的认同。“资金链紧张的局面并没有改观。”3月25日，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波说，以住宅开发为主的开发商，资金来源主要有两条，销售回笼和银行贷款，而资本市场融资功能基本停摆；“开发商打折销售并没有大的突破，开发商依然是弱势的，钱在消费者手中。现在，开发商需要面对的已不是赚钱的问题，而是如何使得现金流进入良性循环”。在朱凌波看

11、来，目前银行在支持开发商时，对企业和项目本身会有判断，银行会选择产品做的更好，以及对产品定价、品质与市场需求把握能力更强的企业；而大多数中小开发商，下一步发展还是面临两大问题，一是拿地的问题，二是对市场判断，产品如何定价的问题。资金链“告急”首先表现在前端的土地市场。“当地有一些大的开发企业，前期买了土地，现在银行融资比较困难，就跟政府谈判，把土地整块退给政府，以归还银行贷款。”3月25日，一家大型银行东部某市分行人士说，退地的一般是比较大的开发企业，可以运作大的项目，而小的开发商没有跟政府谈判的筹码，自然无法退地；除退地外，政府土地招拍挂的成交量下降，也是开发商资金链趋紧的一个表现。其次，在

12、销售一端，不少开发商通过优惠促销来提高销售量，以加速资金回笼。3月初，某知名开发商在上海浦东推出新楼盘，而在销售现场，本报记者发现，开发商为加快销售，委托两级销售代理，楼盘现场，销售人员的数量有时比看房者还多。而一些资金链更为紧张的开发商甚至不惜使出“假首付”这一违规行为。东部某省银监分局在调查中发现，近日，当地某报刊登了一则“首付1万即住”的房产销售广告，即开发商要求购房者先付1万元现金，剩余首付款由开发商以零利率借给购房者，要求其在一年内归还。监管部门直言，开发商以这种“假首付”的方式获取银行按揭贷款的行为，一方面反映部分房地产开发商的资金链已相当紧张，另一方面也给银行信贷资金带来一定风险

13、。而上述银监分局还发现，目前，绝大部分开发商通过拉长工程开发进度、延期交付商品房的方式缓解资金紧张的压力，与前期相比，开发商的工程进度大大放缓，房屋竣工面积明显下降。为了与开发商的开发周期相匹配，部分银行在发放开发贷款时相应延长了贷款期限。这也呼应了前文描述的置换贷款现象。此外，业内人士和监管者提醒记者，需要客观看待当前交易量反弹现象。“从北京来看，开发商由暗降到明降，降价也起了一定作用，甚至有些开发商看到交易量回升，开始偷偷提价。但目前难以判断交易量是否进入稳定状态，未来肯定会有反复，如果开发商提价幅度太大，可能会抑制消费。”朱凌波直言。周忠明也表示，“对于目前由部分刚性需求推动的一个小小反

14、弹，不能过于乐观”；目前的反弹不能认为是市场重新向好，应该还是在底部盘整；“核心问题还是价格，价格达不到老百姓的心理底限，他们不会购买”。5.龙头企业“失色”在2008年，房地产行业的债务负担有所加重，相对于2007年来说资金链也更为紧张。这集中体现在了大多数上市房地产公司的资产负债率都有所提高。总资产排名前三位的房地产企业中，万科（000002.SZ）由于发行59亿债券融资的关系，其资产负债率由2007年的66.11上升至2008年的67.44，增加了1.33个百分点。保利地产（600048行情,爱股）（600048.SH）2008年末的资产负债率则为70.78，较上年的68.62增长了2.

15、16个百分点。而金地集团（600383行情,爱股）（600383.SH）由于发行债券以及增加银行借款的缘故，其资产负债率更是激增了10个百分点，由2007年年末的63.65上升至2008年三季度末的73.30。据一项统计显示，房地产行业在2008年的平均资产负债率高达73.4，显示出整个行业的巨大偿债压力。除此以外，因为房地产行业存货的变现时间较长，因此速动比率相对于流动比率在判断其短期偿债能力时更为可靠。但令人忧心的是，整个房地产行业的速动比率普遍不容乐观。大多数企业速动比率远低于1。例如万科2008年的速动比率仅为0.43，较年初下降了0.16。年报中备注说明是由预收帐款增加导致了短期偿债

16、能力有所下降。相对于负债来说，整个行业的现金流问题显得更加突出。许多企业在2008年经营活动现金流量开始呈现负值。例如，世贸股份（600823.SH），其2006年经营活动现金流量为1.35亿元，2007年增至5.04亿元，增幅达270。但是2008年其经营活动现金流仅为-6.66亿元，同比下降232。究其原因，不难发现房地产行业的不景气使其销售业绩急剧萎缩，2008年末，世茂股份（600823行情,爱股）的营业收入同比大幅下滑61.55，仅为4.77亿元。基于资金流的短缺，世贸股份在去年增加了2.85亿的银行借款，长期借款增加幅度为285。管中窥豹，仅从世茂股份一家企业就可看到大多数房地产企

17、业去年所面临的困境大幅举债以应对资金回笼周期的拉长。同时，一些公司资金链似乎有所好转。如万科的经营活动现金流量就由2007年末的-104.38亿元上升至2008年末的-0.34亿元，同比增长达到了99.67。但如果细剖其结构，依然无法乐观。单就万科的经营活动现金流入来看，该数据2008年同比下降了3.7个百分点，而且这种下降呈现加速的趋势，当年二、三、四季度经营活动现金流入环比增长为128.2、43.2以及31.5，增长速度持续放缓。无独有偶，同样的房地产龙头企业保利地产2008年经营活动现金流量净额尽管仍然高达-75.9亿，而上年末为-93.76亿元，略有改观。但从2008年全年来看，其经营活动现金流入增速逐季放缓，环比增幅为144、61以及40.3，放缓的趋势也预示着其未来现金流量可能出现的恶化。值得注意的是，房地产企业存货比重普遍有所提升。截止到2008年报告期末，万科的存货已经由664.7亿上升至