城市规划与土地的使用性质Word文件下载.docx

1、本规划规定的地块容积率、建筑密度等指标为上限，特殊地块的具体建筑容量，城市规划管理部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后确定。第十七条 同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率；对于单体建筑需要提高层数时，在不超过规定的容积率的前提下减少建筑密度；需要降低层数时，在不超过规定的建筑密度前提下减少容积率。第十八条 已出让的土地，因计算口径原因，可能在本规划中表达的地块用地面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致；或因道路及其他配套设施建设而被占用了部分用地面积的地块，应考虑容积率

2、补偿。 第十九条 在本规划执行过程中，遇到部分特殊情况时，土地开发强度应经规划主管部门重新确定。1、对本规划确定的地块进行合并开发的;2、对本规划确定的地块进行细分开发的；3、对土地使用性质改变的。第五章 建筑间距第二十条 建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。第二十一条 居住建筑间距应综合考虑采光、通风、消防、防疫、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求，保证受遮挡的居住建筑获得符合日照要求的居住空间。台州市居住建筑日照标准为大寒日有效日照时间不低于2小时。第二十二条 居住建筑的间距应符合台州市居住建筑日照标准，进行日照阴影分析，采用的日照阴影分析软件

3、必须经城市规划行政主管部门认定，日照阴影分析图纸需盖有建筑或规划资质设计单位的出图章。同时建筑间距应满足下列要求：（一）多层居住建筑间距1、平行布置的条式居住建筑，朝向为正南北向，正向间距在本片区不小于1.15倍。当建筑方位偏东或偏西时，不同方位间距折减系数换算如下表1：表1：方位0-1515-3030-4545-6060折减系数1.0L0.9L0.8L0.95L2、多层居住建筑相互垂直布置时应符合下列规定：（1）当其山墙宽度大于22米时，应按平行布置时的间距规定控制。（2）当其山墙宽度小于22米时，居住建筑南北方向垂直布置时，山墙面对南立面时其间距不得小于南侧建筑高度的0.8倍；山墙面对北立

4、面时其间距按侧向间距计算。（3）居住建筑东西方向垂直布置时，山墙面对东立面时其间距不得小于东侧建筑高度的0.5倍，且最小不小于10米；山墙面对西立面时其间距按侧向间距计算。（二）高层建筑与居住建筑的间距1、条式高层建筑的朝向为正南北向的（东西向面宽大于32米），与其北侧平行布置的居住建筑的正向间距在本片区不小于1.15倍，当建筑方位偏东或偏西时，则不同方位间距折减系数换算按表2；与其北侧垂直布置的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍，且最小值不小于13米。2、点式高层建筑的朝向为南北向的（东西向面宽小于32米），与其北侧平行布置的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.7倍，且最小值不

5、小于24米；3、点式高层建筑的朝向为东西向的（南北向面宽小于32米），与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍，且其最小值不小于13米。4、高层建筑与高、多、低层住宅的山墙间距不得小于较高建筑高度的0.25倍，且其最小值不得小于13米。（三）在符合以上各项间距规定的前提下，低层居住建筑与北侧多层居住建筑的最小间距不小于10米；多层、低层居住建筑与北侧高层居住建筑的最小间距不小于15米。第二十三条 居住建筑下部为商店或其它非居住性用房时，在满足消防、通风、安全的前提下，计算日照间距时，可扣除非居住性用房的高度。非居住性用房层数和高度由城市规划行政主管部门规定，一般不超过二层。底

6、层设置架空层为公共敞开空间或附属房的，其间距可扣除该部分高度。第二十四条 多层居住建筑的两个山墙的端距不小于6米。低层居住建筑的两个山墙的端距不小于4米。如上述标准不能满足消防或居住区内部通道要求，应按消防或者居住区内部通道要求控制，具体由城市规划行政主管部门核定。第二十五条 医院病房楼、老年公寓、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所和中、小学教学楼的建筑间距的确定，除须符合消防、卫生防疫等规范外，按下列规定执行：1、南侧为多层建筑（含多层居住建筑）的，其间距不小于南侧建筑高度的1.5倍。2、南侧为高层建筑（含高层居住建筑）的，应进行日照分析，保证被遮挡建筑符合国家有关规范的日照有效时数。第二十六条

7、 除第二十二条列举的建筑外，其它非居住建筑的间距在满足城市设计、景观分析、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防疏散、建筑保护和施工操作安全等要求和有关规定外，可按以下规定控制：高层建筑的北侧为非居住建筑（变配电房等附属用房除外），且与高层建筑平行布置时，高层建筑与北侧建筑的间距不小于18米。第六章 建筑物退让第二十七条 建筑物退离地界、道路、公路、河道、铁路、电力线路、地下电缆等地下管线的距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。第二十八条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距控制。（一）各类建筑的离界距离，按

