存货的评估方法探讨Word文档格式.docx

1、但实际上，产成品的评估价值又不同于通常所谓的公开市场上直接交易的价值，而是“产成品卖方权益的价格”。例如在评估目的为企业整体转让的情况下，不论是站在购买企业的一方，还是出让方产成品生产方来说，产成品价值的实现都将面对必须要发生的销售费用和税金等支出。这个特点使产成品区别于企业的其他存货，例如其无须追加支付税金和销售费用的在用低值易耗品、原材料等。所以产成品的评估值除了需符合市场交易的特点之外，还必须具备考虑了扣除销售费用和税金的公允特性。 2、产成品评估的方法产成品评估值=出厂销售价格-销售费用-全部税金-适当数额的税后净利润 由于评估对象是针对具体的某一项产成品，所以当评估涉及多种产成品时，

2、应当按各单项产成品分别进行评估后再予以汇总。收集有关资料时应尽量采用与该产成品直接相关的参数，剔除其他产成品或企业整体经营销售时与所评估产成品之间利润、销售费用的差异对评估结果的影响。因此，不应仅从企业利润表中获取相关数据，还应从企业销售部门的产品报表及公开市场获取相关数据。具体方法如下： 出厂销售价格。除从企业销售部门获取数据之外还应参考公开市场的交易价格，经比较分析后确定。可以是出厂价或市场交易价。销售费用。只有在单一产成品的企业，可以参考企业利润表中的数据，但此时也要分析企业历年销售费用的变动情况，以及企业的销售策略和销售途径是否和社会平均水平接近、有无异常情况。有多种产成品的企业，需要

3、同时向企业财务部门和销售部门收集数据，对于成本核算进行得较好的企业，还可收集各类产品的成本分析表，并通过与销售人员的沟通来了解各类产成品的销售流程、销售方式和销售费用。总之销售费用的确定需要有多方面的信息支持和评估人员的专业判断，不应死搬硬套来自报表的数据。全部税金。全部税金 = 应上缴的流转税（增值税或营业税）+城建税+教育费附加+所得税。1 增值税： 前面已经提到用“售价/（1+17%）”的方式估算。营业税：在进行房地产开发企业的产成品房地产的价值评估时，会出现营业税。该税项相对简单，只需按营业税相关规定计算即可。房地产企业的产成品房屋的营业税按房屋售价的5%计算。城建税与教育附加：城建税

4、与教育附加=应上缴的流转税（应上缴的增值税或营业税）11% 所得税：在进行产成品评估时，对所得税的测算必须对应到具体的产成品上。由于同一家企业可能有些产品是有盈利的，有的产品是亏本的，在评估有利润的产成品时，仍需考虑扣除一定的所得税。税后净利润：税后净利润=产成品毛利（1-所得税税率） 利润扣除比例：考虑评估对象是十分畅销、一般销售还是滞销的产成品，确定该产成品的净利润扣除比例.3、产成品评估的一般步骤产成品采用市场法进行评估。一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况好坏决定是否加上适当的利润，或是要低于成本。1、评估方法对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金确定评

5、估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售产品，根据其可收回净收益确定评估值。2、计算公式产成品评估单价=不含税出厂单价-销售税金及附加-营业费用-所得税-评估扣除净利产成品评估值=库存数量产成品评估单价3、各参数的确定不含税出厂单价的确定根据被评估企业提供的出厂价目表，结合实际销售价格综合确定。账面成本单价的确定根据核实后的账面成本单价确定销售费用、销售税金及附加、管理费用及财务费用的确定根据被评估企业前三年的历史资料，剔

