中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页Word文档下载推荐.docx

1、六、成本治理评估（一）项目进展成本有所增加，要紧为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司治理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入依旧单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个要紧奉献，因此本项目成本增加也有其专门的合理性和必定性。（二）项目实际建安总成本比打算成本操纵值降低了1.7%，工程成本在操纵范畴内。【项目概况及评估综述】一、项目概况：项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路，东侧为香梅路，南侧毗邻水榭花都高档住宅区，西面为本片区最核心的景观资源香蜜湖及市政规划的公园，作为都市中

2、心最后一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极为难得的自然与繁华兼得的楼盘。二、项目经济技术指标（一）项目规划建设用地面积93,544，可建设建筑面积131,000，其中，住宅总建筑面积126,506，会所、幼儿园及其它公共设施面积4,603，容积率为1.4。（二）项目以联排别墅御园别墅区及高层湖景住宅单位华府高层为主，并有少量多层住宅和配套公建，户型区间为180450。双拼、联排、叠加别墅均设有双车位，高层住宅部分设车位467个。三、项目开发周期项目用地通过公布拍卖竞得，2004年4月30日签订土地出让合同后，于2005年4月开工建设，2005年12月25日开盘，南区2006年3月12日竣工，

3、2006年6月30入伙；中北区2006年9月30日竣工，2006年11月19日入伙；北区高层2006年6月20竣工，2007年8月30日入伙，建设期31个月，销售期20个月。四、项目综合评估（一）本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸，是都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区，地理位置显要，景观条件优越。（二）本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担50，双方各占50权益。（三）香蜜湖1号的设计着重表达新豪宅的特色，并将绝版府邸，尊贵人一辈子的设计理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面。（四）

4、项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求动身，从客户资源的积存、营销的推广到项目的开盘都充分表达了尊贵、典雅、高尚的气息，并通过专门的开盘法，达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。（五）项目在工程治理方面，领先实践了矩阵式的独立项目治理模式和总包治理模式。【项目投资治理评估】一、宏观经济和房地产市场进展变化分析（一）项目进展周期内深圳市房地产市场状况深圳市商品住房施工、竣工、销售情形表单位2004年2005年2006年数额同比%商品住房施工面积万平方米2,257.689.962,152.58-4.662,157.390.22其中：新开工面积766.917.2753.9-1.7609.

5、46-19.16商品住房竣工面积772.2-0.79704.44-8.77581.87-17.4商品住房销售面积802.58-1.15901.1312.28705.82-21.67境内外地人士购房面积136.445.03178.4130.76141.16-20.88境外港澳台人士购房面积52.17-8.2159.2913.6537.89-36.09商品房销售均价元/平方米6,530.564.027,659.1817.2810,090.431.74在项目进展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。其要紧缘故有：一是随着经济的快速进展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速增

6、加，导致供需矛盾加大。二是随着都市基础设施不断完善，居住环境逐步改善，外来购房需求有所增加。与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上涨，特区内外房价差距正在缩小，一定程度推动了房价上涨。（二）2001年2005年深圳市土地市场情形从2001年至2005年，深圳市土地出让面积分别为：105.9万平米、55.4万平米、101.8万平米、104.7万平米、57.6万平米，其中：关内土地出让面积分别为：25.6万平米、3.9万平米、1.7万平米、9.3万平米、1.4万平米，五年间关内土地出让面积不及全市出让面积的10。由于关内土地资源日益减少，新增供给已不能满足市场需求，关内土地供应的减少，凸显了香蜜

7、湖一号地块的投资价值。二、土地协议执行情形（一）项目概况香蜜湖1号为净地转让项目，我公司通过公布拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 土地费用均已全部按时履约支付，投资合同履约良好。（二）交地情形2004年4月30日正式签订土地转让合同后，完成了土地的正式移交。交地情形比较理想。三、项目经济技术指标变化情形及其对最终收益的阻碍项目可研时期销售面积指标为：低层住宅：19,148平米，高层住宅：108,503平米；最终依照竣工查账报告：低层住宅43,563平米，高层住宅：87,516.41平米，最终由于低层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益。四、投资体会总结（一）在地段

