天津房地产市场年中报告Word格式.docx

1、13年开局延续了12年年底的旺销之势，传统的销售淡季亦有不俗表现。国五条的出台成为了需求释放的分水岭，虽然调控的加码意在震慑楼市、稳定预期，但市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量陡然增至历史新高。此后，随着政策利空逐渐被消化，市场需求逐渐理性回归，成交量出现微幅回落，6月金融市场的“钱荒”对楼市造成一定的冲击，成交量微幅下行的势头未能扭转，但月度成交表现仍处于相对高位，楼市处于企稳调整的状态。 供应端 远期供应：2013年上半年天津新增经营性建设用地114宗，经营性建设用地新增供应面积为609万平米，同比上涨24%；新增供地的规划建筑面积为946万平米，同比上涨5%。虽然没有形成大规模的供应

2、高峰，但随着商品房市场成交持续攀升，资金充裕的大型房企补仓需求旺盛。受地价与房价的联动效应影响，各区域的优质居住类地块得到各大房企竞相角逐，多幅地块高溢价成交。2013年1-5月商品房累计开发投资额569亿元，同比上涨28%，住宅累计投资额375亿元，同比上涨26%。13年年初银行整体信贷放量走高，融资渠道逐步拓宽，加之房地产行业的强势回暖，房地产开发投资升温。供应端的两项前期指标均出现正向增长，远期商品房市场供应端相对充裕。中期供应：13年1-5月商品房/商品住宅新开量分别达827万平米和630万平米，同比涨幅均为2%。新开工规模的微幅增长有利于缓解市场当期供应的趋紧态势。当期供应：2013

3、年上半年商品房供应规模低于12年同期水平，商品房/商品住宅供应分别达678万平米和530万平米，同比去年同期分别降幅18%和9%。从新开工量与当期供应量的对比关系看，当期商品房供应尚有一定裕量。 销售规模、售供比例关系和成交价格销售规模：2013年1-6月天津商品房市场销售规模，承启了12年下半年的旺销之势，商品房/商品住宅累计成交面积达681万平米和578万平米，同比涨幅均超过5成。市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量亦攀升至历史高峰，虽然此后逐步理性回归，但整体市场处于企稳调整的阶段。售供比例关系：商品房市场供销售关系自12年6月起由存量过剩逐步向供应趋紧转变。13年上半年累计预售商品房

4、达678万平米，累计销售商品房681万平方米，累计售供比1.0，住宅市场较比总体市场供应相对紧张，累计售供比0.92。从上半年居住类物业（包含商品住宅和公寓）的供应和成交情况看，整体供应规模小于销售规模，套数供售比为0.83，处于供不应求的状态。其中，144平米以下各面积区间的产品供售比均低于1.0的水平，面积区间大于144平米的产品供售比基本随着面积区间的加大而提高。成交价格：上半年商品房市场成交均价整体表现相对平稳。由于2月正处于销售淡季，各项目推盘积极性较低，致使当月均价处于高位。3月开发企业乘势推盘，打折优惠力度亦有所扩大，随着成交量冲至高峰，全市成交均价明显回落，此后全市整体均价高位

5、企稳。（三）展望细数历年楼市调控，之所以深陷“越调越涨”的怪圈，更多的原因在于宏观经济形势的走向。从08年全球金融危机到12年的欧债危机，房地产投资作为固定资产投资的主体，成为拉动国内经济复苏的主力引擎。当下中国经济面临结构转型升级的关键时期，13年经济疲软开局，后期表现令人堪忧。国五条的出台正值两届政府换届期，在经济战略尚不明朗的情况下，为避免房地产调控硬着陆对宏观经济的影响，预计下半年调控再次加码的可能性较小。在6月召开的国务院常务会议中，政府表示“支持居民家庭首套自住购房”，并研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善，接续形成新的经济增长点。政策层面对于天津市场格局相对利好。此外，

6、“限购”作为调控利器仍将持续，虽然行政手段短期内不会退出，但目前的调控方向着力在推进房产税改革试点，通过税收调节市场。目前无迹象表明天津市将被纳入房产税扩增容范围内，房产税这一调控砝码对市场信心的影响也较为有限。总体来讲，试点增容以及个人住房信息系统的建立，在短期内难有显著成效。展望2013年下半年，天津房地产市场的形势从以下几个方面看： 需求端 房地产市场的强势回暖，加上“国五条”实施不利，加强了购房客群“越调越涨”的上行预期。宏观经济正面临下行的压力，房地产市场的重要性不言而喻，且随着城镇化的推进，天津楼市溢价必将不断提升，在未来宏观经济以及通胀预期的共同作用下，刚性需求作为天津楼市的主体

