商业项目市场分析报告文档格式.docx

1、华厦路1号660058732一栋32层高的钢结构建筑星辰财富港广州越福房地产开发有限公司金穗路与广州大道交界处545337000由两座28层塔楼组成，东塔楼为酒店服务式公寓；西塔楼为写字楼，1、2层为群楼商铺，3楼为转换层，4楼以上为商务写字楼，2梯7户，共238套单位。华普广场华普产业、中银集团、保利房地产天河珠江新城西侧华明路777288000分东西两座塔楼,地上27层,1-5层为裙楼, 6层为会所,西塔7-27层为写字楼,东塔24小时商务办公,地下3层为停车场广州保利保利地产华厦路I2-5地块620030800分为东西两塔星汇国际越秀投资、城建集团广州大道与珠江新城金穗路的交界处8100

2、68000由分别为28层、27层的2座塔楼组成，1-6层为裙楼，东塔7-28为酒店式公寓，西塔楼7-27层为写字楼勤建商务广州市勤建置业有限公司黄埔大道西468号490042900总层高为25层，1-4层裙楼为商场，写字楼单层面积为1100平方米左右，可间隔成140500平方米的单位，每层最多可间隔成5套单位珠江投资广东珠江投资有限公司金穗路1000073000两栋19层的塔楼组成2006 富力科讯富力地产珠江新城马场路与黄埔大道交汇处610043000地上24层，5层起写字楼，地下4层，其中3层车库富力盈隆广场珠江新城中轴北端入口8985114971地上42层，地下4层，总套数1246套合景

3、国际金融广场广州合景房地产开发有限公司,广州新恒昌企业发展有限公司华夏路8号7261653581至4层为商业；5至39层为写字楼，其中第5及22层为避难层；地下1至5层为车库。写字楼总套数为881套津滨腾越广东津滨房地产开发有限公司华夏路与华强路交汇处62928346928层商务式纯写字楼，户型面积为65-180三银大厦广州三银房地产开发有限公司珠江新城I7-2地块（国税大厦西侧）52002600022层单体写字楼2007初富力盈力大厦（写字楼）华穗路A2-3地块908290820分为南北塔各30层，其中北塔为写字楼，南塔为公寓。预计07年3、4月发售富力中心华夏路J1-48117160000

4、55层国际商务总部，2007年初投入使用嘉裕、方圆G3-2项目嘉裕集团方圆集团兴国路与兴盛路交汇处11400123742规划为商住项目，目前建至10层左右，预计年中推出从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万。日前从房管局公布的数据中得知，06年111月份，批准预售的全新写字楼供应量仅为12.78万，而珠江新城2006年度新建项目总量超30万，供应量为全市上市量的2倍多。由此可见，2006年乃至2007年广州写字楼供应必定集中在珠江新城板块。（二）写字楼类型分析1、目前珠江新城的写字楼项目，按用途可分为三种：1）自用型该类型的写字楼项目有华南电力通讯大厦、电

5、信中心、国税大厦、联通新时空广场等。该类写字楼多为较大型的国企及政府部门出资建设和使用。2）自用兼商业型该类型多为写字楼的开发商自留一部分作办公使用，其余对外出租或出售，代表有信合大厦、广州保利大厦、合景国际金融广场等。3）全商业型该类型写字楼多规模体量较大，配套标准较高，发展商以销售为主要目的，如勤建商务大厦、富力盈隆广场、富力科讯大厦等。2、按项目的规划设计可分为：1）标准式写字楼该类型写字楼配备标准式硬件及配套设施，新建的标准越高，如勤建商务大厦、富力盈隆广场及富力科讯大厦。2）公寓式写字楼该类型写字楼多为新近落成的新式小型商业办公楼，以间隔小、灵活为主，针对不能承受大型写字楼租金的目标

6、客群。如星辰财富港、津滨腾越大厦。（三）写字楼价格及租金据市场研究部调研得出目前珠江新城在售（一/二手）写字楼价格如下：上市时间销售价格（元/） 租赁价格（元/）管理费（元/月）9000709010发展中心大厦2000013015029只租不售1201304050311000758515广州保利大厦950070801812勤建商务大厦12000110130珠江投资大厦14000852006富力科讯大厦809023富力盈隆广场9012025合景国际金融广场18013000暂未使用 据房管局数据显示，广州06年写字楼均价为9502元/，其中以天河区的天河北、珠江新城板块，越秀区的环市东板块价格较高

