长租公寓问题探讨Word文档下载推荐.docx

1、目前，窝趣在、等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。NO.7：湾流国际青年社区湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始团队源自国顶级地产股权基金、地产开发集团及国际服务式公寓企业。目前，湾流共运营20个社区，拥有近5000间房，2016年的目标是在、三地投资超过100个社区，运营与管理房源20000余套，迅速成为中国最大的公寓管理方。湾流团队创业不到一个月即

2、募集资金2.15亿人民币，获得杉杉集团、红星美凯龙、增爱基金会等商业大佬的支持。NO.6：逗号公寓逗号公寓是如家酒店集团与红杉资本为年轻一代联合打造的长租式青年公寓，成立于2016年7月，CEO是原华住酒店集团副总裁意。基于多年的住宿业管理经验，逗号公寓提供专业的日常管理，让年轻人住得安心、舒心。目前逗号公寓已经开业35家门店，分布于18个城市，拥有6000间房，平均入住率达85%。NO.5：未来域未来域成立于2010年1月，是未来域酒店管理旗下的产品，公司已经拥有6年多公寓运营管理经验，在全国有超100万平米的资产管理面积，旗下3V产品品牌Vlive、Vwork、Vblock为不同需求的年轻

3、人创造多层次的圈层需求，即将生活、工作、众创空间及特色商业融为一体。未来域自起源，目前已拥有32个公寓，超过20000间房，平均入住率达95%。2014年，未来域完成2500万元Pre-A轮融资，投资方为中君泰。NO.4：泊寓泊寓是万科向城市配套服务运营商转型的重要战略业务，2016年5月，万科长租青年公寓业务全面使用统一品牌“泊寓”，意味着万科集团有意将万科长租公寓去万科化。目前泊寓的业务已在、乌鲁木齐13个城市上线44家店，更多城市也在陆续上线中。NO.3：红璞公寓红璞公寓是世联行旗下品牌长租公寓，成立于2014年6月，致力于为城市青年打造设计、质感、乐趣的租房体验，负责人为甘伟。世联行代

4、理+家园云贷+房联宝+红璞公寓，形成全程一体化服务；集房、集客、集金三大平台累计千万级优质客户资源，保证红璞的客源。此外，作为上市公司旗下全资子公司，红璞能有效地保障客户的收益安全。2016年，红璞公寓会在全国10多个城市上线30000间房。NO.2：YOU+国际青年社区YOU+国际青年社区是一个面向城市青年白领的品牌公寓，成立于2011年10月，创始人是洋与昕两兄弟，现任CEO为郁珽。YOU+致力于打造一个面向现代都市青年的连锁社区，为青年人及创业者提供一个住房、工作、休闲、娱乐一体式服务的青年社区。目前，YOU+在、等城市拥有16个社区，共有近5000间房，平均入住率达98%。2014年9

5、月，YOU+获得顺为基金、联创策源一亿元的A轮融资；2015年5月，获得3000万美元B轮融资，投资方包括顺为资本、策源创投、歌斐资产、DST、时代地产、联创永宣等。NO.1：魔方公寓魔方公寓是一家面向都市白领的O2O服务室公寓连锁品牌，创始人是葛岚，CEO为柳佳。魔方公寓致力于打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案。目前，魔方公寓共经营200间门店，拥有30000间房，平均入住率达95%。今年9月，魔方生活服务集团在推出全新品牌“9号楼”公寓，为蓝领人群提供9小时的生活空间。2013年3月，魔方公寓获得德同资本、华平投资6000万美元A轮融资；2015年5月，获

6、得华平投资2亿美元B轮融资；2016年4月，获得华平投中航信托3亿美元C轮融资。分散式长租公寓TOP10榜单蛋壳公寓蛋壳公寓是紫梧桐（）资产管理旗下高端白领公寓品牌，创始人是高靖。公司于2014年12月在成立，依托于“互联网+房产+金融”的发展模式做国的白领合租公寓。团队成员大多是有互联网从业经验的人才，涉及技术、市场、销售、运营等多个领域。不同于传统的资产管理模式，蛋壳公寓首创的“蓝鲸”项目让业主在保底价租出的同时，还能享受到房租随市场行情上涨的增值，收益更丰厚。普通中介或者传统的资产管理公司往往会从中赚取随市场升值的这部分差价，蛋壳公寓“蓝鲸项目”只收取房租的10%作为服务费，其余90%全