7、，预计在下半年将温和、持续释放。而随着楼市不断升温，改善性需求和投资需求预计也将从积聚状态逐渐释放。 供应端 房地产市场前期指标经营性用地成交、开发投资额和新开工面积的增长幅度相对滞后，但目前市场存量较为庞大，截至2013年6月31日，居住类物业存量近19.97万套，2157万平方米。按13年上半年居住类物业的去化速度进行评估，目前的存量大致相当于近22个月的市场消化量，可见，加速周转库存仍为首要任务。此外，从供应结构来看，无论是居住类物业，还是商业、办公等产品，小套型产品预计仍为供应主体。 销售规模 12年6月，在宽松的货币政策主导下，楼市触底反弹，此后始终保持较大的销售规模。但13年3月出

8、现短暂的恐慌性购房，创新高的成交量提前透支了市场后期需求，考虑到刚需客群的主体地位以及温和、持续释放的特点，预计下半年市场销售规模将处于相对缓和的增长状态。 销售价格 商品房成交价格在多重调控政策和低价商品住宅的共同影响下，快速上涨的势头虽然已经受到遏制。但是，拉动房价上扬的动因依然存在。其中：限购令、限贷令“冻结”的购房需求在楼市上行预期影响下，由积聚状态转向释放状态的可能性加大，由此对房价上涨的拉动作用不容忽视；宏观经济的下行压力加大，热钱流入楼市以追求高收益的可能性加大，“隐性”投资购房需求挤入商品房市场，从而进一步拉动房价上涨的力度。从区域市场表现来看，中心城区的高端楼盘占据地段、配套

9、等各项优势，存在提价的必要条件；而环城、滨海和远郊区域以刚需市场为主，预计后期价格将平稳温和上行。整体市场均价通过各区域成交的结构性调整，预计企稳微涨是大概率事件。一、经营性用地供应分析2013年1-6月天津市新增土地供应规模1977万平方米,比上年同期下降32%。土地成交规模明显下降，市场成交相对平淡。2013年上半年天津建设用地新增供应面积为1977万平米，同比下降3241.08%；新增供地的规划建筑面积为2161万平米，同比下降25%。成交的386宗土地中：工业用地和仓储用地272宗，建设用地面积和规划建筑面积的比重分别为69%和56%,其余为经营性用地。扣除272宗工业和仓储用地后，2

10、013年上半年天津新增经营性建设用地114宗，经营性建设用地新增供应面积为609万平米，同比上涨24%；图：天津历年建设用地新增供应 数据来源：天津土地交易中心、KINVO、中国房地产指数系统 从2012年至今的各月新增供地走势看：2012年上半年，土地市场集中供地，形成上半年供地高峰；此外，国土部门为完成年初的土地供给计划，在年末又一次集中推地，资金充裕的开发企业则逢低吸纳，土地市场在12月形成又一轮小高峰。2013年，1月土地市场延续了此前的热度，虽然成交体量有所减少，但仍不乏高溢价地块的产生。此后，受到春节因素加之新政出台的影响，2月土地供应量跌落谷底。经历了短暂蛰伏，5月迎来一波成交小

11、高峰，6月微幅回落。2013年1-6月天津建设用地新增供应月度统计 天津土地交易中心、KINVO、中国房地产指数系统 2013年1-6月成交的建设用地中，工业和仓储用地比重较大，规划建筑面积占比56%。由于工业和仓储用地对商品房市场的供应影响较小。因而，在以下统计分析中扣除工业和仓储用地的相应数据。表：天津历年工业用地占比变化情况 天津土地交易中心、KINVO、中国房地产指数系统 2013年1-6月天津经营性用地新增供应统计（扣除工业和仓储用地） 天津土地交易中心、KINVO 数据显示，2009年至2013年6月，天津市经营性用地成交量远高于当年市场批售面积，基本为市场总体批售规模的3-6倍，

12、土地储备相当充裕。持续增长的土地供应自11年起出现小幅下降，虽然同年市场批准预售面积达到近几年的高峰，但当年土地成交量仍为其3倍之多。天津历年经营性用地新增与商品房批准预售面积对比 天津土地交易中心、富思博得、KINVO 截至2013年6月底，不考虑2009年以前供应土地的存量规划建筑面积，仅天津2009年以后新增用地尚未入市的土地储备达到7102万平米。再考虑到实际土地成交与实现开发之间的技术周期，以及天津市场的年消化量，天津市新增用地的开发强度普遍偏低，囤地现象严重。历年经营性用地存量面积变化情况 天津土地交易中心、富思博得、KINVO 在上表中，市场新增批售中包含一定的工业物业，但200

