上市公司土地资产计量研究.doc

1、摘要：在我国土地资源配置市场化逐步形成的背景下，本文从会计信息质量的角度研究了上市公司土地资产计量模式。本文首先对国内外土地资产计量的差异进行比较，然后从会计信息质量特征中的可靠性、相关性与可比性这三个方面对土地资产的历史成本和公允价值这两种计量模式进行分析。研究发现，除了可验证性是历史成本唯一优于公允价值的信息质量特征，用公允价值计量上市公司土地资产更符合会计信息质量中的如实反映、中立性、预测价值、反馈价值以及可比性的要求。关键词：土地资产；计量；公允价值；会计信息质量一、前言随着我国土地有偿使用制度和流转制度逐步建立，我国土地市场得到了初步的发展，土地资源的配置逐步走向市场化的道路。201

2、1年，我国建设用地出让总面积33.39万公顷，占供应总量的56.8%，出让合同价款3.15万亿元，同比分别增长13.7%和14.6%。其中，招拍挂出让面积30.47万公顷，出让合同价款3.02万亿元，分别占出让总面积的91.3%，总价款的95.9%。随着土地资源配置市场化程度不断提高，在土地增值规律以及土地供求关系等多方面因素的作用下，土地价格在近十多年出现了大幅度增长。2001年至2011年这十一年间，除2008年由于受全球金融危机的影响，土地价格增长出现回落，其余各年土地平均价格增长均能达到6%左右，2007年土地平均价格增长甚至达到12%以上，其中住宅与商业用地增长幅度尤其惊人（如图1）

3、。在我国资本市场不断发展和成熟的背景下，会计作为一个信息系统，提供决策有用的信息将会成为其主要目标，而高质量的会计信息则有利于减少因信息不对称而产生的委托代理行为。上市公司资产信息作为会计信息的一个重要组成部分，对公司管理者进行资产管理、经营决策以及外部投资者进行投资决策具有重要的指导作用。土地作为公司生产经营活动的载体，在上市公司资产中占有较大的比重，对上市公司未来收益和现金流量会产生直接或间接的影响，进而可能影响上市公司的价值。对土地资产进行合理的计量，一方面有利于上市公司正确认识其拥有的土地资产，合理利用土地资源，另一方面也有利于外部投资者或其他利益相关者获得决策有用的会计信息，减少公司

4、内部管理者与投资者、大股东与小股东之间信息不对称，充分发挥会计信息的公司治理作用。在我国当前土地资产价格大幅变动的背景下，以历史成本计量的土地资产账面价值与市场价值将会出现巨大的差异，该差异可能会对会计信息质量和财务会计目标的实现产生重大影响。2006年我国新企业会计准则的颁布，体现出我国加快了国内会计准则与国际会计准则接轨的步伐，其中公允价值的引入是我国新会计准则的一大亮点。但综观新会计准则，可以发现我国对公允价值这一计量模式的应用还是比较保守，且其应用受到严格的限制。在土地资产价格快速增长，土地资产账面价值与市场价值出现较大差异的背景下，我国是否可以把公允价值计量模式全面引入上市公司土地资

5、产计量上呢？本文首先对土地资产计量的国内外相关准则进行比较，分析国内外土地资产计量的差异对财务会计信息产生的影响；然后从会计信息质量的角度出发，研究上市公司土地资产计量模式选择的问题。二、国内外土地资产计量比较国内外会计准则中都没有专门针对土地资产的会计准则，土地资产根据其持有目的不同，适用于不同的会计准则。例如不动产、厂房和设备准则、固定资产准则及无形资产准则适用于公司自用土地资产；投资性房地产准则适用于出租及持有待增值后转让的土地资产以及未确定未来用途的土地资产；房地产开发企业取得的土地资产用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地资产应当计入所建造的房屋建筑物成本，并将房屋建筑物作为存货核

