上半年中国房地产行业分析报告Word文件下载.docx

1、六、通胀仍在高位 4七、出口大幅回落带动GDP下滑 5八、货币信贷增速双双回落 7九、人民币存款强劲增长 8十、银行贷存比继续下降 8十一、清点“热钱” 9第二节 房地产行业政策环境分析 11一、土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段 11二、金融政策环境变化将对房地产市场产生重要影响 14三、外商投资房地产备案权下放或预示限外政策松动 17四、加强政府的住房保障功能成为当前房地产调控的重点 18五、灾后重建考验房地产企业的社会责任 20第三节 上游行业：建材业运行分析 23一、运行情况 23二、运行特点 24三、对房地产业影响分析 24第二章 全国房地产业运行概况分析 26第一节 房地

2、产开发投资 26第二节 房地产建设 28第三节 房地产价格分析 30一、国房景气指数回落明显 30二、全国房价同比、环比双双下滑 31三、主要城市房屋价格上升难掩楼市低迷 33四、重点城市房地产市场价格分析 34第四节 房地产销售分析 39第三章 重点区域房地产业运行概况分析 42第一节 北京市房地产运行分析 42一、 房地产投资情况 42二、 房地产市场供给情况 42三、 房地产市场需求情况 43第二节 上海市房地产运行分析 44一、 房地产投资情况 44二、 房地产供给情况 45三、 房地产需求情况 45四、 外资看好上海楼市潜力 45五、 个人房贷呈先降后升 46第三节 深圳市房地产运行

3、分析 47一、 房地产投资情况 47二、 房地产交易情况 47三、 深圳房地产现状分析：危机之中面临机遇 48第四章 房地产业投融资分析 49第一节 房地产资金链分析 49一、 销售放缓导致行业资金链全面紧张 49二、 龙头上市公司现金流分析 52第二节 房地产项目融资困局仍将持续 54一、 地产项目遭银行拒之门外 55二、 地产债券市场认可度低 55三、 地产企业信用评级较低 55第三节 警惕房地产风暴引发经济危机 55一、 房贷市场近一段时间将持续冷淡 55二、 中国引发次贷危机可能性不大 56三、 警惕热钱危害楼市 57四、 房地产企业应拓宽融资方式以求自救 58第五章 房地产业业态分析

4、 60第一节 国际典型业态分析 60一、 美国模式：资源丰富的全流程市场化模式 60二、 美国模式的典型特征 60四、 香港模式的典型特征 61第二节 中国业态定位趋势 61一、 中国现状模式：不健全体制下的开发商主导模式 61二、 中国模式的典型特征 62三、 中国房地产模式将最终走向美国模式 62第三节 国际调控经验借鉴 63一、 新加坡调控模式：半政府市场化的前端干预 63二、 新加坡调控模式的典型特征 63三、 德国调控模式：全政府市场化的后端干预 64四、 德国调控模式的典型特征 64五、 中国房地产的调控政策并未撼动商品房根基 64第六章 房地产产业竞争态势分析 66第一节 产业现

5、状分析 66一、 产业竞争度提高是必然的宿命 66二、 房价上涨导致毛利率提升给房地产企业带来高收益 66三、 房地产行业竞争格局逐渐清晰 66四、 区域市场发展表现出明显的梯级结构 67六、 一线及二线核心城市竞争激烈 市场格局初步形成 68七、 进入二三线市场 跨区域发展成为当下热点 69八、 商业开发在东部一线城市逐渐升温 69第二节 房地产价值链分析 69一、 房地产运营价值链的典型特征 70二、 房地产运营价值链的现状及发展趋势 70三、 房地产运营价值链与核心能力 71四、 未来房地产企业的核心竞争力开发力 71五、 基于核心能力的行业利润高地变化趋势 72第三节 未来发展趋势分析

