许昌房产中介诚信问题及解决对策Word格式.docx

1、 目录一、房地产中介市场诚信问题的研究意义及背景 1（一）研究背景 1（二）研究意义 1二、房地产中介市场存在的现状 1三、房产中介市场中的诚信问题主要有以下几种 2（一）乱收费现象和差价问题严重 2（二）隐瞒顾客关于房屋的性质以及重要的交易流程 2（三）诚信在市场中缺乏和从业人员素质的有待提高 4（四）合同条款的不明确或拖延办事速度 4四、对于二手房房产中介的诚信问题的解决对策 5（一）加强政策方面的调控，监管收费项目的合法性 5（二）明确二手房买卖交易的流程及房屋产权性质 6（三）提高诚信度和该行业人员的素质 6（四）重视合同的签订 7五、结论 7六、案例 8参考文献 10致谢 11一、房

2、地产中介市场诚信问题的研究意义及背景（一）研究背景随着我们国家社会经济的发展，人们的生活水平和薪资水平的逐步提高，住房的需求量也越来越高，促使房地产市场蓬勃发展，随之房地产行业出现了一个重要的分支，简称“房产中介”。房产中介的出现在市场中起着重要的作用，房屋买卖和租赁、价格评估、房产咨询业务、过户、代交契税、房屋贷款办理等业务。可是，房产中介市场晚于其他行业，并且市场有比较广阔，使得房产中介在市场发展中存在许多不规范的问题乃至是违法的现象出现。为此，本文通过对许昌房产中介在市场中存在的诚信问题进行分析研究，进而对许昌房产中介的完善提出解决方法。（二）研究意义通过对房产中介的认识，可以更好的让消

3、费者了解该行业的运作模式和主要的经营业务，提高该行业的服务质量。另外，对房产中介市场诚信问题进行研究，可以更好的提高整个行业的诚信度和提高经纪人员素质，让该行业的市场更加的健康发展。本文对房产中介在市场中出现的问题，结合有关论点及实际案例，寻找房产中介市场能健康发展的方法及途径。二、房地产中介市场存在现状根据我们国家对房地产有关法律法规的规定和条款，我们所说的专业房地产中介服务，就是指房产咨询、房产价格评估、房产经纪活动的总体概括。房地产中介机构，是指在房地产投资理财和开发、销售和交易等各个业务当中，为卖房者或买房者提供房产咨询服务、房产测量评估、房产经纪等业务的专业性的组织。房地产中介组织在

4、市场上存在的重要性。房地产具有位置不可移动性，区位具有差异性、交易的灵活性、专业性和信息的不对称性等特点，这些特点的存在使得房地产交易的专业性比较强，而且很难像其他商品一样集中交易，因此，关于房地产交易的咨询和房屋评估就显得尤其重要。在这样一个大环境中，房地产中介机构为供需双方的有效沟通提供了便利。据以往的调查显示，市场上有80%二手房交易都是在房地产中介机构中交易完成的。同时房地产中介在建立和完善社会服务体系、维护公平竞争、方便消费者生活等方面发挥了积极的作用。近年来，城市化的速度于越来越快，城市的流动性人口逐渐增加，人民的生活水平不断提高，许昌也不例外，并且是宜居城市，政策上对房产方面也有

5、所放宽，二手房市场的发展遇到了好的契机，二手房的成交量日益增多。市民选择房地产中介的原因主要有：工作太忙没有充足的时间去找房子，中介比较专业，房源可选择性多；房地产中介可以为顾客解决房源中出现的问题；可以为客户补充专业性的房源知识等问题。同时，房产中介主要以出售房屋为主，也兼顾租赁、贷款、过户、代缴契税、房屋评估、房地产咨询等业务，正是因为顾客需求越多，房产中介的作用也越大，它相当于在客户和房东之间起到了一个桥梁的作用，进而刺激了房产中介公司的发展，反而不规范的公司也越多和不规范的交易行为也越多，那么利益受损的也只有顾客，在这个市场形势下欺诈案例数不胜数，如推销假房源、隐瞒房屋年限、虚报价格、

6、收取佣金以外的费用等欺诈问题，使得房产中介公司在买卖交易过程中的发展越来越不健康。三、房产中介市场中的诚信问题主要有以下几种（一）乱收费现象和差价问题严重随着社会的发展，购房已成为一种普遍现象，房产中介的出现无疑会给顾客带来很多方便，其中主要以出售房屋为主，为了获取佣金以外的费用，就积极说服房东把房子委托给中介方代为出售或者代为出租，与房东签订协议全权委托给中介方自己代理，这实际上是以“包销”和“转租”的名义抬高真实价格与顾客进行买卖，来获取中介费以外的费用。对于客户来说，经纪人如果要带客户出去看房，会事先向客户收取2050元不等的看房费并签订看房协议，这种协议只约束客户的条款，从未提到关于房

