社区经济转型及应对策略Word格式.docx

1、在我国，社区经济经历了街道经济、区街经济甚至马路经济的历史沿革，随着工业化进程的深化和城市的革新，社区经济背负的历史使命也在不断发生变化，由原来的行政隶属逐渐演变为经济和社会发展的主体，社区经济的面貌和形态也在逐渐发生变化，改变了以往基础差、底子薄、“小打小闹”的落后状况，社区经济的类型和运行机制也更加多样化。可见，对社区经济的内涵和外延的把握要放在历史和动态的视角，对其本质的客观认识是适应新时期、新形势社区经济发展的前提。二、社区经济转型的意义城市是一个国家经济和社会发展的主要载体，城市化水平最集中地体现了一个国家现代文明的发展程度。城市社区作为城市的基本功能和结构单位，社区经济的发展在根本

2、上决定和制约着地区经济和社会发展。随着经济和社会转型的深入，社区经济在地区经济和社会生活中发挥越来越重要的作用。社区经济不仅在物质基础上为城市建设与发展提供了强大的资金支持，还通过吸纳城市富余劳动力解决了地区就业负担。自改革开放以来，特别是随着城市化的不断发展，城市社区集体经济得到了长足发展，经济实力不断增强，但经历了金融危机的冲击之后，处在城市化过渡期的传统“出租型”社区集体经济模式面临严峻挑战，社区经济转型显得尤为迫切。在我国经济和社会可持续发展的要求下，社区作为发展的微观和基础单位，社区经济转型的重要性和迫切性不言自明。我国各地社区经济和社会发展水平差异较大，类型呈现多样化，如沿海发达地

3、区和内地落后地区的社区经济类型就极为不同，甚至同一个地区不同的社区经济形态差异也很明显。整体而言，我国大部分社区经济都处于低水平、低层次的状态，产品和服务技术含量低，产业附加值低。提起社区经济往往使人联想起小而杂的餐饮店、商店超市、服装店、报刊亭、中介服务、诊所、药店、卫生站、物业管理等与社区居民日常生活密切相关的低端服务业。即使沿海发达地区的社区经济所包含的出租型经济也多为较低端的产品和工厂，社区成员的生活质量和收入并无坚实的保障。此外，社区管理相对混乱，责、权、利不够分明，社区公共服务设施陈旧、不完善，社区稳定和社区和谐也没有保证。显然，这样的社区经济并不能适应市场化、产业化、规模化的现代

4、市场经济规律，也不能满足社区成员日益提高的物质和精神需求，社区经济转型的意义可见一斑。在认识到社区经济对人们日常生活的重要性及其转型的意义的同时，不难看出社区经济基本上是作为服务于社区群众日常生活的低端产业游离于整个大的经济体系之外，在市场经济的夹缝中生存，其中大量存在的无偿性、低偿性服务，如中介、培训、医疗、卫生、保健等低端服务业甚至具有很大的维系社区稳定和谐的非赢利性质。不否定这类服务的必要性，但随着现代城市的发展和市场化水平的提高，类似的服务己不能很好地适应和满足现代人们日益提高的需求，社区经济加快实现市场化、产业化、规模化的要求己很迫切。实际上，回顾我国市场经济的发展路径，从最初打开国

5、门实施改革开放政策，到逐渐打破各省、各地区的地方保护主义，市场竞争逐步扩展到县域之间的竞争;为适应新时期的发展需要，沿海发达地区己将竞争扩展至区际之间，区与区之间对现代产业，对高科技企业，对高素质人才、优质资金、资源的争夺也日趋激烈。从这个角度看，市场化的发展过程就是竞争逐渐深入、细化的过程，从国别竞争到省际、县域、区与区之间的竞争，直至未来社区之间、街道之间的竞争，伴随着这个过程也就是我国经济和社会不断发展的过程，人们生活水平不断提高的过程。具体地说，起初人们在社区经济之外发现了大量的获利机会，社区经济本身由于行政束缚等原因并不能吸引人们的注意，但随着社区经济之外竞争的深入进行，边际效益递减

6、原则必然造成社区经济效益的相对提升，也即相对价格的改变。长期处于市场经济夹缝中的社区经济重新焕发活力，一些资源，如土地、人力资本的经济价值逐渐被发现，新的盈利机会促使人们展开对社区资源的争夺和谈判，从而带来社区资源的再配置，社区经济转型由此被带动。三、社区经济发展存在的问题深圳经济特区建立以来，社会经济发展成绩斐然，但在工业化和城市化快速推进的过程中，不同体制下各类经济体发展失衡的问题也较为突出。在土地占有、人口聚集、产业集中等方面均占较大比例的社区经济明显滞后于国有、外资和民营经济。而社区经济一直是其他几种经济形式的重要承载体，社区经济的发展滞后已成为深圳工业化和城市化深度发展的重要制约因素