6、除不合理因素、特殊因素后按算术平均数确定销售费用率、销售税金及附加率、管理费用及财务费用率。单位产品应分摊的销售费用=不含税出厂单价销售费用率单位产品应分摊的销售税金及附加=不含税出厂单价销售税金及附加率单位产品应分摊的管理费用及财务费用=不含税出厂单价管理费用及财务费用率营业利润的确定单位产品的营业利润=不含税出厂单价-账面成本单价-单位产品应分摊的销售费用-单位产品应分摊的销售税金及附加-单位产品应分摊的管理费用及财务费用所得税的确定企业所得税率根据资产占有方所在地的适用税率确定所得税=营业利润所得税率净利润净利润=营业利润-所得税税后净利润扣除的确定十分畅销的产品不扣除税后净利润对于正常

7、销售的产品扣除50%税后净利润（根据产品的畅销情况作适当调整）对于勉强能销售出去的产品扣除100%税后净利润应扣除的部分税后净利润=（营业利润-所得税）部分税后净利润扣除率评估单价的确定评估值的确定产成品评估单价。四、在产品的评估1、可直接对外销售的自制半成品参照产成品的评估方法进行评估；2、对生产环节停留时间短且料、工、费核算方法合理，其中的原材料价格接近基准日的市场价，按核实调整后账面值确定评估值。3、对于能将在产品折算成约当产量计算的，按折算后的产成品，参照产成品的评估方法进行评估；4、对因生产产品的技术进步及产品结构调整等情况，导致部分产品的在产品不具备继续使用的条件，按可变现值确定评

8、估值。五、在用低值易耗品评估采用成本法评估，按清查盘点结果分类，将同种低值易耗品的现行购置价或制造价加上合理的其他费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出在用低值易耗品评估值。评估公式为：在用低值易耗品评估值=重置成本清查核实的数量成新率重置成本=现行市场购买价合理的运杂费六、房地产开发企业存货的评估的特点房地产开发企业具有资金需求量大，产品生产周期长，投资关系复杂，融资、参建、转手承接等多样形式的特点。前几年房地产业不景气、不规范，近二年房地产市场突然疯狂，造成某些房地产开发企业资产状况比较混乱，给评估清查工作带来许多困难，潜伏的评估风险也较大。本次侧重就房地产开发企业清查

9、、评估中怎样做到资产不重、不漏，结合各科目的特点，和评估人员谈谈要关注的要点：（一）收集的资料繁杂特殊房地产开发企业有其特殊性，除收集共性的资料外，其还要根据项目开发程度不同相应收集较多的资料：建设用地规划批准书和许可证，土地出让合同，建设工程规划许可证，建设项目可行性研究报告，初步设计（注意：经济技术指标，市政配套实施方法、内容及包干方式，投资估算及资金措施，财务评估分析），建设工程施工合同（注意：工程预付款、工程款（进度款）支付、材料设备供应等条款，是闭口合同还是开口合同，若是有参建项目还应收集参建合同），工程项目实施工期进度表，工程资金付款进度表，商品房预售许可证，房地产权证（大产证），

10、销售价目清册（一房一价），财务上客户销售款预收一览表等等。评估人员只有全面阅读和研究过上述资料，才能对委估资产整体把握，并关注风险所在，为正确评估作价打下基础。（二）企业访谈的对象较广泛除了向财务人员、企业领导访问调查外，还要对建设工程项目负责人、工程资金调度人、销售负责人进行访问调查，将从各方取得的信息相互印证，才能了解真实情况，做到委估资产不重、不漏。如：要掌握基准日的工程形象进度，你必须到建设项目负责人处（或工程监理）了解，取得“项目实施进度表”；你要了解基准日时工程进度款支付情况，必须向负责工程资金调度人调查各类合同的应付未付款明细，并与财务核对，哪几笔财务已入帐，哪几笔财务未记帐？这

11、才能避免只按形象进度评估而没有考虑相应负债，高估资产价值。又如：房地产开发企业的存货房地产开发产品，帐面金额高达几亿元到十几亿元，帐面反映的是正在建设尚未实现销售的在产品，会计按发生成本费用的性质归类，与实物的对应性不强。我们要向财务了解企业会计上确定实现销售的认定标准，会计结转销售的流程和依据。而清查存货所对应的实物往往需向销售部门调查。由于，目前实行商品房预售制度，现场勘察时要注意：销售人员所说的已销售是指与客户已签预售合同、已付部分房款的商品房，销售人员所说的已销售并不一定是会计上的已实现销售。因为，会计对未收齐全部楼款或未签订销售合同的不作为销售的实现，而往往将收入先记在预收帐款。如果