7、产中介公司的任何条款；也有许多房地产中介违规营业，发布虚假房源，对客户隐瞒房屋的真实情况；也有房地产中介利用买进再卖出业务，利用信息上的优势来骗取客户的信任来吃差价。无论什么时候只要客户通过中介交易，受益的只有中介方，因为大部分情况房东与客户不认识不了解，只有通过中介，房产中介正是利用这一点故意抬高房价，那么收取的佣金也多和额外的费用也就增多，从根本上已违反了法律上的规定。例如：在许昌景泰房产（许昌景泰营销策划有限公司）中，一套房屋的出租价格为1500元，如果房东把房子委托给中介公司，房东只收取房租即可，那么房产中介公司就会把价格上调到2000元，收取客户首月房租的50%，明显佣金从750元涨

8、到了1000元，无形中客户的利益受到了最大的损害。（二）隐瞒顾客关于房屋的性质以及重要的交易流程 在房产中介公司中办理业务时，买卖房屋中也许租房并不是太繁琐，最麻烦的和最重要就是买房啦，也许正因为买房是件大事，所以才有许多纠纷问题出现。客户在买房期间，往往主要看价钱、地段、楼层等方面，而往往忽略了房屋所有权及房屋性质的问题。房屋的产权性质包括经济适用房、集资房、住宅合作社（由当地政府允许的、为解决中低收入的城镇居民（职工）住房的困难、在人民政府货单位的组织下，不以盈利为目的的。），回迁房、商住房等几种产权性质的房屋。一般情况下，只有商品房的手续比较齐全，经济适用房、集资房、住宅合作社、拆迁房是

9、没有房产证或土地证的，在房屋买卖时是不能更改房产证上户主的姓名的，只能进行公证，而且用公积金贷款必需土地证，此种房屋可以免交税，但存在有风险，可房产中介为了本身的利益，就告诉客户，这种性质的房子在几年之后是可以办理房产证的，并且由房产中介做担保，法律方面是给予承认的，可以给客户办理银行贷款，税费可以省去好几万元【二手房主要的税费主要有契税（见图1）、营业税（图2）、个人所得税（个人所得税为房屋实际房屋评估价格的1%）】，这些利益方面的因素无疑让客户很动心，为了省去几万元的税费，客户就轻易相信中介公司的任何不靠谱的承诺。房屋面积（单位：平方米）应交契税0901%90143.92%144以上4%图

10、1契税年限（单位：年）营业税5年以下5.6%5年以上包括5年免交5.6%图2营业税可是有些客户并不知道办理房屋银行贷款最起码应该有房产证的，没有事先了解清楚银行代款的条件，在房屋买卖中还有许多的交易流程是客户所不知道的，例如一些简单的手续办理经纪人把它复杂化，向客户收取高额的代理费，这些都是客户对房屋交易方面知识的欠缺，不了解，为了图省事就盲目的委托房产中介公司办理相关的业务，结果客户意向金一交，那么客户会发现麻烦越来越多。 许昌景泰房产中介公司就有类似案例：2014年8月份，甲某想买房子，可是上班没时间，也没有好的房源信息，就听朋友介绍找到许昌景泰房产中介公司，该中介公司在许昌当时名气还可以

11、，分公司也多，所以甲很是相信该中介公司。经过几次经经纪人的介绍以及带看，甲最后看上东区学府名苑的一套房子，但是这个小区的房子是拆迁房，还没有办理房产证（承诺5年后办理）。但是景泰房产的经纪人告诉甲某，这种性质的房子虽然没有房产证，可是楼盘地理位置好，而且已经装修好啦，面积和户型（南北通透）都是甲所要求的，价格也低于东区其他小区的价格，也符合市场价；房屋没有房产证可以省去一些税费，如果通过房产中介购买这样的无房产的房子，是非常安全的，有房产中介做担保，不会存在产权纠纷，即使有什么问题房产中介会帮助处理，银行贷款方面也会帮忙办理。甲某想景泰房产中介公司在许昌算得上是大公司，分店也多，经过几番双方的