13、9年至2013年6月数据显示，该类物业占比仅为3%，在商品房市场的供应影响较小。2009年-2013年6月市场新增批售物业类型占比 富思博得、KINVO 近年来，仅11年南开市和中新生态城招标出让4宗地块；此外，经营性用地的成交集中在挂牌和拍卖形式。而12年后，以拍卖形式推出的经营性用地大多集中在蓟县。2009-2012年经营性用地出让方式变化比较天津土地交易中心、KINVO 2013年1-6月拍卖方式出让的经营性用地 2013年1-6月，大部分经营性用地是零溢价成交，高溢价成交地块集中在河西区、西青区、北辰区、空港经济区和蓟县。其中，河西区、西青和北辰区成交的高溢价地块全部为各大房企竞相角逐

14、优质住宅地块；蓟县溢价成交的地块均以拍卖形式出让，空港经济区的高溢价地块为商务金融地块。2013年1-6月 天津市经营性用地成交价格溢价分布 天津土地交易中心、KINVO 从各区县土地成交的总体价格趋势来看，中心城区由于土地资源的稀缺，其土地成交价格仍然居高不下，尤其是河西区的平均楼面价格已经达到12241元/平米。环城四区随着知名开发商的纷纷入驻，区域价值已得到普遍认可，该区块的生活、商业配套随着居住人口的涌入而得以完善，该区域土地楼面价格平均在2000-2500元/平米左右。西青区土地平均楼价格居首，高达5198元/平米。滨海新区以开发区推出的地块楼面价格最高，达4937元/平米；塘沽区和

15、轻纺经济区紧随其后，平均楼面价格在2000-2500元/平米之间。北塘区仅成交1宗加油站地块，楼面均价被推高至13723元/平米。远郊区县中，武清区以新城、下朱庄和高村等区域为中心，向四周辐射，覆盖的村镇逐步扩大，因此拉低了区域楼面均价在991元/平米；蓟县成交的纯居住用地均以拍卖形式推出，楼面价格均超过2000元/平米，因此也拉高了区域楼面均价至1960元/平米。2013年1-6月 天津市经营性用地成交价格走势 上半年土地市场虽然没有形成大规模的供应高峰，但随着商品房市场成交持续攀升，资金充裕的大型房企补仓需求旺盛。受地价与房价的联动效应影响，各区域的优质居住类地块得到各大房企竞相角逐，多幅

16、地块高溢价成交，楼面均价随之走高。2013年1-6月天津市居住类用地成交价格走势 2013年1-6月天津市重点居住类用地成交情况 2013年1-6月居住类用地供应集中在近郊的津南区、北辰区和西青区，远郊的武清区、宝坻区和静海县，滨海新区的塘沽区和大港区。随着市内六区用地的饱和，近郊、塘沽和远郊的武清、宝坻和静海县自12年就一直保持较大比例的新增土地供应规模。尤其是武清区，伴随着京津城际高铁站的投入使用，区域价值不断提升。2012年-2013年6月天津居住类用地新增规划建筑面积行政区域分布 二、商品房开发投资及新开工面积分析天津历年商品房/商品住宅开发投资额 中国房地产指数系统、KINVO 13

17、年年初银行整体信贷放量走高，融资渠道逐步拓宽，加之房地产行业的强势回暖，房地产开发投资升温，纵向比较历年同期，13年1-2月投资额同比增幅远高于11年、12年1-2月的同比增幅。3-5月，商品房/商品住宅的月度投资额同比增幅均稳定在2-3成之间，但相比12年3-5月同比大幅上涨，仍有所回落。此外，商品房和商品住宅的投资额变化趋势相一致，各月住宅占比总投资额比重均在6-7成。2012年-2013年6月天津商品房/商品住宅开发投资额（累计值） 中国房地产指数系统、KINVO 2012年1-5月天津商品房累计新开工量处于上涨状态。商品房累计新开工量达827万平米，同比上涨2%；住宅累计新开工量达63

18、0万平米，同比上涨2%。天津历年商品房/商品住宅新开工面积 12年商品房/商品住宅集中在上半年开工，全年新开量出现同比负增长，这使得13年市场供求矛盾进一步扩大。13年1-2月商品房/商品住宅新开量创历史同期新高，1-2月商品房/商品住宅新开量大幅增长，同比增幅分别为50%和71%。至4月，累计新开量总额同比增幅有所收窄，至5月均降至2%。2012年-2013年6月天津商品房/商品住宅新开工面积（累计值） 三、商品房批准预售面积分析2013年1-6月商品房供应规模低于12年同期水平，商品房/商品住宅供应分别达678万平米和530万平米，同比去年同期分别降幅18%和9%。商品住宅供应量占商品房供

