1天津高档酒店式公寓及酒店场分析Word文件下载.docx

1、1522049170四星级酒店规模大堂高度单体式环渤海发展中心河西区宾水道增9号51489奥林匹克大厦和平区成都道126号42000南开区复康路7号增2号33014利顺德大厦和平区台儿庄路32号11500濠景国际南开区红旗南路30000富邦花园河西区金华道与大沽南路交口11000海河之子自带写字楼）和平区滨江道与解放北路交口51800焕日线河东东兴路与中山门立交桥交口29600精英汇河东区卫国道与红星路交口15400酒 店 自 带河西区紫金山路12000和平区建设路105号4500河西区友谊路32号1183河西区友谊路28号1880远洋大厦河北区远洋广场1号6739金皇大厦河西区南京路20号1

2、5780写字楼 自 带万科世贸广场和平区南京路129号16000凯旋门大厦和平区南京路66号31700华盛广场河西区围堤道146号21000国际大厦和平区南京路75号17360科技咨询大厦河西区友谊路1100现有酒店式公寓工程的体量差距很大，从几千平M到几万平M不等，这是因为其不同的存在形式而决定的。其中，单体的酒店式公寓工程因为自身对餐饮娱乐配套及其它附属设施的需要，故在3类酒店式公寓中体量是最大的，一些档次较高的工程如“奥林匹克大厦”体量超过4万，而酒店自带的酒店式公寓因为属于酒店客房的补充于酒店共享餐饮娱乐配套及其它附属设施，所以虽然一般档次较高，但体量相对较少；而写字楼自带酒店式公寓的

3、体量一般在两者之间。天津现有的品牌管理的酒店式公寓工程仅有盛捷奥林匹克大厦、利顺德大厦、泰达国际会馆等几家，其总建筑面积仅为8.6万平M左右，加上一些高星级酒店与高档写字楼配套的酒店式公寓，天津现有可营业的高档次酒店式公寓总建筑面积仅有14.5万平M左右。根据报告第一章节可知2005年来津外籍人数以达到74万人次，现有的酒店式公寓很难满足市场的需要2.2、潜在工程的分布及供应情况天津尚有一些潜在酒店式公寓工程，但是需要指出的是，部分以酒店式公寓为宣传卖点的工程在正式运营后有可能不会成为真正的酒店式公寓工程，其分布图如下从分布上看，提出酒店式公寓概念的潜在工程，除和平、河西区之外，南开区的奥运板

4、块和天津的“中关村”鞍山西道科贸街，也将有不少酒店式公寓上市。其中鞍山西道科贸街有约12万左右的，而南开区的奥运板块约有58万左右，另外，在河东区主干道之一的卫国道附近，也将有这一类型的产品出现。而和平这一酒店式公寓聚集区的放量则更大一些，如诚基中心有20万、北方人才科技大厦也超过了10万。预计未来1-2年中心城区供应总量将超过80万，部分工程以在一定期限内一般是58年）出售产权后再返租的形式出现。可见未来市场酒店式公寓会大量面市，形成激烈的市场竞争。但也有如碧海白天鹅一类无相应酒店式公寓服务配套的工程存在，以及诚基中心这样不进行统一装修和管理服务的工程，故实际可提供酒店式公寓服务的工程较少，

5、需要注意的主要是由威斯汀管理的北方人才科技大厦、盛捷管理的天津盛捷友谊服务公寓和由Oakwood管理的华夏国际公寓。这类面向高端客群的工程较少，总建筑面积不超过20万平M，其中提供酒店式服务的部分更少，故高服务水平的酒店式公寓仍存在市场发展空间。2.3、酒店式公寓经营情况天津现有酒店式公寓按楼体形式可分为单体式、酒店自带、写字楼自带三类，其经营情况如下：租售）金1.8-1.9元/m2天90%以上6.6-10.4元/m295%以上4.7-5.4元/m285%以上8.6元/m280%左右酒店自带13元/m211.2元/m2平均75%，最近达到90%9.8元m270%以上写字楼自带2.3元/m22元