12、交谈，甲决定购买此房，于是就交付了2万元的意向金。几日后，甲某被经纪人告知自己需要全款购买，原因是银行贷款手续不全不能办理等借口推脱责任，如果想办理，就要继续交付多少钱才能继续办理，否则办不成购房款也就无法支付给房东，而且2万元也不会退还，无奈甲只好又交了几千元的手续费，可是仍然不顺利，甲只好等消息，可等来的是景泰房产关门的消息，该公司已人去楼空！（三）诚信在市场中缺乏和从业人员素质的有待提高目前许多房地产中介机构都以追求利益最大化为目标，正因为这个目标导致了中介机构具有了不诚信的内在因素，使得自己违背了自己的职业道德来取得利润的最大化。现如今房产中介机构损害客户的合法权益已成为当前客户投诉的

13、焦点。诚信问题无论是在房产中介行业还是在其他行业都是消费者们注意的问题，这个问题不仅是关系到交易的成交还关系到一个公司的发展，诚信是一个公司的发展的基石。例如2014年许昌市民李先生购买了市区六一路上一套将近90平方米的二手房，因为需要办理三证，他向许昌景泰房产中介公司缴纳了2000元的中介费，可是迟迟没有回音。李先生经过多次催促，景泰房产中介经纪人却把他领到了另外一家中介公司。后来房产中介把李先生的事是办好了，可想不到的是拿了双份的中介费。“利益和业绩”在房地产行业是非常重要的，由于该行业不同于其他行业，中介费用高，经纪人的业务提成更是非常诱人的，高的达到30%，使得经纪人利益熏心，行业和经

14、纪人的盈利模式走偏，经纪人的职业道德素质越来越不好，忽略了职业操守，骗取顾客的中介费以外的费用，甚至挪用客户的意向金或者购房的首付款。（四）合同条款的不明确或拖延办事速度在二手房交易的过程当中比较复杂，并且涉及的内容也比较多，依据法律规定，房屋买卖或者租赁时需要签订书面合同，这也是上强制要求的。正是二手房在交易中手续比较繁琐，才让房产中介在合同中模糊某些条款借此来推卸责任。许昌市大部分的房产中介公司的委托合同都是本公司内部进行拟定的，甚至有些房产中介针对客户不熟悉或基本上就不知道中介业务的具体的情况内容，就故意在签订合同的条款中添加对本公司有利的条款，继而利用这些合同中的陷阱来欺诈客户或者房东

15、。在二手房交易的前期如果客户缴纳意向金，感觉房子没有什么问题基本上就可以签订购房合同，可是有时是因为房子的产权不明确而经纪人当时有隐瞒了这一重要内容，就迟迟不让客户与房东签订购房合同。还有一种情况就是房产中介方冒充客户租房东的房子，在合同中隐瞒自己是中介，并且在合同中模糊一些重要条款，例如“不得以谋取差价转租”的一项重要条款。对于房子高价转租的方式在许昌房产中介市场上比较常见的，在去年2014年许昌景泰房营业期间，就有类似情况的发生：许昌景泰房产的一家分公司的经理就曾经租下七一路万象时代广场写字楼的一间房子，当时房子是空房，租金是1000元，转租时确是1300元的价格。但是该公司经理并未说明自

16、己是中介，合同中一些重要条款表达模糊，因为一但房东发现房子转租，这样中介可以尽量把自己的责任最小化。该中介在转租房子的同时，并未说明这房子不是自己的，而且在签订后客户也没有要求查看房产证（大部分客户想着是租房也不是买房子，没必要看房产证），这种想法给中介方有了可乘之机。无论是租房还是买房等其他的交易活动，只要有中介方的介入，任何合同中都会出现损害客户利益的条款，大多条款都是对于客户约束的，对于中介方的约束性条款是极少的甚至是模糊不清的，这对于客户或者房东是极为不公平的。四、对于二手房房产中介的欺诈问题的解决对策（一）加强政策方面的调控，监管收费项目的合法性首先，工商管理局应该严格监管二手房市场

17、，保证二手房中介的规范性。对于房产中介来说，盈利的最好最正常的说法就是收取客户的中介费（服务费），工商局应该定期对房产中介进行回访或者是制定相关的政策，提高监管力度；对于二手房房产中介公司的注册应该严格把关，确定相关手续齐全再发放营业执照，规范二手房市场的正规性经营;另外客户也应该提高警惕性，政府方面需要发挥出对市场的调控作用，用政策手段对房产中介的价格进行规定和限制，也就是对房产中介所收取的中介费用提供一个指导性的价格或者是限定一个范围。如果政府认为房产中介行业内存在不良竞争，政府可以依据市场信息给予房产中介一个指导性的最低的限价标准。其次，就是应该建立房产中介机构的信用档案系统，对中介机构

