中原浙江桐庐新江厦二桥南3#地块金领公寓项目前期研究报告61页规划设计Word下载.docx

1、受国家宏观调控政策影响，投资结构继续调整，固定资产投资呈现平稳增长态势，这也为全市的各项城市建设提供了有力的经济保障，有助于城市发展水平的持续提高，避免因经济过热而导致的泡沫性发展。在2008 年全国固定资产投资的情况来看，一股大跌的冷风中，桐庐却依然预计保有13%的增长幅度，且较07年还上浮1个百分点，说明桐庐城市经济泡沫较少，投资力度加大，投资增幅回升，后市发展强劲。2.2.3 城镇居民人均可支配收入经济社会的健康快速发展，使得桐庐居民人均可支配收入平稳增长，给老百姓带来了较多的实惠，同时也为房地产的发展奠定了良好的基础。预计08年人均可支配收入突破2万元大关，达20030元，继续保持着每

2、年10%以上的增速。桐庐居民收入的提高，意味着更强的支付能力和对价格上涨的承受能力。2.2.4 城镇居民人均消费性支出桐庐城镇居民消费近年来保持10%左右的高速增长，全市恩格尔系数35.5%，根据联合国粮农组织判定，恩格尔系数60%以上为贫困，50-60为温饱，40-50%为小康，40%以下为富裕。我们因此可以判断，桐庐城镇居民生活条件日益改善，对住宅品质及生活舒适的关注会越来越高。3 发展规划规划期限2006 2020 年城市性质县域行政、商业、文化中心，以山水风光为特色的风景旅游城市，杭州大西部的卫星副城。人口规模2010年：县域实际居住人口可达54.5万人，其中常住人口53万，第二居住地

3、人口1.5万；县城人口为15万+1.5万，用地规模为20.59平方公里。2020年：县域实际居住人口可达75万，其中常住人口68万，第二居住地人口7万；县城人口为23.5万+4万，用地规模为29.62平方公里。县域格局两轴两周，一主一副五级县城发展江南新城“丁”字型发展方向，即东北-西南沿江带和西北-东南迎春南路沿线。居住规划老城居住片区：依托老城发展，逐步改造现有危旧房，增加公共配套设施。中心居住片区：依托江南新城中心区，结合行政商贸中心，发展中高端住宅。城西居住片区：依托城西开发，为青山工业组团发展生活配套。大奇山居住片：依托大奇山生态环境，发展第二居所特色的高端住宅。 因桐庐县地域狭小，

4、虽然规划板块分为七部分，但空间距离感较弱。 四大居住区中仍以新城中心居住区最为看好，县政府、法院、建设局等政府部门的新近搬迁使得该地区配套逐渐成熟。 老城中心区受地理空间限制，除旧城改造外，新供开发用地有限。 本项目地块处于江南新城“丁”字形发展的中心节点，黄金优势地段，潜力巨大。 预计未来5年内，在经济建设大力发展，城市化进程不断发展的前提下，桐庐房地产市场将呈现供需两旺的势态。第二部分 房地产市场研判1 一级市场分析1.1 土地供应分析2007年县城同类性质出让地块明细单位：平方米、万元、万元/亩地块坐落土地性质占地面积容积率成交价格单价原桐君制药厂地块商业、居住98251.651463.

5、999.4石马安置小区东侧商业办公居住39975N/A779.512513.0大联路和阆苑路交叉口居住兼商业、办公116953500.85199.7梅林溪西侧、春江路边348205570.12106.7迎春南路电力大楼对面商业、金融、办公819541278.42104.176961200.576迎春南路新天地花园对面82521287.31294111468.116迎春南路审计局东南侧99103.21555.87104.7126451972.62合计15242420077.387.852008年县城同类性质出让地块明细迎春南路与金堂山路叉口大型商场兼办公166002.352689.2108.1二

6、桥桥头南端西侧地块商服业用地60866.581743.639191.1平阳山E区413952.428444.58136.1县城新区58号地块居住、商业容办公114872.64411.008256.1富春江二桥南侧2#地块商服（宾馆）用地77301.51646.49142.1桐庐桐君街道乔林路商住用地216782926.5390.0汽车站地块B-区块商业金融业用地73945.3998.19汽车站地块B-区块69785.5942.03县城新区47号地块564011.76965.523582.4富春江二桥南侧3地块商业金融业、办公119774.54078.1685227.118772634845.3

