民和商业中心项目可行性报告Word下载.docx

1、第一节 概 述1、项目名称、进度、规模建设项目名称：XXX市XXXX房地产开发有限责任公司XXXX召镇民和商业中心。项目承办单位概况开发商：XXX市XXXX房地产开发有限责任公司。公司地址：XXX市XXXX区。法人代表：李旺。工程质量行政负责人：关永为。 公司简介：XXX市XXXX房地产开发有限责任公司（以下称公司）主要经营房地产开发业务。集团具有完备的组织制度，按照精干、高效的原则，机构设置有：总裁办、计划财务管理中心以及总师室、顾问室等部门。其中总裁办下设人力资源部、行政秘书部、文化工作室；计划财务管理中心下设财务结算中心、计划信息部、审计部等职能部门。公司有丰富的房地产开发、经营、管理经

2、验。此外，公司同时也一直寻找其他的房地产投资项目，开展了大量有关房地产项目的前期工作，包括市场调研、土地或项目取得。公司拥有一批在房地产开发、管理、经营方面具有丰富经验的人才，有丰富的经营及工程管理经验。此外，在物业管理及经营等方面也积累了丰富的经验。公司主张通过专业的追求和客户至上的理念，创造品质卓越，无论在全市乃至全自治区，拥有良好的生态优势和理想的生活小区，永远追求为客户创造完美生活，秉承诚心经营的理念以及长久负责的精神回报客户和社会。建设期限：2010-2011年主要建设内容：民和商业中心为三层建筑。投资总额：项目总投资5461万元。资金来源：企业自筹。项目拟建地点：项目选址于XXXX

3、XXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。建设规模：总占地面积10798平方米，总建筑面积15900平方米。2、项目编制单位：单位名称：XXX市基本建设咨询投资公司证书等级：丙级证书编号：工咨丙10520080004发证单位：国家发展和改革委员会第二节 编制的依据和原则一、可行性研究报告编制依据（一）中华人民共和国建筑法；（二）中华人民共和国节约能源法；（三）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（四）中华人民共和国主席令第23号中华人民共和国城市规划法；（五）建设部房地产开发项目经济评价方法；（六）住宅建筑设计规范GBJ96-86；（七）民用建筑设计通则JGJ3738；（八）建筑物抗震设计规

4、范GB5019193；（九）；中华人民共和国国务院305号令城市房屋拆迁管理条例；（十）工程建设标准强制性条文（房层建筑部分）；（十一）城市建设配套费征收管理办法；（十二）城市房地产开发经营管理条例；（十三）环境保护条例；（十四）XXX市城市房地产经营管理条例；（十五）XXX市环境保护条例；（十六）XXX市城市建设配套费征收管理办法；（十七）XXX市房地产开发项目资本金制度管理办法；（十八）XXX市城市房地产开发经营管理条例；（十九）XXX国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（二十）XXX城镇总体规划；（二十一）XXXX召镇城镇总体规划。二、项目编制原则 （一） 结合XXX城市总体规划目标。

5、（二） 统筹规划，科学设计，合理布局的原则。（三）坚持资源充分综合利用和节能降耗原则。（四）贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则，力求取得社会效益、环境效益的统一。（五）坚持统一规划，确定合理的发展目标和规模。在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。三、可行性研究报告的研究范围本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规、规程和规范。对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及融资方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和

6、XXX市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。第三节 项目概况一、建设地点XXX市XXXX房地产开发有限责任公司XXXX召镇民和商业中心项目在XXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。二、建设规模和内容项目总占地面积10798平方米。总建筑面积15900平方米，其中地上三层。规划条件：容积率1.47，建筑密度49.1%，绿地率35%，为3层建筑。三、建设期限本项目建设期18个月。四、投资估算与资金筹措本项目估算总资金5461.00万元。总投资5461万元，资金来源为企业自筹。第四节 主要技术经济指标本报告设计XXXX召镇民和商业中心