6、算，适用于存货准则。在这里主要针对前两种用途土地资产计量的国内外会计准则进行比较分析。1.公司自用土地资产的计量在国际财务报告准则（ifrs）体系中，公司用于生产、提供商品或劳务、或为了行政管理目的而拥有的土地，作为不动产进行核算，适用于ias16-不动产、厂房和设备准则。根据ias16规定，初始计量时，具备资产确认条件的不动产、厂房和设备项目，应按其成本计量。在确认后的后续计量阶段，则可以选择成本模式或重估模式。在成本模式下，初始确认后，资产的账面价值等于其成本减累计折旧和累计减值损失。由于土地具有无限的使用寿命，通常不计提折旧，因此土地资产的账面价值为成本与累计减值损失的差额。在重估价模式

7、下，如果不动产、厂房和设备的公允价值能够可靠确定，则应以重估价金额计量，即该资产在重估日的公允价值减去随后发生的累计折旧和累计减值损失后的余额。土地和建筑物的公允价值通常是根据市场提供证据由合格的专业评估人员通过评估确定。重估要经常进行以保证资产负债表日土地资产的账面价值与公允价值不会出现显著的差异。若因重估使土地资产账面价值增加，增值部分应计入所有者权益；若重估使土地资产账面价值减少，减少部分则直接计入当期损益。我国上市公司自用土地资产的核算主要由企业会计准则第6号无形资产规定。初始计量时，对于以支付土地出让金或转让金获得的土地使用权，企业应以实际支付的价款及相关税费作为实际成本，纳入无形资

8、产核算，以取得时的成本作为初始计量依据；政府划拨的土地使用权，按照企业会计准则第16号政府补助的规定，以该土地使用权的公允价值作为初始成本入账；后续计量只能采用成本模式，并根据其使用年限选择合适的方法进行摊销。2.作为投资性房地产的土地资产计量国际财务报告准则中，公司为赚取租金或为资本增值，或两者兼有，而由业主或融资租赁的承租人持有的土地，作为投资性房地产核算，适用于ias40投资性房地产准则。根据ias40的规定，投资性房地产初始确认时按其取得时的成本计量。对于后续计量，可以选择成本模式或公允价值模式，并要求将选定的会计政策一致地运用于其所有的投资性房地产。采用成本模式计量的投资性房地产，其

9、后续计量参照ias16的相关规定。在公允价值计量模式下，初始确认后应把公允价值应用到所有的投资性房地产中（公允价值不能可靠计量的除外）。投资性房地产的公允价值变动应直接计入损益。一旦投资性房地产采用公允价值计量模式，则不能再变更为历史成本计量模式。无论采用历史成本模式还是公允价值模式，该准则都要求报告主体确定投资性房地产的公允价值，无论是为了计量还是披露的目的。 在我国，作为投资性房地产的土地资产计量模式基本跟国际会计准则相一致，企业会计准则第3号投资性房地产准则规定，作为投资性房地产的土地使用权应当按照取得时的成本进行初始计量。企业在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确

10、凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值变动直接计入当期损益。采用公允价值计量模式的土地资产不再计提折旧，且不能再转换为历史成本计量模式。对于采用历史成本进行后续计量的投资性房地产，我国会计准则并没有像国际会计准则那样要求在表外披露其公允价值信息。3.国内外会计准则比较分析国外绝大多数的国家都是实行的土地私有制度，这与我国的土地社会主义公有制度存在巨大的差异。在英国和英联邦国家，虽然实行的是土地私有制，但全部的土地在法律上归英女王或国家所有，个人、企业通过土地的永业权对土地实际控制，土地利用发展由国家统一宏观调控。英国1947

11、年城乡规划法规定一切土地的发展权利归国家所有，由国家独占。虽然我国土地所有权制度与这些国家存在质的区别，但在土地使用与利用制度上则与之有相通之处。因此，对比研究澳大利亚、英国、我国会计准则与国际会计准则在土地资产计量方面的异同，对我国上市公司土地资产计量问题研究具有借鉴意义。在会计准则国际协调的背景下，很多国家都采纳或部分采纳了国际会计准则，澳大利亚与英国也不例外。表1是澳大利亚（aasb116、aasb140）、英国（ssap19、frs15）、中国（cas3、cas16）、ifrs（ias16、ias40）会计准则中关于土地资产计量的摘要。在土地资产初始计量上，这几个国家与国际会计准则都保