6、/m2天售完代租）因为现阶段市场上真正意义上的酒店式公寓并不多见，同时天津因为招商引资力度不断加大，进驻天津办公的有实力的外资企业会越来越多，对酒店式公寓，尤其是高服务标准的酒店式公寓需求越来越大，酒店式公寓的出租率一般在70以上，可达到四、五星级服务标准的酒店式公寓则可达到80甚至90。可见整体市场虽在未来会有大量供应，但针对高服务标准的酒店式公寓的市场情况而言，仍呈现供不应求的情况，此类市场前景良好。2.4、经营方式及管理方法泰达国际会馆属于正规管理的酒店式公寓，再出售完产权后将经营权收回统一进行经营，租住者向管理方付费，管理方通过租金收入保证投资者的收益期管理方式较正规，利于吸纳高端客户

7、。而富邦花园则由业主自行出租，物业虽可代为出租但要收取一定的费用，出租形式较为灵活，但无法限制入住人群拉低了工程档次。同时泰达国际会馆的配套设施实行会员制，限制了中低端人群的进入，而富邦花园则向全体开放。泰达国际会馆在工程运营初期原想自持经营，因为在运营过程中资金链出现问题，酒店式公寓部分被迫出售以回笼资金，当时的售价的起价为6000元/平M左右，后涨至10000元/平M现阶段已经售罄，当时并未承诺投资回报。从现在运营情况和房地产升值角度考虑，出售酒店式公寓部分是一个失着。现阶段泰达国际会馆采取租用小业主房间的方式经营酒店式公寓，通过访谈了解到，泰达国际会馆酒店式公寓部分租金的30%35%，为

8、会馆向小业主租用房屋的报酬，从而压低了工程利润。天津现有其他销售型酒店式公寓工程，大多属于中档工程。其销售情况如下：销售情况推盘手法初期销售情况良好，月销售60套左右，现阶段属于尾盘。售后包租初期销售情况良好，月销售4050套左右，现阶段属于尾盘。时代奥城工程一起销售情况较好，月销售量在80套左右，二期因为看不到投资回报点，销售量逐渐萎缩至1020套月代租预计工程如包租销售，销售量预计在月均6070套左右，即月销售4000平M左右。2.5、天津市酒店式公寓需求研究纯酒店式公寓工程主要分析奥林匹克大厦、利顺德大厦和泰达会馆这几家独立运营的纯酒店式公寓客源特点客源需求特点利顺德酒店为扩大对常驻客户

9、吸引而兴建。现阶段其客源主要为日本人，在丰田汽车制造和其相关产业工作，其主要来源于利顺德酒店推荐。喜好两室房型，住宿费用一般在2000035000之间。日籍客人对酒馆有偏好），一般每天需要在酒馆中小酌。泰达会馆主要客源为日籍，从事工作多为丰田配套企业及田边、高丘集团下属企业。客户来源有60%左右是由工程销售部门走访获得，40%是由国际中介机构推荐。日籍客人极为准时，工作生活区分明确，对各种生活配套设施要求较高，但对房间内饰物无要求，一般在卫生间需配洁身器。而欧美籍客人需要按摩浴缸。通过对天津最顶级的酒店式公寓客源研究我司发现，天津现阶段酒店式公寓主要客源为产业型客源且多为日籍，其大多为丰田汽车

10、和配套产业服务。可见大型制造产业链体系会为酒店式公寓带来大量的客源。空客入驻空港区域为天津带来了新的产业链体系，从而必将改变现有酒店式公寓客源布局，促进酒店式公寓发展。售后返租的酒店式公寓工程现阶段售后返租的酒店式公寓多处于销售阶段或刚刚清盘，正式运营的工程较少，现阶段只有富邦花园工程正式运营。客源来源工程属于中档次工程，工程出售后由业主自行出租，其中有4成业主留作自用。其它业主有3成左右委托物业出租，其它自行出租。工程因为无统一的管理，其酒店式服务部分作的相对较差。但因为地处CBD区域，且价格相对低廉对国内客源和外籍大公司中层人员及小公司管理人员吸引力较大。由此可见外籍大公司中层人员及小公司

