广西2015年下半年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发程序与管理考试题.doc

1、广西2015年下半年房地产估价师经营与管理：房地产开发程序与管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。 A：建设工程勘察设计管理条例 B：建设工程勘察设计人员管理规定 C：建设工程勘察设计市场管理规定 D：建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 E：执行层的组织协调 2、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉

2、讼时效期间从_时起计算。 A合同签订 B合同生效 C权利被侵害 D乙知道或者应当知道3、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是_。 A若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动 B若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等 C若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动 D若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动 4、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。 A政策 B财务 C市场 D经营5、某宗房地产的成交价格比正常价格低8，

3、买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5和3。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。 A：10326 B：10543 C：11206 D：11442 E：工业用地的监测点评估价格 6、某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格的3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：864 C：882 D：904 E：工业用地的监测点评估价格 7、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元

4、。现市场上类似住宅的年租金为600元。若折现率为8，则承租人甲目前的权益价值为万元。 A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格 8、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A：估价师声明 B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格 9、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照_结算。 A商品房价格 B重置价格结合成新 C重置价格结合结构差价 D物价部门核定价格 10、契据登记制度的理论基础是_

5、。 A对抗要件主义 B成立要件主义 C产权登记制 D托伦斯登记制11、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A4580 B5580 C6580 D7580 12、_是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。 A会计主体 B持续经营 C会计分期 D货币计量 13、修建性详细规划应当符合规划。 A：控制性详细 B：区域 C：近期建设 D：分区 E：执行层的组织协调14、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性

6、与潜在效益进行论证分析是指_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 15、房地产图的测绘顺序为_。 A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 16、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。 A租金收入 B土地出让收入 C长期抵押贷款 D净经营收入 17、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。 A：条形基础 B：独立基础 C：整体式筏形基础 D：桩基础 E

7、：执行层的组织协调 18、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。 A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：借款合同 19、投资项目资本金是指。 A：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 B：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享

8、有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 C：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，可以以任何方式抽出 D：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某套住宅的使用面积为100，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50，余款一

9、年后支付；假设年折现率为6，使用面积与建筑面积的比率为75，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元。 A：5680 B：5830 C：5850 D：7574 E：工业用地的监测点评估价格 21、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于【2006年考题】 A：3816元 B：3899元 C：4087元 D：4920元 E：工业用地的监测点评估价格 22、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是_。 收集信息；分析信息；报告结果；确定问题和调查目标；制定调查计划 A B C D23

10、、城市用地共分为_大类。 A8 B10 C16 D46 24、一般中长期贷款都选用_。 A名义利率 B实际利率 C固定利率 D浮动利率25、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为_。 A452.63万元 B75.44万元 C339.47万元 D377.19万元二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于潜在毛

11、租金收入的说法，不正确的是_。 A物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入 B它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积 C能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 D它代表物业实际获取的收入 2、根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是_。 A无顶盖的室外楼梯 B无柱的雨篷 C无顶盖的阳台 D房屋之间无上盖的架空通廊3、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为_元/m2。 A1840 B2840 C

12、2966 D3000 4、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。 A16 B18 C20 D225、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。 A社会平均利润率 B资本供求状况 C国家宏观信贷政策 D目标收益率 6、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为_%。 A6 B6.9 C8.8 D9 7、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。 A：一般会计准则 B：普

13、通会计准则 C：特殊会计准则 D：基本会计准则 E：具体会计准则 8、利率提高，对房地产投资的影响有。 A：导致房地产实际价值的折损 B：导致房地产实际价值的提高 C：加大投资者的债务负担 D：减缓投资者的债务负担 E：投资会提高 9、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是_万元。 A300 B213.50 C171.19 D500 10、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。 A：平等原则 B：诚实信用原则 C：公序良俗原则 D：自愿原则 E：强制原则11、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。 A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数

14、量少，价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强 12、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。 A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 13、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人_。 A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B可以收回房屋出租给其他人 C可以要求增加租金 D应当继续履行原租赁合同14、是

15、指现象在较长时期内发生的周期性波动。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动 E：执行层的组织协调 15、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括_。 A建立房屋权属登记信息查询制度 B更新查询信息 C及时提供查询 D指定专人负责查询工作 E不得擅自扩大查询范围 16、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有_。 A投资回收期 B借款偿还期 C利息备付率 D财务净现值 E现金报酬率 17、下列属于城市房地产转让管理规定中可以不办理出让手续的是。 A：部队营房用地 B：私有住宅转让后，改变居住性质的 C：城市中心广场用地 D：转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 E：同一宗土地上部