投标商务响应文件Word格式.docx

1、6小区火灾发生率为07业主有效投诉投诉率不超过%，处理率100%8绿化完好率不低于98%9落水管、沟、井、盖、活动器械、水表、电表、供水闸阀完好率98%10综合管理承诺业主满意率不低于80%11业主代表季度检查考评得分不低于80分投 标 人： 重庆超越物业管理有限公司 法定代表人（授权代表）： 但静、陈卓 编制时间：2011年10月12日 第二篇 投标资格证明文件一、投标人基本情况表投标人名称注册地址重庆长寿区望江路28号邮政编码401220联系方式联系人陈卓电话传真网址组织结构有限责任公司法定代表人姓名朱素英技术职称董事长技术负责人总经理成立时间2005年1月20日员工总人数368企业资质等

2、级二级其中项目经理48营业执照号0011290高级职称人员注册资金300万元中级职称人员22开户银行中国农业银行初级职称人员帐号47技工38经营范围物业管理、家政服务。备注我公司为二级资质、已通过国际质量认证、环保认证二、公司资格证明文件1、营业执照副本复印件2、地税、国税副本复印件3、资质证书复印件四、公司近期物管主要业绩及部分备案证明物 业 管 理 项 目 情 况项目名称类 型建筑面积（万m2）接管日期获奖情况帝豪花苑住宅2005年7月金华云鼎高层住宅2006年4月华茂大楼2006年10月桃花园2007年5月富丽桃园2007年9月重庆广厦小区高层商住2009年3月双龙镇场镇街道（含人行道）

3、及场镇楼房市政物业、住宅2009年4月凤城街道向阳路13号小区高层办公、商住长寿区第三实验小学办公2009年5月12长寿区卫生局13中油股份公司长寿运销部办公、商住2009年6月14碧水花园15重庆市长寿区宏昌担保公司16长寿区公路运输管理所17蔚蓝水岸第二名18长寿区化工园区医院高层办公2009年8月19中国农业发展银行重庆市长寿区支行办公、住宅20长寿区石回九年制学校2009年9月21圣地佳苑凤鸣佳苑2009年10月2324供电局望江职工住宅小区25晏家小区商住26教委27遂宁市金碧小区28供电局西门职工住宅小区29四川大英县福源美景小区多层住宅文明小区五、拟派南桥圣天经理及主要员工资格声

4、明（一）项目服务执行经理姓 名叶志明性别男简历专 业企业管理年龄生于1963年2月,1995年7月毕业于重庆广播电视大学企业管理专业，一直从事企业管理工作，已获消防控制资质、电梯操作资质证。学 历大专工龄6年职 务南桥圣天执行经理从事本岗位工作时间2005年6月联系电话（二）拟派物业实施服务主要工作人员性 别年 龄岗位及职务执行经理周华强36领班徐洪女32保安兼电梯陈果王 磊保安姚飞吴远东53设施设备维修工罗春贵高级电工李文强消防 （三）南桥圣天物业服务机构设置及配置物资装备的规划、设想1、机构设置南桥圣天物业服务中心经 理维修班保安服务队清洁服务组绿化服务组2、本物业服务项目物资配备设备名

5、称数量价格用途电脑1台万元办公用打印机东风小霸王洒水车1辆定期对小区地面冲洗除尘；绿化浇水、喷洒、杀虫多功能草坪剪草机草坪剪草多功能高枝剪5具行道树割据、修枝吸污车清理、疏通化粪池强力疏通机1部疏通各种管道交警棍、对讲机共4具保安执勤用环卫卫生桶20具清洁用合计万元（洒水车、吸污车未计入小区成本）第三篇技术文件 物业管理方案第一章 物业管理整体策划一、公司简介本公司属国家二级物管资质，成立于二00五年元月，注册资金300万元。自成立以来，秉承于超前的管理理念，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，以及时、准时、省时的工作作风给千家万户解决了燃眉之急，深受广大业主的信任和拥护，公

