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1、早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。区域内房地产市场呈现以下特征：1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；3、房价分1800元/平方米2000元/平方米2400元/平方米三个档次走，在18002000之间居多4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高

2、；但周边居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套资源丰富但水平低相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：二、金银湖片区因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。区 域代表楼盘建筑形态规 模销售均价卖 点销售情况金银湖片将军家苑15栋6层多层5.5万，500套1450贴近现

3、代家居生活60%丽水佳园40栋6层多层11万，1040套1550网绿生活、都市生态园约30%华星辰龙城一期16栋多层6.85万，675套1440新康居生活，新园林开盘，约10%万科四季花城二期B区约6栋多层、2栋小高层约5万，378套2500左岸枫林，春天狂想曲内部认购期（注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）三、火车站片区片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米2800元/平米两个档次走。销售价格销售率火车站片裕荣家园3栋12层小高层3万，约200套2300约60%东方帝园9栋12层小高

4、层5万，约400套2250城市中心点现房元辰国际大厦1栋20层、24层3.5万（住宅2.6万），约140套3000商务概念未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘）四、香港路沿线小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发的土地资源少。整体市场环境好，人文氛围浓厚，适合居住。片 区规模（平方米）销售均价（元/平米）香港路片穗丰花园9万小高层2600实力、实在、实用鹏飞湖庭1.42万2750临湖，多功能商住楼紫藤花园4.4万2800紫色文化，城开品牌总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片（离市区中心开发）和金银湖

5、片（郊区概念开发）、香港路沿线之间，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场影响力，改变消费者区域心理价值。一、区域住宅市场供应 供应量分析经过调查与统计分析，区域内（杨汊湖片）主要在售住宅楼盘5个，总在售规模约40万平米，总套数3240套，平均每套面积约123平米。外围（包括金银湖片、火车站片、香港路沿线）相关主要在售住宅楼盘7个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。可见，就主要在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场供应量于外围区域市场在售住宅供应量相当，但产品档次则次于外围区域。项 目 名 称在售建筑形态在售规模

6、（）总套数（套）户均面积（）杨汊湖片新华家园一期4栋22层高层8万512136绿色家园一期20栋6层多层，5栋12层小高层7.5万750113阳光花园四期22栋6层多层约8万650125金色雅园一期20栋6层多层，7栋11层小高层13万1100130泽皓雅居一期1栋8层多层，2栋12和14层小高层2.6万228140合 计63栋多层，14栋小高层，4栋高层约40万32401235.5万50011211万10401056.85万675110约6栋条式多层和2栋小高层约5万37877栋多层，2栋小高层30万1153万2005万4003.5万（住宅2.6万）140套16012栋小高层，1栋高层约11

7、万740148注： （1）杨汊湖片由于浩海公寓规模小，尾盘，不构成大的威胁，未考虑；（2）金银湖片由于常青花园14号小区销售接近尾声，而碧海花园、黄金海岸、高尔夫城市花园等为老盘，丽景湾、奥林匹克花园等未面市或启动，也没有考虑 ；（3）火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园等尾盘；（4）香港路沿线新盘不多，这里不做比较分析。 供应类型分析从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约65栋多层，14栋小高层，4栋高层。多层住宅量为21.6万平方米，占总量的55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总供应量的25%；高层住宅量为8万平方米，占总量的20%区域外围在售楼盘中，有77栋多层，14栋小高层，

8、1栋高层。多层供应量占总量的70%，小高层供应量占总量的22%，高层占总供应量的8%。综合来看，以多层为主，小高层次之。二、产品特征 产品形态分析从上面供应类型分析可知，杨汊湖片区住宅供应方面，早期以多层住宅为主，如华苑小区、浩海小区、阳光花园等；随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如锦绣人家（全部为电梯小高层）、绿色家园（部分电梯小高层）、金色雅园（部分电梯小高层）、泽皓雅居（部分电梯小高层）、新华家园（全部为高层）等。在新开发的楼盘中，小高层项目占总量的比例提高到25%之多，若将锦绣人家和新华家园高层项目计入，此比例会更高。这也反映出土地资源减少，地价上涨后，电

9、梯小高层建筑将成为市场主流的发展趋势。 销售价格分析区域内物业市场平均表价1980元/平方米，平均成交实价1933元/平方米。从价格来看，低于2000元/平方米。付款优惠平均9.8折，因为本来价格低，付款优惠额度不大。楼盘名称均价（元/平米）成交实价（元/平米）付款方式及优惠23759.5折优惠18501813一次性付款9.8折优惠19101890一次性付款9.9折1800178225502473一次性9.7折，按揭付款9.8折40万198019339.8折 户型及面积分析 区域在售主住宅项目中，322共1600余套，占总量的51%，为绝对主力户型，其次是22和42户型供应量大，并且成为热销户