7、6123.801.2 土地出让特征 根据县国土资源部的统计，2007年至2008年，桐庐县共出让土地219宗，总计面积299.2万平方米，但其中工业性质及专业市场用地由165宗，占总面积的78.4%。由此可见，夹杂在千岛湖和杭州之间的桐庐，在旅游产业上心有余而力不足，政府也开始大搞工业经济，以寻求城市的进一步发展。 除开工业用地外，近2年来桐庐县所出让的219宗土地中有24宗（34.5万平方米）商业类用地和30宗居住类用地，上述07年和08年所列出的20宗用地均属商业类用地，且基本上全部分布于县城中心，另有4宗商业类用地分布于其他乡镇，但30宗（30.3万平方米）居住类用地基本全部分布于其他乡

8、镇。由此可见，土地的稀缺，桐庐县城将是未来的行政、商业、金融、办公中心，住宅价值将会进一步提升。 从供应量方面来看，07和08两年无论是商业类还是居住类用地都不算大，但商业类用地主要集中于县城中心，且仅余10万人的有限需求，加剧了后市商业类物业的竞争，相反，居住类物业能够相对均匀的分布于其他各乡镇，得以平衡住宅需求，因此也可以看出县城中心上市供应的住宅楼盘中，新盘较少，未来价值可观。 从土地价格方面，以县城中心商业类土地为例，我们不难看出，08年平均每亩123.8万的成交均价较07年上涨了40.9%，这与国内各大中城市的下降形成了鲜明的对比，再一次说明了桐庐房地产市场近年来不温不火的局面使得泡

9、沫较少，在其他城市遭遇寒流的时候，桐庐能否成为炙手可热的香饽饽还有待市场的检验。 随着土地市场的日益规范，以及开发商面临的资金压力，土地开发周期较之以往将明显缩短，近几年土地供应势必会形成在今后相当一段时期内，市场始终能提供稳定大量的项目供应，市场竞争压力及风险会有显著提升。 从近2年城市商业类土地供应来看，本项目潜在竞争对手较多，尤其以励骏会置业在08年初获取的4幅地块（总建面18万方）为最大竞争对手，所以避免同质化竞争，寻求差异化产品，引领桐庐房地产发展是重点思考方向。2 二级市场分析2.1 房地产市场总体运行特点2.1.1 进入初期：大杭州范围内存在反市场规律房地产作为桐庐县国民经济中的

10、一个新兴产业，近年来受市场需求拉动和政府招商引资发展迅猛，投资额逐渐增长，但相对整个大杭州来说，2%左右的市场份额不足以引起众多开发企业的关注，也正是因此，出现了与大杭州相反的市场规律。从增长率方面可以看出，04年和06年出现较为明显的反差。究其原因，概括为两点，一则桐庐当地刚性需求为主，外来投资需求不强；二则受宏观政策影响较小，紧缩时成为“避风港”，宽松时成为“鸡肋”。2.1.2 开发当中：当地开发企业从众效应明显2006整个大杭州市场投资水平增长降到近5年来的新低7.8%，桐庐商品房竣工面积大幅缩减，负增长31.8%，说明当地开发商见势不妙放慢项目开发进度，都在等待整个市场的回暖。2007

11、年大势所趋，全国市场一片红火，桐庐商品房竣工面积大增101.7%，说明当地开发商也想趁此大势加快出货速度。2.1.3 销售终端：价格泡沫较少，成交逆势奇葩桐庐房价素来平稳增长闻名已久，从04年到08年的连续五届房交会中价格增长幅度均控制在5%10%左右，泡沫成分相当之少，主要原因是由于外来投资需求较弱，价格水平较为稳定，并未出现大城市价格起伏不定的局面。去年成交量更是出现逆势奇葩，07年整个杭州成交量增长51.1%，桐庐增长55.4%是大势所趋，而08年整个杭州成交量下降37.7%，桐庐却增长26.1%，主要原因是整个大杭州范围内桐庐房价处于最低位，平稳增长且市场泡沫较少，在各大城市遭遇寒流的