11、管理人对生活质量的要求相对较低，更注重工程距离工作地点的远近和价格承受能力。投资型酒店式公寓工程天津现阶段以投资产品出现的酒店式公寓工程多在04年以后面世，大多工程尚未正式经营。报告将分析诚基中心、时代奥城、焕日线、泰达国际公寓等工程的购买客源特点及未来租住客源预期。未来租住客源预期诚基中心主要以中青年自住及投资客户为主，还有部分是居住周边人群。因为本工程教育资源较为雄厚，也吸引一些为子女上学就近购房的天津居民。部分会自住，此外以周边工作人员为目标客户主要以中老年自住及投资客户为主，还有部分是居住周边人群。因为本工程居住气氛较为浓厚，也吸引一部分外地来津的购房人员。部分会自住，其它为都市青年白

12、领此工程投资者的投资幅度一般不大，初期工程的总房款在2530万左右。工程销售初期包租3年吸引了一批投资者，因为不能开火工程用于自住的可能性不大。都市青年白领和城市中心东移后带来的国内）中高端从业人员泰达国际公寓工程大多为泰达区域内人员消化，主要看中区域升值潜力开发区区域内人员投资型客户需求情况市场认知：大多投资者认为目前天津投资房产市场不是很成熟，多数对地产投资还是呈观望态势，而且投资额不高，一般在50100万元/套。如果投资者持有可观的资金，也不想一次性投资同一物业，这样可减少风险。同时大多数投资者不了解园区情况，对在园区内投资无概念。物业了解度：投资者对酒店式公寓物业比较感兴趣，认为其有很

13、好的发展空间，而且认为本区域有很大的升值潜力。预期希望投资物业的回报率在8%以上，希望最好有委托管理，出租方式最好是包租与自己寻找客户相结合。 希望最好有酒店管理集团，如没有的话最好硬件设施和服务要到位，配套要齐全，最好生活配套设施齐全。2.6、市场小结天津现有酒店式公寓总量不大，此类物业尚处于发展阶段，随着天津经济的不断发展，天津酒店式公寓市场具有巨大的市场潜力。同时天津现有酒店式公寓工程修建时间普遍偏早，大多配套已经不能满足客源全面的需要，为新酒店式步入市场奠定了契机。此外空客的入住将给天津带来新的一条产业体系，其有可能改变天津现有的酒店式公寓客源结构，即欧美客源比例有可能上升。而天津现有

14、酒店式公寓，通过多年的运营主要服务于日韩籍客源，相应配套设施也已此类客源为主，使天津为欧美服务的酒店式公寓存在着一定的市场空白。2.7、酒店式公寓竞争案例分析因为市场上酒店式公寓产品概念有所混杂，选取2个经典的经营类酒店式公寓加以评述以便了解天津酒店式公寓市场硬件设施情况，给出工程建议。本报告选用当前市场上运作较为成熟的酒店式公寓工程利顺德大厦及奥林匹克大厦进行分析。对天津酒店式公寓产品的细节进行对比分析，选取工程均为独体工程，同时因为两个工程的目标客群不同，可以看出各工程在产品及建筑形式、户型设计、硬件设施等方面对自身目标客群相对应的特点。2.7.1、产品及建筑形式分析案名天津盛捷奥林匹克大