8、表3规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。（二）界外是居住建筑的，除符合第（一）项离界距离的规定外，须同时符合第五章的有关规定。（三）界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按照本条第（二）项居住建筑的离界距离控制，且建筑高度应同时符合第七章的有关规定。（四）地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的1.0倍，且不小于5米。相邻新建高层商业办公建筑地下室按规划应设置连接通道的，通道宽度不小于4米，净高度不小于2.8米，并由相关建设单位负责实施各自基地的通道部分。表2：建筑类别离界距 建筑朝向居住建筑（含第二十五条规定的建筑）非居住建筑建筑物高

9、度的倍数最小距离（米）点式板式主要朝向低层0.40.66-3多层95高层12150.5次要朝向0.25按消防间距控制0.27注：建筑山墙宽度大于22米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。第二十九条 沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线和交叉口的距离不得小于表3所列值。表3：道路宽度后退距离（米）建筑高度 D30米D3050米D50米H24 米5（8）6（10）7（12）24H60 米8（10）10（14）15（16）60H100 米10（12）20（22）H100 米30（32）注:H-建筑高度；D-道路规划红线宽度；（）表示交叉口位置；表列数值为最

10、小值。第三十条 新建影剧院、游乐场、商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，在表4基础上应适当加大，并应留出临时停车或回车场地。第三十一条 沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离不小于30米，沿高架道路匝道边缘线后退距离不小于15米。界外是河流、道路、永久性绿地、高压线走廊的，由城市规划行政主管部门根据有关规定核定其间距。第三十二条 建筑物后退道路红线，以建筑物最突出的外墙边线为准。建筑物后退道路红线留出的空地主要供绿化及敷设工程管线之用，不得建造建筑物或构筑物。确因市容和环境景观需要，经

11、城市规划行政主管部门批准后，雨蓬、招牌、灯饰等可适当外挑。第三十三条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。 地下建筑物后退道路规划红线的距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的1.0倍，且不小于5米。第七章 建筑物的高度和景观控制第三十四条 建筑物的高度、面宽及建筑景观控制应符合本章的规定，并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。第三十五条 在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其它主要无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第三十六条 沿干道（街）（道路宽度大于或等于30米

12、的城市道路）的建筑物高度，除必须符合消防、日照间距、保护建筑限制高度等要求外，还应符合下列规定：（一）沿路（街）建筑物长度小于32米的点式建筑或山墙沿街的条式高层建筑的建筑高度（H），应不超过道路规划红线宽度（D）加单侧建筑物后退距离（S）相加后的1.5倍，即： H1.5（D+S）（二）沿路（街）建筑物长度大于及等于32米的板式建筑高度（H）按下列公式计算：HA（D+S）式中D为规划道路宽度，S为后退距离，A为折算参数。表4：建筑退线表沿街建筑长度3250米5080米80米A10.90.8（三）沿路（街）建筑物长度大于100米的板式建筑的建筑高度，应根据街景要求由城市规划行政主管部门确定。（四

13、）道路交叉口的建筑高度，按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30米时，超出部分的建筑高度按窄路确定。第三十七条 多层居住建筑的层高应为2.9米以下；高层居住建筑的层高应为3.3米以下；一般办公建筑层高应为3.9米以下，大空间办公层高应为4.8米以下；底层商业建筑层高不得大于5.8米。第三十八条 沿城市道路的居住建筑基地围墙高度不得大于2.2米，并应透空设置，透空率应不小于70%，其与建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。 建筑沿城市主、次干道立面不宜设置敞开式阳台，且原则上不放置外露式空调器，确需放置时必须做隐蔽处理且不能影响建筑立面效果。第八章 配套设施规划第三十九条 本片区内公共

14、配套设施配建水平与实际用地规模、规划人口容量和居住人口分布情况相对应。各公共配套设施数量和分布情况详见附表3。第四十条 各街坊内的公共配套设施和市政公用设施是必须提供的基本设施，不得随意减少，并应与土地开发同步规划、同步建设和同时投入使用；如有变更，须申报城市规划行政主管部门批准。第四十一条 本规划的配套设施是依据规划的人口规模所确定的，当实际人口规模超过一定限度时，需对此进行检讨。第四十二条 教育设施应有独立用地，本片区内规划设置六班幼儿园2处，用地面积不小于2000 m2，；保留现状24班中山路小学1处，用地面积位1.08公顷。第四十三条 社区管理机构、社区文化活动站等设施应尽量与其它建筑