12、持了一致，遵循了成本模式。在后续计量上，澳大利亚、英国关于土地计量的准则规定与国际会计准则保持了高度的一致，无论是自用的土地资产还是作为投资性房地产的土地资产都允许采用公允价值对其进行后续计量。我国由于特殊的国情背景，并没有对国际会计准则进行全盘采纳，除了作为投资性房地产的土地资产在其公允价值能够可靠获取的前提下，可以采用公允价值计量，自用的土地资产则遵循了严格的成本模式，当土地资产出现贬值时，可以通过资产减值调低土地资产的账面价值，但土地资产升值时，其账面价值则不做调整。在土地资产价格出现波动的背景下，遵循不同的会计准则采用不同计量模式对土地资产进行计量，会导致财务报表列报出现差异，进而对公

13、司一系列财务分析指标会产生影响。假设上市公司a公司的总资产为1亿元，负债6000万元，所有者权益4000万元，上市发行普通股1000万股，公司当年净利润600万元。a公司自用土地资产账面净值1000万元，市场价值1500万元。表2列示的是分别采用历史成本和重估模式计量自用土地资产时，a公司资产、所有者权益以及资产负债率、产权比率、净资产收益率、每股净资产等财务分析指标数值。从以上的分析可以看出，对土地资产采用不同的计量模式，会对上市公司资产列报、财务分析指标产生影响，进而影响报表使用者对公司价值的判断。究竟何种计量模式更适合上市公司土地资产的计量？本文接下来将从会计信息质量的视角对两种计量模式

14、进行比较分析。三、会计信息质量特征与土地资产计量模式选择资产计量模式的选择要着重考虑三个方面：财务报告目标、财务报告信息质量以及资产特征。只有高质量的财务会计信息才有利于财务报告目标的实现，因此在研究上市公司土地资产计量模式时，一定要考虑会计信息质量的要求。我国企业会计准则基本准则对会计信息质量做了详细的要求，主要包括可靠性、相关性、可理解性、可比性等质量特征。国际财务会计准则委员会（iasc）认为高质量的会计信息必须具有可理解性、相关性、可靠性和可比性。美国财务会计准则委员会（fasb）从决策有用角度出发，把相关性和可靠性定义为主要的质量特征，可比性为相对次要的质量特征。虽然国内外会计信息质

15、量特征体系存在差异，但可靠性、相关性和可比性在该体系中都占据着重要的位置。因此，本文接下来从这三个会计信息质量特征出发对上市公司土地资产计量模式选择问题进行分析。1.可靠性可靠性是会计信息首要必备的质量特征，相关性是以可靠性为前提的。我国企业会计准则基本准则规定：“企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。”基本准则对可靠性的定义包括四个方面的含义：立足于实际发生的交易或事项、如实反映、真实性、完整性。iasb对可靠性的定义由五个方面组成：如实反映、实质重于形式、中立性、一定程度的谨慎

16、、完整性。fasb的会计信息质量体系中，可靠性包括可验证性、如实反映以及中立性三个方面。 历史成本是立足于实际发生的交易或事项，而公允价值只是公平市场上双方自愿的一个假想交易，交易并没有实际发生，所以从这个角度说，历史成本的产生过程是可以验证的，而公允价值的可验证性较弱，因此历史成本相较于公允价值更具有可靠性。如实反映是可靠性的核心，我国、iasb、fasb对此的认识是相同的，但对于反映的内容存在分歧。根据我国基本准则的规定，企业应如实反映已经发生的经济事项，但iasb和fasb认为如实反映现实世界的经济现象，在资产计量上也就是要反映资产的真实价值。若按照我国当前对如实反映内涵的界定，对土地资产采用历史成本计量会更符合可靠性的要求。但是对于上市公司而言，投资者关心的并不是公司资产过去的历史成本信息，而是公司资产的价值以及未来可能经济利益的