12、仅按销售人员的介绍去评估，往往会漏评资产，特别是帐面不反映实物量的资产，如：车位等。（三）清查要有深度，评估要瞻前顾后由于目前大多数评估前的审计还是按年报审计的标准执行，没有达到专项审计的要求，片面强调会计入帐原则，审计调账原则，对企业债务、或有债务不能全面反映，这就要求评估师对清查工作要有深度。因此，房地产企业整体评估的项目组成员，不能只配备工程类的房地产估价师，还应由熟悉会计的评估人员组成，相互沟通，否则风险较大。1、前几年，有些房产建设项目是与其他投资者共同参建的，在建设过程中往往发生参建者退出，并签署了退出参建协议，协议明确了还款或补偿计划，有些还有实物房产的补偿。清查要注意，款项是否

13、已收、付齐全？实物补偿是否履行？帐务如何处理？并收集相关入帐依据，核实入帐时间。因为不同的会计处理、不同的入帐时间，对评估都会产生实质性影响。房地产开发企业的会计与一般企业不同，许多情况会计知道得较少，有疑问的还必须向企业领导咨询。2、有些房地产开发商所取得土地同时承担动拆迁补偿。对尚未完成动拆迁补偿或分期动迁的项目，评估人员要深入详细调查。要仔细阅读动迁补偿方案、安置意向书、动迁评估报告、动迁安置统计报表等资料。尤其是市中心城区的动迁补偿更是复杂，对涉及的生产企业、商业企业、办公用房、宗教房产、文革房产、个体经营、居民住宅等不同补偿标准、补偿方式都要了解清楚。对尚未完成的动迁补偿，要根据目前

14、动迁情况考量一定的变动系数，并且考虑相应的管理费用。3、商品房开发中的市政配套费，原来一律上缴市政，现有新规定，可由房产商“自行建设、配套，投资包干”。这笔较大的开发成本，但形成的资产所有权确不属于房产开发商，这是房产开发公司评估的特殊性。因此，评估人员要详细了解房产开发商与住宅发展局签订的大包干协议的内容。当市政配套设施与商品房建设不同步时，要考虑按实物完成量还是按资金投入比例测算,当配套设施投入量低于商品房建设进度时要将未投入数预估，若高于的则将相应比例数作待摊；对已发生的前期开办费、动迁费等不能简单地按帐面认定或按年份摊销，而要瞻前顾后，合理配比。同时，对列入大包干协议中的公益性设施，如

15、：托儿所、养老院、网球场、变电站、垃圾收集站、物委会办公室、报警系统、监控系统等，由于在商品房的开发成本已中包含上述资产的成本费用，所以这些设施就不能再作为房产商的固定资产评估。只有不列入商品房的公用面积分摊的会所、车库，并且能有单独产权证的房产，才应属开发商的固定资产。（四）应注意存货与相关科目的关联性房地产开发企业的存货开发成本或商品房是企业的主要资产，在评估存货的价值时，我们要注意与其他会计科目的关联性，避免漏评、重评。1、注意房地产企业的预收帐款的内容，预收款往往是未结转销售的部分房款，它能提示我们防止漏评资产或高估资产。我们曾经遇到过：评估人员仅按会计帐面开发成本所列示的建筑面积评估了商品房，审稿时发现预收帐款中有几十个车位的预收款。经了解该项目还有若干车位未售出，已签定车位出售合同的也未结转销售，所以存货实物量中还应包括车库、车位等资产。商品房大产证的总建筑面积减去权证记载事项中每次已办出小产证的面积，应该是目前尚未完成销售手续的商品房建筑面积。