从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位Word文件下载.docx

1、普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。三是40000-60000套住户配套建设一 个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。 新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。 新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、 快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、 礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。社区商业业态应该如何定位：目前商业房地产市场

2、的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。一、社区商业配套总体需求社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对

3、“综合超市”的需求占85.3%，对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求达到56.9%，对“银行”的需求达到53.7%，都超过50%；附表1-1 社区商业配套设施总体需求商业配套设施-强度需求总体普通住宅公寓townhouse/别墅综合超市85.385.191.3100菜市场 66.166.456.550购物中心 56.957.1银行53.753.669.62、中度需求商业设施”，即需求比重在10-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“幼儿园”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“健身中心”、“运动场馆”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年

4、活动中心”等； 潜在业主对“中度需求”的商业设施的需求也存在一定差异，公寓需求群体对“药房”（43.5%）、“健身中心”（34.8%）、“书店”（21.7%）、“洗衣店”（21.7%）、“游泳池”（21.7%）等设施的需求程度明显高于普通住宅群体；而普通住宅群体对“诊所”（37%）、“餐馆” （35%）、“公园” （26.8%） “幼儿园” （20.4%）、“运动场馆”（19.6%）“、美容美发店”（12.6%）、“老年活动中心”（12.4%）”等商业设施的需求强度明显高于公寓群体。附表1-2 社区商业配套设施总体需求商业配套设施-中度需求药房38.238.3435诊所3737.526.1餐馆

5、 3535.717.4邮局30.330.630.4公园26.8健身中心20.620.1348幼儿园 20.413运动场馆 19.6204.324小时便店18.7书店 16.316217洗衣店15.314.9游泳池14.514.3娱乐中心 13.5美容美发店 12.612.88.7老年活动中心12.43、“弱需求商业设施”， 比重在10%以下主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。附表1-3 社区商业配套设施总体需求商业配套设施-弱度需求修理店8.18彩扩冲洗店7.8茶馆7.27.4花店6.3宠物店 5.95.7高尔夫球场3.33.287二、社区休闲娱

6、乐设施需求从目前社区商业形态上看，休闲娱乐的设施主要包括“茶馆”、“咖啡厅”、“健身场所”等，那么不同档次住宅业主在社区休闲娱乐设施需求上到底存在哪些差异呢？从附表2-1的数据，我们可以发现，随着住宅档次的上升，潜在业主对“健身场所”、“西式快餐厅”、“游泳馆”、“球类运动场馆”、“咖啡厅”、“茶馆”、“酒吧”的需求呈现明显的上升趋势，这也表明这些休闲娱乐设施和高档住宅社区的相关性明显高于普通住宅，开发商在开发高档住宅产品时，应该着重考虑此类配套设施，但是否配置所有业态，规模多大，还需要考虑各个项目的具体情况，包括入住业主的数量、消费能力、消费习惯、年龄等因素。附表2-1 潜在购房群体经常光顾

7、的休闲娱乐场所经常光顾的休闲娱乐场所健身场所40.838.553.863.6西式快餐厅36.134.444.251.5电影院3031.12618.2游泳馆29.828.732.7KTV27.827.427.3球类运动场馆25.122.636.5咖啡厅22.433.745.518.136.4酒吧17.716.133.3迪厅1110.415.412.1歌舞厅/夜总会7.66.2三、从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位俗话说开门七件事“柴米油盐酱醋茶”，描述的是普通居家过日子必须考虑的事情，随着市场经济的发展，人们的购物习惯和消费场所发生了比较大的变化，普通老百姓（尤其是家庭主妇）最经常

8、去购物的地方一定是超市，随着社区规模的日益扩大，超市入驻大型社区的案例也逐渐增加，但不同品牌超市的定位（或者说主营业务）存在比较大的差异，有的以“生鲜产品”为主打，有的以“食品”为主打，有的甚至带有百货经营的“服装产品”，而不同项目究竟适合什么品牌的超市，起关键因素的还是社区入住的消费者。从潜在业主购买“蔬菜水果”的主要场所来看，主要是超市（超过50%），其次是大棚/菜市场，但值得注意的是，有相当一部分群体购买蔬菜水果是选择的不是超市，“早市”占17.9%，约总体的1/6强，另外“大棚/菜市场”也占有相当的比重，接近1/3。附表3-1 购房群体购买蔬菜水果的主要场所购买蔬菜水果的主要场所Tow

9、nhouse/别墅早市17.918.615.19.4菜市场/大棚32.934.328.1超市46.644.658.559.4便利店1.72.80.0其他1.00.93.1从潜在业主购买“日常用品”的主要场所来看，主要是超市（超过80%），其次是购物中心/大型商场（约占10%），通过对比可以发现，潜在业主通过超市购买“日常用品”的比例要明显高于该群体通过超市购买“蔬菜水果”和“生鲜食品”的比例，这也是为什么大多数超市以“日常用品”为主要产品的原因所在。附表3-2 购房群体购买日常用品的主要场所购买日常用品的主要场所大型商场/购物中心10.910.62580.480.284.071.97.98.2

10、6.6杂货店0.2集贸市场0.60.70.1服装的消费，尤其是像“衬衫”、“鞋帽”、“内衣”、“中低档休闲服装”也慢慢摆上了超市的货架，那么潜在业主购买“服装鞋帽”的主要场所在哪里呢？通过附表6的数据我们可以发现，目前潜在业主购买服装的主要场所是“大型商场”（接近60%），其次是“服装专卖店”（占26%），再次是“小商品批发市场”（约占1/7）。附表3-3 购房群体购买服装鞋帽的主要场所购买服装鞋帽的主要场所大型商场58.057.360.065.6小商品批发市场16.49.5服装专卖店26.025.628.631.3裁缝店0.81.9潜在业主入住后打算更新的家具/家居、家电产品消费者在购房之后

11、，往往需要装修，添置新的家具和家居产品，这同样是一个非常巨大的商业机会，在大型社区比较密集的区域，同样是家具家居卖场选址所在。从潜在业主购房后打算添置或者更新的产品来看，家具主要有：“床”（75.8%）、“沙发”（67.7%）、“衣柜”（55.1%）、“餐桌”（49.6%）、“电视柜”（42%）；打算添置或者更新的家电主要有：“彩电”（74.1%）、“冰箱”（65%）、“油烟机”（53.1%）、“音响”（52.8%）、“热水器”（50%）、“洗衣机”（43.9%）、“电话”（38.2%）。和前面有所差异的是，不同档次住宅产品需求群体对家具/家居、家电产品类型的需求差异比较小。附表3-4 潜在购房群体购房后考虑更新的家具家居产品购房后需要更新的家具家居产品床 75.876.673.168.8彩电74.174.669.284.4沙发67.767.27462.5冰箱6565.460.675空调63.562.861.596.9衣柜55.154.359.6油烟机53.152.156.7音响52.850.878.1热水器49.7餐桌49.649.556.3灶具45.945.446.2洗衣机43.942.3电视柜4246.9床上用品41.441.3电话37.9书架37.848.143.8