15、合建，不宜单独占地。本片区内规划设置文化活动站1处，每处建筑面积150300m2；老年人活动站1处，建筑面积150170 m2；社区管理机构1处，建筑面积100120m2。保留现状椒江文化馆（文化活动中心）1处。另现状椒江电影城拆除后，安排在JS05-03地块裙楼里。第四十四条 1、本片区内设公共厕所7处，公共厕所的设置标准应采用表6的指标：表5：公共厕所设置标准一览表城市用地类别设置密度（座/km2）设置间距（m）建筑面积（m2/座）独立式公共厕所用地面积（m2/座）备注居住用地35500800306060100本片区宜取密度的中、低限公共设施用地4113005005012080170人流密

16、集区域取高限密度、下限间距，人流稀疏区域取低限密度、上限间距。商业金融用地宜取高限密度、下限间距。其他公共设施用地宜取中、低限密度，中、上限间距1、其他各类城市用地的公共厕所设置：结合周边用地类别和道路类型综合考虑，若沿路设置，可按以下间距：主干路、次干路、有辅导的快速路：500800m；支路、有人行道的快速路：8001000m。2、 公共厕所建筑面积根据服务人数确定。3、 独立式公共厕所用地面积根据公共厕所建筑面积按相应比例确定。 4、用地面积中不包含与相邻建筑物间的绿化隔离带用地。2、公共厕所位置应符合下列要求：（1） 设置在人流较多的道路沿线、大型公共建筑及公共活动场所附近；（2）独立式

17、公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带；（3）附属式公共厕所应不影响主体建筑的功能，并设置直接通至室外的单独出入口；（4）公共厕所宜与其他环境卫生设置合建；（5）满足环境及景观要求条件下，城市绿化内可以设置公共厕所；3、公共厕所建筑标准的确定：商业区、重要公共设施、公共绿地及其他环境要求高的区域的公共厕所不低于一类标准；主、次干路及行人交通量较大的道路沿线的公共厕所不低于二类标准；其他街道及区域的公共厕所不低于三类标准。第四十五条 本片区内规划设置超市式肉菜市场1处，中西药店2处，书刊亭2处；保留现状储蓄所4处、综合商场1处；现状邮政所搬迁安置在JS03-03地块。第四十六条 本片

18、区内规划设置10KV开闭所4处，保留现状电信中心（电信端局）1处。第四十七条 本规划未涉及的其它公共配套设施参照浙江省及台州市有关规定执行。第九章 道路交通规划第四十八条 规划道路等级及断面本片区规划道路主要分为三个等级： 城市主干路（道路红线4050米）主要承担对外交通功能，包括工人东路、轮渡路和解放北路，其中工人东路和轮渡路为一级城市主干路，解放北路为二级城市主干路。 城市次干路（道路红线2436米）主要承担区内综合性交通功能，主要为中山西路。 片区主路（道路红线1520米）以片区内部交通功能为主，主要为本片区内的商业一路、商业二路、商业三路和商业四路。第四十九条 停车场规划本片区内设社会

19、公共停车场2处。本片区内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时，宜设置配建停车场（库），其面积必须符合本规划有关图纸所列表项的规定，同时满足台州市建筑物停车泊位设置暂行规定相关内容的规定。第五十条 公共交通规划 本片区优先发展公共交通系统，沿主要道路布设公交线路，保证公共交通车站服务面积以500米计算，覆盖本片区面积的100%。第五十一条 各种等级道路断面及交叉口形式按本规划控制，城市主次干路交叉口处均设置人行横道，在交通繁忙的路口设置人行过街天桥或地道，城市道路平面交叉口和立体交叉口的具体设计按国家及地方道路设计有关规范执行。第五十二条 鼓励由所在单位的开发商建设街坊内人行通道，应满足以下要求：

20、1、醒目,行人可直穿；2、每日通行时间至少为6:0022:00；最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。第五十三条 在公共活动场所和人行横道处需按相关规范考虑无障碍设计，以满足残疾人士的需求。第十章 绿地控制第五十四条 本规划所示的城市公共绿地、防护绿地在城市开发建设时不得侵占。第五十五条 本片区规划公共绿地共1.44公顷。第五十六条 本片区内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。第五十七条 新建居住区（住宅）绿地率应在30%以上，商业网点绿地率应在20以上，商住楼、商办楼绿地率在25%以上，写字楼、宾馆、学校、医院、休疗养院所、机关团体、公共文化设施等用地绿地率在35