7、部为业主收益。2015年4月，蛋壳公寓完成天使轮融资，投资人为博阳；2016年获得数千万美元A+轮融资。蘑菇公寓蘑菇公寓是一家主打单身白领合租公寓的O2O服务平台，成立于2014年1月，CEO是马晓军。蘑菇公寓依靠房屋托管+标准化装修+租后服务为消费者打造品质租住生活。此外，蘑菇公寓通过线上线下活动建立趣味蘑菇圈，打造成社交圈。目前，蘑菇公寓已转型“蘑菇租房”，主打单身白领租房平台，通过给公寓经营者各种支持，把各家公寓的真实房源引到蘑菇租房的平台上。目前，蘑菇公寓自身仍管理近10000间房。2014年2月，蘑菇获得数千万元A轮融资，由中国平安与IDG资本投资；2014年12月，获得2500万美

8、元B轮融资，投资方是海通开元、IDG资本、中国平安；2015年11月，获得3000万美元B轮融资，投资方包括KTB投资集团、IDG资本、中国平安、海通开元。水滴公寓水滴公寓成立于2014年6月，创始人是冯玉光。水滴公寓是一个以实体居住空间为载体、提供租住及配套服务的长租公寓运营商品牌，致力于为年轻群体提供高性价比的租住解决方案，并为业主及地产商提供个性化的专业房屋托管经营方案。目前，水滴公寓自营公寓3000间，加盟公寓100000间，分布在、昆山、8个城市，入住率达93%。2015年5月，水滴公寓获得3000万元A轮融资，投资方未透露。美丽屋美丽屋成立于2015年7月，创始人兼CEO是韩光。美

9、丽屋采取“托管+精装+租后服务”模式，即自营集散式公寓，经过标准化装修，溢价出租。在规模化方面，美丽屋采取“资源+品牌+投资”的策略，与全国优秀公寓企业深度合作，提供标准化管理系统、标准品牌输出、系统化管理运营培训及资本支持。目前，美丽屋在、天津、三个城市运营近20000间房，入住率达97%，计划在2017年进入5个城市，拓展房源达40000间。2016年1月，美丽屋获得3000万美金B轮融资，投资方为创新工场。寓见城市青年公寓寓见公寓成立于2014年3月，CEO是程远，高级管理团队来自中国资本、华住集团、安居客集团、大众点评等知名企业，具有丰富的金融资产管理、酒店经营管理、房产行业经验。寓见

10、公寓凭借“经济化运营和YMS系统的科学管理”的核心优势，实现了对房屋从售前咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等一站式标准化服务和科学管理。目前，寓见在管理20000间房源，入住率达90%。2014年6月，寓见获得数百万元天使轮融资，由险峰长青投资；2015年3月，获得数百万美元A轮融资，由联创策源、顺为基金投资；2015年12月，获得中城投资、毅达资本、西高投投资的B轮融资。爱上租爱上租成立于2015年8月，由原我爱我家联合创始人、盛世管家创始人童浩创立于，致力于让居住简单有趣，让物业安全增值。成立之初，爱上租在连续收购了盛世管家和蜗居品牌公寓。爱上租制定了“271”的独特

11、市场定位：10%的业主房源；20%经改造、装修后，具备爱上租统一视觉标识的品牌公寓以及70%通过互联网工具在线服务的托管公寓。爱上租全国5家分公司共管理超过40000间房。截至2019年，爱上租预计装修35万间房，成为集租赁B2C交易、资产管理、租客服务和社交的平台。2016年4月，爱上租获得1.01亿元A轮融资，投资方为巨鲸资本。优客逸家优客逸家成立于2012年2月，创始人是翔。优客逸家依托互联网技术及创新的金融工具为两类客户提供服务：对闲置房业主，提供一站式房屋租赁增值管理解决方案；为城市租房人群，提供高品质长租公寓产品、租后服务，以及围绕房屋、居住社交而衍生的增值服务。目前在、五地运营，

12、累计管理房屋数近30000间，入住率达93%。2012年11月，优客逸家获得300万元天使轮融资，由源渡创投投资；2013年9月，获得君联资本400万美元A轮融资；2014年11月，获得2200万美元B轮融资，由经纬中国领投，海纳亚洲、君联资本跟投；2016年获得来自华瑞银行数亿元的创投贷。青客公寓青客公寓成立于2012年1月，是青客时尚生活服务股份旗下产品，创始人是金光杰，主要住户群体是城市里的青年白领，主打房屋拆分，以单间、隔断再装修的形式出租，实现低价拎包入住。青客是一家由市青年联合会的青联委提议发起，由国资基金引导社会资本参与投资，为解决青年人才住房问题而设立的股份。青客目前设分公司、