10、型。11234复式主力户型热销户型总套数50%2，415%25%40%20%10%5%455%2，253%30%17%34022016075963642340比 例3%11%6%51%18%72%100% 园林绿化及物业管理配套分析已建成小区规模小，配套不足，且配套水平一般，有些甚至落伍。现在开发的几个大规模社区，物业规划配套齐全。十分注重环境绿化，绿化率高达40%左右。不少楼盘就是以环境绿化为卖点，如绿色家园、丽水佳园等。 物业管理费平均为0.8元/平方米，费用适中。社 区 配 套车 位 情 况物业管理费（元/）绿化率园林、会所、网球场、健身房等地下车位140个，租金200元/月，地面车位免

11、费0.8833%会所、花园、园林绿化、停车位不详约0.539.6%花园、停车位低层车库和地面停车位0.35小区绿色步行街，6300平米多功能大会所，中心花园，小区规划有小学及幼儿园车位租金200元/月0.50.81.039%停车位，2000平米中心组团式花园租金150元/月，售价8万元个0.8约25%园林、车位、会所租金150200元/月，售价6万元8万元/个0.735%第四部分 销售情况分析一、主要在售楼盘一览主 要 原 因总户数剩余户数低楼层销售好，高楼层和朝向采光不好的单元滞销205卖点突出，价格适中，但位置偏远是其不足563复式单位售价2300元/平米，价格高，滞销；发商品牌实力强45

12、6规模大，小户型及朝向好的单位销售情况好于大户型单位，人气旺660周边环境差，售价高，户型面积大。近期举办了一些促销活动46约40%楼盘档次提高，但整体市场冷淡，人气不旺，环境欠佳，难以进一步提升销售1930二、销售情况分析从统计分析可知，区域整体销售率约40%，开盘时间大多在6个月左右，开盘时间不长，销售情况较理想。各个楼盘分期开发，将陆续推出其二期、三期等，市场有持续供应量。三、积压量分析按销售率估算，杨汊湖片区住宅积压量为1900套左右，即为片区市场上实际在售住宅套数，折算供应面积24万平方米。一、在售楼盘营销方式营销推广多采用报纸广告、户外广告牌为主要吸引消费者视野的手法，而像新世界集

13、团、统建集团等品牌形象好的开发商，其代表楼盘多依靠其品牌影响力。通过对营销手法和销售率的对比分析，品牌和多样有力的推广是产品实现销售的有效方法。营 销 手 法广告推广诉求点大版面报纸广告、户外广告牌、大售楼部率先住在明天报纸广告、户外广告牌现代绿色阳光社区，房在林中，人在树下定期发布统建集团的整体广告阳光之城，放心房承诺单位报纸广告、报纸文章人生百年，金色雅园报纸广告、设计大赛迎宾道旁好安家二、营销推广成败点成功之处在于诉求点突出绿化、阳光等现代住房消费注意点；不足之处是营销手法单调，对市中心市民的影响力弱，且在市中心没有设立售楼部、售楼车等方便看房；过分依靠新世界新华家园、统建阳光等营造的市

14、场氛围；一、 潜在市场供应量（未来23年内） 杨汊湖片 万丰花园（6栋多层，约3万平方米，300套左右，靠近本案） 新华家园二期（4栋高层住宅，10万平方米左右，与一期相当，靠近本案） 金色雅园二期（10万平方米左右，2003年5月推出） 绿色家园二期（约8万平方米） 美联地产“蓝色天娇”项目（预计12万平方米左右）分析：未来片区内潜在市场供应量在40万平方米左右，加上目前积压实际在售面积24万平方米，预计杨汊湖片区未来23年市场共有约60万平方米的住宅有待消化，平均年消化量约20万平方米，有一定竞争压力。周边片区市场未来竞争情况如下： 万科四季花城二期项目（约4.5万平方米住宅，售价2500

