案例网友回忆题Word格式文档下载.docx

1、、房屋渗透情况、房屋购置价格 、修缮工期长短、房屋使用人数（二）因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构，被征收人张某在征收区内拥有两处房屋，其中一处办理了产权登记，另一处为其年前自行建设，未办理相关手续，收到征收评估分户评估报告后，张某对评估机构评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。、本案中征收评估机构的选定程序应当是（）、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定、由被征收人推选的代表对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定、由被征收人协商，协商不成的

2、，由征收部门组织被征收人投票以得票多的或者采取摇号、抽签等随机方式确定。、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）、根据市、县人民政府的认定、处理结果进行评估、根据张某提供的自建房屋相关证明材料，依据合法建筑进行评估、该自建房屋未进行权属，不论何种情况均不应当予以评估、该自建房屋已建年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估、张某对评估结果有异议，首先应当（）、委托其他估价机构另行评估：向原估价机构申请复核评估、向当地评估专家委员会申请鉴定、向当地人民法院提起诉讼。、张某对征收补偿提出的下列要求中，不合理的是（）、张某选择房屋产权调换、张某要求先补偿，后搬迁、张某要求依据搬迁

3、之日类似房地产市场价值补偿、张某要求与房屋片收部门订立书面补偿协议（三）某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得，目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期，现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行估价。、针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）、因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告、因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价出具一份估价报告、因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告、因估价目的不同，应当将两

4、个厂区分别估价，并分别出具估价报告、评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）、成本法、收益法 、假设开发法、基准地价修正法、评估乙厂区房地产市场价值时，最适宜的估价思路是（）、采取市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值、采取假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值、按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金、采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金二、单选1、赔偿方法-修复费用法2、估价结果不包括-房屋使用人周转安置费用3、结果差异较大因素不包括-使用人数4、估价程序-D（最长最复杂的那个）5、张某提出不合理要求-搬

5、迁之日类似房地产价格作补偿8、估价目的不同，分别出具估价报告9、甲厂区最适合估价方法-收益法10、成本法估价乙厂区，再扣除土地出让金。三、指错1、封面中没有估价报告出具日期2、价值时点不在估价作业日期之内未说明价值时点的理由3、价值定义表述错误4、估价结果未考虑优先受偿款，尚有11万工程款未结清5、估价结果报告中缺少注册房地产估价师6、估价结果报告中缺少实地查勘日期7、估价结果报告中缺少市场风险提示8、市场背景与描述分析中未对工业用途的房地产市场进行分析9、管理费用计算基数不正确，应为土地取得成本和建设成本之各来计算10、抵押估价，收益法选取净收益每年递增公式错误，应采用保守净收益每年不变的公

6、式11、年有效毛收入计算中，未考虑其它收入（租赁保证金与押金利息收入）12、对二号车间求取净收益时，在租赁期间内未使用租约内的租金13、两种估价方法采用简单算术平均未说明理由。2013年房地产估价师案例与分析网友版答案分享到：发表时间：2013年10月17日16:13:56 点击关注微信：【本答案由网友提供，仅供参考.】答案1前面三个简答题：1，酒店客房，餐厅，会议中心，娱乐中心，商场的评价技术路线，抄书。2，在建工程转让，央行下调利率，对成本法/假设开发法的哪些参数有影响？3，100万，普通住宅投资回报率6%，酒店式公园固定收益7%，提供专业意见？选择题：ACDDA，BCDBD；13个改错题

7、：1，估价目的应该在估价对象之前。2，缺少土地使用权的起始日期或者使用年限。3，缺少实地查勘日期和人员。4，缺少风险提示部分。5，缺价值类型，加之定义错误。6，价值时点10月13日晚于出具报告日。（这个有疑问，因为第四大题也出现了类似情况）。7，优先受偿款0，至少有11万电力改造尾款。8，缺少注册估价师，协助估价人员。9，市场发展状况没有针对性，缺少工业物业的情况介绍。10，引用当地同类标准层高不妥，因为两个车间的层高不同，分别16.5和8m。11，用单价15000总面积不妥，因为两个车间层高不同，单价不同。12，成新率90%不对，因为使用了10年/50年=20%了，不谨慎。13，取同类房租不

8、妥，租约期内应该按照租约。10分倒扣分的改错题，只敢改两个：1，未设定任何担保及他项权利不对，有未注销的抵押。2，实地查勘不妥，应该改为注册估价师XXX和XXX于多少日已经查勘。答案2指错题：收益法的公式错误投资收益的计息期计算取值错误市场分析缺工厂物业分析销售价格应为开发价值缺土地的容积率等土地容量数据答案31、缺少风险提示；2、成本法中管理费用计算基数错；3、成本法中销售费用计算基数错；4、成本法中利息计算基数中后三个应选半年；5、收益法公式没有说明选用理由；6、收益法中没有说明土地年限结束后，对建筑物不予补偿的前提；7、市场背景分析中的内容和工业房地产无关；8、有效毛收入没有考虑收租损失

9、；9、有效毛收入没有考虑租赁押金和保证金利息收入；10、成本法中没有考虑公共配套设施费（这个错了，工业不考虑应该）；11、一号厂房有优先受偿款，估价结果没有考虑；12、二号厂房有租约，应该考虑租约期内和租期结束后租金的不同；13、结果中选简单算术平均法缺少理由。改错题：1、房地产现状应该与估价时点相同，不应该是踏勘期；2、应该考虑土地才抵押状况，假设中不考虑保证及他项权利不对；3、应该重新进行评估。答案4（真题）一、 问答题、某正常营业中的酒店有多种经营业态，其中，客房、餐厅、会议中心等由业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租，由承租人经营，某房地产估价机构受委托为该酒店房地产进行估价，注册房地

10、产估价师进行了市场调查，拟选用收益法作为估价方法之一 针对上述情况，请你写出求取净收益的技术路线。、某房地产估价机构于年月日接受委托评估一宗在建工程的市场价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为年月工资工资日，注册房地产估价师于年月日进行了实地查勘，估价作业期间，中国人民银行规定自年月日起下调金融机构人民币存贷款基准利率 请问：、张某计划用自有闲置资金万元购买一大度房屋用于找茬投资，后转售，某房地产经纪机构向其推荐了市场价值均为万元的两处房地产，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓，经了解，普通住宅的市场租金为元月，酒店式公寓以元年的固定收益委托经营，张某认为住宅的投资回报率是（），酒店式公寓

11、的投资回报率是，所以选择购买酒店式公寓，请问：二、选择题、本估价项目的估价结果不包括（）、屋面及室内装修修缮费用、损坏家具家电维修费用房屋使用人周围安置费用、房屋渗透情况 、房屋购置价格 、修缮工期长短 、房屋使用人数、本案中征收评估机构的选定程序应当是（）、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定、根据市、县人民政府的认定、处理结果进行评估、该自建房屋已建年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估、张某对评估结果有异议，首先应当（）、委托其他估价机构另行评估向原估价机构申请复核评估、张某选择房屋产权调换、张某

12、要求与房屋片收部门订立书面补偿协议、因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价出具一份估价报告、因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告、因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告、成本法 、收益法 、假设开发法 、基准地价修正法、采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不

13、宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性

14、命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。