13、分公司等近70个服务中心，管辖40000余间房，入住率达93%。2012年6月，青客公寓获得天使轮投资，由纽信创投投资；2014年9月，获得达成创投数千万美元A轮融资；2015年6月，获得1.8亿人民币B轮融资，投资方为赛富基金、纽信创投。相寓2015年9月，伟业我爱我家旗下房屋资产管理业务品牌“相寓”正式亮相，负责人为洋。相寓与芝麻信用、玖富、房司令等战略合作伙伴发布了面向租客端和业主端的金融服务产品和基于信用的全新租住解决方案，意在借力互联网+金融，让业主“边收租边赚钱”，让租客“得实惠享特权”。截至2016年7月，相寓全国在管理房屋数量增长至16万套，约43万间，覆盖了全国十个城市，包括

14、、天津、。自如自如成立于2011年10月， 2016年5月从链家拆分独立，CEO为熊林。自如旗下拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线。针对租住过程中产生的问题，自如联合芝麻信用、领英打通信息共享通道，从个人信用信息、日常租住行为、租住履约行为、芝麻信用历史4方面来规租客的日常行为，从租房延伸至衣、食、行、就业等多领域。目前，自如在13大城市中拥有25万间房源，累计出租率大于95%，公司共有6000余名员工。通过梳理我们可以发现，目前的公寓品牌主要分为三种类型：一是酒店集团旗下的，比如铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓；二是房地产企业旗下的，比如万科的泊寓和世联行旗下的

15、红璞公寓；三是互联网创业公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。这些公寓品牌都有各自的优势：对于酒店集团旗下的公寓来说，可以运用自身的运营管理优势，有较强的落地能力；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验，可以发挥自身优势，在源头改善房屋结构，使其更适于作为公寓居住。互联网创业品牌的优势在于线上，最大的劣势是资金。2014年以来，长租公寓的发展速度极快，这其中有很多原因，首先是技术和信息化程度的全面提升；其次，资本的大规模介入加快了公寓的拓展速度；再有，依托于房地产业和酒店业的基础，长租公寓能较快实现产业化和管理标准化。公寓行业同样面临很多挑战，首先是人才培养问题，公寓行业没有基础教程；其次，集中

16、型物业资源紧，竞争压力大，集中式公寓运营商可能会在未来发展分散式或者加盟模式。目前的公寓运营商多在扩大规模的路上，服务行业才是长租公寓的本质，而且正处于初级阶段。用服务去改造行业，路还有很长，需要很大的耐心和耐力。未来，长租公寓市场必将面对更多未知挑战，让我们拭目以待。四大派系企业如何实现长租公寓的“万亿未来”?随着“后地产开发时代”的来临，长租公寓，作为存量物业重要组成部分，已然进入发展快车道。在快速发展的同时，也逐渐迎来问题：部分一线城市开始拆除违建及无证改建长租公寓项目、关停群租公寓等。景城置业深度研究政策允许围的长租公寓，从多角度剖析产业核心，解析公寓客户定位的精准化及差异化、公寓产品

17、体验优化、后续增值服务的挖掘等方面的亮点。中国的长租公寓逐渐在此基础上走向运营的资产证券化，能否实现产品的“万亿未来”，还有很长一段路要走。长租公寓发展现状长租公寓发展势头猛，市场规模增长快近年来，公寓作为租赁市场中的新兴力量，发展势头迅猛。根据住建部统计，目前中国租赁市场解决住房需求的总人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。预计到2020年中国流动人口将达到2.91亿人。此外，据国家统计局调查，预计2015-2025期间，公寓市场复合增长率高达15.8%，2025年长租公寓整体市场规模可达6371亿元，并占整体租赁市场规模的25%份额。从数量上来看，截止2015年，中国长租公寓已超过100万

18、间，预计2016、2017年底将分别达到200万间、400万间，2020年底品牌公寓将超过1000万间。从这个角度来看，长租公寓市场规模进一步扩大将成为大概率事件，万亿级的市场空间，势必会带来更多商业机会。多领域企业进入长租公寓领域近年，关于住房租赁的利好政策不断，同时随着房价高涨，市场对稳定租房市场的需求愈发强烈。面对长租公寓广阔的发展前景，多领域企业纷纷涌入。诸如万科、旭辉、龙湖、世联行等房地产开发及服务企业早已涉足长租公寓领域，开始规模化布局。此外，酒店和互联网初创企业等领域企业也纷纷进入该领域，例如，如家、华住和铂涛均推出长租公寓业务；青客、魔方、YOU+等初创企业推出了品牌长租公寓，