6、 72一、 产品层面竞争趋势之一：住宅产业化 72二、 产品层面竞争趋势之二：专业化 74三、 产品层面竞争趋势之三：区域多元化 74四、 产业层面竞争趋势：并购、整合加速 74五、 资本层面竞争趋势：融资渠道多元化 75第七章 房地产标杆企业分析 77第一节 行业标杆企业研究万科 77二、 万科成功之处 79第二节 行业标杆企业研究碧桂园 84一、 企业发展现状 84二、 碧桂园成功之处 86第一章 房地产业运行环境分析第一节 全国宏观经济运行概况分析一、2008年上半年主要宏观经济指标表1 2008年上半年主要宏观经济指标一览资料来源：国家统计局二、中国经济增长率连续4个季度回落图1 08

7、年上半年GDP增长率走势2008年2季度的经济增长率自2007年3季度以来连续第4个季度回落，当季同比增长10.1%，较2008年1季度回落了0.5个百分点，较去年全年11.9%的增长大幅回落了1.8个百分点。观察分项数据，经济增长的放缓主要来自于当季顺差增长继续明显减速，此外，在比较小的程度上与2季度实际投资增长的回落也存在一定的关联。而2季度顺差增长的下降则与大宗商品价格飙升密切相连，当然也与汇率调整、国际需求回落等因素相关。考虑到这些因素的发展，预期顺差增长将进一步放缓，并引导经济增长继续回落。三、实际投资增速放缓明显图2 08年上半年固定资产投资增长情况尽管城镇固定资产投资名义增长近几

8、个月有回升势态，但考虑价格因素，进入08年以来实际投资增速放缓明显，经济过热有所缓解。从新增固定资产投资情况来看，来自银行贷款的比例不断下降，企业仍有投资热情和投资资金。中央和地方政府加大了对经济适用房和廉租房建设的投入，部份抵消了从紧货币政策和商品房滞销对房地产投资的影响。由于国际市场初级产品价格走高的刺激和国内需求旺盛的拉动，能源、原材料行业投资增长强劲。目前存在投资与消费关系不协调，投资率持续偏高的问题。这会造成产能出现严重过剩，同时产生银行呆坏账，甚至有引发金融危机的风险。 四、工业增加值增速继续下降图3 08年上半年工业增加值增长率情况2季度工业企业增加值同比增长15.9%，较一季度

9、下滑5个百分点，也是自2007年4季度以来第3个季度下滑，除了受灾害影响之外，出口下降、紧缩性货币政策等造成企业运行环境恶化是工业增长率下降最为主要的原因。在未来的一段时间内，这些因素还将继续对工业增加值产生下行压力。五、社会消费品零售总额加速增长图4 08年上半年社会消费品零售总额增长情况前文提到经济增长进一步减速的趋势明显。投资和出口的实际增速下滑是造成经济增长下行的主因，而消费是拉动经济“三驾马车”中唯一的亮点，名义增速和实际增速都出现了同比上升，对经济减速起到了重要的缓冲作用。上半年社会消费品零售总额同比增长21.4%，比上年同期上升6.0个百分点；扣除物价因素，实际增速为12.5%，

10、也比上年同期上升0.7个百分点。从整个上半年来看，剔除春节和雪灾因素，社会消费品零售总额的增速呈现逐月加快的趋势，单月来看，6月份社会消费品零售总额同比增长23.0%，比5月份加快1.4个百分点；扣除物价因素，实际增速14.9%，比5月份加快1.9个百分点。图5 08年上半年各类商品销售额增长情况国家商务部也于同期发布了上半年对千家商业企业零售指数的监测数据，千家核心商业企业零售指数同比增长20.1%，高出去年同期3.4个百分点，扣除物价因素，实际增长12.6%，比去年同期回落1.7个百分点。其中6月份千家核心商业企业零售指数同比增长19.1%。上半年核心零售企业零售指数同比增长20.6%，增

11、幅高出去年同期4个百分点。从国家商务部对千家核心商业企业的监测数据来看，上半年金银珠宝销售额同比增长38.9%，增幅居各类商品之首，食品、家用电器分别增长26.2%和20.5%。饮料、烟酒、服装、日用品、化妆品、家具、汽车涨幅在17%至20%之间。六、通胀仍在高位图6 08年上半年价格指数走势（1）上半年，居民消费价格总水平上涨7.9%，6月份同比上涨7.1%，环比下降0.2%；上半年工业品出厂价格同比上涨7.6%，6月份上涨8.8%；上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨11.1%，6月份上涨13.5%。随着夏粮连续五年增长，2008年夏粮同比增长2.6%，生猪存栏数增长达到5%，非食品价