19、应量比重为78%，较比去年同期上涨了7个百分点。天津历年商品房/商品住宅累计批准预售面积统计 从2013年1-6月天津商品房/商品住宅的批售面积累计数值来看：（1）1-2月市场供应量涨幅达到极值，3月以后增幅出现下滑，至6月供应量增幅降至低谷；（2）商品房/商品住宅的供应走势相对一致，5月商品住宅批售量增幅显著，当月商品住宅占比商品房比重高达95%。2013年1-6月天津商品房/商品住宅累计批准预售面积 从2013年1-6月商品房月度批售面积看：（1）1月市场热度延续了12年年末的旺销态势，月度供应量仍然处于较高水平，直至2月春节因素影响，供应规模降至上半年的最低点；（3）4月作为上半年市场走

20、势的分水岭，4-5月供应规模达到峰值，6月出现一定的回落。2013年1-6月天津商品房/商品住宅的批准预售统计 从当期已开工面积和批准预售面积的差值来看，商品房短期内有效供应呈现相对充裕的状态，住宅供应相对紧张。2013年1-5月天津商品房当期开工面积和批准预售面积之间的差值保持在267万平方米，较比12年同期数据明显增加。2013年1-5月天津商品住宅当期开工面积和批准预售面积之间的差值保持在189万平方米，呈现微幅下降的趋势，较比12年同期数据微幅增加。2012年-2013年6月天津商品房新开工面积与批准预售面积比较 月 度累计商品房新开工面积（万m2）批售面积新开工量批准预售量（万m2）

21、2012年1-2月217.62 157.316460.30 2012年1-3月447.12 299.6331147.49 2012年1-4月641.43 444.1107197.32 2012年1-5月809.18 674.7679134.41 2012年1-6月977.52 825.4186152.10 2013年1-2月326.62196.12130.52013年1-3月561.02299.45261.572013年1-4月682.77429.88252.892013年1-5月827.11560.46266.652013年1-6月678.44中国房地产指数系统、富思博得、KINVO 201

22、2年-2013年6月天津住宅新开工面积与批准预售面积比较 累计住宅批售面积（万m2）141.2598.6305242.62 317.32186.0925131.23 493.73295.1643198.57 619.27460.7464158.52 756.76583.524173.24 241.36145.5795.79449.79218.20231.59536.67317.23219.44629.68440.99188.69530.472013年1-6月市场供应中居住类物业占比76%，较12年同期上升4个百分点，工业物业占比上升了5个百分点；保障性住房以及其他物业类别比重均有微幅下降。20

23、12、2013年1-6月市场新增供应物业类型对比 2013年1-6月市场新增供应物业类型分类统计 从历年数据来看，2010年天津市保障性住房（包括：经济适用房和限价商品房）供应量达到历史峰值，此后保障性住房的供应量逐渐递减，至13年上半年，该类住房的供应量显著缩减，仅为26.9万平米。经济适用房6.9万平米，限价商品房20万平米。2009年-2013年6月保障性住房批准预售面积统计 2013年1-6月保障性住房批准预售面积统计 2013年1-6月商品房批准预售面积的区域分布排序：（1）第一梯队，武清区居全市之首，供应量达121万平米，津南区位列第二，供应量近87万平米，这两个区域的总供给量占比

24、达31%；（2）第二梯队，西青区、东丽区及北辰区，区域供给量在50万平米左右，总量达150万平米，占比23%；（3）第三梯队，静海区、塘沽区、红桥区、生态城以及宝坻区，区域供给量在25-35万平米左右，总量近159万平米，占比23%；（4）第四梯队，除红桥区外的市内五个区域、滨海新区的新产业园区、开发区、旅游区、北塘、大港区及中心商务区，远郊的宁河县、蓟县等区域，区域供给量在5-20万平米，总量近155万平米，占比23%。2012、2013年1-6月商品房批准预售面积区域分布统计 2013年1-6月商品房批售量的分布形态可以看出：（1）远郊区县的武清及近郊四大区域自12年起即为市场供应的核心区域，随着中心城区土地稀缺性的凸显，城市购买力外溢，近郊市场热度得以提升，而武清区则是凭借京津走廊的区位优势以及蓝印政策的影响，受到周边外地客户的认可，随着新城建设的逐步推进，区域价值不断攀升，同样吸引了大部分的市区外围客群。（2）同比12年同期批售量，北辰区、红桥区及开发区涨幅显著。北辰区的旷世新城、柴楼新庄园、欧铂城、珑著、景瑞阳光尚城，红桥区的华城领秀、惠灵顿国际社区、童年河、瞰海品筑及泰达城河与海，开发区的天保喜蜜湾、万科双子座、招商贝肯山、融科瀚棠等项目的规模性放量，带动了各自区域的活跃度。备注：以