19、并占领了一定的市场规模。据不完全统计，目前市场上各类公寓运营商已超500家。金融投资界看好长租公寓，品牌公寓获融资自2014年YOU+获得雷军1亿元投资之后，品牌长租公寓备受投资界追捧，青客、魔方、湾流等初创企业均获得了不同规模的融资。据迈点研究院统计，2015年仅长租公寓融资达21起，共计融资约60亿元；2016年在投资环境遇冷的情况下，长租公寓融资也有13起，共计融资约30亿元。目前市场已有的成熟长租公寓品牌运营模式分析我们将目前市场上成熟运营的长租公寓以这四大类区分，分别为开发商派、中介派、初创企业派、酒店派。这四类企业公寓产品的运营均有各自的优势所在。而针对目前市场上公寓产品的运营模式

20、，我们总结为三大类：自持核心管理+运营外包模式，租金差价+增值服务费，“基金做收购，品牌做管理”的类REITS模式等。首先，开发商长租公寓的优势在于拥有成熟的产品研发体系和资源整合，能够保持旗下公寓品牌更快站稳市场。此前保利商业地产投资管理助理总经理志鹏公开表示，由于市场规模大，集采渠道多，产品标准化、模块化使得保利公寓产品在降本增效方面保持较好的盈利点。此外，开发商的公寓产品普遍采用自持物业运营，并引入专业公寓运营品牌团队的合作，核心管理、营销、核心服务岗自派，清洁、保安等外包。对于中介平台和初创租赁型企业而言，优势在于掌握房源线索及极强的拓客能力，将多年积累的住房客流精准转化给自身的公寓端

21、口。此类企业的长租公寓普遍采用租金模式，通过物业租金差及一些增值服务费用获取利润，主要考究运营商的拿房议价能力和产品成本的控制能力。如链家的公寓产品“自如友家”模式为，从小业主端承接房屋，经过装修及家具家电的配置之后，以房间为单位对外出租，赚取租金差价和10%的服务费。而初创租赁型企业公寓产品的模式从最初的纯租金差模式逐渐向“轻资产模式”转变，通过品牌运营实现整体资产升值。在国外的服务式公寓，此类模式已相当成熟，如凯德旗下的“雅诗阁”公寓采用自持运营，运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出获取资金，企业从而能够进行循环投资。在国，“新派公寓”是首家突破了现有政策环境的桎梏，采用轻资产

22、模式运营的公寓运营商。据媒体公开报道，2013年“新派公寓”创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎焱共同发起了“赛富不动产基金”，首次采用“基金做收购，品牌做管理”的模式。一期基金以2.2万/的低价在CBD整栋买下森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；新派公寓管理团队则负责对公寓进行统一品牌包装、管理运营，同时每年向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回报。公开资料显示，截至2017年，新派公寓此次物业收购的资产升值已经达到1.8倍。最后对于酒店管理公司来说，多年的酒店运营管理能力和服务更能吸引追求高品质生活的消费者，这也使连锁酒店投资布局长租公寓成为常态，盈利模式方面主要通过加盟品

23、牌公寓的方式来获取利润。表：四大“派系”企业公寓产品注：景城置业整理以魔方公寓和雅诗阁公寓为代表，探索长租公寓如何打造？作为“连锁长租公寓”运营商，魔方生活服务集团旗下公寓现已覆盖、等15所城市，门店数量逾200家，房间量3万余间。2016年，魔方公寓完成C轮近3亿美元融资，成为国首家拿到C轮投资的长租公寓品牌；2017年蓝山资产参股。目前，魔方公寓已获得共计56亿美元的融资，估值已超过10亿美元。另外据官方统计，作为全球围最大的服务公寓业主及运营商雅诗阁在亚太、欧洲及海湾地区20多个国家的90座城市经营管理着200多家物业，超过38000套服务公寓单位。在中国，雅诗阁也已在26个城市拥有及管