7、总建筑面积为15900平方米。1、项目总投资本项目估算总投资（建设投资）5461.00万元。2、主要技术经济指标主要经济数据及评价指标序号名称单位数量备注1总用地面积平方米107982净用地面积3建筑面积159004容积率1.475绿地率%356建筑密度49.17建筑层数层3层8地上9地下10停车位个10011总投资万元5461.0012资金来源自筹第五节 可行性研究结论本项目符合国家的有关政策和投资方向，符合XXXXXXX召镇城市建设发展方向，对于推动XXXX召镇城市建设进程具有重要的促进作用。本项目的实施，可以完善城市功能，提高城市建设水平，方便人民生活，改善消费与投资环境，提升城市的文化

8、以及城市总体品位，促进就业等诸多方面有着积极的作用。其总体发展方向符合XXX的城镇总体规划要求，开发用地及规划手续具备，建设资金自足，现场条件具备。通过对业主需求、工程方案已经财务效益等方面的分析，符合当前市场需求，经济社会效益显著，项目可行。综上所述，本项目目标明确，建设规模适宜，结构合理，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的社会效益。第二章 项目建设背景及必要性第一节 项目建设背景跨入新世纪后，XXX沐浴着国家西部大开发、能源战略西移的东风，紧紧抓住国家新一轮经济快速增长期到来的机遇，依托资源、地域优势，站在适应经济大发展的战略高度，坚持全面、协调、可持续的科

9、学发展观，建设“四大基地”即到2010年建成亿吨级煤炭基地、千万千瓦级火力发电基地、千万吨级煤炭化工基地和千万吨级高载能产品基地，构筑“四大体系”即大供电体系、大供水体系、大交通体系和大城镇体系，努力为国内外商家投资创业搭建最好的舞台，以促进全旗经济跨越式发展。2009年，全旗地区生产总值完成530亿元，完成计划的114%，增长34.2%；三次产业结构比例调整为1.3：64.2：34.5, 其中一产7亿元，增长15.1%；二产340亿元，增长34%；三产183亿元，增长34.7 %。财政收入完成100.01亿元，增长35.3%。全社会固定资产投资完成320亿元，增长49.2%。城镇居民人均可支

10、配收入达到23106元，增长13.1%。农民人均纯收入达到7945元，增长11%。煤炭产量达到13760万吨，同比增长37.4%，其中地方10077万吨，增长40.4%，准能3683万吨，增长29.8%；发电量达到123.92亿度，同比下降0.3%，其中火电112.57亿度，同比下降0.2%，水电11.35亿度，同比增长21.3%；电石产量为70.29万吨，同比下降7.5%；水泥产量达到39.52万吨，同比增长14.8%；炸药产量达到9.71万吨，同比增长37.3%；工业产品销售率达96.1%。全年社会消费品零售总额达到50.6亿元，同比增长26.5%。金融系统期末存款余额199.56亿元，贷

11、款余额185.04亿元，分别增长52.3%和69.2%，其中城乡居民储蓄存款80.89亿元，同比增长28.3%。2009第四届中国全面小康论坛”上，我旗列入 “2009年中国全面小康十大示范县”；在第九届全国县域经济基本竞争力与科学发展百强评价中，我旗位列第37位，较上届提升了10位。在西部百强县中，成功超越新疆库尔勒市，列第2位，地区经济综合实力实现了新的跨越。XXXX召镇作为XXX的一个重要中心乡镇，位于XXX西部，地处准旗、伊旗、XXXX三旗（区）交界，包府复线（包头至府谷）纵贯南北，包神铁路（包头至神木）侧西而过，正在新建的准东铁路和呼东高速穿境而过，地理位置十分优越，交通非常便利。境

12、内除了有丰富的煤炭、陶土、铁矿石、石矿等矿产资源外，还有得天独厚的旅游资源XXXX召宝堂寺，据统计有上百家企业落户在XXXX召镇，而其境内现没有一处可供消费者集中消费的商业中心，好多商家都因为这个原因不在XXXX召镇投资，即使企业在其境内，采购衣服、食品都要到XXX市，给他们带来很多不便，因此XXX市XXXX房地产开发有限责任公司拟在黄天棉图村民和小区旁建设一处3层商业中心来满足日益增长的市场需求。第二节 项目建设的必要性XXXX召镇民和商业中心项目位于XXXX召镇民和小区旁边，总规划用地面积10798m2，配套设施已达到三通一平。该区域将是XXXX召镇政治、经济、文化中心，周边生活小区、学校