7、，一是社区经济难以融入深圳社会经济整体发展轨道，其孤立发展格局很难受到外部经济正效应的影响;二是社区内部土地利用零星分散，土地规模经济效应不显著;三是社区物业普遍存在设计标准低、使用时间长、周边环境差等现实问题，物业出租率和收益处于不断滑落状态。近年来，在国际金融危机冲击和中国转变经济发展方式的背景下，深圳社区经济的短板效应越发明显，由于发展路径单一、发展模式缺陷显著，使得社区经济可持续发展空间有限，易受到外部经济变化影响，极具脆弱性。面对经营发展难题和不断变化的经济形势，原特区内外的一些社区根据自身实际情况，积极探索经营发展的新路径，对推动深圳社区经济转型具有积极的现实意义。社区经济容易存在

8、的问题：（一）经济结构粗放单一。租赁为主的经营方式让集体经济发展后劲乏力。目前，大部分社区的经营收人仍然以传统的“出租经济”为主。部分社区引进的企业以加工制造类为主，多属于劳动密集型、技术含量低的中小企业，对廉价劳动力和低廉厂租依赖度高，缺乏长期发展的持续性和稳定性。（二）土地产权不够明晰。房屋产权问题让社区工业厂房升级改造受制肘。土地二元结构和粗放发展模式，容易导致土地产权不清晰现象。一些社区的集体工业厂房、宿舍没有办理房产登记手续或手续不明晰，有行业特殊许可要求的企业因为业主没有产权手续无法办理营业执照选择其他区域发展；部分成长性较好的企业难以获得厂房产权等。因此，工业厂房招商升级难度较大

9、。随着经济快速发展和深圳中心区外延，商业和生产性服务业需求旺盛，再继续经营工厂难以和区域规划相匹配，但工业厂房改造为商业用途容易受国土、消防、环保等政策限制。（三）企业经营理念落后。社区居民安于现状的心态让股份公司缺少改革动力。企业管理缺乏现代经营理念，股份公司运作管理制度大多停留在“村规民约”的阶段，按“传统习惯”运作，以政代企是建立符合现代企业要求的公司内部管理制度和决策监管机制的主要障碍。（四）城市化改制遗留问题。社区股民无法摆脱小富即安的 “村民”心态，已习惯于这种无惊无险、旱涝保收的 “房东经济”，舍不得眼前利益，又怕转型带来风险。股民推崇这种以血缘、地缘为主要持股资格的合作方式、存

10、在较强的排外思想，使股份公司经济管理人才极其缺乏，严重制约了社区集体经济的转型发展。四、社区经济转型案例（一）坪山新区。引导和鼓励社区集体经济参股水、电、路、旧城改造等公共事业项目，或参股本地成长性较好的国有企业、街属改制企业以及注册地在新区的上市公司。通过积极落实好统建上楼、土地返还政策，在光明办事处成立了全市首家新型社区股份公司碧眼社区股份公司，其他7个社区股份公司组建工作也全面展开。（二）宝安区。新安街道甲岸社区股份合作公司于2008年成立了物业管理公司，全面负责本区内的物业服务经营，其管理团队的搭建以本社区居民为主，并通过市场招聘渠道吸纳专业物业管理人员，其运营经费依靠多元化渠道，包括

11、社区股份合作公司拨付、政府补贴以及居民缴费，经过几年的摸索，社区物业服务经营逐渐步入正轨，取得了良好的经济和社会效益。（三）龙岗区。坂田社区提出了“全心全意服务华为”的理念，全方位为大企业提供配套服务，带动了社区经济的快速发展。龙岗鹏城股份合作公司把厂房出租给邻近的大亚湾核电做配套服务，每年可为社区带来数百万元的收入。南岭村社区股份合作公司自主兴办了南岭求水山酒店项目，项目总投资3亿元，通过3年精心运营，2010年6月求水山酒店挂牌五星，成为深圳首家由社区兴办的五星级酒店，南岭村通过发展中高端服务业推动了社区经济的成功转型。（四）其他区。福田区皇岗股份合作公司兴建了高端商务写字楼“皇岗商务中心

12、”。龙华新区牛栏前社区引入世界500强企业润泰集团辖下大润发连锁超市将进驻社区。在推进城市更新，加快旧城改造进程中，很多社区都把发展中高端服务业作为社区经济转型的重要方向。五、我区主要经济特点及可探索发展模式（一）中小型科技企业比重大。科技中小超过全市1/4。（二）国高企业数量占优势。2017年，国家高新技术企业居全省第一（深圳南山区2965家、广州天河区2500家），为我区科技产业发展打下坚实基础。（三）制造业领域基础扎实。2017年，全区实现地区生产总值3448.36亿元，增长9.2%，第二产业增加值1796.45亿元，占52.10%，增长9.4%。根据我区产业发展特点和制造业基础，可以参