12、格影响逐渐减少，前期我们对CPI走势的分析基本正确。诚然，CPI作为与普通民众日常生活最密切的指标之一，谁也不能否认其作为通胀指标的重要性，代表了消费领域的物价水平。但我们认为，GDP平减指数则包括消费在内的全部商品和服务，如包括生产资料和资本、进出口商品和劳务等，更具有代表性。图7 08年上半年价格指数走势（2）在我们欢呼二季度CPI走势下行时，作为更全面的GDP平减指数继续上行，说明了我们通胀压力并没有减轻。同时原材料和PPI的大幅上涨值得警惕。就行业而言，PPI与CPI的背离将增加上游行业的盈利能力，压缩下游行业的利润空间，银行在信贷投放的选择上，应当有所警觉。物价指数快速上升，如出现恶

13、性通货膨胀，将影响社会稳定，政治成本巨大，为了遏制通货膨胀的势头，预计政府短期内不会放松紧缩性货币政策，如若CPI出现反弹，不排除央行在下半年加息的可能。七、出口大幅回落带动GDP下滑图8 08上半年走势年GDP上半年我国出口6666亿美元，增长21.9%；增速同比回落5.7个百分点，明显低于2003-2007年同期出口增速。考虑人民币对美元升值因素，以人民币计价的上半年出口同比增长只有11.5%，增速同比回落11.2个百分点。上半年我国累计贸易顺差为990.3亿美元，比去年同期下降11.8%，净减少132.1亿美元。以人民币计价的上半年我国贸易顺差比去年同期下降约19.2%，增速回落96.7

14、个百分点。据国家统计局测算，2005-2007年，外需分别拉动我国GDP增长2.6%、2.2%、2.7%，这三年我国经济增长持续快速增长，外需和出口快速增长起了关键作用。今年上半年我国出口和贸易顺差增速大幅回落将会拉低经济增长速度。图9 08年上半年贸易顺差增长情况在不考虑初级产品进口均价大幅上涨和美元贬值影响时，会有进口快速增长、国内需求仍然旺盛的错觉，但考虑两个因素影响后，进口增速其实是处于下行通道中，这说明我国经济增长已经明显降温。自去年上半年开始的针对出口和贸易顺差快速增长、经济增长由偏快转向过热的宏观调控已经取得明显成效。如果仍保持目前的宏观紧缩力度，经济增长进一步下滑将不可阻挡。因

15、此，为防止经济滑向滞胀或通货紧缩，但同时为了避免CPI反弹，预计下半年宏观调控将保持上半年的状态，既不加大力度，也不会有放松的打算。八、货币信贷增速双双回落图10 08年上半年货币供给情况今年6月份的金融运行数据显示，M1、M2增速均比上月末有所回落，但M1增速回落的幅度明显加大，M1增速与M2增速差距有所扩大。具体来看，M1增速为14.19%，增幅比上月末低3.74个百分点，M2增速为17.37%，增幅比上月末低0.7个百分点。自5月末开始M2增速反超M1增速的情况在6月份继续持续，且两者之间的差距有所扩大。从原因来看，与6月份信贷增速的回落以及储蓄存款的加速回流有关，同时也表明当前货币流动

16、性有所减弱。图11 08上半年信贷规模增长情况6月份的信贷投放规模为3324亿元，同比少增1190亿元。从二季度信贷投放的情况看，规模上与去年同期基本相当，也体现出了信贷投放季度管理的特点，即每个季度第一个月份的信贷投放规模相对较多，随后两个月份的信贷投放规模相对较少。从整个上半年信贷投放规模看，人民币贷款增加24525亿元，同比少增899亿元。6月末的人民币贷款余额增速为14.12%，比5月末回落0.74个百分点。九、人民币存款强劲增长图12 08年上半年人民币存款增长情况人民币存款在上半年强劲增长，增加49649亿。其中：居民户存款增加22070亿，同比多增13798亿；而6月末外汇各项存