13、、医院、银行等生活配套设施齐全，交通便利，是商业中心发展较为理想的地段。该地区特殊的地理位置，为本项目的发展提供了良好的市场前景。相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为XXXX召镇的一颗耀眼明珠。第三章 项目建设条件及建设地点选择第一节 项目建设地点本项目的建设地点位于XXXXXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。第二节 项目建设条件1、气象条件XXXX召镇作为XXX的一个重要中心乡镇，位于XXX西部，地处准旗、伊旗、XXXX三旗（区）交界，包府复线（包头至府谷）纵贯南北，包神铁路（包头至神木）侧西而过，正在新建的准东铁路和呼东高速穿境而过，地理坐标东经10527301371631，北

14、纬4250460837。海拔高程在1072-1143m左右，地势总体呈西南高东北低，最大高差在71m左右。现状用地以荒地地形为主，XXXX召镇范围内总体植被覆盖率较低。本地区属典型的中温带大陆性季风气候，夏季炎热干燥，冬季寒冷漫长。降水主要集中在6-9月份，且年际、年内变化较大，多年平均降雨量372.7mm（由于该区域没有气象站，所以只能采用距该区域最近的准旗沙圪堵气象站和XXX市气象站的加权平均值），最大年降雨量为670.2mm，最少年降雨量为155.3mm。7、8、9三个月的降雨量占全年总量的68.7%，最大1次降雨量达141.5mm，最大1日降雨量96mm，最大1小时降雨量44mm。多年

15、平均蒸发量2093mm（E601），昼夜温差较大，年内气温变化较大，最高气温38.3，最低气温-30.9，历年平均气温7.3。最大冻土深度1.5m，多年平均日照3108.6h，无霜期170天。由于受季风影响，夏季为偏南风或偏东风，晚秋至初春为西北风。风的季节变化以春季最大，平均风速为3.2ms，最大风速多年平均极值为32ms，年平均风速为1.9-3.4ms。2、工程地质条件根据XXXX类似工程的场地地质条件，该地区的地质情自上而下依次是：XXXX召镇位于XXX市东边缘，构造单元属XXXX地块。区域地层分为第四系地层与岩石地层，均为内陆相碎屑岩沉积。由老至新依次为：（1）中生代白垩系下统志丹群（

16、K1zh5-7）:分布于沟谷上游高地及各侵蚀沟谷岸坡，岩性组合为砂砾岩、粗砂岩、细砂岩互层夹泥质粉砂岩、粉砂质泥岩层，钙质胶结，胶结程度较好，与下伏的太古代地层呈不整合接触，层厚大于350m，为碎屑岩孔隙水（承压水）含水层。（2）第三系上新统（N2）：出露于各侵蚀沟谷岸坡，岩性组合为红色砂质泥岩，厚度一般40-50m，为碎屑岩孔隙水（承压水）含水层。（3）第四系全新统（Q4）：分布于整个规划区地表，主要为黄土、类黄土和风积沙，厚度5-15m，为潜孔隙潜水含水层，水位510m。工程性质较好，可以作为建筑地基持力层。3、水文地质该场地地下水属潜水，水位埋深较，本项目施工可不考虑地下水对建筑物基础的

17、影响。4、场地类别依据建筑地基基础设计规范（GBJ7-89），岩土工程勘察规范（GB50021-94），勘察区建筑物工程重要性等级为二级，场地等级为三级，地基等级为三级，综合岩土工程勘察等级为乙级。拟建场地地基土属中硬土，场地类别为II类场地。5、场地现状属政府划拨土地。场地平整，基础设施完善，基本达到七通一平条件，无拆迁工作量。随着XXX经济腾飞，近年来已列入国家经济发展百强旗县。人们对现代化城市生活向往，城市面貌急需改善，XXXX召镇黄天棉图村为该乡镇的政治、文化、经济中心，周围有镇政府办公地，学校、医院、小区等相关配套设施，本项目场址符合XXXX召镇规划要求。三、采暖1、室外气象资料见气