6、司先后承接了华都大厦、鑫源大厦、蔚蓝水岸、富丽桃园、卫生局、鑫龙锦苑、石油花苑、帝豪花苑、凤鸣家园、桃花园、圣地佳苑、教委机关大院、三峡路27号院、区人大家属院、区农业发展银行、区农村商业银行、区建设银行、区人民政府金融办公大楼、区公路运输管理所、实验三校、重庆长寿化工园区医院、林庄5号、林庄2号、林庄17号、望江小区、华茂大楼、西门小区、中石油西南油气田长寿天然气运销部、重庆市教委广厦大厦、遂宁市总工会金碧文化小区、四川大英县福源美景小区，并成立了双龙镇社区服务中心、重庆超越物业管理有限公司遂宁市分公司、重庆超越物业管理有限公司重庆办事处，现物管面积已超过120万平方米,是目前长寿地区物管业

7、绩最多，信誉最好的物管企业。公司实力雄厚,现有员工368人（其中高级职称 2人、中级职称22人、各类专业技术人员38 人），并成立了中共重庆超越物业管理有限公司支部委员会、工会委员会及职工培训中心。本公司具有丰富的从事商城、医院、学校、市政办公楼、小区的物业管理经验，设备先进，自备洒水车、垃圾车、多功能草坪剪草机，人行树高枝剪及办公自动化管理系统。重庆超越物业管理有限公司系长寿区物业协会理事单位、二OO九年元月评为二OO八年度创建长寿区三峡路文明社区第二名；二O一O年二月我公司所管辖的四川省大英县福源美景被大英县宣传部、民政局、规划和建设局、精神文明建设委员会办公室、城市工作委员会联名评为文明

8、小区、文明楼院；长寿区第二人民医院管理处、长寿区石回中学管理处因多次抓获盗贼、得到服务单位高度赞扬，被评为优秀管理处。企业精神：打造成最有素养、最受尊敬;最讲团结、最受信任;物管业绩最多、最稳;战无不胜、攻无不克的品牌物管企业。创业信条：永远做正直的人，永远做正确的事。立业宗旨：举业德先，风雨共济、精益求精、服务社会。信奉准则：人的成就永远超不过其品格的上限。超越公司五训导：思想品行：光明磊落；组织纪律：令行禁止；工作态度：严谨细致；为人处事：豁达谦让；同事相处：友爱尊重。超越公司工作作风：1、勇于负责；2、马上行动；3、绝对服从；4、没有借口；5、说到做到。（一）公司主要管理人员简介1、支部

9、书记总经理简介：陈 卓 : 生于1963年12月，中共党员.1986年7月毕业于四川工业学院，曾任过讲师、政工师，一直从事企业领导工作。是长寿地区私营物管企业创始人，已获建设部颁发物业管理经理证。2、副总经理简介：但静：生于1967年2月,1992年7月毕业于四川纺织干部学院,一直从事企业管理工作,已获建设部颁发物业管理经理证。3、副总经理简介：杨宇智：生于1949年7月，一直从事企业管理工作。4、副总经理助理简介：李文强：生于1986年4月，2007年毕业于成都理工学院工商管理专业。5、工会主席简介:雷继发: 生于1964年7月,1985年7月毕业于重庆广播电视大学企业管理专业，一直从事企业

10、管理工作，已获建设部颁发物业管理经理证。6、人力资源部经理简介:朱俊仙: 生于1984年8月,2007年7月毕业于西昌学院，已获建设部颁发物业管理经理证。公司具有园艺师、建筑工程师等数名多种工程技术人员。（二）公司机构设置示意图二、公司现有主要物资装备名称5台办公用（公司本部3台、分公司办事处各1台）2台传真机、复印机各2部笔记本电脑业务用、分公司、办事处培训用投影仪2部办公、培训用小车2辆办公用（公司本部1辆、分公司1辆）小区地面冲洗保洁；绿化浇水、喷洒、杀虫；抗旱救灾解放牌倾斜装载车清运生活垃圾、装修垃圾等高压喷雾机大面积绿化喷洒农药强力吸湿吸尘器吸尘吸水三、南桥圣天物业项目概况地理位置：