12、时候，以本地刚性需求为主的三四级县市发展就会如火如荼。2.2 未来房地产市场发展预测2.2.1 后市供应激增，去化压力较大根据桐庐县“十一五”房地产业发展规划纲要，1997年至2005年桐庐县的房地产投资规模平均增长率为38.09%，考虑到宏观调控和存量房地产的影响，“十一五”期间年均增长率为15%，也就是说未来两年总投资应达到25亿元左右，与06和07两年的水平基本相当，应该可以实现。由此我们可以认为，纲要中所指桐庐县今后5年每年投放市场50万平方米商品房总量的预测也是相差无几，所以依照目前前三年商品房消化总量75万平方米计算，未来两年桐庐县商品房存量和新增供应将超过175万平方米，同时根据

13、前面所列出的07和08两年商业类土地出让计算，未来两年在这175万平方米中约有90万平方米的商业类物业产品，与本项目形成了较大的竞争。2.2.2 新增人口较多，有效需求不足根据政府预测，到“十一五”期末，桐庐县的城市化率将从现在的46.7%提高到60%，“一主一副四极”将集聚新增人口10万左右，按照目前桐庐城镇居民人均面积30平方米计算，新增城市人口对商品房将产生约300万平方米左右的较大需求。但是按照目前年均25万平方米的消化速度来看，10万新增人口中真正的有效需求不足，主要是因为随着桐庐经济的快速发展，工业强县政策的贯彻所带来的外来务工人员和科技人才的增加，对廉租房、人才公寓会产生更大量的

14、需求，而商品房的有效需求还在于本地居民。2.2.3 房价收入合理，价格持续维稳城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住建筑面积和房价有直接的关系，国际上一般比较认同的理论是：家庭人均可支配收入之和的3-6倍为住房总价是较为合理的。2005年桐庐居民家庭人均可支配收入为14708元，房价3300元/平方米，按三口之家人均面积为21平方米计算，房价收入比为4.7倍。预期2010年城镇居民家庭人均可支配收入之和为66348元（221163=66348），人均建筑面积30平方米，若按房价收入比6倍计算，到2010年商品房控制在40万元/套，则均价为4400元/平方米，未来两年合计增长10%左右，尚属合理范

15、围。2.2.4 大户型存量多，中小户型可期根据建设局房管科的最新统计，到去年底为止，累计未销售住宅商品房39.71万平方米，合计3135套，即平均户型面积达到126.7平方米，而其中90平方米以下户型面积仅有4.71万平方米，合计643套，占全部存量房的12%。这就存在两种可能性，其一，与06年国家出台的“70/90”政策极大不符，在桐庐体现的政策滞后效应会使得未来中小户型供应剧增；其二，90以下中小户型在桐庐市场需求力度超过大户型甚多。所以无论哪种可能，未来桐庐市场的中小户型都值得期待。3 政策分析3.1 国家政策时期类型内容目的第一季度金融央行公布经济适用住房开发贷款管理办法针对经济适用房

16、开发房地产企业的优惠贷款政策住房建设部发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见重申新批商品房建设面积70%须90平米以下的原则两会中温家宝的政府工作报告提出“抓紧建立住房保障体系”政府对建立住房保障体系的力度加大第二季度税费杭州市农税中心取消二手房（不包括商铺、写字楼等非住宅）交易评估降低交易成本，促进二手住宅交易国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知调控从紧，严控税收土地管理国有建设用地使用权出让合同示范文本出台规范土地出让管理第三季度央行行决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27%，其他期限档次贷款基

17、准利率按照短期多调、长期少调原则作相应调整；存款利率不变。六年来首次下调贷款利率，财政政策转向积极第四季度央行从10月15日起下调存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，国务院决定自9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。九年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率。房地产管理杭州市政府出台关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见。24条新政，政府出台救市措施财政部下发通知，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印

18、花税。同时，央行决定自10月27日起，最低首付款比例调整为20%，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。降低交易税费，降低按揭支出10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率和贷款基准利率各下调0.27个百分点，第三次降息，继续调控经济国务院出台扩大内需十措施，确定4万亿元投资计划刺激经济，拉动内需杭州市政府印发杭州市区廉租住房保障实施细则（试行）的通知明确了廉租房在管理、申请、核定方面的具体细则11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。12月

