工程经济学课程设计某房地产项目Word格式.docx

1、根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。如果方案比选，至少设计2种开发方案进行比选；各种方案应包括以下内容：投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；资金筹措计划；项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；结论：在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案

2、之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于18周星期五下午2点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。有申请优秀者若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，20072刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，20083叶晓甦主编，工程财务

3、与风险管理.中国建筑工业出版社，20074建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，20065国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006某房地产项目财务评价（举例）（标题宋体四号加粗）方案 建小高层商品房住宅楼项目概况 此房地产开发项目位于XX市中心地带，占地面积50000（75亩），建筑容积率4：1，建筑面积为:200000，建设期为3年，销售期3年。（正文宋体小四，单倍行距）投资估算1、前期费用 土地费用：800万元/亩75=60000万元 可行性研究费：100万元 城市基础设施配套费：80元200000=1600万元 消防设施

4、配套费：5元/200000=100万元 生活垃圾服务费：12元/200000=240万元 白蚁防治费：1.3元/200000=26万元 勘察设计费：30000万元2%=600万元 规划管理费：1.8元200000=36万元2、建设期间费用建筑安装费用：1500元/200000=30000万元电梯：240万元供水电工程：300002=600万元3、管理费用:1200万元 基本预备费：935425%=4677.1万元4、其他费用：200万元 1+2+3+4=99619.1万元5、建设期利息估算 预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000万元，第二年投2

5、0000万元，第三年投20000万元。表1 建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠款0.00207004284966548.43当年借款20000当年应计利息70021493699.436548.43年末欠款累计工程总造价99619.1+6548.43=106167.53万元，自有资金46167.53万元，占工程总造价的43.49%。资金筹措计划1、自有资金为46167.53万元，建设期为三年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入20000万元，第三年投入20000万元。表2 长期借款还款计划表（万元）56期初累计欠款44365.6222182.81当期偿还本金当期偿还利息4

6、658.393105.591552.80期末欠款累计表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号总投资35389.1835389.171.1建设投资33206.3733206.361.2建设期利息资金筹措2.1项目资本金13206.3713206.362.2债务资金2214923699.43工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例工程费用合计3060028.82建筑安装费30000供水电费6001.3电梯费用2400.23工程建设其他费合计6270259.06表4 建设投资估算表（万元）土地使用费60000城市基础工程设施配套费16002.3消防设施配套费1002.4生活垃圾服

7、务费2.5白蚁防治费262.6勘察设计费2.7规划管理费362.8可行性研究费预备费合计4677.14.4%3.1基本预备费其他费用+管理费用14001.32%6.17%75327.53106167.53100%2、各项资本金估算工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利1000万；财务费用：每年偿还当年利息;营业费用：经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；修理费：（设备+水电）10%=84万;建设费用：总投资额分三年回收，分别为35389.17万元、35389.17万元、35389.19万元；总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及

8、福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表5 总成本费用（万元）工资及福利1000财务费用营业费用300修理费84建设费用35389.19总成本费用41431.5639878.7638325.99项目经济效益评价1、销售收入估算通过2012年7月城市住宅房价调查显示，按北京市平均房价计算，将该项目房价定为平均26652元。在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。第一年的销售收入：20000040%26652213216（万元）第二年的销售收入：30%26652159912（万元）第三年的销售收入：总销售收入为533040万元。2、增值税的估算（增值税税率为20%）：

9、第一年应纳增值税：21321620%42633.2（万元）第二年应纳增值税：15991220%31982.4（万元）第三年应纳增值税：3、营业税及附加估算根据北京市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。城镇土地使用税：3=60（万元）城市维护建设税：第一年 42633.27%=2984.324（万元）第二年31982.47%=2238.768（万元）第三年31982.4 教育费及附加： 第一年 42633.23%=1278.996（万元） 第二年 31982.43%=959.47