13、考借鉴的模式如下：（一）物业管理实体模式。自建物业管理公司是指由社区股份合作公司设立具有规范化管理职能的专业物业管理公司，按照市场化兼顾公益化的原则，统一管理集体物业、居民出租物业与承接的社会物业，为社区物业提供规范化和专业化有偿服务，提升社区物业管理的经济效益与社会效益。自建物业管理公司的情况在深圳相当普遍，许多社区在成立物业管理公司后，尽管由于管理项目少而盈利不多，但卫生、治安都有了显著改善。（二）参与配套服务模式。为科技企业配套服务是指社区股份合作公司通过自办或与社会力量合办社区服务实体的方式，主动参与辖区内重要企业的产业分工和产业协作，直接服务于辖区内及周边的大企业，形成当地配套、就地

14、服务的格局。配套范围主要包括生活服务和生产服务，有条件的社区也可开展相关的专业服务，如提供餐饮、住宿、商业、文化娱乐、运动体闲等生活服务配套设施;可以参与非核心生产环节外包，比如仓储物流、包装印刷、产品配件等生产服务;提供会计、法律、信息、咨询、会展等专业服务。这种模式主要是利用本地和周边存在大企业的客观条件，借助大企业辐射带动效应，牢牢把握商机，因地制宜将社区经济嵌入大企业生产循环链条。此种模式依靠大企业规模经济外溢效应，凭借社区区位优势来提升社区经济的比较优势。我区的中小企业众多，社区应发挥主观能动性积极探索与企业合作的共赢模式来促进社区经济转型。（三）参股金融机构模式。社区股份合作公司作

15、为出资人入股，入股方式可以是单独入股，也可以与其他经济实体共同组建投资公司，再以投资公司名义参与入股。村镇银行具有独立法人资格，主要服务于当地的企业和个人，同大银行相比，其起点较低，审批简便，业务种类丰富，基本上能够满足个人和中小型企业的各类金融需求。我区在科技金融方面的工作经验可以运用到社区金融模式探索中，通过适当引入村镇银行，可以填补金融服务层次、弥补金融服务的不足。比如与科技园区合作，为区内初创型企业提供金融支持等配套服务。（四）发展高端服务模式。介入中高端服务业是指社区股份合作公司通过自主兴办、合作开发、招商引资，存在收益率偏低情况等方式介入可满足中高端需求的商业服务业。我区历经多年的

16、快速发展，商业服务业需求结构也发生了显著的变化，这种变化主要表现为对一般性低端的商业服务业需求减少，对中高端的商业服务需求与日俱增，此种变化也对当地经济的重要载体社区经济产生了深刻影响，一些社区股份合作公司开始积极介入中高端服务业，并取得良好的经营效益。我区对重点项目的招引力度大，未来的产业结构将更加优化，社区应顺应这一发展趋势，积极探索对接高端企业资源的接口，以更好地提升社区的社会服务功能。六、政策对策建议（一）转变发展观念，突破建房出租经营格局。发展观念的转变是推进经济转型发展的前提基础。因此，转变经济发展方式，首先要转变发展观念。一是要明确我区发展定位。我们发展社区集体经济，要站在全区“

17、一盘棋”的战略高度来通盘考虑，把发展的战略定位放在建设“现代化先行区”这个大前提下，寻找商机，兴办实业，滚动发展。二是要转变发展思维定势。要转变发展集体经济就是建厂房出租的思维定势，发展集体经济不单单靠建厂房出租，还可以创办实体、参股经营等;要转变发展集体经济就是搞好本地产业的思维定势，发展集体经济要敢于打破本位主义、画地为牢的观念，突破按行政归属、各自为战的局限，可以社与社、组与组、社与组、跨社组之间强强联合、优势互补，实现双赢格局。三是要更新招商引资观念。要从依靠以出租土地、厂房为主的引资向招商引资、参股经营、自办实体等多种方式相结合的引资观念转变，从依靠优惠政策招商向依靠优良环境、优质服