15、厦天津利顺德大厦开发商天津华港房地产开发有限公司天津利顺德大厦有限公司物业管理新加坡雅诗阁集团利顺德酒店管理地理位置和平区西康路、成都道、昆明路交口天津市和平区台儿庄路33号星级标准总建筑面积4.2万1.15万层数地下一层，地上29层地下一层，地上14层已推出面积全部待建面积投入使用时间1998年1999.11.27交通环境距离天津中央商务区南京路2km左右，开车只需5分钟。坐落在海河边，靠近解放北路、曲阜道，交通较为便利，但此区域单行路较多商业环境毗邻滨江道商圈方便。紧邻小白楼商圈商务环境商务氛围较差，几乎没有同等档次的娱乐、休闲场所靠近小白楼CBD中央商务区整体外立面设计特点现代欧式风格与

16、利顺德酒店外檐一致，欧式风格，典雅简洁2.7.2、户型设计户型面积一室：70；二室：116-121一卫），130-152二卫）；三室：185、209、234，复式：234-322共84套房间，一室一厅使用面积）：58、77；二室一厅：85；三室一厅：155。天津盛捷奥林匹克大厦初期定位为欧美人服务，所以面积偏大，而利顺德大厦作为酒店的补充其面积和酒店的房间相当面积较奥林匹克大厦偏小。2.7.3、硬件设施电梯三部OTIS电梯，轿厢豪华装修空调中央空调，独立控制中央冷暖空调智能化设备27个卫星电视频道，包括中、日、英、美、德、法、意等国家电视节目国际、国内直拨电话，国际互联网，卫星电视。门禁系统，

17、身份识别系统IC卡管理），监控系统电子巡更系统、电梯内电视监控、大厦外围电视监控、车库IC卡管理系统、车库电视监控。火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、消火栓系统自动报警、消防栓及自动喷淋灭火系统、大厦背景音乐及消防广播系统特有机电设备滤水系统2.7.4、配套设施配套设施会所是否有游泳池）会所，设有室内温泉游泳池室内游泳池，与酒店共享停车位1：1，1500元/月地下及地上停车会所配套桑拿浴房、蒸汽室、室内温泉游泳池、现代大型健身房、图书阅览室、早餐厅、桌球房、国际幼儿园。大堂吧，商务中心，花店，小型酒吧，投币洗衣房，桑拿，按摩，美容美发，健康中心，儿童游艺室。2.8、销售类酒店式

18、公寓产品分析销售类酒店式公寓有很多是以酒店式公寓名义销售的高端住宅工程，有代表性的较小。本报告选用当前市场上运作较为成熟的产权式酒店式公寓工程泰达国际会馆及赋予酒店式服务的高档公寓工程富邦花园进行分析。其中泰达国际会馆为高档工程，目标客群对生活质量要求较高、对商务氛围的需求相对弱化，此类客群更看中人文环境，周边交通等，注重生活质量。而富邦花园的目标客群更趋近中档人群，为节约时间成本此类人员多选择商业气氛较浓的区域从而牺牲了休憩质量。2.8.1、户型设计170套高档住宅，63套出租涉外公寓；二居146、三居161-202、跃层244-349128套酒店式公寓,一室一厅51.52-68.84、一室

19、两厅78.69-89.13、两室一厅68.04-93.62因为目标客群不同，两者的互相存在很大的差异。泰达国际会馆其租赁客群面向外籍高端人士所以房间普遍偏大。2.8.2、装修标准【机电设备】6部豪华电梯，韩国原装LG客梯24小时的奥的斯VVVF尊贵型智能化电梯日本大金DAIKIN变频可控户式集中空调美国麦克维户式中央空调智能化设备智能化综合布线系统、卫星家有线电视段子、宽带网2端子、双线IDD电话端子、大厦内线电话端子24小时封闭管理，巡更系统，大堂、地下停车场摄象监控，各主要出入口设置门禁系统，一卡智能系统，各户设置可视门禁系统门磁、玻璃破碎报警系统、煤气泄漏自动报警、双鉴探测报警、紧急求助系统配置宽带入户系统，厅、卧、厨房均设有电话接口电子巡更系统、电梯内电视监控、大厦外围电视监控、车库IC卡管理系统、车库电视监控双回路供电，分数过载保护，IC卡智能电表配置有线电视及国际卫星电视