18、象条件。2、采暖温度根据本项目要求，所有建筑物采暖温度为22。3、热源本项目采暖可直接接入XXXX召镇集中供热管网。四、供电项目区电网供电可以满足项目用电负荷要求。拟建项目为服务型建筑。选择场地周边主要为住宅小区和商场，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合市区总体规划要求。大楼建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足建筑的功能需要。第三节 公用工程现状一、供水工程本项目主要为生活用水，XXXX召镇城镇供水管网齐备，本项目用水由XXXX召镇自来水公司统一供给，供水量可满足需要。给水管线接口管径为DN225。二

19、、污水新建项目的污水主干管接入城镇排水管网。污水接口管径为DN300。三、雨水新建项目的雨水主干管接入城镇雨水管网。雨水接口管径为DN400。当地供电部门电力供应可满足本项目需要，由供电局提供10KV电源供电，由l0KV电缆引入地下高压配电室。五、供暖该区域己纳入XXXX召镇城镇集中供热范围，市政热力管网接口管径为DNl50。第四章 项目建设总体方案第一节 指导思想及原则1、项目的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑特征等与环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。2、项目的建设水平应与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能

20、完善。3、充分展示地域文化的内涵，采用现代设计手法大胆的与地方居民相结合，展现建筑恒久之美。4、充分发挥地段优势，尽最大可能有效利用土地。第二节 建设总体方案（一）设计依据及设计要求1、设计依据民用建筑设计防火规范（GB5004595）民用建筑设计通则（JGJ3787）民用建筑设计规范（JGJ6789）公共建筑节能设计标准（GB501892005）2、设计要求（1）该建筑防火分类为类，建筑物耐火等级为二级。（2）抗震6度设防。（二）总体方案XXXX召镇民和商业中心总建筑面积15900平方米，共计3层，建筑高度13.2米。用务实的、灵活的规整平面来围合最大的空间，采用大开间和大柱距以适应不同的使

21、用要求，并辅以完备的功能、先进的设施，成为现代化商业大楼。主要建筑指标：1、占地面积10798平方米，建筑面积15900平方米。2、建筑总层数3层。3、建筑总高度13.2米。4、容积率1.47。5、建筑密度49.1%6、绿化率35%。（三）建筑设计要求1、该建筑耐火等级为二级。2、本工程抗震设防烈度为7度，结构形成为框架结构。3、室外照明。在建筑物周围绿化内提供弱光灯，而车道、出入口处提供强光灯，根据城市管理要求，适当设置建筑外观泛光照明。4、工程做法：墙体外墙：300厚陶粒混凝土砌块；内墙：200厚陶粒混凝土砌块。屋面做法A、SBS120卷材防水1.5mm厚（二道设防）；b、1：3水泥砂浆找

22、平；c、火山灰找坡；d、1，00厚聚苯板保温200kgm3；e、SBC120隔气层。（四）结构设计要求1、全部采用钢筋混凝土框架结构，基础利用天然地基，采用钢筋混凝土独立基础。2、楼面、屋面均采用肋梁现浇板，板厚一般取120mm厚。3、围护墙体。一层及以上采用陶料砌块，墙体用M5混合砂浆砌筑。框架梁跨度超6米时，墙体跨中设构造柱，墙高超4米时，中间加设窗垛，两侧加窗框柱。（五）项目环境标准1、民和商业中心按绿化主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。2、设有专用机动车停车场，停车场面积满足商业中心日常使用需要。3、商业中心清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。4、商业中心的主体建

23、筑为正式建筑，严格按照JGJ48建筑设计规范的要求设计建设。5、建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。6、建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照JGJ4888中3.2.8的规定设计。通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。7、大楼按照要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。8、按照GBT17217城市公共厕所卫生标准的要求，大楼设有卫生间，卫生间的数量、面积、条件与商业中心面积、条件相匹配。9、大楼按功能分类设置功能区域，配置适宜的基础设施。第五章 公用工程第一节 电力工程一、 设计范围 1、电气负荷估算； 2、供配电系统； 3、照明