17、款余额1638亿美元，同比下降1.75%。上半年外汇存款仅增加30亿美元，同比少增23亿美元，不过绝对数量依然较大。国内存款强劲增长主要受股市调整及外汇流入两方面因素影响。此外，通胀压力下加息预期也吸引资金回流银行体系。观察细项数据，企业的定期存款增速较快，这说明企业家对未来的信心不足，在实体经济中追加投资的欲望不够强烈。十、银行贷存比继续下降图13 08年上半年银行贷存比变化情况自今年4月份以来，银行贷存比持续下降，6月份贷存比与2008年3月份的低点持平，回落至65.2%。我们认为，存款强劲增长给银行经营带来更高的成本压力。因为存款加速回流，且回流存款多以定期存款形式存在，付息成本率的上升

18、将会对各银行2008年拨备前利润产生较大负面影响。此外，从紧货币环境中，在存款加速回流的同时，各项贷款增速趋缓。由于我国银行结构尚不合理，中小企业资金需求得不到满足，出现冷热不均的格局。十一、清点“热钱”图14 08年上半年人民币兑美元情况截止6月底，国家外汇储备余额为18088亿美元，同比增长35.73%。6月份外汇储备增加119亿美元，同比少增281亿美元；6月份当月贸易顺差213.50亿美元，同比下降20.66%。虽然贸易顺差降低，但是进出口总值仍在大幅上升，达到12341.70亿美元，同比增长25.70%。外汇储备和贸易顺差对债券市场的影响，主要是带来本币汇率变动的压力，进而影响“热钱

19、”的进出。2008年上半年人民币升值势头迅猛。图15 08年上半年“热钱”衡量指标情况按照国际收支平衡表，外汇储备应当来源于贸易顺差和FDI，但是在我国显然这三者之间的关系离等式太远。即既非来自于经常项目亦非来自于资本项目的外汇储备增加就是“热钱”，但是在我国资本项目严格管制的情况下，“热钱”可能仍有一部分是通过“贸易”的形式进来。尽管如此，用“外汇储备增加-贸易顺差-FDI”仍不失为一个衡量“热钱”的较好的指标。“热钱”衡量指标也处于下行趋势，即使这一指标并不十分准确。我们由此得出结论，至少短期看，人民币的升值压力是在下降。综上所述：2008年上半年通胀仍然处于高位，虽然GDP高于合理的增长

20、水平，但是下滑的趋势明显。这种两种制衡力量决定了宏观调控的基调不会有明显的改变。即仍然会是以防通胀为核心，实施从紧的货币政策和稳健的财政政策。其实这样的判断已经在人大财经委关于经济形势和下阶段政策变化中已经得到了体现，这主要集中在以下三个方面：一是总体经济形势的判断。一季度的总体评价是“当前总体经济形势比预期的好”，“经济朝着宏观调控预期的方向发展”。二季度的总体评价是“当前经济社会发展形势是好的”，“经济继续朝着宏观调控的预期方向发展”。两种表述基本一致，表明总体环境并没有发生大的变化，经济增长还没有成为国家担心的问题。二是经济中存在问题的判断。通货膨胀仍然是排在第一位的问题。农业生产和农民

21、增收、节能减排也是两次都提到的问题。除此之外，根据最新的经济形势的变化，也增减一些问题。新提出了四个问题：一是外贸出口形势不容乐观；二是煤电油运保障供应的难度加大；三是外汇储备增长过快；四是资本市场波动较大，房地产市场不确定性增加，潜在金融风险增加。可以预期，新提出的问题将引起宏观调控部门更多地关注，可能成为新的政策着力点。这次删除了一季度曾经强调的“固定资产投资反弹压力仍然存在”的提法，这意味避免投资过热将不再是宏观调控迫切解决的问题。从2季度的情况看，由于信贷紧缩和企业盈利预期不佳，企业投资的积极性开始明显下降，投资过热的风险已经有了明显的降低。三是政策基调和政策措施的判断。这次会议基本上

