国有土地房屋征收文档格式.docx

1、（二）关于本章涉及的法律、法规包括：物权法、城市房地产管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例及国有土地上房屋征收评估办法。国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。国有土地上房屋征收与补偿条例所调整的范围仅限于国有土地上的房屋征收与补偿，而集体土地及其上的房屋征收与补偿则由土地管理法规范。该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。（三）国有土地上房屋征收与补偿条例十大亮点亮点1：责任主体明确新条例废除

2、了拆迁许可证的方式，即政府就只能做征收的运动员，不能再做裁判员。因此新条例对于征收责任主体明确规定市、县级人民政府。亮点2：公共利益界定明确新条例以明确的列举方式界定了征收所涉及的公共利益，改变了旧条例对公共利益的界定空白。亮点3：注重民意和社会效果新条例规定，制定规划，应当广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。此规定，体现了新条例重视被征收人和公众的意愿，比较重视公众权利。亮点4：行政裁决

3、彻底退场新条例救济渠道明确畅通，对被征收人不服征收决定的法律救济手段包括提起行政复议或行政诉讼，摈弃了旧条例规定的行政裁决制度。亮点5：废除行政强制拆迁新条例改变了政府直接进行强制拆迁的作法，并明确：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。亮点6：明确对征收前未经登记房屋认定新条例增加了征收前对未经登记房屋的认定、处理程序，即市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。亮点7：协议不成政府有权决定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签

4、约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。亮点8：补偿不低于市场价新条例规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征收人除给予补偿外，还要优先给予住房保障。即重视对被征收人的补偿，争取使被征收人满意的基础上实施征收，更好地减轻被征收人的抵触情绪，减轻征收工作的阻力。亮点9：房屋征收与商业开发彻底分开新条例规定，承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的，并禁止建设单位参与搬迁。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决

5、定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用，杜绝了商业利益侵害被征收人利益。亮点10：明确省级政府房屋征收工作重点新条例关于一些实施细则的制定权限，赋予了省级政府，即对被征收人给予住房保障的办法、对房地产价格评估机构具体选定办法、对因征收造成停产停业损失的补偿办法等。第一节 房屋征收概述国家对人民的财产实行平等保护。但为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要国家可依法征收或者征用集体、单位和个人的房屋。征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为。一、房屋征收的概念房屋征收是指国家为了

6、公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”征收房地产可分为征收集体所有的土地和征收单位、个人的房屋及其他不动产两类。征收集体所有的土地通常简称集体土地征收、土地征收或征地。我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。因此，土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，

7、是土地所有权在集体和国家之间的变动。国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，简称“房屋拆迁”。2011年1月21日国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号，以下简称房屋征收条例），同时废止了2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例。现已不再使用“房屋拆迁”这个名称，改称国有土地上房屋征收，简称房屋征收。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是伴随着建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，是旧城区改造的一个重要环节。在实践中，集体土地被依法征收的，同时征收集体土地上的房屋；国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。例题：土地征收在我国特指国家为

8、了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是（ ）之间的变动。A土地使用权在集体和国家 B土地所有权在集体和集体C土地所有权在集体和国家 D土地所有权在国家和国家答案：C解析：土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。 二、房屋征收的限制条件征收作为一种以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的；征收必须严格依照法律规定的权限和程序；政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。三、房屋征收的前提条件

9、（一）公共利益的界定房屋征收的核心是不需要房地产所有权人的同意而强制取得其房地产，“公共利益”是国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定，旨在保护集体土地和单位、个人的房屋不被公共权力肆意侵犯，也是评判征收实践中一项具体征收行为是否合法（实质合法）的根本标准。为此，宪法、物权法、土地管理法、城市房地产管理法均明确规定房地产征收必须基于“公共利益的需要”。但公共利益是一个抽象概念，具体操作中很难界定，是一个世界性难题。上述法律均未界定公共利益的范围。房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由

10、政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。国有土地上房屋征收与补偿条例所确定的公共利益包括（ ）。 A高档商品住房工程建设的需要 B由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要 C由政府组织实施的防灾减灾的需要 D由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 E外交的需要BCDE 国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为公共利益的需要，有下列情形之一，

11、确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 （二）公共利益的特点1公共利益是客观的。公共利益的客观性表现在它客观地影响着社会公众整体的生存与发展。公共利益不是完全主观地从不同的层级利益中剥离出

12、来的，不因各个利益主体主观认识上的不同有所改变，而是独立地、真实地存在于各种利益之上的客观利益。2公共利益是共享的。公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。公共利益不是个体利益的简单相加，也不是多数人利益在数量上的直接体现，它是社会共同的、整体的、普遍的利益。因此，判断公共利益内涵时，不应仅仅考虑个体利益的正当需求，应在不同利益格局中选择利益综合体，维护公共社会的价值体系。社会公共利益具有整体性和普遍性两大特点。换言之，社会公共利益在主体上是整体的而不是局部的利益，在内容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益当然涉及多数人与少数人的利益问题，但并不能说多数人的就一定是公共利益，公共利益还必须有价

