00年土地估价实务真题文档格式.docx

1、第二部分 案例综合分析 （共1题，60分，本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题） 三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地;B宗地为工业用地，容积率为0。6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题:lA宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估，市场比较法的评估结果为1320元/平方米，收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。（8分） 2B宗地位于城市郊

2、区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域末发生征地案例。请问:（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?（2）运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?3根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式:对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。（10分） 4股份有

3、限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1。5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?（2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。（18分） 第三部分 土地估价报告改错 （共1题，60分。本部分包括一个土地估价报告，其中存在多处错误，请认真阅读报告，并指出错误，每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分60分;只指出错误但不能说明原因的不得分。请

4、在卷纸右边空白处答题） 四、土地估价报告改错 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 公司位于区路号用地地价评估 二、委托估价方 （略） 三、受托估价方 （略） 四、估价对象 估价对象为市号营业楼用地，面积595.58平方米。五、估价目的 本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据 六、估价依据 （1）中华人民共和国土地管理法。（2）申华人民共和国城市房地产管理法。（3）国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定。（4）城镇土地估价规程。（5）土地估价报告规范格式（1996）。（6）省关于土地管理的法律、法规。（7）评估委托书。（8）估

5、价对象 房屋所有权证。（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义 估价对象作为商业用地，在容积率为4。9，开发程度为场内、场外六通一平状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。八、估价期日:一九九九年十二月三十一日。九、估价日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。十、估价结果 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为:委估土地面积:595.58平方米 单位面积地价:4485.25元/平方米 总地价:2671325元 大写:（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项 （1）本报告估价结果为估价期日及设定容

6、积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。（2）本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名 （略） 十三、土地估价机构 （略） 二000年一月十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1土地位置状况 估价对象位于号，土地证号为国用 （）字第号，土地面积为595.58平方米，东至路、南至、西至、北至，宗地号为2土地权利状况 估价对象是公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、

7、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3建筑物和地上附着物状况 估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5平方米，有效使用率80% 二、地价影响因素分析 （一）区域因素 （略） （二）个别因素 （略） 第三部分 土 地 估 价 一、估价原则 1最有效使用原则 （略） 2贡献原则 （略） 3变动原则 （略） 4合法原则 （略） 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。（二）估价过程 1收益还原法 （l）计算估价对象总楼价:计

8、算公式为:Par11/（1r）n 其中:P为总楼价。a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。r为综合还原率。n为房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照 房屋完损等级评定标准，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。（2）确定客观租金:应用市场比较法确定客观租金。选择可比实例；根据收集的市场资料迸行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见 房地出租比较实例基本情况一览表。（略） 影响租金因素修正 （略）。客观租金的计算及确定。比准价

9、格A=243。60元/平方米 比准价格B=233。40元/平方米 比准价格C=249。09元/平方米 取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即:客观租金（243。60+233。40+240。09）3242。03元/平方米 （3）计算房地总收益:年总收益2914。5O0。8242。03564317。15元 （4）计算年总费用 管理费:根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：房屋出租经营管理费房地年租金3%564317。153%16929。51元 维修费:根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租

10、经营维修费房屋重置价2%2914。507002%40803元 保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2，即：房屋年保险费房屋现值22914507523060元 房屋年折旧额：房屋年折旧额房屋重置价耐用年限2914501603400250元 租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：租金损失56431715122 2351321元 年总费用+11830822元 （5）房地年纯收益：房地年纯收益房地年出租总收益房地年出租总费用 5643171511830822 44600893元 （6）确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10。（7）计算总楼价：11/（1r）n

11、4460089310%11/（110%）45439890039元 （8）房屋现值 房屋现值房屋重置价成新率291450751530112元 （9）总地价 总地价总楼价房屋现值4398900391530112286878839元 2市场比较法 （1）选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：（2）房屋占地地价计算 房屋现值计算：成新率 实例A房屋现值5802356801093184元 实例B房屋现值600184875831600元 实例C房屋现值5802187907088828740元 实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支

12、付的税费为正常交易价的85，则：单位地价（房屋交易价房屋现值卖方应支付的税费）房屋用地面积 实例A单位面积地价（31000001093184310000085）496 351475元平方米 实例B单位面积地价（2600000831600260000085）385 401922元平方米 实例C单位面积地价（275000088828740275000085）442 368317元平方米 比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：计算比准价格：将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则 比准价格A351475110105100

13、941009710098100103 400069元/平方米 比准价格B401922 ll010010010010096100108 426422元平方米 比准价格C40726311010810010110095100100 407263元平方米 通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为426422元平方米。三、地价的确定 估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：单位面积地价4816800442642206448525元平方米 楼面地价4485254991536元平方米 总地价448525595582671

14、325元（取整） 第四部分 附 录 1估价对象国有土地使用证 2估价对象宗地图 3估价机构土地估价机构资质证书 4土地估价师资格证书 5估价对象照片 6委托估价协议书 2000年全国土地估价师资格考试试题参考答案 试卷一 土地管理基础 一、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 13 14 15 16 17 1819 20 二、单项选择题 21B 22A 23A 24A 25D 26D 27B 28C 29D 30B 31D 32D 33A 34B 35D 36C 37A 38A 39B 40A 41B 42B 43C 44A 45A 46A 47B 48B 49A 50D