8、选择上，香蜜湖1号地块出让时，政府出让价就高于一般地价，加之竞争商家实力较强，竞价专门猛烈，导致土地猎取成本专门高，楼面地价高于周围楼盘的销售单价，然而公司通过充分的市场调研，科学的判定了该土地的市场价值，专门是在中心区西移过程中，特区内优质土地日益减少，而本项目所处地块更是位于深圳市高档住宅区香蜜湖片区，且是容积率为1.4的罕有低密度住宅地块，具有不可比拟的稀缺性。（二）在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会，提早预判到房地产市场的高峰期立即到来，专门是该项目作为关内稀缺的别墅项目，必将收到市场的追捧与认可，因而果断吸纳该项目，在开发期间充分享受了土地价值和房价上升带来的利润。【项目规

9、划设计工作评估】一、项目设计情形的介绍本项目方案由柏涛建筑设计设计，立面由香港兴业建筑师事务所设计，施工图由深圳市电子院设计设计，园林景观由新加坡柏景规划建筑与景观设计设计，水景工艺由深圳市极水实业设计。各要紧设计出图进度如下：规划方案设计：2004年12月9日；施工图设计：南区2005年3月21日，中北区2005年5月8日；室外工程施工图设计：南区2005年5月25日，中北区2006年1月24日；会所及样板房精装修设计：06年2月28 日。二、项目的建筑标准（一）结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体结构TH和多层采纳短肢墙结构，高层采纳框肢剪力墙结构。（二）入户门：全实木入户防盗门。（三）

10、门窗：TH采纳阿鲁克系统门窗，高层采纳家装式铝合金高档门窗，玻璃选用low-e双层中空透亮玻璃。（四）栏杆：铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。（五）公共部分为精装修交付标准，要紧建筑材料如下：单元大堂：地面：石材；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。标准层电梯厅：仿石地砖；三、项目机电配置标准（一）强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室，通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为了保证住户使用大功率电器，每户均设置三相电源，采纳TN-S接地系统。（二）弱电设计：弱电系统采纳了家居智能系统、灯光操纵系统、高速道闸等高科技产品，大大提高业主的生活品质。住户室内和小区公共区域均设有无线WAP，小区住户能够在

11、小区内无障碍无线上网。（三）给水系统设计：整个小区给水采纳变频供水，水泵房设在高层地下室，地下室设有水箱，保证住户用水的可靠性和稳固性。（四）排水系统设计：排水立管均采纳球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的阻碍。（五）暖通系统设计：地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统，高层室内设置动力新风系统，符合绿色建筑对空气质量的要求。各户型仅设置集中空调超级多联系统，且小区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒服度要求。（六）电梯设计：选用美国OTIS电梯，载重1050KG，速度2.5米/秒,发纹不锈钢装饰面。四、项目设计过程治理回忆与实施完成情形（一）建筑设计过程回忆1.产品策划理念都市中央，生态府邸回来自

12、然，回来生态的空间构思，也充分表达了创新的居住模式给客户带来的居住心理提升。别墅超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设置、独创联排别墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，制造了极为专门而华丽的居住空间。居住空间的创新营造使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。居住模式的摸索一直是香蜜湖1号高层产品策划的核心内容。将绿化从地上搬到了高空，独辟蹊径的提出了高层住宅的别墅化居住模式：专门的南北通透电梯厅设计，采纳了入户式电梯设置，同时在高层的电梯出口处设计了大面积的双层高半室外花园，使电梯厅同时兼顾了前花园的功能。

13、户内的各个功能空间也围绕着一个面积达30平米的双层高空中四合院进行交通组织，以空间的设计创新完全改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，制造出一个充满趣味的流淌的室内居住空间。居住模式的创新使高层住户享受到尊贵的别墅般居住感受，为用地日益紧张的都市中心区高层住宅的设计创新提供了富有价值的有益尝试。此外，高层建筑低层化，不仅是一种设计的创新，而且具有阻碍邻里的社会价值， 一样地说，高层建筑不能像多层一样享受绿地，也少了邻居相互交流的机会。但在那个问题上，香蜜湖1号华府却完全的突破了传统，是深圳房地产历史上的一次重大突破。2.规划方案设计（1）打破常规，突出重点在规划之初，我们依照营销策划的市