24、设计； 4、防雷与接地。二、设计依据 1、供配电系统设计规范GB50052-95； 2、建筑照明设计标准GB50034-2004； 3、低压配电设计规范GB50054-95； 4、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）； 5、电力工程电缆设计规范GB50217-94； 6、民用建筑电气设计规范GBT16-92； 7、10kv及以下变电所设计规范GB 50053-94； 8、其它相关设计规范及规程； 9、本次可研设计中其它专业提供的设计资料； 10、甲方对本工程可行性研究的设计委托。三、电力负荷根据商场用电性质主要为照明、电热水器、计算机等负荷及相关专业资料供电容量，采用单位面积

25、负荷密度法进行负荷测算。Pn=AuDuKT 式中Pn建筑电力负荷（KW），Au建筑面积总合（M2）， Du单位建筑面积负荷密度（WM2）（取Du=70 Wm2 M2）， KT综合同期系数（取KT=0.8）。 Pn=0.07Kwm218000m20.8=1008Kw四、供配电系统方案l、负荷等级：本工程为二级负荷用户，其用电设备按其性质分为：（1）二级负荷：含下列系统及设备用电：消防设备；应急及疏散照明、弱电机房、电梯等的供电电源：上述系统的主要机房内的照明： （2）三级负荷：除二级以外的其它电力、照明、空调通风设备等用电。2、根据本商场的负荷情况，用电性质，以及电力负荷估算值，考虑综合同期系数

26、并适当留有余量以适应负荷增加需要，拟采用电缆引入，电压等级为220V380V。3、供配电系统方案： （1）电源采用电缆引入，分三路进线，照明一路，动力一路，二级负荷备用电源一路，引自不同的变压器出线回路。 （2）采用低压进线集中计量，在每路电源进线处设置专用计量柜。 （3）功率因数补偿方式：在室外的变配电所低压侧设功率因数集中自动补偿装置，本楼内不设补偿装置。并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿，要求补偿后的功率因数不小于0.90。 （4）低压出线电缆选用YJVlKV交联聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套电力电缆。4、采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于一般

27、负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式；5、二级负荷采用双电源供电并在末端互投；一般负荷采用单电源供电。6、设备的选型及安装：（1）每层按功能区域设正常照明配电箱、应急照明配电箱各一台，用电负荷大的动力设备可设专用动力配电箱。（2）水泵、风机的控制选用变频控制。（3）楼内末端布线采用沿地面及墙体穿管暗敷设，并做安全接地。动力线采用铜芯电缆，照明线采用铜芯导线。五、照明系统1、光源：有装修要求的场所视装修要求商定，一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。光源显色指数Ra80，色温应在3300K-5300K之间。2、照度要求：商业中心 300L（平均功率密度小于11Wm2）办公区 300L

28、弱电机房、变配电室 300L走道、卫生间等 75L（平均功率密度小于6Wm2）3、照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相二线，出线采用BV2X2.5mmPC20；插座为单相三线，出线采用BV-3X4.0 mmPC25，所有插座回路、电开水器回路、室外照明灯具低于2.4m的回路均设剩余电源 断路器保护。4、应急照明（1）配电室、消防值班室、走廊等的照明100为应急照明；（2）在大空间用房、走廊、楼梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散照明； （3）应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制点亮全部应急照明灯；5、功能性灯具如：荧光灯、出口灯、出口标志灯、疏散指示灯需有 国家主管部门的检测报告，达到设计要求的方可投入使用。6、变配电室灯具管吊式安装，其它有吊顶的场所，选用嵌入式格栅光灯（反射器为雾面合金铝贴膜），无吊顶场所选用控照式（或盒式）荧光灯，管吊式安装。7、照明控制 （1）楼内各处的照明采用就地设置照明开关控制； （2）室外照明在值班室管理。六、建筑物防雷l、本工程为三类防雷建筑物。本