18、务招商转变，从引进一般加工业向引进重点项目、大企业为主转变，从引进资金项目向引进先进技术设备、现代管理经验、各类专业人才转变，从只看重工业项目引进向引进大型商贸业和现代服务业转变。 （二）加快整体规划，强化集体经济服务管理。一是调整社区产业总体布局。明确各社区具体规划和产业定位，引导集体经济按产业定位转型发展，避免低档次投资和不符合规划转型发展。要以优势主导产业为依据，从社区的具体条件出发，宜工则工，宜商则商，宜旅则旅，宜居则居，按 “一社区一品牌”的思路，引导产业集群发展。促进社区经济从加工装备向配件配套、研发设计、商贸服务、物流、衣食住行、休闲娱乐等服务业延伸，拓宽集体经济发展视野，扩大居

19、民就业、创业领域。二是发挥集体经济服务机构主导作用。服务管理机构要采取学习培训、聘请专家现场指导等方式，转变集体经济管理观念和方式。根据产业规划定位，制订相关工作流程和规则，将行业相近企业按区域整合，将产业聚集改造为“特色产业园”，改变各类企业“混居”局面。三是加快集体土地统一规划开发。引导社区和居民小组股份公司彻底走向规范化、法制化的股份化道路，采取引进来，强弱联合等方式，组建新的大股份公司。加快土地整备，形成连片开发、统一开发、统一规划、统一管理，提高集体经济效益。 （三）出台保障政策，确保集体资产保值增值。政策支持保障是推进经济转型发展的必要措施。一是出台保障集体经济房产置换政策。出台政

20、策规定在政府整备土地和征地拆迁中拆除的集体经济工业厂房。二是出台整合开发土地物业资源政策。按照城市区域规划、连片开发和统一经营管理的发展格局。三是出台扶持社区经济转型发展政策。促进投资多元化、因地制宜发展特色经济、加快更新改造、促进管理规范化、搭建转型发展服务平台，打开社区经济转型升级的发展新局面。允许集体经济按照城市区域规划，自主进行一、二级土地开发，由“出租养民”转变为“土地富民”发展模式。（四）支持转型升级，加快推进城市更新步伐。一是制订推进工业厂房升级改造配套政策。落实旧工业区改造为服务业的工商、消防、环保部门办证绿色通道。二是大力扶持社区经济转型发展。加大对社区技术升级、企业转型的资

21、金扶持力度，支持股份合作公司积极参与区内大企业、大项目、工业园区的产业分工协作，提供产品配套及商业、餐饮、员工公寓、文体娱乐等服务配套。三是建立领导挂点服务，帮助企业解决实际困难，重点为企业提供项目开发、开业指导、政策咨询、融资贷款、政策扶持、跟踪指导等全面服务，营造服务创业、富民兴乐的良好氛围，促进企业转型升级和发展壮大。四是鼓励集体经济自改旧城旧村。支持社区集体经济参与城市更新和旧城改造，对股份合作公司将旧村屋、旧工业区，旧商住区改造为高科技产业园、高新科技产业聚集地和文化产业园，给予一定的资金扶持。 （五）打造特色品牌，引导发展壮大第三产业。发展特色产业是推进经济转型发展的有效途径。一是

22、支持指导社区发展特色经济。结合城市区域规划定位，指导社区发展特色经济，统一规划文化社区、红色旅游等景点;瞄准电子信息、装备制造等产业，兴办现代商业、物流、金融、网络信息等产业。二是支持传统生态文化旅游产业。支持社区建设专业市场和产业公共服务平台，改善优势传统产业发展环境，提升传统优势产业竞争力，打造符合我区实际的特色品牌，全面提升宜居、宜聚、宜商环境。三是加快集体经济发展现代服务业。大力发展现代服务业是促进经济发展方式转变的重要途径。要重点围绕广深科技走廊、临空临港产业等规划项目，大力推动集体经济投向现代物流产业和生产性服务业。随着市场化和生产社会化程度的加深，社区经济的形态同时处于动态的变化

23、过程中，社区经济在经济和社会发展中的作用日益重要，在整个经济中所占的份额也将不断提升。在以往经济体制改革边际效益递减的情况下，社区经济也可能成为新一轮改革的着力点，为结合经济体制改革和政治体制改革提供新的试验田。目前全省正在积极推动加快社区集体经济转型发展，作为改革开放的先行区，我区更要为社区集体经济长远发展、更好发展谋划好思路、奠定好基础。各街道、社区要转变思路，创新理念，探索新路，为社区经济发展营造更好条件。特别是重大产业项目建设，要充分考虑为社区经济转型留下空间，促进社区经济的可持续发展。在新的发展时期，基层干部在社会建设上的积极作用不可替代，基层干部要与时俱进，不能停留在原有的管理方法和管理体系上，要在社会建设和管理上建立起科学的激励机制，既能发挥领导干部的骨干作用，又能吸引人民群众的广泛参与，为推动特区一体化、加快深圳现代化国际化先进城市建设做出更大贡献。