15、 51C 52A 53A 54C 55C 56B 57A 58A 59B 60D 61B 62D 63D 64B 65B 66D 67A 68D 69C 70D 71B 72B 73C 74C 75A 76B 77A 78A 79A 80D 81C 82B 83A 84A 85D 86D 87C 88A 89A 90B 91D 92D 93C 94A 95D 96D 97C 98A 99D 100D 三、多项选择题 101ACD 102CD 103ABD 104ABCD 105ABC 106AC 107AB 108BCD 109BCD 110ABD 111ABC 112ABCD 113BCD

16、114ABCD 115ABC 116BC 117BCD 118AB 119BCD 120ACD 试卷二 土地估价相关经济理论与方法 1 2 3 4 5 7 8 910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21D 22B 23B 24B 25C 26D 27D 28A 29A 30C 31B 32A 33A 34D 35D 36D 37D 38A 39A 40B 41D 42D 43D 44A 45C 46B 47D 48D 49A 50：B 51A 52D 53D 54C 55B 56A 57C 58C 59A 60A 61A 62D 63B 64C 65A 66D 6

17、7A 68A 69B 70A 71C 72C 73A 74，B 75B 76D 77D 78C 79D 8qD 81C 82D 83D 84A 85A 86A 87C 88B 89B 90D 91D 92D 93A 94D 95D 96A 97C 98A 99A 100B 101AD 102AC 103ABC 104ABD 105BCD 106ABD 107ABCD 108ABCD 109ACD 110ABC 111BCD 112BC 113ABCD 114ABC 115ABCD 116AC 117BCD 118ABC 119ABC 120BC 试卷三 土地估价理论与方法 第一部分标准化试题

18、1 2 3。 7 8 9 10 11 12 13 17 1819 2021D 22A 23B 24A 25C 26B 27C 28C 29A 30D 31A 32C 33A 34B 35D 36B 37D 38C 39A 40C 41D 42A 43B 44A 45D 46D 47A 48B 49C 50D 51B 52A 53C 54D 55A 56A 57A 58A 59D 60B 61A 62D 63D 64B 65D 66C 67C 68C 69B 70A 71D 72，C 73D 了4D 75C 76C 77A 78B 79C 80C 81C 82B 83B 84A 85A 86B

19、87A 88D 89C 90C 91B 92D 93C 94B 95A 96B 97C 98D 99B 100C 101BCD 102BC 103ABD 104BCD 105ABC 106CD 107BD 108BC 109BD 110BC 111ABD 112CD 113ABCD 114ABCD 115ACD 116ABD 117ABCD 118ABD 119ABC 120ACD 第二部分计算题 题1 计算结果 50年期可出让土地平均单价：6933元平方米 题2 计算结果 宗地于2000年11月1日的土地单位面积价格：17156元平方米 总地价：17156万元 题3 计算结果 （1）该城市住

20、宅地价指数 （2）待估宗地70年期于2000年10月1日单位面积价格：145479元平方米 题4 计算结果 最低建筑容积率30 第一部分综合计算题 可抵押贷款额592443万元 最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为92452元平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为90633元平方米。第二部分案例综合分析 1答题要点 （1）简单算术平均法。（2）加权平均法。（3）直接取市场比较法的评估结果。（4）以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。2答题要点 （1）收集的资料包括：国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文

21、件；当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；土地出让金或土地增值收益资料；国家或当地市场的利率水平；市场或行业平均利润率或投资回报率。（2）基本步骤：求算土地取得费（或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等）；确定土地开发费；计算利息；计算土地开发利润；计算土地增值收益；计算有限年期土地使用权价格。3答题要点 （1）不同点：A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；B宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家

22、股，土地使用者为股份公司。（2）从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：A宗地的处置方式：对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。B宗地处置方式：对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；对股份公司而言，可以获得完整的土

23、地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。4答题要点 （1）办理的手续：股份公司持处置文件办理变更登记手续；办理有关规划变更、审批手续；到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；办理补交土地出让金的手续；到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。（2）评估方法选择、估价思路及程序：可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。估价思路：（略）。市场比较法的估价程序：选择市场比较案例；确定比较因素；因素描述及比较分析；确定比较因素的修正系数；求算比准地价。收益还原法估价程序：确定房地出租总收益；确定房地出租总费用；计算房地出租纯收益；计算房屋纯收益；计算土地纯收益；计算土地价格。基准地价系数修正法估价的程序：确定土地及基准地价；因素描述及比较分析；确定修正系数；计算地价。剩余法估价的程序：计算房地出租总收益；计算房地出租总费用；计算房地产总价格；计算房屋现值；路线价法评估的程序：确定路线价；确定宗地的临街深度、宽度等条件；确定条件修正系数；计算土地价格。第三部分 土地估价报告改错题 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：第一部分总述 1估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。2估价依据中，“省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法