15、元/平方米左右） 常青花园10号小区（约20万平方米，档次提升，价格在2200元/平方米左右） 丽景湾（跑马场旁边，600亩，2003年5月会推出） 华星辰龙城二期（约10万平方米，价格在1500元/平方米左右） 丽水佳园二期（预计10万平方米） 奥林匹克花园 泰跃集团项目结论：金银湖片区在未来一段是内仍然将成为市场开发热点，可供开发土地较丰富。现开发楼盘规模大，其后期项目将陆续上市销售。预计总开发两至少在100万平方米 新华西路旧城改造项目临汉口新火车站，可供开发用地约800亩 香港路沿线片 银鹤置业“城市花园”项目位于新华下路和发展大道交汇处，由银鹤置业有限公司开发。项目总建面约12万平米

16、，以小高层和部分高层住宅位置，临界街为商铺。主要户型有22、32、42。预计销售价格在2750元/平米左右 华氏儒商花园二期位于新香港路于建设大道交汇处（商业银行大楼后面），为华氏儒商花园的二期项目，一期已经入住。 交发地产地块 位于华氏儒商花园对面，占地8000平米左右。 政和世纪广场项目位于香港路口，商业银行大楼旁。规划30层高层建筑。目前在打桩。预计未来香港路沿线继前几年开发热潮之后，开发趋势将逐渐平稳，主要市场供应以上述四个项目为主。二、 未来市场竞争点分析未来区域市场竞争将主要集中在以下几个方面：1、楼盘规模及由此带来的社区感、完善生活配套设施和周到的物业管理；2、实实在在的环境绿化

17、景观； 3、营销推广手法的创新；4、多样化、选择多的房型设计；三、 区域市场销售价格走势从区域未来市场供应量来看，年消化量约20万平方米，市场供应较稳定；从市场潜在目标消费群来看，随着常青花园和杨汊湖片区内入住居民增多，老客户介绍新客户将为区域带来较多外围区域客源从周边区域市场竞争来看，本案片区市场平均价格低于周边区域，价格优势可以有效吸引因价格敏感而从金银湖片楼盘、新华西路片楼盘、香港路沿线楼盘分流出来的客户。综合上述因素，预计未来片区市场价格在近年来提升的基础上，一方面杨汊湖片区在周边开发热点片区的带动下市场价格会有所上涨；另一方面片区内积压住宅面积还需消化，这样区域住宅市场价格将会稳定在

18、1800元/平方米2400元/平方米范围内。一、 本案优劣势分析本案具有如下优势： 1、纯电梯小高层，品质优良，在区域有唯一性 2、交通便利，生活配套比较成熟，临近本案社区人群素质相对较高3、本案处于江汉区新华下路区片、金银湖区片之间，而上述两片近年来房地产发展迅速，成为市场热点，这有利于本案地块价值的体现，也有利于提升本案心理价位；4、周边早期开发或者入住的楼盘社区，已经把本地区的居住环境塑造好；5、区域内对本案构成竞争的楼盘中，绿色家园在地段环境和品质上低于本案，而新华家园二期（高层住宅）近期无推出迹象，真正对本案现实性威胁较大的楼盘剩下金色雅园一期（多层、小高层，部分砖混结构，在售）及5

19、月份将推出的二期项目，再就是统建集团开发的阳光花园四期（多层，正在外墙装修），竞争对手明显并且稳定。同时本案也存在一些劣势，这些劣势会构成未来营销中的障碍：1、本案旁边火车站及变电站的影响2、本地区已经开发的几个项目对本地区的购买量有所消化及分解；3、杨汊湖片区已经形成中低价位住宅市场的心理印象，不利于本案价格的提升；4、片区内一些先期开发的楼盘，在售现房优势明显，且其后期项目有前期的铺垫，市场形象已经塑造好，产生熟知心理利于销售；而本案市场形象空洞，一段时间的认知过程会拖延预期销售进度；二、可比性楼盘价格规模一览表项 目销售价格（元/平米）三、综合因素市场比较分析定价因 素分值本案地区级差2

20、01510171416周边环境812119人文环境5367交通条件规划规模小区绿化物业配套户型设计采光朝向1007259797363如果以绿色家园一期为对照，本案价格为：72/59*1813=2212元/平米如果以新华家园一期为对照，本案价格为：72/79*2375=2165元/平米如果以阳光花园四期对照，本案价格为：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅园一期对照，本案价格为：72/73*2570=2535元/平米如果以泽皓雅居一期对照，本案价格为：72/63*2473=2826元/平米各楼盘价格权数为：绿色家园一期占10%，新华家园一期占30%，阳光花园四期占20%，金色雅园一期占35%，泽皓雅居一期占5%本案价格为：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考虑到本案的纯电梯小高层产品唯一性，结合上述本案优劣势分析，建议面市价格修正为2280元/平方米