7、，均高于10000元/。 从以上数据分析，珠江新城新近推售的写字楼价格均在11000元/以上，均价约在12000至13000元/之间，一方面这些写字楼项目标准较高，配套硬件较优，另一方面，在政府大力推动珠江新城的背景下，珠江新城的价值进一步展现，以致很多实力级的客户有意向进驻该区域，从而支撑起现时的价格水平。 目前在售价格较高的写字楼，其目标客户多为跨国集团或世界500强企业作为其承租客户。 租金方面，一些位置较好的、配置较高级（甲级）的写字楼项目租金水平在120130元/月左右，而早期建成的或配置硬件不高的写字楼租金在8090元/月左右。（四）写字楼客户分析经调研得出珠江新城写字楼各盘的客户

8、群体构成如下：目标客群IT行业、广告、中小企业/国税金融、证券、保险中小企业、港澳投资者居多银行、科研机构、外资公司银行、金融、证券IT、广告业客户以IT行业、广告、贸易公司为主金融、保险等行业，世界500强企业、集团总部跨国大型企业、金融巨头以及500强企业津滨腾越大厦针对有意进驻珠江新城的中小企业客户分析： 银行与金融、资讯科技（IT）与电讯、专业与商业服务相关行业是目前珠江新城写字楼的主力商户范畴。 随着新近大型甲级写字楼陆续上市，其在地段、硬件及配套等方面均优于传统天河北、环市东板块，并在政府的优惠政策吸引下，吸纳了不少跨国企业集团及大型实力企业进驻珠江新城。 据行业统计数字显示，截至

9、2006年广州本地企业进驻大型写字楼市场的比例约为50%，较2005年上升约10%。在企业实力提升并意欲扩展规模、提升企业形象的促动下，不少企业选择珠江新城作为企业的新总部。四、写字楼市场综述 需求供应相对平衡，价格平稳趋升，租金大幅增长珠江新城2006年写字楼市场供应充裕，且以较高端的写字楼产品为主，在市场上的其他区域没有太多具备相当优势的项目与之竞争；区域主力客户面对跨国及大型企业客户，价格承受能力较强，因此区域整体市场发展良好，并随着新建写字楼的推出而逐渐进入发展高峰。由于近两年政策扶持及城市发展壮大，市场目光集中珠江新城，因此写字楼的价格及租金水平在05至06年期间受到市场的追捧而不断

10、提升，尤其是租金因短时间内进驻企业的增多而增幅较大。 未来发展动力强劲，潜力愈显近年来广州保持着强劲的发展势头，整体市场具备良好的资源条件以及稳定、多元化的增长需求，加上广州及区内市场及商机前景乐观，这些趋势都将加强未来写字楼及市场发展。透过近年的市场行情分析，目前广州市场对写字楼的消化速度主要决定于四因素：其一，未来三年内外资进入中国尤其是进驻广州的速度。其二，国内民营企业成长的速度和数量。其三，开发商对价格的调整。其四，政府规划、政策及对供应的调整。预计未来短期至中期阶段广州房地产的市场需求仍然庞大，尤其是作为广州CBD核心的珠江新城，在城市发展持续及稳定的前提下，写字楼作为该区域的核心业

11、务发展平台载体，继续进入高速的发展，并预计将在2008至2010年左右进入高峰。 未来区域写字楼价格预计平稳上升，出租率提升带动租金增长未来随着珠江新城市政配套的不断完善，交通的便利将进一步带动珠江新城的发展。进驻企业不断增多，促进区域内写字楼的需求持续旺盛，从而使价格及租金保持平稳、良性的增长。预计07年价格增幅将在10%13%左右，均价在1500017000元/之间；租金预计可在140180元/之间，而配置相对较低的写字楼租金在市场需求的带动下亦有望升至100元/以上的水平。 政府对珠江新城的政策优惠促进区内的发展广州市支持金融业发展意见的若干实施细则自2006年4月12日起施行a） 对在

12、金融商务区新设立金融机构总部的，广州市政府一次性奖励500万元；对在金融商务区新设立金融机构地区总部的，一次性奖励200万元。b） 本部在金融商务区购置、自建办公用房（不包括附属和配套用房，下同）自用的，按照建筑物办公用途部分的建筑面积计算，给予每平方米1000元补贴，年内分期支付完毕。但年期间内办公用房不得对外租售。c） 其本部在金融商务区租赁办公用房自用的，在年内每年按市国土房管局公布的当时、当区域、当路段的房屋租金参考价30给予租金补贴，享受补贴的年期间内办公用房不得改变用途。d） 对2006年4月12日前已在广州经营的金融机构总部及地区总部，其本部在金融商务区购置、自建或租赁办公用房自