11、坐落于长寿区桃花 路 号该小区高层电梯楼1栋，电梯3台；具有烟感、喷淋装置；小区主出入口1个，总户数430户，其中住宅390户，门面40户。总建筑面积，其中高层住宅，商业建筑面积，地下车库建筑面积 。小区绿化率为 %，绿化面积约 。小区主要设备设施配置：喷淋泵、消防泵 台；烟感装置；二次供水系统；自备发电机组一套；楼宇对讲系统；监控及电子巡更系统；高、低压配电室；小区监控室及消防控制室。四、物业管理服务定位 以人为本，服务第一原则 “为您想得更多，让您住得更好”是超越物业不变的承诺。五、管理目标我公司通过专业管理严格的品质控制手段，为南桥圣天营造出安全、优美、舒适、整洁的生活、工作环境。六、超

12、越公司荣誉大英县 福源美景小区第二章 物业管理实施方案第一部分 保安管理、公共秩序维护方案一、保安管理构想（一）管理目标1、建立专业化的保安队伍以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。2、完善保安管理制度以ISO9001：2000质量管理体系有关标准和法律法规为依据，建立完整、规范、切实可行且符合南桥圣天正常运作需求的保安管理制度。3、实现“群防群治”的目的视“安全”为“命脉”，结合南桥圣天的实际情况，切实把“人防”、“物防”与“技防”有机结合，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好小区的各项安全防范工作。4、保障消防安全坚

13、持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查；添置必备灭火器维护小区内的消防安全。5、维护公共秩序，规范交通车辆管理以“安全”为重心,“服务”为目的，努力维护南桥圣天及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的生活环境。规范南桥圣天庭院的车辆管理，力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清晰、管理完善。（二）管理方法 南桥圣天从保安管理角度来看，既有商业南桥圣天 “开放式”保安工作的特点，又有“封闭式”保安管理的特点，更需具有符合南桥圣天保安管理的特色。根据我司多年从事物业管理工作之安全防范的相关经验，坚持“安全第一、服务至

14、上”的保安工作宗旨，建立一种“内紧外松”适合小区的保安管理模式。具体将从以下几方面开展保安工作:1、建立一支专业化的保安队伍保安管理的有效与否将直接影响小区的安全，甚至影响其社会形象。因此我司介入管理后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍（以退伍军人或专业培训人员组成），以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成南桥圣天的各项安全保卫任务。所有保安人员都必须通过严格的考核、筛选、择优录用。同时，注重保安员的思想教育和业务素质的培训，严格按照重庆市保安服务管理条例，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不

15、定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，着重以实际操作为主，力求达到一专多能，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。2、建立健全保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和办事程序，为此，我司介入管理后，将根据ISO9001：2000质量管理体系之有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含保安部值班管理规定、各岗位工作职责规程、治安管理规定、消防管理规定、保安交接班制度、消防设施设备定期检查制度、应急工作规程、庭院停车管理规程、火警应急处理规程等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标

16、准化、管理规范化。3、落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为维护业主（使用人）正常的生活、办公秩序而进行的防盗、防火、防破坏等一系列的安全防范管理活动。我司将在日常管理工作中从如下几方面做好小区的安全防范管理工作：（1）坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，按招标要求进行门岗执勤，实行主入口24小时值班，门岗、巡逻岗的保安防范措施。防止可疑人员进入南桥圣天，预防各类刑事案件和治安事故的发生，杜绝小区内的外来叫卖、收购、推销活动。（2）坚持小区内的治安管理工作与周边社会

17、治安工作相结合原则。积极与辖区公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业责任范围内的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，保障物业的安全。（3）坚持保安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的原则。把固定岗与巡逻岗相结合，形成较为完善的治安防范体系，努力为南桥圣天业主营造一个安全、舒适、文明、宁静的生活、居住环境。（4）建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防范培训、检查，发现隐患及时整改。严格执行外来人员登记制度和物资放行制度，确保小区安全。（5）在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照中华人民