21、以上，市区主干道绿地率在20以上，市区次干道及其它道路绿化率在15以上，其它项目绿地率不少于30。第五十八条 各地块在满足本规划所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。第十一章 城市设计控制第五十九条 从区域整体环境考虑，在建筑、空间与环境方面综合设计，体现现代化城市的实体环境。把握整体环境特征，特别是对本规划“L”字型的开敞空间的合理利用，突出本片区人文景观与周边山体等自然景观结合的特色。加强景观界面的设计，包括对建筑界面的精心处理和进行多层次的绿化布局。第六十条 本片区城市设计的要求1、空间结构和视觉效果是影响城市意向的

22、重要方面。城市设计应重点分析公共开敞空间的分布形态以及尺度、节奏、层次、韵律、天际线等的视觉要素和标高、朝向、间距、建筑后退线等的技术要素。2、商业一路、商业二路和商业三路作为本片区最主要的景观轴，其两侧的用地应严格控制建筑体量和形态，强化绿色开敞空间和城市商业空间的有机结合。3、 无论在道路边或是建筑群里，均宜适当设有开敞通透的空间使视线得以延伸，以增加进入该区域的空间感知度。4、 居住区内应设计人们休闲活动的场地，创造良好的社区公共活动空间。第六十一条 本片区内的街道景观设计应遵循下列原则：1、在保证建筑及商业空间的连续性和协调性的前提下，节点地段尽可能多地退让用地红线，以提供更多的公共性

23、开放空间；2、保证建筑间的通透性和协调性，强调建筑组群之间形成局部开敞空间，体现整体空间景观的完整性；3、以街坊为基本空间单元，形成不同类型的空间组织方式，运用多种手法塑造丰富而生动的空间形象；4、保证步行环境的连续性和舒适性，严禁侵占人行道，结合街头绿地形成由点、线、面组成的多层次绿化系统和连续的步行体系；5、沿街界面的建筑、小品等，宜选用柔和中性色彩为基调；沿街的围墙、围栏在视觉上应通透，通透处宜以墨绿、黑色为基调，不宜使用浅色围栏；6、街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源；公共场所的照明不应对居住环境的舒适性产生影响；不同场所的灯具，其造型和高

24、度应有相应的规定。第六十二条 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：1、结合整体空间的景观、轴线和公共空间节点的需求，确定地块建筑的后退红线、建筑高度、建筑群体、地标性建筑及建筑裙楼等要求；2.、建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求；3、各组团沿城市主次干路一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上，应以组团为单位保持其统一性，并和相邻组团呼应，以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感；4、新建居住建筑布局应有特色，并满足本规划所提出的指标要求，尽量避免行列式的单调排布，鼓励在组团、邻里等概念上创新，使之与本片区的规划主题有机联系；5、公共建筑对外主入口必须考

25、虑设置为残疾人服务的无障碍通道；6、建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射；7、建筑色彩：建筑物外墙不宜大面积使用耀眼颜色，宜选用柔和、明快与周边绿色山水景观相协调的色彩，并减少热量的吸收，但每个街坊可使用不超过外墙表面积10%的对比色彩来突出建筑物的入口、节点等。禁止整片墙体使用镜面反射玻璃。建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内。8、建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及自然空间环境相协调，全部设备应隐蔽。第六十三条 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：1、统一规划，避免影响建筑物及自然环境的景观效果；2、提供地区特色鲜明、使用效率更高的标识物；3、

26、考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；4、保证行人和机动车驾驶者的安全。第六十四条 本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。第十二章 市政工程规划第六十五条 给排水工程规划本片区供水水源为蛇头山水厂和永宁水厂。本规划区最大日用水量为5061m3/d,日变化系数Kd=1.30,时变化系数Kh=1.45。第六十六条 污水工程规划生活性污水量按给水量的100%计，其它污水量按给水量的80%计，浇洒绿地、广场道路浇洒用水不计入污水量。经计算，本规划片区平均日污水量为4554立方米/日，总变化系数KZ= 1.74。污水最终进入椒江污水处理厂，该污水处理厂现状规模为5.0万立方米/天。第六十七条 雨水及防洪工程规划暴雨强度公式：根据路面坡度和走向，本次规划沿小区规划道路规划d400-d800的雨水管，将片区雨水排入片区周边的雨水管上。第六十八条 电力工程规划1、负荷预测：预测本片区的最大负荷约1.4万千瓦。2、10千伏系统：本片区的10千伏电源由区外南面的现状110千伏椒江变提供。10千伏电源由规划的开关站转供。本片区共规划10千伏开关站4座，每座开关站需建筑面积约200