24、理超过90家物业。我们以这两个项目为例，一起探索长租公寓在产品打造、客群定位及增值服务等方面有哪些点值得借鉴。精准化、差异化的客户定位随着多领域企业的加入，长租公寓市场竞争日益激烈，产品同质化严重，如何从众多公寓品牌中脱颖而出？如何形成自身的竞争优势？如何获得长期稳定的发展？精准化和差异化的客户定位或许是关键。魔方公寓针对不同性格、不同爱好、不同职业、不同收入水平的租房人群的租房需求，提供魔方公寓、9号楼公寓和魔尔公寓三大公寓子品牌，目标人群覆盖了企业基层员工、白领人群、都市新精英人群等。雅诗阁服务式公寓三大产品线（“雅诗阁”、“馨乐庭”、“盛捷”）目标客户群特征明显，覆盖各层次跨国公司高管。

25、其中，雅诗阁专为顶级管理层与业领袖提供高端居住服务；盛捷的客群主要为居家管理层；而馨乐庭客群以中端商务客、旅游背包客为主。雅诗阁三种产品线客户定位清晰，目前服务式公寓在国的入住率平均85%以上，而其中超过60%的客群是常住的客流。升级居住空间，专注产品打造魔方拥有自己的研发中心，若要研发一个新的产品，会根据市场和客户需求去设计规划；并通过试运营点的反复试验不断调整，最终制定出严格的标准。魔方专注于产品细节，从墙面的颜色到墙角的处理方法，到踢脚线的收口等，魔方均会严格把关。例如在隔音问题上，曾在研发中心测试了十几套墙体。对每一床垫也都有要求，均要选用专供精品酒店的床垫品牌的零压床垫。魔方公寓注重

26、独立居住空间的打造，在有限的空间里配置了厨房、干湿分离的洗手间，充分利用过道、转角、床榻下层等区域进行收纳扩容，并配备生活必备家电。在公共活动区域，设置影音室、健身区、娱乐区、晾晒区、阅读区、会客区等，供住客免费使用，体现了租住产品的人性化。魔方公寓高北路店套效果图魔方公寓高北路店公共客厅之娱乐区&书房而雅诗阁的产品打造也是一大亮点。房型面积段方面，雅诗阁、盛捷、馨乐庭档次依次降低，户型面积也依次减小。雅诗阁与盛捷一般拥有一房至四房（80-400不等）的房型，而馨乐庭仅配置单房、一房和两房（30-90左右）。此外户型均采用全套房的设计。雅诗阁衡山路服务式公寓170两房行政套房（图片来源：雅诗阁

27、官网）雅诗阁衡山路服务式公寓276三房行政套房（图片来源：套效果图（图片来源：装修标准方面，雅诗阁套间装修均采用国际一线家装品牌，厨房配置六件套：置式电烤炉，洗碗机，玻璃和陶瓷器皿、碗碟、餐具和其它用具，微波炉和烤面包器，冰箱，电饭煲。厨房配备齐全：Franke水槽、吐司机toaster、胶囊咖啡机、双立人道具等。此外，雅诗阁公寓配套设施拥有健身房、恒温泳池、网球场、会议室等设施。打造公寓+，后续增值服务发展空间巨大魔方公寓强调“公寓+”，探索公寓相关的增值服务，比如公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁，甚至公寓+培训、社交、健身、旅游等以公寓为中心，社交为平台，提供餐饮、娱乐、培训、旅游、金融

28、等多样化全方位的衍生服务，形成租客与公寓之间的良性互动，增强客户黏性，打造自身的品牌价值，后续增值服务发展空间巨大。具体来讲，魔方公寓开发了魔方生活APP，用户可以直接在平台上获取入住的生活服务提供商提供的比如保洁、修理、美甲、美容等服务。此外，魔方还推出软装打包购买，即用户在参观样板房之后可对定制样板间的商品进行打包购买，实现拎包入住。雅诗阁也额外打造了“雅诗阁之家+”等增值服务。比如，雅诗阁针对租客更倾向于通过社交渠道和网页来完成旅游出行的游览、预订、支付，在2016年年初与阿里飞猪达成了战略合作，在雅诗阁大中华区物业推出“未来酒店信用住”服务。此外，双方还计划用各自的资源推出定制化度假产品等。“今年我们还正式接入了凯德集团的凯德星系统。”雅诗阁中国华南区区域总经理暨中国区特别项目副总裁曾文强公开表示，除了数字化方面，“雅诗阁之家+”还包括“雅诗阁生活方式之旅”，通过探索当地文化魅力、品尝当地美食、参与健身活动等带领租客体验本地生活。结语：根据魔方公寓、雅诗阁等产品的案例借鉴，我们认为，精准化及差异化的客户定位、升级产品功能、挖掘后续除居住功能以外的增值服务，将是未来长租公寓品牌以品质争夺市场的制胜关键所在。