18、共和国治安管理处罚法向公安机关报告。我们有信心、有能力抓获外来小偷。（6）在执勤时必须做到：统一公司服装、标志、警械。遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。4、注重消防管理，维护消防安全 根据小区的消防实际情况和消防安全要求，把消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具体内容包括：（1）建立三级防火责任制和消防工作领导小组；（2）制订消防安全“日”、“月”检查制度，制订落实重要部位防火措施，加强消防安全检查，每年至少举行一次消防演习；各值班室配置有效灭火器随时备用；控制初期火灾；（3）加强消防设施设备管理，对小区的消防设施设备实行定期检查

19、，发现问题及时向及有关部门报告，并加以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态；（4）加强防火管理，建立动火作业审批制度，做到动火作业安全；（5）建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣传教育，根据小区实际情况增添灭火器，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，做到全员皆兵，提高灭火扑救能力。（6）建立消防档案，填写公安机关各种法律文书和消防工作有关的材料和记录。消防档案要详实、统一保管备案。5、维护公共秩序，规范车辆管理严格实行外来人员登记制度及物资放行制度，妥善利用紧急避险措施处理好突发事件，维护管理好责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。庭院严格实行车辆管理制度，使车

20、辆停放、出入有序。二、保安人员编制及岗位1、人员编制：执行经理1人，保安领班1人（兼职保安），保安4人。2、工作时间：主出入口实行保安24小时三班轮值班制度,每班工作12小时，轮班休息；实行门岗与巡逻岗配合制度，门岗实行每天早晚半小时站岗制；3、保安工作职责：（1）负责小区秩序维护，做好“防火、防盗、防破环、防骗、防抢、防治安灾害事故”的“六防”工作。（2）维护小区公共秩序、做好安全监督和巡查工作。（3）熟悉消防设施、器材的位置和基本的使用方法。（4）执行、落实各项安全保卫措施。（5）协助公安机关对辖区内发生的治安、刑事及严重事故的查处工作。（6）负责区域范围之配套设施和车场、车辆等管理工作。

21、（7）协助物管员及小区执行经理搞好管理处物管工作。（8）遇到突发事件（火警、抢劫、盗窃、破坏等）敢于挺身而出，保护业主和物业的安全。（9）完成上级布置的其它工作。（10）团结友爱，互相关心，积极参与微笑服务活动。第二部分 小区物业共用部位；共用设施、设备和附属建筑物、构筑物管理方案一、物业及设施、设备的接管、验收（一）会同业主委员会及相关工作人员对各种物业（建筑物、构筑物）、设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。（二）同时派出员工队伍，对设备实施接收管理，及时建立运行值班制度，做好设备的运行管理，确保设备的正常运行，保证供水、供电，实现接

22、管中的平稳过渡。（三）对存在问题的物业及设备设施，提出合理的建议和解决方案，经业主委员会审核同意后，组织施工解决；力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求。确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。二、建立健全规章制度制定各项规章制度、操作规程及服务规范。如岗位责任制、设备安全操作规程、设备定期维护保养制度、员工考核细则及应急突发事件技术支持方案等有关制度。三、房屋建筑物、构筑物的日常养护维修房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日

23、常养护有两个方面：一是临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）； 二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防梅雨和防冻防寒，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。（一）零星养护 房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：1、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。2、检查主下水管道、屋面落水管、供水、变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。3、检查公

24、共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业主委员会汇报。4、检查楼板地面，发现破损的及时修补。5、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配置玻璃等。6、检查楼道、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。7、定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等。8、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。9、检查庭院、道路是否出现损坏，及时修补。10、及时完成水电急修15分钟到达现场，1小时内修复。小修项目物管公司及时维修解决。（二）、计划养护1、每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。2、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。3、每年定期进行房屋结构安全检查。4、属于大中修范围及时编制维修计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。属于供水、供电、电视、通讯管理的缺陷及时报告相应的管理