14、场定位提出了应争取规划尽量多的TOWNHOUASE，以为公司制造最大的利润。但土地转让合同中明确有高低层面积比例限制低层住宅面积只可占总面积的15%和建筑物75米限高条款，我们打破常规，大胆思维，在规划局组织的正式规划评标前先后出具了近10个突破规划指标而又富于制造力的规划设计方案，最终的规划设计方案终于达成了开发商-政府-市民三赢的完美局面，创新而又专门的规划设计方案最终获得了政府部门的认可和审批，使香蜜湖项目具备为公司赢得了庞大的利益条件。（2）仪式感的营造依照对客户心理的分析，我们认为尊贵空间的核心表达在于仪式感的营造：在到达一个目的空间之前，按轴线分层次设置假设干过渡空间，每通过一个过

15、渡空间，客户对目的空间的心理期许值就提升一级，从而使空间的豪华感演绎到极致。香蜜湖1号的设计从规划结构开始，到建筑空间序列、景观空间序列、室内空间序列、建筑立面的韵律和尺度.所有的创意构思都通过仪式感的营造而展开。3.建筑户型设计（1）别墅别墅的户型设计通过居住空间的创新使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。例如：超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设计、独创联排别墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，都营造出一个极为专门而华丽的居住空间。此外，通过底层空间的专门设计，业主入伙后可进行改造，如TH半地下室层

16、高不足2.2m，不计建筑面积，业主可下挖60cm，改造后层高可达2.8m，可依照需要装修成休闲娱乐室、健身房、家庭影院等等，给予业主充足的想象和自主设计空间。而且，由于地下室的专门设计，可通过在地下室与室外泳池间设置玻璃隔断，将室外花园和游泳池的景观引入地下空间，使业主坐在地下室就能观赏到游泳池的水景，因此完全颠覆了以往一切联排别墅设计，通过泳池贯穿三重院落空间，令客户能体验到融入自然的感受。而在赠送面积方面，通过地下室、花园、凸窗、露台等形式，使建筑面积和赠送面积的比例达到近1：1，而个别户型买300最多可获赠额外约500的使用面积，如此一来给业主带来了更多的实惠，同时，也带来了价值提升的空

17、间。（2）高层居住模式的创新一直香蜜湖1号高层单位策划的核心内容，我们将绿地搬到空中，独辟蹊径的提出高层住宅别墅化的居住模式。让住户享受到尊贵的别墅般居住感受，为用地日益紧张的都市中心区高层住宅的设计创新提供了富于价值的有益尝试。如入户花园与客厅的空中四合院。在设计过程中，我司合理的利用面积查丈规那么，运用双层高入户花园、双层高阳台、等房宽落地凸窗、一样凸窗、顶层坡屋顶等方式，尽可能多设计不计建筑面积或计一半建筑面积的空间形式，使赠送面积和建筑面积的比例达到1:6,为业主带来了更多的实惠和升值空间。此外，通过入户式电梯设计赠送双层高半室外花园的手法，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的前花

18、园，增加了住户的尊贵感受。而在户型的空间布局上，采取了多空间可组合性原那么，以空间的设计创新完全改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，制造出一个充满趣味流淌的室内居住空间。而由客厅、餐厅、书房三房环抱的双层高空中庭院就为住户提供了一个表现自我，实现自我的舞台。在此可植竹种树，点缀花草，品茗对弈，找回久违的中式合院的感受，其强烈的私密性、专属感正好符合中国人一贯内敛的气质，成为整座宅院的精神统领。 高层户内的空中四合院4.立面设计彰显尊崇的高贵、典雅风格香蜜湖1号别墅的立面设计完全不同于目前市场上流行的设计，是联排别墅立面设计上的重大创新。建筑立面造型专门，比例完美，色彩和谐，材料对比恰到