13、用的，按上述标准的50给予补贴。政府制定的一系列优惠政策，将加快企业进驻珠江新城设立总部，从而为区内写字楼等各商业项目的发展带来庞大的市场需求。 广州标志性建筑西塔的启动，珠江新城核心地位彰显，进一步促进商业物业的需求扩张广州市政府计划在该商务区内建设两座标志性超高层物业“双塔”，融酒店、商务、观光旅游、商业等多功能于一体，西塔是其中一幢。西塔位于珠江新城核心商务区J1-2、J1-5地块，用地面积31084.96（包括城市绿化广场面积8531.49），绿地率不少于40%，建筑面积约37万，建筑高度432米。西塔将包括超五星级酒店（约占主楼层数的30%）、高级写字楼（约占主楼层数的60%）、观光

14、旅游、商业、餐厅和国际会议厅等。项目总投资60亿元，预计2009年交付使用。西塔的启动将进一步加快珠江新城CBD的开发，未来写字楼市场将会更热。 周边区域的写字楼项目概况周边区域新近推出市场的写字楼项目主要有：区域项目位置占地面积总建面积售价（元/）租金（元/天河区粤海天河城大厦天河路208号天河城东塔103000130160广晟大厦天河路228号正佳广场东塔2931130保利壬丰大厦天河路490号（地铁三号线石牌桥站旁）约1100096413（写字楼64300）12000130008595维多利广场体育西路101号维多利广场塔楼196001435501500018000130140越秀区中华

15、国际中心中山三路33号中华广场塔楼35000300000（写字楼120000）1300014000100120珠江新城周边新增写字楼项目多为甲级写字楼，且多集中在体育中心附近，项目自身具有一定的规模，而且其市场环境、配套设施、交通等条件均较为成熟。此外，这些甲级写字楼的目标客源与珠江新城内的写字楼存在一定的竞争与分流。五、2005年6月至2006年底珠江新城新报建项目单位面积用地性质建设工期（自）建设工期（至）天河区华夏路（珠江新城A46地块）6293商务办公用地2006年4月2008年9月广州嘉兴实业有限公司天河区珠江新城B2-3地块77382006年5月2008年11月广州市城市建设开发有

16、限公司天河区珠江大道东（珠江新城B2-10地块）10836金融办公用地2006年7月广州同润房地产开发有限公司天河区珠江新城A3-6地块67842006年10月2008年10月广州远洋建设实业公司、永常地产发展有限公司天河区珠江新城I14地块65462006年9月广州昊和置业有限公司天河区珠江大道东（珠江新城B2-7地块）81722006年8月广州市明和实业有限公司天河区珠江新城2-3地块10409商贸办公用地2008年4月广州市杨箕经济发展公司、广州汇美发展有限公司天河区珠江新城A35地块73812006年3月2007年8月广州市杨箕经济发展公司、广州富力地产股份有限公司天河区珠江新城A2-

17、2、A2-3地块2005年9月2007年9月广州富力恒盛置业发展有限公司天河区珠江新城J2-7地块范围地段6895商务办公用地、旅馆业用地广东利通置业投资有限公司天河区珠江新城B2-4地块9916商务办公用地、商业金融业用地2007年11月广东东田实业发展有限公司天河区珠江新城D4-3挂牌地块32852005年6月2007年12月第二部分 公寓市场一、广州公寓发展历史 公寓市场由混沌逐渐成为专业化、差异化发展广州的公寓最早出现于上世纪80年代中期落成的星级酒店，其中以花园酒店、中国大酒店为主，提供以酒店套房改建的公寓并辅以酒店式管家服务，主要针对常驻广州的外籍人士及本地的高级管理人员。随着本地

18、经济的发展和市场对高级公寓需求的不断增长，广州纯服务式公寓开始掀起。上世纪90年代可以认为是广州服务公寓的起步阶段，多集中在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区，主要代表为富城花园、岭南会、广东国际大厦B附楼、嘉和苑等。服务公寓的第二阶段为2000年至2005年，是“商务服务公寓”的发展阶段，多集中在天河北、珠江新城CBD中心区，主要代表为祈福华厦、新大厦、中信公寓、双城国际等。从2005年开始，随着宏观政策的影响以及市场需求的变化，广州公寓发展进入高速发展期，锦源国际公寓、曼哈顿公寓、克莱国际公寓、嘉诚国际公寓、MBA国际公寓、财智大厦、柏林国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉

19、裕礼顿阳光、马赛国际公寓等大量公寓项目集中亮相，整个市场呈现“公寓年”。此外，公寓市场逐渐出现等级、定位的差异化，有面对世界级人士的大套型星级公寓以及以投资为主的小户型公寓。二、广州未来公寓供应量浅析 由点向片扩张，围绕核心区域扩展，机遇与竞争并存以前公寓市场及产品主要集中在二沙岛、东山区的局部这两个点上，其余区域基本缺乏。但随着城市不断发展，外来群体尤其是外资企业的比例逐渐增大，使得公寓市场这一具有明显投资性与收益性的不动产产品呈现出良好的发展趋势，市场需求将得以不断扩充。尤其琶洲和珠江新城两个区域的商务价值逐渐显现与提升，预计在未来三年内，公寓产品的供应量将主要集中在此，并以此为核心蔓延遍

20、布，例如在接壤珠江新城的广州大道和黄埔大道上已有数个公寓项目。据预测未来3年累计的公寓产品供应量接近3000套左右，其中相当大部分集中在珠江新城，而其他区域（海珠、白云区）亦将有产品供应。此外在07、08年还有数个含有服务性公寓的酒店项目投入使用，例如珠江新城将来会有四、五家五星级酒店，天河北也会有五星级的酒店，这些酒店里面的服务式公寓都对公寓市场带来一定程度的冲击，可见未来的市场是机遇与竞争并存。三、珠江新城公寓市场现状（一）公寓项目概况珠江新城现有的公寓项目情况如下：地址占地面积总建面积总套数交楼时间富力爱丁堡国际公寓富力集团广州大道中与珠江新城华利路交汇处58565160829006年底

21、嘉裕礼顿阳光广州市嘉裕房地产发展有限公司珠江新城化成路8号（地铁3、5号线交汇点珠江新城站A2、B2出口西侧）76195333182207年底柏林国际公寓瑞丰地产花城大道16号5265530001064马赛国际公寓珠江合生黄埔大道潭村路44733157154 （公寓90000）11822006年6月富力史丹尼（公寓41000）584凯旋新世界新凯公寓新世界中国地产花城大道珠江公园南门对面107876约29万240双城国际公寓华鹏置业有限公司565973362004年5月新大厦广州双城房地产开发有限公司广州大道珠江新城I区I1-5地块5620435902000年9月天河区珠江新城华穗路与华利路交

22、汇处2382005年星汇国际公寓（公寓34000）26406年新推出市场的主要有马赛国际公寓、柏林国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕礼顿阳光以及富力史丹尼国际公寓五个项目。（二）公寓类型分析珠江新城的公寓项目类型主要有两类，一类是居住型公寓，该类产品只提供基本的物业管理服务，没有其他商务性服务。代表项目有柏林国际公寓、马赛国际公寓、新大厦、双城国际公寓、星汇国际公寓、即将交付的富力史丹尼国际公寓等。另一类为服务型公寓，这类产品聘请知名管理公司以相当于星级酒店式服务的管理模式，为住户提供商务甚至酒店式服务。代表项目为新世界新凯公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕礼顿阳光等。这类公寓的产品档次较高，因而

23、价格也高于其他公寓项目。（三）公寓价格情况现时珠江新城公寓产品中以富力爱丁堡国际公寓的价格最高，为均价18000元/（含2500元/豪华装修），其余在售公寓的销售价格在1300015000元/之间，带2000元/装修。据我司统计，在售的公寓减去装修部分后的价格较两年之前发售的公寓价格高出30005000元/左右，显示出05、06年该区域公寓价格的上升幅度较大。分析主要受到近两年珠江新城发展以及投资环境利好的影响促进价格上扬。各公寓销售情况如下：租金销售率主力户型富力爱丁堡国际公寓18000（含2500元/装修）52%90125礼顿阳光15000（含2000元/装修及家电）60%3060平层12000复式1600085%900010000（毛坯，剩余高层）90%40120富力史丹尼国际公寓14000（含2500元/装修）30%3040凯旋新世界160175851158500（毛坯或二手装修）已售完3550900010000（二手装修）8012012020090、14090001380050704060（四）公寓客户群体分析据我司调研得出，珠江新城公寓的主力客户群体大致可分为五类买家：买家类型置业用途客户性质位置选