18、进行监管，并让信用档案系统信息网络化、商业化、市场化、社会化，并且更加透明化，将对信用公司和信用度较差的公司的情况在该系统中进行公示，起到行业自行加强自律的作用。最后，法律法规方面应该继续对房产中介的监管和收费标准以及处罚条例的完善，有关部门和消费者应该利用这法律武器维护自己的合法权益，遏制房产中介乱，收费的现象。（二）明确二手房买卖交易的流程及房屋产权性质对于二手房买卖交易来说，买房者应该事先了解购房流程，因为购买二手房并不像买一手房那么简单，它的办理手续较复杂，时间长。一般购房流程主要是：购房者登记求购登记表购买方填写看房确认书经纪人陪同看房达成交易意向后交定金代理费备齐所需证件透明交易、

19、三方签约（买卖双方见面及经纪人协助签订房屋买卖合同向出售方交付定金）按揭贷款方式购买方交付首付款办理贷款贷款审批手续办理产权过户手续领取新产权证产权抵押登记由银行将全部房款划转。这些流程对于购房者的帮助非常大，防止中介方故意隐瞒一些主要的手续流程。在购买二手房的前期，特别要缴纳意向金之前必须了解房屋的产权性质或情况，防止中介方的欺骗，主要方法是通过中介方和房东进行交谈，了解详细情况，必要时要求确认房产产权证书；还有是自己想办法通过多途径了解小区的情况，打听下房屋的真实年限及产权性质。（三） 提高诚信度和该行业人员的素质无论是什么行业，诚信都是至关重要的，更何况是房地产中介，如果任意一家房产中介

20、机构失信于客户，那么对房产中介机构最直接的影响就是经济效益的问题。现在大众的思想大多是中介大多是不靠谱的，所以中介就更要加强自己诚信度，给消费者树立一个好的形象，打造诚信企业，提高核心竞争力。另外，对于该行业的经纪人应该严格要求，必须从他们进入该行业的第一天起，就进行培训，培训合格者和考取房产经纪人从业资格证方可上岗；并加强他们的法律知识，在交易过程中务必要遵纪守法；定期对经纪人进行培训和考核。从业人员本身也要提高自己的职业素质和道德素质，也许更有利于企业诚信的建设，一举两得。诚信度的提高需要社会人民群众的监督，敢于揭发某些不良的交易行为，与邪恶势力作斗争，利用法律武器来保护自己的合法权益；另

21、一方面就是政府加强监管，以提高诚信度，制定一些相关政策，鼓励诚信公司的发展。顾客在委托房产中介公司的时候，必须要选择诚信度较高的诚信公司。首先选择口碑较好的公司，另外要审查其资格，看是否已经在工商局办理了登记手续，看是否合法存在，投资人或负责人是谁，经办人是临时的还是有资格的经纪人。看其是否可信。（四）重视合同的签订在二手房买卖中，也许客户担的风险最大，主要有：付了房款，房屋却无法按正常手续办理过户手续；另外就是交了房款，房屋却没有交到自己手上。以上两种情况也许是欺诈或者是手续不齐全等问题，那么在签订合同时这些问题必须在合同中有所体现，如果交易不成解决的措施或方法是什么等。另外，在签订三方（客

22、户、房产中介、房东）协议或合同时，必要时客户和房东可以请专业律师到场，检查合同的真实性、合法性等，看是否存在合同陷阱和不利于自己的条款，更重要的是重要条款的明确性，因为合同是有房产中介方准备的。合同中出现的陷阱大多数是对客户不利的，所以客户有必要到公证处公证，给自己提供一个安全保证；还有就是客户自身必须提高警惕，事先了解签订合同时的注意事项，补充房产专业知识和房产方面的法律知识。在签订合同时，必须确认卖主的身份和资格，验明卖主对房地产的所有权证书和文件，确认无疑后，房款在签完合同后再交给房主，并且让对方出具收据。假如交给的不是本人，必须要确认对方的委托授权书，保证此人是房东的合法代理人。我国合

23、同法规定，不具备主体资格所签订的合同无效，无效的合同，在合同中所约定的各项权利义务对签约双方均无法律约束力，将产生互相返还的法律后果。买卖合同签订的时候，买房者和卖房者都应具有相应的民事行为能力，这时候双方都必须确认对方是否具有完全民事行为能力和完全的民事权利能力。 买卖合同签订之前，客户应要求出售方保证该房屋在未签合同之前没有设定抵押等其他项权利，没有被司法机关查封、无权属争议或者其他的债权债务纠纷，房东还应该保证合同签订后不得将房屋再次转让或者出租等行为。还有合同中的“付款方式”也必须明确，以防中介方恶意挪用其房款。五、结论在这次课题的完成的过程当中，通过对房地产中介欺诈问题的研究对其有了