19、好处，充分表达了项目应具备的高贵、典雅的新古典主义风格，赢得了客户和同行的交口赞扬。此外高层的立面设计采纳现代风格，讲求建筑的简洁和挺立，突出都市感。（1）立面材料设计创新 为表达建筑尊贵、豪华的特点，我们在门廊和一些立面重点部位选用了高档的啡点金麻及橄榄绿花岗岩突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采纳了造型专门、质感较为厚重的挤压粗面砖目前在深圳住宅设计中首次使用，建筑上部采纳织面外墙漆，屋顶也开创性地采纳了有别于一般别墅屋顶的蓝灰色日本T型平瓦目前在深圳住宅设计中首次使用，铝合金门窗选用了深银灰色氟碳喷涂窗框和透亮中空玻璃，达到了强烈的对比成效。通过合理高效的利用各种材料的不同特质，结合专门

20、的立面造型设计，充分表现出了建筑物卓而不凡的高贵气质。（2）立面色彩设计创新 建筑群整体色调设计为中性偏暖，柔弱对比。立面大面积为略暖的象牙白，局部为赭石、深黑绿等有所跳跃。幸免了大面积冷色调和较强的大面积色彩对比，色彩关系显得沉稳、典雅、大气、尊贵。（3）立面设计创新别墅的立面设计充分表达了高贵、典雅的新古典主义风格。立面上较少线条和装饰，将飘窗、阳台和空调百页等功能构件作为外立面要紧构成元素。在转角处的飘窗增强了塔楼的精巧，并充分利用飘窗下空的凹进形成丰富的光影变化。由于位置突出，专门对临湖3栋塔楼的空调位百页做了专门处理，将一般的横向百页换成了竖向的矩管和穿孔板，同时每4层对换一次，最终

21、成效简洁而又不失丰富，别有味味，成为临河立面的一个亮点。5.景观设计香蜜湖1号的景观设计特点为：整体环境设计中重视整体场景的营造；保证户户有景，同时住宅间距较大，有开阔感整体环境采纳扇形结构，使景观达到均好性；花园绿地平均分布于每个组团中，保证每户获得优美的外部景观。道路的人性化设计，高层部分道路采纳人车完全分流，TH和独立别墅采纳半人车分流形式，大部分车行道可同时工人车通行，道路线型做到自然式，做到降低道路行驶车辆速度，减少减速器的使用。道路两侧考虑车行景观的需要，设置苗木达到绿树成荫的成效。6.室内装修设计香蜜湖1号室内设计由香港闻名设计师梁志天先生承担。梁先生遵循都市中央，尊贵府邸的项目

22、开发理念，对品位与尊贵主题进行有针对性的深化与细化，在设计时，注重对品位、尊贵的社区氛围及休闲、浪漫的文化气息的渲染，表达了高品位、高素养的现代豪宅生活方式。设计还充分考虑了各空间的流淌性、开扬性与完整性，并结合表达文雅、平和的典雅主义建筑风格及注重内外空间交流、彰显尊贵的园林风格，集中表达顶级豪宅的悠闲与舒服。在装修成效的操纵方面，我们要紧采纳以下两种方式：（1）单位选择对成效的奉献选择优秀的设计单位与施工单位，加强与之合作，充分利用外部资源，为我司在本项目运作及装修施工现场治理力度较弱的情形下提供了保证。加强与设计单位的合作与治理，充分利用其优秀资源为我司服务，如具有必需完整的装修施工图外

23、的家私、灯具、洁具、五金等选型工作，托付饰品采购工作等。加强与施工单位的合作与治理，充分利用其优秀现场治理体会为我司服务，如优秀的施工单位具有丰富的现场治理体会，从装修进度打算、质量把控、材料的利用、成品爱护等都治理较好、即使细部的收口都会提出良好的建议及解决的方法。（2）分判模式的意义在合约定标前对设计单位提供的所有装修材料进行询价工作、将结果反馈合约部，针对合约准确定判施工单位及成本操纵具有重要作用。如香蜜湖会所恒温泳池马赛克及室外连廊地面石材，在保证同样成效的情形下节约80万；高层高文安设计公司提供的1000元/M2的墙纸，合约定标前进行替换，在保证同样成效的情形下节约30万。（二）建筑