19、5日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点降息幅度加大，调控力度增强杭州市物价局下发了关于规范商品房交易价格行为的通知自2009年1月1日起正式执行规范市场温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。放宽第二套房贷，减免营业税国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见加大保障性住房力度，鼓励住房消费，支持开发企业积极应对变化12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从12月25日起，下调金

20、融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。第五次降息，持续调控国务院公布了第546号令，废止城市房地产税暂行条例。同时，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。取消城市房地产税中原点评：2008年的政策可谓前缓后疾。应对中国经济所面临的外冷内热的局面，以及全球性金融风暴的影响，各项政策在下半年频频出台，力度之大频度之高为近年来所罕见。今年的前二季度以严控土地，鼓励融资、加强税收为主，尚是防范和控制的基调，后二季度在金融和房地产两个领域多箭齐发，救市政策频出，则已经是保持和防护的态度了。时势变化之

21、快出乎意料，房地产行业在下半年完全进入下滑期，在地方和中央政府频出利好政策的情况下，在年末才初步显现出企稳的态势，但危机并未消除，巨大的供应和脆弱的消费信心都是横亘在前面的障碍，后市的发展需要更多的政策支持。3.2 当地政策去年底，桐庐县第六届房地产展示交易会开幕前一天，桐庐县人民政府出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，以进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进全县房地产市场健康稳定发展。 实行购买商品房契税补贴，印花税、土地增值税免征。 实行存量房交易税收补贴。 暂停征收房产登记等相关收费。 对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。 鼓励房地产企业使用新材料

22、、新设备、新工艺，推进节能减排。 落实购房入户政策，外地购房入户享受同城待遇。 放宽住房公积金贷款政策、最高额度由25万元提高到30万元。 鼓励拆迁房货币化安置，放宽建设项目开、竣工期限。 适度调整经营性房地产用地出让价款支付期限。从当地政策明显可以看出，在房地产大势不济的时候，为使得房地产行业逐步成为桐庐县的支柱产业，创造良好的住房消费环境、鼓励推行房屋拆迁货币化安置、优化房地产业投资发展环境、营造房地产业发展的良好社会氛围，以政策引导产业发展，致力于形成供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控稳妥有效的房地产发展格局。相信在新政组合拳下，桐庐营造抗跌房步伐将进一步迈大，山水福地、人居

23、佳景品牌将得到有力的提升。4 市场竞争分析4.1 板块划分由于桐庐县城地形特点，被富春江分为南北两部分，而且政府也由此制定了江南桐君街道新城区和江北旧县街道老城区两大主要发展区域，但购房需求仍是南北互动，对整体市场竞争局面产生一定影响。基于这样的背景，基本可以按此划分为三大房产板块，一是老城0板块，二是沿江板块，三是腹地板块，其中，本项目属于江南新城沿江板块。如图所示：4.2 楼盘分析楼盘名称物业类型主力户型（平方米）销售均价（元/平米）房型总体量去化率桐君广场精装SOHO406052001-1-110000100%山水半岛洋房排屋别墅16025024029040065050008000140

24、003-2-24-2-35-3-55000030%65%80%三清绣苑多层小高层11013047002700060%桐江花园4000-55001500050%老城板块475046%滨江花园120130360011000090%20%香樟花园江景高层350050003600040%聆江景苑901603080起3040起3-2-1100000水岸华庭高层4070901403500阳光华庭13030005000沿江板块380070%影城嘉园10014042002-2-185000青青庭院140桂花园平层官邸排屋12035054004-3-2130000海陆世贸中心单身公寓LOFT45-80902-1-140000腹地板块4300 整个桐庐房地产市场以多层为主，且大部分是沿街底商板式多层，真正意义上的纯多层住宅小区已逐渐面向市场；同时，市场已逐渐出现少量小高层、高层，接受度一般；建筑风格和绿化景观极其普通，高品质感楼盘除绿城桂花园以外甚缺。 从户型面积来看，最小的主要集中在90100平方米左右，最大集中在140150平方米左右，这两部分户型面积也是众多楼盘中剩余比较多的。1201