13、值判断。3公共利益是不确定的。公共利益在实体法上是一个广泛存在的概念，但同时它又是一个不确定的概念。公共利益的“最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”，包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。利益的实质是某种价值，社会客观事实决定利益的形成和同时期的利益价值的内容，而社会客观事实本身是不确定的，利益内容也就具有不确定性。受益对象的不确定性源于“公共”的不确定性，普遍的对“公共”的理解是许多个体的集合，“许多”又是一个没有界限的概念。4公共利益不同于国家利益或政府利益。国家利益或政府利益与公共利益在某种程度上会呈现出重合状态。国家或政府的职能包含着实现对一定公共事务的管理，例如发展

14、教育、促进科技进步、合理开发和利用能源、增加社会财富等，这种管理也是全体公民所必需的。此时，公共利益与国家利益或政府利益是一致的，国家利益或政府利益属于公共利益范畴。政府代表国家行使公共权力，执行公共职能，管理公共事务，政府作为独立的利益主体其利益的存在是客观且显而易见的。政府本身并不绝对代表公共利益，在公共利益之外，政府还有其自身的利益。处理不当时，政府的自身利益和社会公共利益存在着差异甚至冲突。四、征收与征用的异同2004年以前，我国在法律上没有区分征收和征用两种不同情形，统称为“征用”。2004年3月14日，宪法做了修改，将原第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实

15、行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”首次将征收和征用区分开来。2004年8月28日，全国人大常委会通过了关于修改土地管理法的决定，也区分了征收和征用。物权法对征收和征用分别做了更为具体的规定。征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产；征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。征收与征用的主要区别如下：（1）适用对象不同。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。（2）前提条件不同。虽然征收

16、、征用都是强制性的，但前提条件有所不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。即：一个是公共利益的需要，一个是因抢险、救灾等紧急需要。（3）所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。注：“强买”、 “强租”，说明征收、征用都具有一定的强制性。 （4）补偿内容不同。物权法对征收规定了具体的

17、补偿办法，任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。征用在财产使用后首先应及时返还被征用人。关于征用补偿，物权法只是规定应当给予补偿，此处的补偿主要是指财产因征用而毁损或灭失，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。究竟如何补偿，可以由双方依据法律规定协商确定。公共利益的特点包括（ ）。A公共利益是客观的 B公共利益是共享的 C公共利益是确定的 D公共利益等同于国家利益或政府利益E公共利益不同于国家利益或政府利益ABE 公共利益的特点包括：公共利益是客观的；公共利益是共享的；公共利益是不确定的；公共利益不同于国家利益或政府利益。第二节 国有土地上房屋征收与补偿一、国有土地上房屋征收的管理体制国

18、有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。房屋征收条例规定的房屋征收管理的分工如下：（1）房屋征收主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（2）房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依据相应的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。（3）房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内

19、实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。（4）房屋征收的监督与指导部门。上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展与改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。任何组织和个人对违反房屋征收条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监

20、察。房屋征收的主体是（ ）。A市、县级人民政府房屋征收管理部门 B省级人民政府房屋征收管理部门 C市、县级人民政府 D省级人民政府二、国有土地上房屋征收的程序（一）拟定征收补偿方案房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。征收补偿方案的内容包括房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。（二）组织有关部门论证收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。主要论证内容包括建设项目是否符合

21、国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，房屋征收目的是否符合房屋征收的条件，房屋征收范围是否科学合理，补偿方案是否公平等。（三）征求公众意见对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日。征收补偿方案征求公众意见结束后，市、县级人民政府应当将征求意见情况进行汇总，根据公众意见反馈情况对征收补偿方案进行修改，并将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定，市、县级人民政府应当组织召开听证会进一步听取意见。参加听证会的代表应当包括被征收人代表和社会各界公

22、众代表。市、县级人民政府应当听取公众意见，就房屋征收补偿方案等群众关心的问题进行说明。根据听证情况，市、县级人民政府应当对征收补偿方案进行修改完善，对合理意见和建议要充分吸收采纳。（四）房屋征收决定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 以下关于房屋征收决定，说法错误的是 （ ）。A

23、市、县级人民政府有权作出房屋征收决定 B房屋征收实施单位有权作出房屋征收决定 C被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼 D作出房屋征收决定后应当及时公告 B 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，应由市、县级人民政府作出房屋征收决定。 （五）与房屋征收相关的几项工作1组织调查登记。调查登记，一般应当在房屋征收决定前进行，调查登记应当全面深入，以满足拟定征收补偿方案和进行评估的需要。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的最主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，

24、在调查过程中也应予以查明。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。2对未进行登记的建筑物先行调查、认定和处理。为了避免在房屋征收时矛盾过分集中，市、县级人民政府应当依法加强建设活动管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理；另外，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。3暂停办理相关手续。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面

25、通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。4作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。足额到位，是指用于征收补偿的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保证全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。专户存储、专款专用是保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。 房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过（ ）。A1年 B2年 C3年 D5年A房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。 根据国有土地上房屋征收与补偿条例规定，房屋征收范围确定后，以下说法错误的是（ ）。A不得在房屋征收范围内实施新建房屋 B不得在房屋征收范围内实施扩建房屋C不得改变房屋用途 D不得转让房屋D房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。