10、2（万元）第三年 31982.4表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）营业收入533040213216159912增值税10659842633.231982.4营业税金及附加10839.84323.323258.24城镇土地使用税180603.2城市维护建设税7461.862984.3242238.7683.3教育费附加3197.941278.996959.472 4、利润与利润分配估算表7 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）119636.31利润总额402563.89167461.12116775118327.77所得税100640.9741865.2829193.752958

11、1.94净利润301922.92125595.8487581.2588745.83表8 项目投资现金流量表（万元） 5现金流入现金流出5707.324642.24经营成本1384净现金流量-35389.18-35389.17207508.68155269.76累计净现金流量-70778.36-106167.53101341.15256610.91411880.67净现值流量现值-30749.66-26757.75136436.9688783.2577200.12累计净现值流量现值-66138.84-92896.5943540.37132323.62209523.7478税后净现金流量16564

12、3.4126076.01125687.829税后累计净现金流量59475.87185551.88311239.710税后净现金流量现值-30774.43108910.5472090.2662491.9811累计税后净现金流量现值-66163.61-92921.3615989.1828079.4490571.42该项目税后静态投资回收期：Pt4-1+106167.53/165643.4=3.64（年）该项目税后动态投资回收期：Pt*4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）项目投资财务净现值（税前）NPV209523.74（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV90571.42

13、（万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=73.08%项目投资内部收益率（税后）IRR=60.30%表9 项目资本金现金流量表74413.859124.3957959.79借款本金偿还借款利息偿还-13206.37-13206.36138802.2100787.61101952.21-26412.74-39619.199183.1199970.71净现金流量现值-11484.26-9985.3391262.4557630.3550690.63累计净现金流量现值-24690.63-34675.9656586.49114216.84164907.47该项目静态投资回收期：Pt4-1+39619.1

14、/138802.2=3.29（年）该项目动态投资回收期：Pt*4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）项目资本金财务净现值NPV=164907.47（万元）项目资本金财务内部收益率IRR=94.10%不确定性分析1、盈亏平衡分析表10盈亏平衡点分析表 年份固定成本36473.1736473.19BEP（%）21.94%29.26%从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的21.94%，以后两年平均销售额达到设计纲领的29.26%，项目就可以保本。因此，项目具有较强的抗风险能力。2、 敏感性分析表11 敏感性分析表因素指标税后内部收益率静态投资回收期（年）税后财务

15、净现值（万元）基本方案60.30%3.64-10%53.24%3.74119457.87-5%36.31%3.69135014.655%64.09%3.60166128.1910%67.35%3.57181684.9660.36%3.06150810.3760.33%3.63150690.8960.27%150451.9560.24%3.65150332.47方案 高层商业写字楼建高层商业写字楼高30层，建设用地50000（75亩），容积率为5：1，建筑面积250000，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，按照北京市通泰大厦写字楼出租10元/天计算，建设期投资分别为40%，

16、30%，30%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。2.1建设投资估算120075=90000万元 可行性研究：375000.5=187.5万元80250000=2000万元5250000=125万元12250000=300万元1.3250000=32.5万元2=750万元1.8250000=45万元 建筑安装费：1500250000=37500万元 设备：电梯费用：600万元 中央空调：1000万元 供水电工程：20250000=500万元3、管理费：300万元 预备费：1529153%=4587.45万元80万元 1+2+3+4=139882.45万元预估项目贷款9

17、0000万，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万，第二年30000万，第三年30000万。建设期利息估算（万元）0,003105064273.599822.6510503223.55549.159822.65工程总造价139882.45+9822.65=149705.1万元，自有资金59705.1万元，占工程总造价的42.68%。1、自有资金为59705.1万元，建设期为两年，贷款第一年投入30000万元，第二年投入30000万元，第三年投入30000万元。 （2）建设投资估算表（万元）380003960026.8037500中央空调费用1.4供水电工程5009374063.4590000城市基础设施配套费200012532.5187.5457502.9管理费预备费4587.453.106.65108150.1147750.1100（3）