24、设计的成本操纵设计费用操纵措施如下:1.选好设计人员，加强施工图设计时期的操纵匹配好设计人员，做好结构运算参数选取，确定结构运算结果的合理性及具体结构构件的断面和配筋；定期与设计人员进行交流，灌输成本操纵的理念，并在任务书中明确了设计关键点，将成本操纵依照设计过程时期完成。与项目结构专业负责人将结构30多个运算参数一一核对，保证运算参数与结构的类型和实际相匹配；认真核对荷载的取值和输入情形，及时纠正一些取值过大的部位，在保证安全的前提下达到经济性最好；在施工图的设计中，加强中间过程的操纵检查，对中间成果模板平面图、配筋图进行审核，将发觉的问题提出并修改，之后再按新的要求进行大面积出图。2.施工

25、时期变更的严格操纵关于施工单位提出的与成本有关的变更，一样用最经济的施工方式或施工技术予以解决，对材料代换的变更要求在保证结构安全和质量的情形下由设计单位确认；对其他专业提出的与结构有关的变更，要充分协商，力求最经济合理；对因设计错误造成的变更，积极做好有关记录，以利于设计费用结算时的索赔。（三）售后使用情形1.无边界景观泳池存在封闭管的问题，专门是泳池北侧的溢水成效，在满足了差不多的使用功能后，难以兼顾景观成效。后来通过竖向立杆进行围合、封闭，但对最初的设计成效依旧有一定破坏。因此在今后的项目中假设采纳无边界泳池，应认真考虑溢水边界的细节处理，使泳池既安全又兼有最正确的景观成效。2.项目的景

26、观泳池底部为坡面，在二次设计时未考虑此条件，最低处没有设置排水口，造成在清洁水池时总有一部分水排不洁净，因此景观专业设计在提交设计条件时不仅要说明景观成效，还要有预见性的提出可能发生的问题，当专业水景公司完成二次设计图纸后，还要对景观师做充分的成效说明。3.高层户型中，设计按运算负荷量进行集中空调的选用，业主如选用更大功率的集中空调预留位置空间不够。4.会所、大堂空调制冷成效不佳。依照现场测量和研究，要紧缘故如下：建筑设计未考虑空间的闭合，会所有几处过渡空间采纳露天方式处理，然而与室内没有隔离措施；装修设计过分追求成效，修改了风口位置和形状，不能满足空调系统要求；施工后，风道没有及时清理，有残

27、留垃圾堵塞风道；主机位置安装在通风不畅的地点，阻碍制冷成效；由于会所兼作售楼处，存在开盘人流大，通道不关闭等情形，建议冷量应该做足。5.园林埋地灯经常损坏。本项目车行主入口小区主入口道路指引埋地灯经常损坏，更换了3、4次，也不能杜绝，最后将该处灯光被迫取消。分析缘故要紧是：车辆压挤造成活动；下雨积水引起灯具漏水损坏；灯具发光发热，易产生热胀冷缩，发生漏水；建议以后项目慎用埋地灯。五、本项目设计治理方面突出体会和教训（一）项目设计治理突出体会1.设计突破规划报建的限高要求。2.出图时刻配合分判及施工节点并做大量二次深化设计，细化相关节点 。3.苗木进场由设计师和地盘工程师共同填写苗木质量验收单，对冠幅、胸径、高度等进行验收并签署意见。4.香蜜湖装修工程石材等尽量选择大块、规整，达到大气豪华的成效，同时可努力查找可替代的材料，以节约成本。5.依照规划设计，提早进行土方回填和分层碾压处理，操纵了场地的沉降，保证了后期园建和管线的质量。（二）项目设计治理中吸取教训1.项目设计是由两家单位完成，分别做方案和施工图，在设计治理上存在较多的和谐工作。2.建筑、园林及结构和水电在项目设计过程中，互提条件的时刻应明确并要合理，如地下室的图纸已出，绿化和园建图仍未完成，之后提出有大型乔木和较多的园建结构，造成顶板和梁配筋重新出图。3.设计输入条件应尽早提供完善。设计要满足各种