24、更进一步的了解，特别是对许昌房地产中介市场有了更多的认识。房产中介在房地产行业中起了至关重要的作用，刺激了房地产行业的经济发展，但同时它的发展也存在一些问题，为了利益欺瞒客户，收取客户额外中介费，以至于阻碍了整个房地产市场的发展。所以找出解决这些欺诈问题的方法就显得非常重要，本篇文章虽然针对许昌的房地产中介市场存在的常见现象提出一些建议，可是自己的知识面较窄，许多方法还没有更好的完善，需要进一步的改善。可是我坚信，在以后的学习中和工作实践中，可以找到更好的解决措施。六、案例 2014年的5月份，刘先生因结婚需要，要在自己工作的地方（许昌市）买一套小两居的房子，经过多次的寻找都没有找到合适的，最

25、后在 58同城上看到景泰公司发布的房产信息，东区帝豪花园有一套，自己感觉非常合适，该房屋79平方米，价格42万元，该房屋的条件都满意，可是贷款方面有点困难。对于中介公司刘先生并不是特别的反感，原因有两个：一方面大概是有朋友是从事这个行业的，有可信度；另一方面就是许昌景泰房产公司在许昌的知名度还挺高的，分店就有几十家，公司的原则是a.不破坏整体市场、b.不受诱惑见利忘义、c.不坑蒙拐骗客户、d.不损害公司利益 。经过再三的考虑，刘先生决定通过许昌景泰房产办理购房和银行贷款，许昌景泰房产公司的经纪人介绍房屋的情况后，明知帝豪花园的房子目前是不能办理贷款的，可还是肯定地告诉顾客没问题，一定可以，这方

26、面银行方面都和本公司有合作；房东方面这边也可以帮刘先生再谈谈价钱。这让刘先生深信不疑。刘先生按照合同的要求支付了9000元的中介费用和2万元的房屋定金，可是自从中介费交过3个月后才发现，景泰房产就没有给自己一个很明确的办好手续的时间，之前刘先生也知道银行贷款需要时间长，前2个月也没在意。7月底景泰公司的经纪人给付的答复是提供的手续不全，而且没有房产证，是无法办理的，刘先生很吃惊，当时景泰公司给他保证的是即使有些材料不全也是没有问题的。刘先生担心的问题出现啦，之前就听说二手房没有房产证是办不了贷款的情况呢，可是自己急于买房而中介公司给了他保证一定可以办好，现在看来是景泰公司有意欺瞒情况，骗取自己

27、的中介费用。经过刘先生几次的找景泰公司要回中介费和定金，不买这个房子了，都没有结果，经纪人的给出的说法是中介费不会退，2万元的定金可以退可要过段时间，要上报公司审批，还要和房东协商。看房东会不会追究责任等，让其回去等消息。到8月底，刘先生都没有得到确切回复，可是许昌景泰公司也没有再打电话啦，即使去公司也都是推脱经理不在，还无法审批等推辞。没几天就有新闻报道说该公司倒闭的消息，刘先生最后找到房东，才得知房东并没有拿到2万元定金，房东也是受害者。刘先生后悔莫及。案例分析：对于上述案例，许昌景泰公司的责任是很大的，为了交易的达成，故意欺瞒顾客，隐瞒房屋的真实情况和办理贷款的主要事项，骗取高额的佣金和

28、房屋的定金，有些房产经纪人为了私利违反职业道德操守，这些都反映出了诚信问题。 该公司的品牌效应做的很好，可是后期的工作却不是很好，对于诚信，该公司完全违反了其的原则。在二手房市场诚信问题有待加强，对于景泰公司事件的发生，其他的房产中介更应该规范自己的行为，为顾客提供满意的服务，创建二手房市场的和谐秩序。参考文献11994年2中华人民共和国民法通则1987年3刘桂林编著.聪明购得二手房-律师支招 M.北京中共党史出版社. 2007年2月4苏言、潘卫民编著.傲慢的地产 M.南京：江苏人民出版社. 2011年12月5陈娴，奚蔚.当前房地产中介市场存在的问题及对策N.郑州航空工业管理学院学报（管理科学版），2004年4月6二手房交易哪些环节需公证J。理财周刊月末版，2007年7马曙光，马慧娟.二手房交易陷阱分析J。科教导刊， 2009年8王庆富.我国房地产中介代理业的发展方向J。中外房地产导报，2002年22期9封晴.浅析中国房地产中介问题J。今日南国（理论创新版），2008年03期10严肃.房地产中介行为的法律规制研究D。内蒙古大学，2011年