22、延续了4月份以来一直坚持的政策基调，把治理通胀放在突出位置（注：由于形势的变化，4月底开始国家文件就不再有防经济过热的提法了）；稳健的财政政策和从紧的货币政策的提法也没有改变。据此，可以认为，总体上宏观调控基调并没有发生改变。进一步看，管理层主要通过局部政策的调整来应对经济中突现的新问题。一是明确提出要通过推进价格改革，抑制不合理需求，增加有效供给来控制通胀。这反映了国家在治理通胀方面的新思路，也反映了国家进一步推进要素价格改革的决心，管制的要素价格的放开仍然值得期待；二是出口以及出口企业盈利增速大幅度下滑的势头已经引起国家的高度重视，国家正考虑作一些必要的政策调整来缓解出口企业的困难；三是热

23、钱流动以及房地产、资本市场等资产价格波动已经引起管理层高度关注，出于防范金融风险考虑，国家将加大对短期跨境资本流动的监管，采取措施促进资本市场和房地产市场的稳定发展；四是针对中小企业融资难的问题，进一步加大对中小企业的金融支持力度。总体上看，由于经济增长和通胀形势很不明朗，仓促改变原有的政策有较大的风险，管理层主要通过总体稳定、结构调整的政策来应对复杂的经济局面。预期政策大局的改变，譬如明确摒弃从紧的货币政策要到形势进一步明朗化的四季度才会实现。第二节 房地产行业政策环境分析2008年2季度，政府继续运用土地、金融、限制外资进入等手段，持续对房地产业进行调控，这些政策的出台必将对我国宏观经济及

24、房地产行业产生重要影响。一、土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段2008年2季度，国家税务总局、国土资源部等相关部门对土地市场的宏观调控手段不断完善，先后发布了关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知、新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法和违反土地管理规定行为处分办法等一系列政策。这些政策的实施有助于稳定土地市场，并将从源头上对房地产行业的平稳运行发挥积极的促进作用。表2 2008年以来出台的主要土地政策及内容时间 发布单位及政策名称 主要内容 1月7日 国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知 通知明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨

25、土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。并规定，2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。2月7日 国务院第518号令正式公布和施行土地调查条例 条例规定，土地调查的内容包括以下三项：一是土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；二是土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；三是土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。2月14日 国家税务总局、财政部、国土资源部下发关于进一步加强土地税收管理工作的通知 通知要求各级国土资源部门加快土地登记进度，扩大登记覆盖面，推进城镇地籍调查和变更登记工作

26、。各级财税部门要根据当地实际情况，合理确定清查范围，将城乡结合部、占地面积大和用地情况不清楚的单位列为重点；对新纳入城镇土地使用税征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况进行全面清查。4月9日 国土资源部印发关于贯彻实施土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知通知要求，严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化，维护土地登记的严肃性和权威性。4月13日 国土资源部下发关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知 通知要求，自今年起将按照“重点区域、重点监测”的原则，国家级城市地价动态监测系统覆盖范围将从50个重点城市扩大至105个城市。新增城市自今年第二季度起，要按

27、时将监测成果报国土资源部。同时，继续扩大省级试点范围，鼓励有条件的省（区、市）按照统一的工作要求和技术规范，开展行政区域全覆盖的地价动态监测工作。4月23日 财政部和国土资源部联合印发新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法 办法明确了中央和地方财政、国土资源管理部门在土地有偿使用费管理上的共同责任。财政部、国土资源部负责制定土地有偿使用费管理的规章、制度；分配并下达土地有偿使用费支出预算；对土地有偿使用费分配、使用情况进行监督检查。地方财政、国土资源管理部门负责土地有偿使用费使用的具体管理和监督检查。5月29日 中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管理规定行为处分办

28、法 处分办法规定了四种情形要追究地方政府主要领导人员责任：土地管理秩序混乱，致使一年内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上或者虽然未达到15%，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；发生土地违法案件造成严重后果的；对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的；对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。同时，处分办法对土地违法案件移送做了详细、彻底的规定，今后凡国土部门移送案件必须要有充足的证据，而凡移交后的案件，国土部门有权询问案件查处的进展。一方集团运营管理部搜集整理土地政策参与宏观调控的内容是丰富的，政府可以通过控制土地供给的数量、供给结构、供给方式、供给主体等多个方面影响经济运行，而且，在调控时可以运用经济、法律和行政等多种手段，这可以使政府能有更多的选择、更有效地实现宏观调控的目标。